編者按：8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標桿企業(yè)，都參與了這個全行業(yè)年度盛會。

我們尋找中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當他們的故事放置于中國房地產(chǎn)的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

觀點網(wǎng) 長租公寓其實并非一件新鮮事物，它的雛形在幾年前就已經(jīng)出現(xiàn)。

但直到2017年，在“房住不炒”、“租購并舉”等相當大力度的政策利好推動下，長租公寓才真正站在了風(fēng)口上。

未來域幾乎是國內(nèi)第一批涉足長租公寓的企業(yè)，自2010年成立以來，一直致力于為都市青年解決居住問題。

在未來域副總裁徐郝捷看來，政策正把房地產(chǎn)從一個簡單、純粹的開發(fā)建設(shè)、銷售的過程，演變成從土地價值開發(fā)到房產(chǎn)價值開發(fā)，再到資本尤其是不動產(chǎn)的經(jīng)營上。

“我覺得會有更多這類型的租賃企業(yè)做資產(chǎn)運營管理，未來5-10年當中，逐漸形成一種趨勢和市場的換代。”徐郝捷說：“這樣更有利于企業(yè)利用租賃、結(jié)合政策傾向回歸扶持年輕人。”

他介紹，早期長租公寓拿的項目幾乎都是存量物業(yè)，但存量物業(yè)畢竟數(shù)量有限，而且受制于很多政策，包括建筑用地的一些屬性，所以很多很多物業(yè)資產(chǎn)并不能直接轉(zhuǎn)化為長租公寓。

“在房住不炒大前提下，會有越來越多物業(yè)能夠直接改造或者直接做成長租公寓。對于長租公寓來講，貨源量會越來越大、選擇面也越來越寬。”徐郝捷表示。

同時，房源供給環(huán)節(jié)正形成非常有利的態(tài)勢，“原來都是在典型北上廣深這樣的一線核心城市，但現(xiàn)在全國省會級城市和經(jīng)濟發(fā)達城市都在努力推租賃用地、租賃用房，政府政策也給予很大扶持。”

目前， 未來域在長租公寓領(lǐng)域的重心是人才公寓，經(jīng)過多年發(fā)展，該業(yè)務(wù)遙遙領(lǐng)先于業(yè)內(nèi)其他品牌。

“我們跟政府合作項目比較多一些。”徐郝捷稱：“主要是圍繞著兩點：第一，圍繞著人才引入、吸納，解決人才居住問題和政府需求；第二，圍繞產(chǎn)業(yè)配套，服務(wù)于產(chǎn)業(yè)、服務(wù)于城市的人群導(dǎo)入。”

據(jù)了解，在未來域的人才公寓中，還配套有勞務(wù)派遣、人才培訓(xùn)等服務(wù)，為客戶鋪設(shè)成長的道路。

徐郝捷介紹：“這類增值業(yè)務(wù)有很多，最簡單的就是向客戶推廣的一些金融服務(wù)，包括像租賃貸等。”

去年6月，未來域曾獲新光集團2億元B輪融資，而新光集團有自己的金融板塊和金融公司，而且未來域也持有金融牌照，可以自己做金融產(chǎn)品。

通過不同類型的增值業(yè)務(wù)，未來域正探索在原有租金差收入的基礎(chǔ)上，增加額外的服務(wù)費的收入，包括增值業(yè)務(wù)、客戶定制服務(wù)來獲取額外收入，將僅通過收租的單一收益模式轉(zhuǎn)變成多元化、多重的收益模式。

以長租公寓起家，未來域現(xiàn)時已轉(zhuǎn)型成為綜合性資產(chǎn)運營管理服務(wù)商，旗下項目除公寓外，還包括未來樹生活酒店、未來中心聯(lián)合辦公、未半生活，以及酷立方產(chǎn)業(yè)孵化器、南洋留創(chuàng)園等。

業(yè)務(wù)范圍覆蓋國內(nèi)南京、上海、武漢、重慶等13個重點一二線城市，在國外如美國、英國、日本、新加坡也有布局。

“我們在日本有3000多間，是長短租結(jié)合的項目，既是民宿，又是長租的服務(wù)式公寓。”徐郝捷透露：“美國那邊我們也有境外業(yè)務(wù)，主要就是不動產(chǎn)經(jīng)濟交易、不動產(chǎn)的經(jīng)濟運營等方面的業(yè)務(wù)。”

“業(yè)務(wù)基本上都在國內(nèi)，我們不會把主力放在國外。”徐郝捷說，在未來的幾年內(nèi)，未來域公寓業(yè)務(wù)將按照每年大概按8-10萬間的速度遞增。

目標地點還是以長三角地區(qū)為主，全國其他各個主要城市，如鄭州、北京、濟南、成都、廈門等都是主要拓展區(qū)域。

另一方面，未來域旗下的長租公寓也基本實現(xiàn)了盈利。

與此前普遍流行的觀點不同，徐郝捷認為，目前長租公寓的盈利并不難：“所有的項目應(yīng)該說都是盈利的，但因為整個公司越做越大、團隊越來越龐大以后，人工占比、人工費用占到整體收入比例越來越大。這是不斷增壓的，會給企業(yè)帶來比較大的負擔(dān)和壓力。”

未來域?qū)Υ嗽缬袦蕚?，從整個系統(tǒng)層面，研發(fā)了有知識產(chǎn)權(quán)的BOSS系統(tǒng)，用于管理所有的房源以及客戶。通過這個系統(tǒng)，能夠節(jié)約大量的人力和時間成本。

“另一方面，管理條線也做了很多管控的手段和方法，在門店的運營成本包括管理的成本做了很多優(yōu)化。”徐郝捷表示。

以下為觀點新媒體對未來域副總裁徐郝捷先生的采訪實錄：

觀點新媒體：房住不炒已經(jīng)是中國房地產(chǎn)政策的核心和基調(diào)，您認為這個政策長租公寓領(lǐng)域有什么具體利好？

徐郝捷：對于長租公寓，這個政策是一個很好的政策，因為原先長租公寓拿項目或者拿物業(yè)都是存量物業(yè)，但存量物業(yè)畢竟數(shù)量有限，而且受制于很多政策，包括建筑用地的一些屬性，所以很多物業(yè)資產(chǎn)并不能直接轉(zhuǎn)化為長租公寓。

而在“房住不炒”大前提下，會有越來越多優(yōu)質(zhì)物業(yè)能夠直接改造或者直接做成長租公寓，這樣對于長租公寓來講貨源量會越來越大、選擇面也越來越寬，我覺得這是比較有優(yōu)勢的地方。

供給端亦會更加合理，原來物業(yè)都分布在北上廣深這樣的一線核心城市，但現(xiàn)在全國省會級城市和各主要經(jīng)濟發(fā)達的城市，都在努力推租賃用地、租賃用房，政府政策也給予很大扶持。

在租賃端，包括人才引入政策等對長租公寓市場有比較大的促進作用。

觀點新媒體：未來域是國內(nèi)最早的一批長租公寓品牌，過去這些年未來域在公寓、酒店辦公還有生活方式方面都有很大發(fā)展，目前總體運營怎么樣？

徐郝捷：未來域長租公寓做了八年多，是這個行業(yè)做得比較早的。

我們現(xiàn)在主要還是多業(yè)態(tài)發(fā)展，包括未來域旗下有自己的酒店、長租公寓，我們也做辦公樓、寫字樓的租賃、運營管理，同時也做設(shè)計、生活交互的產(chǎn)品。

我們其實是一個不動產(chǎn)空間的運營商，主要就是這樣的企業(yè)定位，產(chǎn)品圍繞的核心點都在不動產(chǎn)空間的運營和管理上。

我們是做長租公寓起家的，長租公寓在整個公司的運作體量當中，占比較大的比例。目前主要布局在長三角地區(qū)、輻射到全國，一共在12個城市有落地項目。

觀點新媒體：在國外也有項目？

徐郝捷：在日本有3000多間長短租結(jié)合的項目，既是民宿，又是長租的服務(wù)式公寓。

美國那邊也有一些境外業(yè)務(wù)，這跟我們投資人有關(guān)聯(lián)。因為我們投資人有一些境外業(yè)務(wù)，主要是不動產(chǎn)經(jīng)紀交易、不動產(chǎn)經(jīng)紀運營等的業(yè)務(wù)。

觀點新媒體：公司在長租公寓的拓展計劃怎么樣？計劃達到怎么樣的規(guī)模、量級？在境內(nèi)境外是怎么樣劃分這個占比呢？

徐郝捷：我們主要發(fā)展的方向還是在國內(nèi)，基本上目標還是在長三角地區(qū)為主，其他全國各個主要城市，比如說鄭州、北京、濟南、重慶、成都、武漢、廈門等，都是我們主要發(fā)展區(qū)域和城市。

計劃每年大概做到8-10萬間左右的規(guī)模遞增，這是計劃和目標。

觀點新媒體：看到很多房企、酒店、很多國企都已經(jīng)加大布局長租公寓業(yè)務(wù)，您覺得現(xiàn)在競爭大嗎？

徐郝捷：競爭是比較大的，因為做這個行業(yè)的人多了，就會出現(xiàn)一系列的問題。比如說像現(xiàn)在很多品牌開發(fā)商、國企包括各地政府都在大力推進長租公寓、租賃用房項目的開發(fā)，運營。

其中，政府部門和國營企業(yè)主要以政策性土地開發(fā)為主，就是各級政府目前大量推動了純租賃用地的土地上市，這個在12個租賃試點城市，都有體現(xiàn)。

拿了土地之后，開發(fā)建設(shè)由國企來完成，不能銷售，只能用于租賃。國企在各級政府的指導(dǎo)下，有一些必須要完成的開發(fā)量指標。

很多城市有這樣的任務(wù)，每年必須開工建設(shè)要過萬平米的租賃用房，周期大概在1-2年左右要交付，多少年之內(nèi)要實現(xiàn)多少套的租賃用房上市。

開發(fā)商方面，全國排名前100強的開發(fā)商，70%都有了自己的長租公寓品牌，并且確定了長租公寓發(fā)展目標、規(guī)劃。比如說龍湖的冠寓、萬科的泊寓，這些屬于領(lǐng)跑型的企業(yè)，他們發(fā)展的速度非?？臁?/p>

他們的方式主要以獲取商業(yè)性質(zhì)物業(yè)來進行改造、進行直接的、純運營方式方法。直接在市場上找現(xiàn)成樓、或者即將交付樓，然后進行裝修改造，對外進行租賃和運營。

第三就是傳統(tǒng)的商業(yè)民營長租公寓機構(gòu)，比如我們，現(xiàn)在一方面在做一些存量資產(chǎn)、老舊物業(yè)批量升級、城市更新，也做一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)、配套項目的運營和管理。

我們沉淀下來其實更多是產(chǎn)品經(jīng)驗、運營經(jīng)驗的能力，在三大陣營里面，作為民營企業(yè)來說，這方面沉淀積累得相對會更多一些。

這三大陣營各干各的，互相之間既有競爭也有合作，所以從大局面來講，不管是政府還是開發(fā)商，進入這個行業(yè)是好事。因為只有競爭充分了，才能大浪淘沙。

觀點新媒體：今年房地產(chǎn)融資環(huán)境都很緊，長租公寓會不會有的影響？

徐郝捷：對資金需求會比較大，但相對來講還好，長租公寓現(xiàn)在是國家扶持、地方政府扶持。

資金層面的話，長租公寓的行業(yè)資金并不依賴于銀行，更多依賴于資本、私募、基金等。因為長租公寓直接注入銀行融資的比例是非常少的，大部分項目業(yè)權(quán)都在業(yè)主方，運營商只是租賃和運營。

這樣運營商沒有辦法做到開發(fā)貸款，更多只能做一些裝修貸款。改造、裝修方面的費用，可以按照一定比例從銀行做一些融資。但這也是短期，而且總額也比較少，一般一個項目可能貸款幾百萬、一千萬、兩千萬，超過五千萬的很少。

這種融資是點狀的，不是持續(xù)的融資，有項目可能才有貸款計劃，沒有項目就不需要貸款。總體來講，房地產(chǎn)銀根收緊，不會影響長租公寓的發(fā)展。

觀點新媒體：未來域項目入駐情況怎么樣？

徐郝捷：從運營角度來講都還可以，出租率可以達到97%。

全國各地的情況基本上差不多，因為長租公寓出租率必須要全年穩(wěn)定在90%以上，我們內(nèi)控最低限是95%，所有店面、所有項目原則上是不能低于95%的出租率，現(xiàn)在基本上全國的門店平均下來達到97%左右。

觀點新媒體：是否實現(xiàn)了盈利？

徐郝捷：實現(xiàn)了盈利，長租公寓盈利并不難，我們所有項目應(yīng)該說都是盈利的。但因為整個公司越做越大、團隊越來越龐大，人工占比、人工費用占到整體收入比例在不斷增大。這是不斷增壓的，會給企業(yè)帶來比較大的負擔(dān)和壓力。

從項目來說，每個都是盈利的，但后臺成本不斷增加，會更多地消耗我們的盈利，這是這個行業(yè)的一種現(xiàn)狀。

觀點新媒體：未來會怎么樣縮減這方面成本？

徐郝捷：一是系統(tǒng)層面，研發(fā)了未來域有知識產(chǎn)權(quán)的BOSS系統(tǒng)，用于管理所有的門店和所有房源以及客戶，通過這個系統(tǒng)，在后臺方面能夠節(jié)約大量的人力和時間成本。

另一方面，管理條線也做了很多管控手段和方法，門店運營成本包括管理成本上面也做了很多優(yōu)化。

現(xiàn)在我們在考慮兩件事情，第一就是如何在原有簡單租金差的收入基礎(chǔ)上，增加額外的服務(wù)費收入，包括增值業(yè)務(wù)、客戶定制服務(wù)。同時，還要提高我們的出租率、提高租金單價，這樣收入端會有比較明顯的增加。

第二，主要在后臺的運管成本、管理成本、門店直接運營成本方面，做更加的精細化的優(yōu)化。