觀點(diǎn)網(wǎng) 有著“棚改第一村”的華富村又迎來了新進(jìn)展，這個(gè)2017年8月開始立項(xiàng)的棚改項(xiàng)目，僅一年時(shí)間，便推出改造專項(xiàng)規(guī)劃。

9月4日，深圳福田區(qū)城市更新局審議通過《華富村東、西區(qū)棚戶區(qū)改造專項(xiàng)規(guī)劃（草案）》，并予以公示。

華富村始建于1987年，由城建集團(tuán)開發(fā)，最初用作政府機(jī)關(guān)和國企、事業(yè)單位的福利分房，1998年房改時(shí)大部分出售給員工。

2017年，福田區(qū)將華富村作為棚改試點(diǎn)。這也是深圳發(fā)布棚改新政《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》后，首批推行試點(diǎn)的項(xiàng)目之一。

棚改第一村

資料顯示，華富村東、西區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目位于華富街道，東臨華富路，南臨華新路，北臨筍崗西路。

項(xiàng)目建于1987年，東西區(qū)共有業(yè)主2314戶，除企業(yè)單位房和政府周轉(zhuǎn)房外，業(yè)主私人住房共1940戶。

2017年8月，政府開始征集華富村改造意愿，僅用9天時(shí)間便獲99.1%業(yè)主同意。同年9月，華富村啟動(dòng)簽約，僅7天時(shí)間，簽約率便達(dá)95%。

值得注意的是，2016年底深圳出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》，城市更新實(shí)施模式由市場化推動(dòng)轉(zhuǎn)為政府主導(dǎo)。

其中，福田區(qū)提出“政府主導(dǎo)+國企實(shí)施+安置房建設(shè)+人才房建設(shè)”的舊改新模式，由政府全程監(jiān)督主導(dǎo)。華富村便是“棚改新政”第一村，也是福田區(qū)首批納入“棚改項(xiàng)目庫”的老舊住宅區(qū)改造試點(diǎn)項(xiàng)目之一。

福田首批可能被納入“棚改項(xiàng)目庫”的老舊住宅區(qū)

觀點(diǎn)指數(shù)整理

華富村的具體開發(fā)便是由福田區(qū)屬國有企業(yè)，即深圳市福田投資發(fā)展公司負(fù)責(zé)，并專門成立項(xiàng)目公司深圳市福田福華建設(shè)開發(fā)有限公司作為實(shí)施主體。

根據(jù)福田區(qū)城市更新局最新信息顯示，華富村拆除用地面積13.96萬平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積9.28萬平方米，計(jì)容積率建筑面積為64.15萬平方米，其中住宅43.32萬平方米（包含人才住房和保障性住房13.52萬平方米），商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑面積18.52萬平方米。

項(xiàng)目共規(guī)劃15棟48-58F超高層住宅，1棟75+2F高端寫字樓、1棟4F商業(yè)mall、2條沿街商業(yè)，1座54班九年一貫制學(xué)校、1座21班幼兒園組成。

棚改新政

華富村之所以為“棚改第一村”，一大部分原因是，它是深圳棚改新政之后由政府主導(dǎo)的首個(gè)項(xiàng)目。從政策對比來看，新棚改政策與原棚改相關(guān)規(guī)定對于其適用范圍并未有較大的區(qū)別，但最新出臺(tái)的政策更強(qiáng)調(diào)政府參與舊改的主動(dòng)性，原則上符合棚改老舊小區(qū)全部由政府進(jìn)行主導(dǎo)改造。

觀點(diǎn)指數(shù)整理

2017年1月，深圳市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作暫行措施》的通知。其中，為落實(shí)上層次規(guī)劃要求，完善城市功能結(jié)構(gòu)，要求優(yōu)先落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，試點(diǎn)探索政府主導(dǎo)的重點(diǎn)更新單元開發(fā)，加快城市各級(jí)中心和重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展，推動(dòng)特區(qū)一體化。

通知指出，“十三五”期間，深圳全市試點(diǎn)開展10個(gè)左右重點(diǎn)更新單元實(shí)施。區(qū)政府根據(jù)轄區(qū)發(fā)展需要、城市更新政策要求及相關(guān)權(quán)利主體意愿，初步劃定重點(diǎn)更新單元范圍，由市規(guī)劃國土部門統(tǒng)籌上報(bào)市政府批準(zhǔn)后，列入城市更新單元計(jì)劃。

同年8月，深圳市住房和建設(shè)局推出《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見稿）》，意見最受人關(guān)注的便是提出“符合納入棚戶區(qū)改造使用范圍的老舊住宅區(qū)，不再采用城市更新的方式進(jìn)行改造”。

該意見稿同時(shí)提出，將推廣“政府主導(dǎo)+國企實(shí)施+公共住房”的實(shí)施模式，與城市更新流程主要節(jié)點(diǎn)相同。最大的不同點(diǎn)在于納入計(jì)劃后的棚改項(xiàng)目需先確定實(shí)施主體再執(zhí)行編制專規(guī)等工作，且棚改的“釘子戶”可依法進(jìn)行強(qiáng)制拆除。

有深圳市住建局人士曾表示，該意見稿出臺(tái)主要是為了完成深圳“十三五”期間40萬套保障房和人才安居房的目標(biāo)。

“目前的情況是供不應(yīng)求，加上收購成本，無法滿足40萬套的任務(wù)量。推進(jìn)棚改將在很大程度上解決問題，項(xiàng)目中除了安置房外，其余均為人才住房和保障住房。另外福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所建人才住房和保障性住房只租不售。”上述人士說到。

隨后2018年6月，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布深圳市人民政府關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見。

《實(shí)施意見》統(tǒng)一了老舊住宅區(qū)棚改項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，按照套內(nèi)建筑面積1∶1或不超過建筑面積1∶1.2的比例，確定轄區(qū)內(nèi)老舊住宅區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)。貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》的規(guī)定確定。

并提出了深圳特有的“各區(qū)政府主導(dǎo)+人才住房專營機(jī)構(gòu)為主+人才住房和保障性住房”的棚改項(xiàng)目實(shí)施模式。

具體而言，棚戶區(qū)改造以公共利益為目的，主要通過拆舊建新的方式，由各區(qū)政府主導(dǎo)，以人才住房專營機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目在滿足基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施要求的基礎(chǔ)上，其住宅部分除用于搬遷安置住房外，應(yīng)當(dāng)全部用作人才住房和保障性住房，以租為主，租售并舉，統(tǒng)一由人才住房專營機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理。

城市更新與棚改

按照棚改的相關(guān)規(guī)定，只要使用年限超過20年，并且存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患；使用功能不齊全；配套設(shè)施不完善，滿足任意一條即可向政府申請棚改。

同時(shí)，使用年限不足20年，且按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》鑒定危房等級(jí)為D級(jí)的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)可以納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，深圳全市范圍內(nèi)有逾千個(gè)小區(qū)年限超過20年，其中羅湖區(qū)349個(gè)、福田區(qū)215個(gè)、南山區(qū)198個(gè)、寶安區(qū)112個(gè)......

深圳各區(qū)20年以上老舊小區(qū)分布

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

另外，數(shù)據(jù)顯示，深圳全市，1995年前的小區(qū)數(shù)有754個(gè)，占全市二手小區(qū)的16.2%；1995年-2000年有1098個(gè)，占比23.59%；2000年-2005年1443個(gè)，占比31%；2005年-2010年858個(gè)，占比18.43%；2010年以后1079個(gè)，占比23.18%。

深圳二手房小區(qū)樓齡分布

數(shù)據(jù)來源：房天下數(shù)據(jù)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

按上述數(shù)據(jù)推算，未來深圳市可棚改的對象將是一個(gè)龐大的數(shù)字。若項(xiàng)目均由政府主導(dǎo)，財(cái)政壓力并不小。

資料顯示，目前地方棚改資金主要有四個(gè)來源，中央專項(xiàng)補(bǔ)貼及地方政府配套資金占到10%左右，用于解決項(xiàng)目資本金；政策性銀行貸款占80%左右，其資金期限長達(dá)25年；商業(yè)銀行貸款，資金期限較短，只有3至5年；以及極少量的社會(huì)資本。

并且，在棚改上采取“政府主導(dǎo)+國企服務(wù)+三房建設(shè)（回遷+保障+人才住房）”的模式，政府更多出于公益性質(zhì)，國企在項(xiàng)目回報(bào)率上也不高，并且無商品房，資金不能快速回流，不能像市場主導(dǎo)城市更新項(xiàng)目一樣通過銷售獲利。

深圳市城市更新協(xié)會(huì)創(chuàng)始會(huì)長耿延良在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)稱：“未來應(yīng)該還是以城市更新為主，棚改會(huì)是一個(gè)有力的補(bǔ)充，也是一個(gè)重要的渠道。”

事實(shí)上，在關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作暫行措施中便有相關(guān)規(guī)定?？杉{入棚改的項(xiàng)目中，屬于福田、羅湖、鹽田、南山等區(qū)的，拆除范圍用地面積原則上不小于15萬平方米；屬于寶安、龍崗、龍華、坪山、光明、大鵬等區(qū)的，拆除范圍用地面積原則上不小于30萬平方米。并且拆除范圍內(nèi)合法用地比例應(yīng)當(dāng)不低于30%。

另外，深圳各區(qū)在棚改項(xiàng)目立項(xiàng)門檻上根據(jù)轄區(qū)實(shí)際情況各有不同，其中寶安初步意愿征集比例不低于85%，正式征集比例須達(dá)到“雙95%”（權(quán)利主體的人數(shù)和建筑面積）；羅湖區(qū)的申報(bào)門檻則為“雙98%”等等。

棚改條件的苛刻也就意味著開發(fā)商依然有機(jī)會(huì)，雖然對于大片區(qū)的項(xiàng)目，按照規(guī)定只能由政府主導(dǎo)，但依然有許多零散、面積稍小的小區(qū)依然可以進(jìn)行舊改。

世聯(lián)行集團(tuán)首席工改顧問董極向觀點(diǎn)新媒體表示，棚改對于市場來講一定是利大于弊的。政府通過公信力、權(quán)威，能夠快速地推動(dòng)棚改項(xiàng)目的進(jìn)行。并且，政府設(shè)有退出機(jī)制，在時(shí)間內(nèi)未能達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)可能退出項(xiàng)目，項(xiàng)目在接下來3-5年不能繼續(xù)申請。這在一定程度上，減少了釘子戶的產(chǎn)生。

除了上述措施之外，棚改新政規(guī)定，對簽約期內(nèi)少數(shù)業(yè)主住戶拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施，損害大多數(shù)業(yè)主利益的，可在相關(guān)部門審議通過后，依法啟動(dòng)行政征收、行政處罰等強(qiáng)制程序。

原報(bào)道 | 用事實(shí)說話，用客觀、深入的態(tài)度記錄和報(bào)道；洞察全局，綜合分析，運(yùn)用材料與數(shù)據(jù)，還原真實(shí)。