編者按：8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標桿企業(yè)，都參與了這個全行業(yè)年度盛會。

我們尋找中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當他們的故事放置于中國房地產(chǎn)的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

觀點網(wǎng) “這個行業(yè)帶有很強的地產(chǎn)屬性，必須要按地產(chǎn)和空間的要素去考慮，它不是互聯(lián)網(wǎng)，還沒到破繭為蝶的時候。”

采訪一開始，胡京便給出了自己對聯(lián)合辦公領(lǐng)域市場的看法。

現(xiàn)年48歲的胡京，出生于1970年，目前的角色是上海辦伴科技發(fā)展有限公司辦伴創(chuàng)始人兼CEO。他見解獨到，總能給人帶來一種撥開表象迷惑，直達事物本質(zhì)的豁達。

2015年，許多地產(chǎn)界經(jīng)理人像約好了一樣，紛紛從大企業(yè)、大公司離職投入到創(chuàng)業(yè)的第二春，胡京是他們眾多代表中的一員。當年義無反顧地離開綠地集團執(zhí)行副總裁兼總建筑師的崗位，創(chuàng)立Distrii辦伴。

如今三年已過，胡京已經(jīng)淡然許多，而行業(yè)里的這種離職潮，還在陸續(xù)上演。對于當初胡京這一批“不安分”的地產(chǎn)人離職所牽引出的諸多疑問，直到今天人們還在嘗試尋找。

從地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入到辦公空間領(lǐng)域，胡京說業(yè)界用“轉(zhuǎn)型”來形容自己并不貼切，他說自己只是從增量市場走到了存量市場，而且，這并不是什么新鮮的事情，是行業(yè)的必然趨勢。

“增量市場沒有那么多事要做了，存量市場到了需要更新升級的時候了，一個城市有那么多辦公樓，大量存量等待著更新去提升價值。”他把自己的這種職業(yè)方向的“轉(zhuǎn)變”輕描淡寫地稱為是：一個自然的流向。

“不會是某種短暫而激烈的事情，或突然的念頭促使的轉(zhuǎn)變？”

他的回答同樣輕描淡寫：“沒有那么戲劇化，自然而然就過來了，就好像我十幾年前進入地產(chǎn)一樣。”

胡京稱自己是觀察了好幾年從而做出的判斷，最終只是做了順應城市化發(fā)展階段的嘗試，選了大勢所趨的事情。

胡京所說的大勢，現(xiàn)已成為聯(lián)合辦公市場的一種共識。數(shù)據(jù)顯示，近兩年，國內(nèi)的聯(lián)合辦公空間一直保持著30%的增速在發(fā)展。有市場人士預期，到2030年，聯(lián)合辦公將占據(jù)整體商辦市場30%的體量，成為千億市場規(guī)模的行業(yè)。

胡京認為，目前聯(lián)合辦公增長勢頭迅猛，當中有合理因素，也有不合理的因素。個人、企業(yè)或組織對資源的共享以及靈活性更加地追求，使得聯(lián)合辦公成為了未來辦公非?？赡艿内呄?。另一方面，這也表明中國整個房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型沒有更多新的方向，導致了聯(lián)合辦公這兩年“一窩蜂”的增長速度。

他進一步介紹稱，未來十年，將會有30%到50%以上的企業(yè)采用新興辦公的可能，而辦伴正是基于此，提供未來辦公解決的可能性，“它不止是簡單的地產(chǎn)屬性。”

胡京強調(diào)，辦伴并不希望被簡單地定義為聯(lián)合辦公，要做的是一個面向未來的智慧辦公。他提到，聯(lián)合辦公只是辦伴的一個組成部分，是辦伴認為未來辦公在線下可能的一種形態(tài)，“聯(lián)合辦公和共享辦公，只是向未來辦公的過渡階段，但辦伴做的遠遠不止如此，辦伴還有線上系統(tǒng)。”

據(jù)了解，辦伴科技的營運收入主要來自于三個方面，分別是聯(lián)合辦公出租運營帶來的收入、企業(yè)辦公定制以及辦公智能化系統(tǒng)輸出。其中，胡京將辦伴科技辦公智能化這套線上系統(tǒng)比作為辦伴的“核心基因”。

“沒有這一塊的投入就不是辦伴了，也不是辦伴要做的未來辦公目標。我們希望投入未來帶來更高的效率使得企業(yè)更愿意選擇辦伴，這是必投不可的。”

胡京表示，目前為止辦伴已在線上系統(tǒng)這塊投入超過3000萬元，雖然目前還沒有產(chǎn)生。“但不產(chǎn)生就不代表這不是我們的理想，我們還在持續(xù)投入，在這一塊我們超過任何一個這個領(lǐng)域的企業(yè)。”

他認為，線上線下的一體化是辦伴有別于其他企業(yè)的特征，只有擁有了線上的系統(tǒng)，才能對線下的空間、租金等形成一種效率驅(qū)動：“我們把自己定位是面向未來的提供辦公解決方案的科技企業(yè)，不是一個二房東。”

胡京以京東為例：“正因為線上系統(tǒng)的科技投入，才使得他投入的大量物流可以產(chǎn)生更高效率。沒有線上這一套系統(tǒng)，怎么驅(qū)動線下的物流資源、物流配置？以前線下物流這些是不值錢的，就是因為擁有線上驅(qū)動才變得值錢了，也正是這一塊的投入使得空間服務真正變得更有價值。”

當然，胡京也介紹稱，辦公空間里面的運營本身也是一種服務，然后在這個基礎上提供的增值服務，再通過辦伴的IT系統(tǒng)提供企業(yè)效率的供給，這就是一攬子的服務。“要做的事情非常多，做好服務，這是這個行業(yè)的特征。”

“這一點我比較同意馬云說的一個觀點：未來的產(chǎn)品，既是制造業(yè)又是服務業(yè)。我們做的這件事情有這樣的屬性，既是制造業(yè)，也提供出很好的空間產(chǎn)品、科技系統(tǒng)，同時過程中又是一個服務。”

胡京為Distrii辦伴能擁有上述三個板塊而感到自豪：“在任何一個團隊里面，同時具備這三種能力的，我們看到這個市場上還是非常稀缺的，我們對我們這一塊多元化發(fā)展、互補的結(jié)構(gòu)式的發(fā)展，還是非常有信心的。”

對于這三塊中在未來所占的規(guī)模比例，胡京說：“看誰跑得快！哪個發(fā)展快，說明市場上哪塊需求大，主要就是看市場的決定。”

對于規(guī)模的擴張，胡京表示這并不是一個燒錢擴張式的行業(yè)，而是穩(wěn)步的發(fā)展。據(jù)了解，今年下半年，辦伴科技將穩(wěn)步進入南京、杭州等城市。

作為辦伴的創(chuàng)始人，胡京直言，目前對他來說最具挑戰(zhàn)的是公司IT、融資、運營等團隊，是他的專業(yè)背景所了解不足的，這種情況下怎么樣把這個團隊力合在一起發(fā)生效率，對他來說，這是一個全新的課題。

以下為觀點新媒體對上海辦伴科技發(fā)展有限公司創(chuàng)始人兼CEO胡京先生的采訪實錄：

觀點新媒體：聯(lián)合辦公發(fā)展勢頭比較猛，有預測稱在2030年左右，整個聯(lián)合辦公占商辦市場可能會達到30%左右，您怎么看這個趨勢？

胡京：首先澄清一下，辦伴不只是聯(lián)合辦公，不太希望簡單被定義為聯(lián)合辦公，辦伴其實想做一個面向未來的智慧辦公。

聯(lián)合辦公或者共享辦公只是辦伴的一個組成部分，只是我們認為未來辦公在線下可能的一種形態(tài)，這是一個前提。

聯(lián)合辦公和共享辦公，只是向未來辦公的過渡階段，辦伴做的遠遠不止如此，辦伴還有線上系統(tǒng)，我們要打造整個面向未來的智慧辦公場景。

第二，聯(lián)合辦公目前發(fā)展比較快有兩點：一個就是合理的因素，另一個就是不合理的因素。合理的因素是聯(lián)合辦公、共享辦公是代表未來辦公的一種非常可能的趨向，企業(yè)、個人、組織對更加共享和更加靈活的一種追求，對資源的共享以及更多靈活性的追求。在這個點上聯(lián)合辦公的出現(xiàn)和發(fā)展很快這是必然要素，未來的世界一定是更加靈活、更加資源共享，這樣才有效率，所以聯(lián)合辦公是一個發(fā)展方向，出現(xiàn)得多、出現(xiàn)得快是有道理的。

另一方面，中國整個房地產(chǎn)的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，沒有更多新的方向，聯(lián)合辦公這兩年的增長速度某種程度上也是一窩蜂。所以說它的增速超過了100%、200%，所有人都往這方面轉(zhuǎn)。但合理的增速是多少呢？我覺得這個還不好定論。

未來有30%轉(zhuǎn)化為聯(lián)合辦公？這個我不能確定，但我相信未來十年內(nèi)會有30%到50%以上的企業(yè)采用新興辦公的可能性，其中有多少聯(lián)合辦公？不一定。

未來的辦公跟現(xiàn)在辦公的解決方案又不一樣，所以辦伴提供的是未來辦公解決的可能性，不止是簡單的地產(chǎn)屬性。

觀點新媒體：對于聯(lián)合辦公這一塊，您覺得是否存在一些問題需要在未來一段時間尋求突破的？

胡京：任何一個企業(yè)起步的時候都存在各種各樣的問題，而且是不一而存，太多了，每個企業(yè)都有每個企業(yè)的大問題，從產(chǎn)品、選址、發(fā)展速度到運營服務能力，做表面文章還是做自己實際的功課，哪些在宣傳，哪些在做事，種種問題。

我們每個行業(yè)在初期的時候，都會有聯(lián)合辦公各種各樣的問題，包括產(chǎn)品是不是跟市場完全節(jié)奏匹配，起步期都是這樣，所以出現(xiàn)各種各樣問題是正常的。

我認為關(guān)鍵是這個行業(yè)從本身的運營、客戶的匹配，資本市場上進入一個相對來說積極而理性的階段，現(xiàn)在肯定還沒有達到那個時候，這可能是未來很大、很寬泛的行業(yè)，目前說誰對誰錯，還很難講。

現(xiàn)在不是爭論的時候，是大家共同努力把這個事情做起來的時候，所以我們從來不評價別人，別人對我們的評價，我們也當作一種參考。

這個行業(yè)遠遠還沒有達到要相互評價大家長短的時候，這也不是一個做企業(yè)應有的心態(tài)，做企業(yè)你心態(tài)是，向外面向趨勢和客戶應該怎么樣？向內(nèi)面向自己的團隊和產(chǎn)品到底是有沒有價值？ 

觀點新媒體：聯(lián)合辦公的運營核心，您覺得是哪一方面？

胡京：運營的核心，主要就是服務。

觀點新媒體：有很多的一些聯(lián)合辦公品牌也在提服務，可是對于怎么樣去做好這些服務，行業(yè)里面有沒有一種共識？

胡京：服務這件事情本身就是一個共識，要讓你的客戶更舒坦，這本來就是一種共識，只不過對服務的定義可能大家的理解不太一樣，我們理解的服務其實是叫比較寬泛的。

你弄的空間亂糟糟、又不通風、又不采光，本身基礎服務就達不到，本身就是服務問題，因為這個行業(yè)帶有很強的地產(chǎn)屬性。

必須要按地產(chǎn)和空間的要素去考慮問題，這不是互聯(lián)網(wǎng)，或者起步初期不是互聯(lián)網(wǎng)，還沒有破繭為蝶的時候，在沒有變成蝶之前它就是蟲子。

然后在這個空間里面的運營也是一種服務，在這個基礎上提供增值服務，再通過我們的IT系統(tǒng)提供企業(yè)效率的供給，這是一攬子的服務，要做的事情非常多。

做好服務，這是這個行業(yè)的特征。這一點我比較同意馬云說的一個觀點：未來的產(chǎn)品，既是制造業(yè)又是服務業(yè)，我們做的這件事情有這樣的屬性，既是制造業(yè)，也提供出很好的空間產(chǎn)品、科技系統(tǒng)，同時過程中又是一個服務。

觀點新媒體：行業(yè)里面像優(yōu)客工場、Wework這些為了擴大規(guī)模而去進行并購，辦伴是否有考慮這種方式來擴充自己的規(guī)模？

胡京：第一首先我從來不評價人家，沒有意義。第二企業(yè)在合適的時候，并購一定是企業(yè)的手段之一，關(guān)鍵看您的并購是理性的還是為了吹泡泡，辦伴目前還沒有到這個階段。

也有人找我合作，但在辦伴目前的評估來說大家的模式、產(chǎn)品、盈利都未到成熟、可以并購的時候，你說騾子和馬怎么并購？并起來你算這是馬群還是騾子群？很難講。

反正我們沒有看到現(xiàn)在并購的這種迫切性，但肯定有一些企業(yè)感覺到了迫切性，跟自己的商業(yè)模式發(fā)展的產(chǎn)品相關(guān)，我很難評價這件事情。

觀點新媒體：市場上很多聯(lián)合辦公品牌涌現(xiàn)出來，會不會出現(xiàn)產(chǎn)品或者模式上的同質(zhì)化現(xiàn)象？

胡京：首先辦公市場上，你說現(xiàn)在大家都已經(jīng)形成品牌了，我覺得談不上。所謂品牌就是一個人找辦公室，首先就要想到這個企業(yè)，我覺得現(xiàn)在還達不到，不像酒店，你想去香格里拉，或者想去萬豪，這個是花了很長時間才形成的，辦公品牌還達不到。

現(xiàn)在辦公的產(chǎn)品也達不到所謂同質(zhì)化、非同質(zhì)化，都還是在摸索階段，客戶該怎么樣、產(chǎn)品該怎么提供，服務、配套該怎么提供，離同質(zhì)化還遠，可能在摸索過程中，有一些共同的舉措而已。

觀點新媒體：這種情況下模式可能也不是很清晰，辦公企業(yè)想要在里面突圍，您覺得可以從哪些方面來進行提升或者創(chuàng)新？

胡京：我覺得這個無所謂突圍，大家都在想怎么樣能夠更加符合未來的趨勢。

任何一個行業(yè)，想要符合未來趨勢，就要更好了解未來發(fā)展可能性，洞察未來發(fā)展可能性，更好理解你的客戶是誰，要什么。

第三，能夠提供什么樣的解決方案，對任何一個行業(yè)都是共同的問題，如何面向客戶，提供更好的產(chǎn)品，專注做這個事情。

觀點新媒體：您之前在綠地集團出來的？怎么看近兩年很多地產(chǎn)人進入辦公領(lǐng)域這個空間？

胡京：這是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，增量市場沒有那么大、沒有那么多事要做了，存量市場是需要到了更新升級的時候了，這是一個自然的流向，不是新穎、新鮮的事情，這是一個行業(yè)必然趨勢。

一個城市里面有那么多辦公樓，大量存量等待著升級，提升價值。存量地產(chǎn)、增量的地產(chǎn)就那么多，肯定會往這方面，那邊不需要人去了，那邊沒有什么新發(fā)展空間了，城市都是這樣。