TOP50門檻增高45%，跑馬圈地中加速階梯分化

走過182天，2018年已經(jīng)行完半程，迎來成績檢驗的關鍵時刻。在這半年的時間里，房地產(chǎn)市場風險與機會并存，限售、限價、融資收緊，但房企的規(guī)模化熱情還在。

從“觀點指數(shù)·2018年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”來看，上半年各階梯門檻值均有不同程度上升，反映出不管是各路房企都在努力擴大自己的銷售規(guī)模。

具體而言，2017年上半年TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP50以及TOP100的門檻值分別為2440.9、1330.96、703.4、420、160以及50.02億元，時隔一年上述門檻值均進一步提升。其中，同比增長速度最大的主要為TOP5、TOP20、TOP50，同比增速達到40%以上。

來源：觀點指數(shù)

當中尤以TOP50門檻的同比增長速度最為引人注目，達到近60%，位列所有階梯之最。這也說明，行業(yè)分化正在加劇，小型房企的競爭更為殘酷，稍不留神就會成為被洗牌一方。

細分到每個月，各個TOP階梯的單月銷售情況不盡相同，其中1月、2月和4月表現(xiàn)不甚理想，環(huán)比增速基本為負數(shù)，其余的3月、5月以及6月均保持不同程度的上升。這主要受到春節(jié)以及房企積極去化，加快現(xiàn)金回流等因素的影響。

來源：觀點指數(shù)

從每個層級來觀察，除2月外，TOP5房企在過去6個月中基本保持環(huán)比正增長，其中增長速度最快的是在3月，增長速度為27.62%；其次，在所有階梯房企中，環(huán)比增長速度最大的出現(xiàn)在3月，被TOP50房企奪得，同比增速超過50%。同樣可以注意到的是，2018年5月，在其他階梯房企均表現(xiàn)平平時，TOP50后房企逆市上揚，錄得33.83%的優(yōu)異增長表現(xiàn)。

在這股行業(yè)分化浪潮中，雖然小房企奮力拼搏，但是從榜單數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)集中化程度在進一步加深，大中型房企的規(guī)模逐日遞增。

回到行業(yè)整體銷售緩慢上行甚至滯漲的現(xiàn)實，小房企的市場份額正在被更大房企搶奪或者瓜分。可以預見的是，2018年TOP100榜各階梯的門檻會進一步提升，TOP50或者上升至500億元，而所占份額也將大幅度上漲。

2018年伊始，就有不少房企設立全年銷售目標，從上半年的完成情況來看，雖然面臨很多困難，但是從完成比率來看，今年將是不少企業(yè)超常發(fā)揮的一年。

觀點指數(shù)隨機抽取的31家樣本企業(yè)中，目標完成率最大的來自三盛，超過70%。若按照其2017年下半年銷售占全年57.86%的比重保守計算，該房企年內(nèi)銷售額將達到602.97億元，超過350億元年度目標近252.97億元。

在上述房企中，超過12家房企的目標完成率達到50%以上，目標完成率處于40%-50%之間的房企數(shù)量最多，達到15家，占比接近50%；目標完成率低于30%的房企數(shù)量為零。需要注意的是，上半年俊發(fā)集團完成218.39億元。

2018年1月11日，俊發(fā)招攬原陽光城總裁張海民加盟，重啟新節(jié)奏。相比2013年的千億目標，如今俊發(fā)更加穩(wěn)健。按照這樣的速度，或許將超額完成“2019年地產(chǎn)板塊銷售額500億元”的銷售目標。

來源：觀點指數(shù)

所有31家樣本房企中，尤為值得關注的是恒大。截止2018年上半年，恒大全年5500億的銷售目標已經(jīng)完成超過50%，作為今年銷售前三強中唯一提出銷售目標的企業(yè)，自然舉手投足間都賺足市場眼球。

若按照去年下半年銷售占全年實際銷售額的51.28%來算，恒大今年銷售額將在6300億元左右。當然，面對碧桂園以及萬科的壓力，恒大年內(nèi)實際銷售金額也將充滿更多想象。

需要注意的是，從銷售榜單來看，上半年合約銷售超過400億元的房企達到32家，按照往年的經(jīng)驗，這些都是年內(nèi)沖擊千億房企的種子選手。對比2017年達標千億的17家房企來看，今年“千億陣營”將進一步擴圍，同比增長88.23%。

按照這樣的速度，或許可以期待一下，2019年實現(xiàn)合約銷售1000億元的房企將超過60家，在TOP100榜單中占比超過一半。

來源：觀點指數(shù)

從TOP20房企來看，也誕生了上半年的種子選手。以中國金茂為例，2017年末銷售規(guī)模在行業(yè)中排名31位，經(jīng)過半年上升17位，位列14。

2018年上半年，中國金茂合約銷售金額為717.62億元，同比增長接近200%。在今年3月的業(yè)績會上，中國金茂首席執(zhí)行官李從瑞曾透露，2018年簽約目標將由原來每年銷售增長保持30%，提速到“未來三年保持50%的復合增長率”，2018年正式?jīng)_擊“千億陣營”，并表示2020年要實現(xiàn)2000億元的目標。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)中，2018年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7742萬平方米，同比增長2.1%，1-4月份為下降2.1%；土地成交價款3522億元，增長16.0%，增速提高2.4個百分點。

放長到近26個月來看，2017年房企的土地購置情緒高漲，土地購置面積每月累計增長均為正數(shù)，其中2017年1-11月累計增速為16.3%，土地購置面積為22158.24萬平方米，達到近兩年新高。

來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)整理

進入2018年，在去杠桿的金融現(xiàn)實下，監(jiān)管部門出臺一系列政策，管控房企融資，控制債務規(guī)模，而房企最為倚重的銀行貸款也開始收緊。

不少銀行對借款的房企設定兩條基準線，一個是堅決不碰長周期項目，而且對于房企拿地的樓板價較高的，測算有風險也避而遠之；另外豪宅項目的開發(fā)貸堅決不碰。有業(yè)內(nèi)人士透露，甚至設立更高門檻的銀行也不在少數(shù)，“過去是只對百強房企放貸，現(xiàn)在他們給企業(yè)放款的時候會看行業(yè)前三十名”。

再加上2017年房企集中搶占土地資源，也在一定程度上推高了土地價格。雖然過去一年中，政府出臺了限地價政策，在一定程度上延緩地價上漲態(tài)勢，但是對比過去，土地價格不可謂之“便宜”。

上述種種因素，都讓上半年房企的土地購置漸趨理性。不過需要注意的是，2018年1-5月土地購置面積增速累計增速由1-4月份的-2.1%轉正，達到年內(nèi)新高，為2.1%。在一二線土地成交“限制”增多的大環(huán)境下，三四線城市的土地成交量持續(xù)走高，也直接扭轉了這一波的土地購置增速。

不過，即使三四線熱度持續(xù)，但是一二線城市土地市場依舊是房企的首選。

來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)整理

另外，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積684991萬平方米，同比增長2.0%，增速比1-4月份提高0.4個百分點。其中，住宅施工面積469770萬平方米，增長2.5%。房屋新開工面積72190萬平方米，增長10.8%，增速提高3.5個百分點。

從近26個月的單月數(shù)據(jù)來看，2018年上半年房地產(chǎn)新開工施工面積波動上漲，其中2018年1-2月、3月、4月以及5月的單月同比增速分別為2.95%、17.79%、2.9%和20.5%，累計增速則為2.9%、9.7%、7.3%和10.8%。

不管是拿地漸趨理性還是加速開工，其實都繞不開房企目前面臨的融資困境。

在中國人民銀行6月12日公布的最新數(shù)據(jù)中，5月份社會融資規(guī)模增量為7608億元，比上年同期少3023億元，對比4月社會融資規(guī)模15604.75億元則腰斬。其中，委托貸款、信托貸款和未貼現(xiàn)的銀行承兌匯票等均全線縮水。

更早之前，房企最為倚重的銀行貸款也開始被一堵再堵。

6月20日，審計署接連幾份審計報告也對“四證不全”問題加大審計力度，讓銀行信貸機構在面對房地產(chǎn)融資問題時更加審慎。同時，也釋放另一個信號，即未來銀行表外資產(chǎn)流向房地產(chǎn)，將受到更加嚴厲的監(jiān)控和打擊。

這樣的現(xiàn)實，也讓開發(fā)企業(yè)不得不加快周轉速度，以回籠現(xiàn)金流。

來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)整理

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月，房企到位資金再次回升，達到62003億元，同比增長5.1%，創(chuàng)下今年以來的新高，單月增速則達到17.4%。需要關注的是，所有到位資金中定金及預收款超越國內(nèi)貸款的比重，在占比最大，達到32.45%。同時，增長速度亦是最快的，達到12.7%。

來源：觀點指數(shù)

從“觀點指數(shù)·2018年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”也可以看到，資金鏈承壓的現(xiàn)實下，房企去化意愿強烈，加速銷貨，實現(xiàn)現(xiàn)金回流。上述銷售20強中，上半年同比增速在50%-100%之間的達到35%，增長率位于10%-30%的房企最多，達到25%。