紀言迅 在香港，無論是媒體、社交網(wǎng)絡(luò)、還是業(yè)內(nèi)專家，都離不開房價這一話題。

然而，對于房價未來的走向，似乎沒有一種說法能百分百地令人信服。截至2018年8月，香港房價已連續(xù)28個月呈上漲態(tài)勢，隨后，開始出現(xiàn)回落的跡象。截至11月，房價較上月環(huán)比下降3.6%。不過，去年前11個月，房價仍上漲了3.9%。

其實，莫說是一般人，就算是業(yè)內(nèi)的專家們對預(yù)計未來12個月房價的變化也難以充分掌握。人們通常從利率、未來供應(yīng)、新稅收政策、熱錢流動或是這些因素的各種組合中尋找答案。但我們認為，由于香港的經(jīng)濟體系相對簡單，也應(yīng)該有一個更直接簡單的指標來預(yù)測價格走勢。為此，我們進行了一系列相關(guān)性分析，以了解哪些因素對房價的影響最大。

我們先來看看政府政策。香港民眾普遍認為，近年來出臺的一些市場冷卻措施，無論是雙倍印花稅，還是收緊按揭貸款條件等，對房價幾乎沒有任何影響。我們的研究進一步表明，即使看過去的10年、20年，政策也很難對價格的長期上漲趨勢產(chǎn)生影響。實驗證據(jù)表明，我們似乎可以完全可以忽略政策這一因素。

此外，我們對利率的歷史變動、體系中的資金流動、通貨膨脹以至住房供應(yīng)量進行了一系列類似的分析研究，探討它們與房價走勢是否有關(guān)聯(lián)。但我們也發(fā)現(xiàn)，這些因素的波動與房價走勢之間幾乎沒有關(guān)聯(lián)，甚至可以說毫無關(guān)系。

那么，到底是哪些因素對房價產(chǎn)生更直接的影響呢？要知道，我們的目標是為所有人找到一個能簡單預(yù)測價格走勢的指標，而不是參與哲學辯論。一直以來，香港的民眾深信香港始終存在住房需求。僅憑這一觀念，就足以抵消房屋抵押貸款利率上調(diào)的影響，足以應(yīng)對熱錢的威脅，即使未來增加住房供應(yīng)也無濟于事。由于以上這些因素不具有關(guān)聯(lián)性，所以不能用來預(yù)測房價的走勢。

人們經(jīng)常擔憂經(jīng)濟以及其對房地產(chǎn)市場造成何種影響。事實上，我們的研究發(fā)現(xiàn)，歷年來本地生產(chǎn)總值(GDP)和房價幾乎同步變動。把GDP作為預(yù)估房價走勢的指標因而非常合適。

問題是，一般人可能不容易理解與GDP相關(guān)的變數(shù)之間的相互作用。幸好我們的研究還發(fā)現(xiàn)，恒生指數(shù)也與GDP密切相關(guān)，其與香港房價走勢亦同樣有密切關(guān)系。

鑒于當下香港以金融業(yè)和服務(wù)業(yè)為主導的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)相對簡單，我們的市場有其獨特性，以致股市波動與實體經(jīng)濟走勢同步。此外，我們的研究還表明，房價跟隨恒生指數(shù)變化通常有3至6個月的滯后期。由于恒生指數(shù)為普通人所熟知，因而可以作為預(yù)估房價走勢的良好指標。

自2018年8月以來，香港房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)疲軟跡象。受到2018年下半年中國經(jīng)濟放緩等不利因素影響，香港股市隨之下跌。如果我們提出的 “房價跟隨股市有時間滯后”的假設(shè)是成立的話，那么現(xiàn)在我們就能預(yù)測，2019年香港的房價將明顯回落。

當然，這只是我們根據(jù)現(xiàn)有信息所作出的推測，并不能取代實際的專業(yè)預(yù)測。我們所做的簡單相關(guān)性分析至多只能推測市場發(fā)展的總體趨向，對實際投資沒有任何指導意義。不過，至少我們證明了香港房價與恒生指數(shù)密切相關(guān)。因此，即便是最不敏感的觀察者現(xiàn)在也能預(yù)測香港房地產(chǎn)市場的整體走勢。

紀言迅 萊坊董事及大中華區(qū)研究與咨詢部主管

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