觀點(diǎn)網(wǎng) 曾為昆明舊時(shí)巫家村牧場(chǎng)的巫家壩，如今吸引了保利、綠地、中交、中海等一眾房企云集于此。不久前，國企金茂也終于在這里爭下了一席之位。

近日，金茂以底價(jià)4.12億元斬獲位于昆明官渡區(qū)巫家壩片區(qū)一宗編號(hào)為KCGD2018-7-A1的商住用地，共約29畝，土地單價(jià)約每畝1432萬元。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，金茂所拿下的這一地塊要求土地競買人須有超高層建筑的投資建設(shè)及運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目預(yù)售前，須引進(jìn)至少一家世界500強(qiáng)企業(yè)總部或區(qū)域總部入駐。

此外，由于軌道、環(huán)隧、綜合管廊等地下空間建設(shè)需要在宗地內(nèi)設(shè)置出入口、通風(fēng)口等相關(guān)設(shè)施，競得人必須保證項(xiàng)目建設(shè)與地下空間建設(shè)進(jìn)行銜接和預(yù)留相應(yīng)位置。該宗地要求土地移交后一年內(nèi)開工，并在開工后三年內(nèi)竣工。

雖然有著各種附加條件，但金茂還是下決心拿下這宗商住地塊。

爭奪巫家壩

金茂盯上官渡巫家壩不是一天兩天了，盯上巫家壩的也不止金茂一個(gè)。

早在今年1月份，中國金茂集團(tuán)昆明公司發(fā)布了一則針對(duì)云南地區(qū)的招聘信息，同時(shí)透露稱，首個(gè)入昆項(xiàng)目計(jì)劃在巫家壩核心區(qū)打造總建筑面積80萬平方米、集多種業(yè)態(tài)于一體的超高層地標(biāo)建筑。

但在金茂發(fā)布消息前不久，寶能就已經(jīng)捷足先登，與昆明市政府簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，并宣布計(jì)劃在巫家壩建造寶能春城中心，擬打造一個(gè)集辦公、住宅、購物中心于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目。

而在金茂和寶能之前，昆明官渡區(qū)巫家壩片區(qū)已有多家房企入駐并在此打造總部級(jí)項(xiàng)目。包括保利大廈項(xiàng)目、“綠地東南亞中心”、“中交南亞總部”以及由中海建設(shè)的“中建股份西南總部”項(xiàng)目等。

從區(qū)域特征來看，巫家壩片區(qū)是一片地勢(shì)開闊的平地，因昆明人習(xí)慣將平地稱為“壩子”而得名。在北洋軍閥時(shí)期，這里建造了中國歷史上第二個(gè)機(jī)場(chǎng)——巫家壩機(jī)場(chǎng)。新中國成立后，巫家壩機(jī)場(chǎng)進(jìn)行3次大型改擴(kuò)建。2012年，巫家壩機(jī)場(chǎng)棄用后留下了這片位于昆明核心區(qū)域的待開發(fā)區(qū)域。

對(duì)此，世邦魏理仕華西區(qū)投資及資本市場(chǎng)部主管金靈向觀點(diǎn)新媒體解釋說：“在主城區(qū)范圍，能有如此大規(guī)模的新增供地在同類城市中是很罕見的。”

從此前官渡區(qū)政府和昆明市規(guī)劃局聯(lián)合公布的《巫家壩片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》能夠看到，巫家壩片區(qū)的定位是官渡區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的核心區(qū)域，也是昆明未來的城市新中心和總部商務(wù)聚集區(qū)。

官方對(duì)于巫家壩的發(fā)展定位剛出爐不久，中交率先被吸引而來，成為中第一個(gè)“吃螃蟹”的人，并與昆明市政府簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

金靈表示，時(shí)至今日來看全國省會(huì)城市，昆明仍然是相對(duì)的價(jià)值洼地。適宜的氣候和良好的空氣質(zhì)量，再加上逐漸成熟的高鐵網(wǎng)絡(luò)，這些使昆明跟其他中西部城市比較起來有著自己特別的競爭力。

獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加上政府扶持和紅利政策，讓如今的巫家壩成為了眾多房企眼中的“兵家必爭之地”。

“炙手可熱”與四年沉寂

雖然如今的巫家壩在房企眼中是一個(gè)“金餑餑”，但在起飛之前，巫家壩曾經(jīng)歷過四年的靜默期。

2012年機(jī)場(chǎng)棄用之后兩年時(shí)間里，巫家壩片區(qū)一直處于無人開發(fā)狀態(tài)。直到兩年后，政府發(fā)布了令其身價(jià)倍增的發(fā)展控規(guī)。

不過初期，雖然控規(guī)吸引了一些房企的興趣并簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，但在不久之后，巫家壩片區(qū)在機(jī)場(chǎng)棄用后首批入市的兩宗地塊，卻因報(bào)名人數(shù)不足而遭遇流拍。

從土地自身來看，這兩宗地塊均為商住用地，面積約合73.6畝，起拍總價(jià)約9.95億元。其中一宗地塊起始價(jià)約9億元，除了價(jià)格較同期昆明其他地方略高外，這兩宗地塊再?zèng)]有其余附加條件。

顯然，兩宗地塊的自身?xiàng)l件并非是當(dāng)時(shí)流拍的唯一因素，而是與房企的布局路徑有關(guān)。

與此同期，國內(nèi)不同城市之間的房地產(chǎn)行業(yè)興衰進(jìn)一步分化，一線城市表現(xiàn)明顯好于其余城市。眾多開發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，再次向著一線城市聚攏。隨著各地爭相取消或放松限購政策，全國樓市開始從低谷回升。

數(shù)據(jù)來源：由觀點(diǎn)指數(shù)整理

從數(shù)據(jù)中不難看出，彼時(shí)的昆明、貴陽等二線城市，似乎成為了房企心中的“雞肋”，這也解釋了巫家壩片區(qū)這兩宗流拍地塊，幾年前為何會(huì)在高期待值下意外遇冷。

時(shí)間來到2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過前兩年的回暖，逐漸進(jìn)入“狂歡時(shí)期”。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年全國房地產(chǎn)用地出讓面積同比下跌10.3%，但土地出讓合同價(jià)款卻達(dá)到3.56萬億，增幅接近兩成。

總量下降總價(jià)上漲，這意味著地塊的出讓價(jià)格在大幅提高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年里全國各地共成交330多起單價(jià)或總價(jià)地王。

借著房企這股高昂的情緒，沉寂近四年的巫家壩市場(chǎng)也迅速升溫。2016年8月，藍(lán)光地產(chǎn)以1.75億元拿下巫家壩片區(qū)內(nèi)80畝土地；同年9月，“中鐵建系”三家公司聯(lián)合拿下巫家壩土橋片區(qū)5100畝土地。2017年6月，萬科3.21億從云南鑫城佳置業(yè)有限公司手中拿下巫家壩片區(qū)84畝宅地……

不到一年時(shí)間，巫家壩完成了從“無人問津”到“炙手可熱”的轉(zhuǎn)變。

場(chǎng)外的拿地博弈

能夠在如此受歡迎的巫家壩片區(qū)以底價(jià)拿地，金茂這次需要感謝巫家壩土地出讓一貫的高準(zhǔn)入條件。

在金茂所拿地塊的出讓文件中有一條提到：“項(xiàng)目預(yù)售前，須引進(jìn)至少一家世界500強(qiáng)企業(yè)總部或區(qū)域總部入駐”。

而在出讓文件公布前兩個(gè)月，官渡區(qū)在第5屆中國——南亞博覽會(huì)上發(fā)布官方消息稱，將與中國金茂控股集團(tuán)有限公司簽訂合作協(xié)議。同時(shí)，傳出金茂計(jì)劃要在巫家壩打造“中國金茂巫家壩總部”的消息。

關(guān)于項(xiàng)目的具體規(guī)劃，官渡區(qū)并沒有做過多介紹。但從項(xiàng)目名稱上來看，金茂的計(jì)劃與此后的土地出讓要求不謀而合。

對(duì)于一宗商住用地而言，金茂此次所拿地塊從開工到竣工的時(shí)間限制，再到配建項(xiàng)目等要求，可謂條件頗多。但不止是金茂，此前進(jìn)入巫家壩的保利、中交等眾多房企同樣遭遇過類似的“高門檻”。

早在2017年10月，巫家壩片區(qū)內(nèi)的14宗商住混合用地打包成4份出讓，其中有3個(gè)包的地塊規(guī)定了競買人資格。要求競買人總資產(chǎn)不得低于1000億元，同時(shí)主營業(yè)務(wù)必須在全國10個(gè)省份開展。

由于資質(zhì)要求，這三個(gè)包各自均只有1家房企參與競買，分別為中交、中鐵建及保利，地塊最后均以底價(jià)成交。

競拍考驗(yàn)的是房企的博弈實(shí)力，但有趣的是，巫家壩片區(qū)的土地出讓似乎并不打算讓房企在場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行爭奪，而是習(xí)慣于設(shè)置較高的準(zhǔn)入門檻，讓房企在場(chǎng)外決出勝負(fù)。

買家少了之后最直觀的體現(xiàn)便是底價(jià)拿地成為巫家壩土地出讓的常態(tài)。這一做法雖然拋卻了溢價(jià)的紅利，但高準(zhǔn)入門檻同樣意味著前來開發(fā)的房企實(shí)力必然強(qiáng)勁，幾乎無人抬價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)于滿足準(zhǔn)入條件的房企來說更是有著巨大吸引力。

“所以房企到昆明等省會(huì)置業(yè)的心態(tài)會(huì)很重。”行業(yè)研究人員嚴(yán)躍進(jìn)表示，二線城市的崛起，不是單純因?yàn)橐痪€城市的原因，更真實(shí)的情況在于一個(gè)省會(huì)城市會(huì)擁有巨大的潛在購房需求。

金靈坦言，在一線城市和部分二線城市市場(chǎng)相對(duì)飽和難覓土地的情況下，昆明巫家壩自然會(huì)成為開發(fā)企業(yè)青睞的亮點(diǎn)。

巫家壩片區(qū)部分引入房企情況

伴隨進(jìn)駐的房企越來越多，巫家壩出現(xiàn)僧多粥少的局面似乎不會(huì)太遠(yuǎn)。越晚入場(chǎng)意味著即便拿地可供騰挪的空間也會(huì)越少，甚至失去拿地機(jī)會(huì)。

不過，根據(jù)2014年官渡區(qū)政府發(fā)布的《巫家壩片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，巫家壩片區(qū)規(guī)劃總用地面積約為987公頃。規(guī)劃區(qū)居住總?cè)丝诳刂圃?2萬人，總建筑量約1750萬平方米，就目前看來，巫家壩仍有相當(dāng)存量土地有待出讓。

金茂等企業(yè)已經(jīng)順利上車，而同樣簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議的寶能，以及其他尚未出手的房企何時(shí)入場(chǎng)還未可知。不管其以后土地出讓還會(huì)提出何種出讓條件，對(duì)于巫家壩的爭奪無疑還將繼續(xù)。

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