編者按：8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標(biāo)桿企業(yè)，都參與了這個(gè)全行業(yè)年度盛會(huì)。

我們尋找中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨(dú)特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當(dāng)他們的故事放置于中國房地產(chǎn)的宏大背景時(shí)，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

觀點(diǎn)網(wǎng) 這是我們的第一次會(huì)面，“其實(shí)我對(duì)你們很熟悉”，鄧連喜一開口就縮短了彼此間的距離感。

在戴德梁行工作了十年，也是鄧連喜唯一一份工作經(jīng)歷。問他為什么會(huì)選擇創(chuàng)業(yè)，“我的偶像是梁振英先生。”鄧連喜顯然對(duì)我們很信任：“他就是自己創(chuàng)業(yè)的。”

“戴德梁行等五大行服務(wù)的客戶都是大型企業(yè)，實(shí)際上國內(nèi)中小企業(yè)占到80%以上。”鄧連喜開始有了自己的想法：“服務(wù)中小企業(yè)，讓辦公選址更輕松，是我們創(chuàng)業(yè)的初心”，馬上辦公順勢而生。

馬上辦公誕生的時(shí)機(jī)很巧妙，在2015年前后國內(nèi)掀起聯(lián)合辦公風(fēng)潮，一波波創(chuàng)業(yè)熱潮也催生了大量的辦公室短租需求，相應(yīng)而生的也有大量WeWork追隨者。

此時(shí)鄧連喜看到了做平臺(tái)的機(jī)會(huì)，他想打造一個(gè)辦公領(lǐng)域的Airbnb，租客可以在線搜索尋找自己想要的辦公場所，業(yè)主或者“二房東”則可以發(fā)布房源，而馬上辦公同時(shí)扮演“中介”的服務(wù)角色。

站在風(fēng)口上，馬上辦公發(fā)展十分迅速，成立一年后宣布獲得千萬元Pre-A輪融資。

然而在鄧連喜看來，“這件事并不是一個(gè)靠資本可以簡單起來的，”他很快意識(shí)到，馬上辦公要做的不只是一個(gè)平臺(tái)，而且要做好租戶的體驗(yàn)。

“我們意識(shí)到線下需要經(jīng)紀(jì)人、需要找顧問來服務(wù)這些企業(yè)的時(shí)候，這時(shí)是需要建團(tuán)隊(duì)、建人員體系、建信用體系的過程。”于是，2015年馬上辦公開始調(diào)整，變成一個(gè)幫助聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間做線上推廣和吸引流量的租賃平臺(tái)。

因?yàn)槭枪蚕磙k公，鄧連喜表示，接下來會(huì)圍繞這些企業(yè)的發(fā)展與業(yè)務(wù)需求，探索企業(yè)之間的互動(dòng)、合作和社交。

對(duì)于聯(lián)合辦公的發(fā)展，鄧連喜也有自己的看法。馬上辦公的愿景是建立企業(yè)共享辦公社區(qū)，與需求用戶之間搭建一個(gè)誠信、有保障的經(jīng)營管理平臺(tái)，在將閑置辦公空間通過分享充分利用的同時(shí)，帶來新的朋友和商機(jī)。

鄧連喜很早就預(yù)見到互聯(lián)網(wǎng)正在改變房地產(chǎn)行業(yè)：“如果用傳統(tǒng)方法去服務(wù)這些小客戶，效率并不高，如果用互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)就可以做，這是很大的一個(gè)效率提升。”

鄧連喜認(rèn)為，未來辦公需求將越來越小團(tuán)隊(duì)和移動(dòng)化，互聯(lián)網(wǎng)+對(duì)辦公租賃行業(yè)的改造不僅僅是在用戶租賃交易環(huán)節(jié)，用戶自身辦公室選址和消費(fèi)行為都將發(fā)生變化。

聯(lián)合辦公所代表的共享辦公、分布式辦公是行業(yè)的趨勢與未來，單單從資本市場的估值就看的出來。

“互聯(lián)網(wǎng)并不會(huì)顛覆租賃中介服務(wù)，相反，行業(yè)效率的提高會(huì)對(duì)服務(wù)提出更高的要求。”鄧連喜表示。

他介紹道：“我們的經(jīng)紀(jì)人都是從零開始培養(yǎng)的，沒有去挖同行，因?yàn)閭鹘y(tǒng)經(jīng)紀(jì)人的作業(yè)習(xí)慣跟互聯(lián)網(wǎng)很不一樣，作業(yè)模式也不一樣。”

最讓鄧連喜驕傲的是，“我們的同事識(shí)別度非常高”，在馬上辦公的經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)，他的要求是五星級(jí)、有溫度的服務(wù)。

對(duì)于行業(yè)，鄧連喜是樂觀主義者。

“我認(rèn)為今年是聯(lián)合辦公遭遇的一個(gè)挫折，但總體上還是非常看好這個(gè)行業(yè)。”他解釋道：“長遠(yuǎn)來看，聯(lián)合辦公會(huì)在整個(gè)供應(yīng)端占比達(dá)到30%左右”

當(dāng)問到WeWork、優(yōu)客工場像貪吃蛇一樣并購時(shí)，聯(lián)合辦公會(huì)出現(xiàn)什么局面？鄧連喜點(diǎn)了點(diǎn)頭表示認(rèn)可：“頭部的確會(huì)越來越集中，頭部20%的企業(yè)都走上資本化、連鎖化的道路，要走下去就得并購。另外一段就是80%的長尾，這一部分會(huì)活得很滋潤，逐漸形成自營小品牌。整個(gè)市場會(huì)有一兩家比較大，但更多是分散的。”

鄧連喜舉例稱，就像酒店市場一樣，全球五星級(jí)酒店品牌只占很小很小的份額，5%都不到，還有大部分是一些只有一兩個(gè)點(diǎn)的酒店品牌。聯(lián)合辦公未來也會(huì)是這樣子，更多是區(qū)域性、資源性、多元化的品牌。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)馬上辦公創(chuàng)始人鄧連喜先生的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：什么原因讓您選擇創(chuàng)業(yè)？

鄧連喜：一方面，自己內(nèi)心里面一直以來就有創(chuàng)業(yè)的想法，尤其是在戴德梁行工作的十年，我們公司的領(lǐng)航人、出身測量師、自己創(chuàng)業(yè)的梁振英先生更是我的偶像。

在戴德梁行工作十年，我發(fā)現(xiàn)大部分時(shí)間我們都是服務(wù)大客戶，實(shí)際上國內(nèi)的企業(yè)還有很多中小企業(yè)，這些中小企業(yè)占80%以上，而五大行不會(huì)去尋求和服務(wù)小客戶。

觀點(diǎn)新媒體：小客戶管理起來是不是比較累？

鄧連喜：很累，我相信包括戴德梁行或者其他行都能夠認(rèn)識(shí)到，大陸、內(nèi)地大部分還是有很多中小企業(yè)需要服務(wù)。

這需要有好的方式，剛好我們趕上互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。如果用傳統(tǒng)方法服務(wù)這些小客戶，就會(huì)碰到人力投入算不來賬的問題，效率不高。如果用互聯(lián)網(wǎng)的方式，就可以做這件事情，這是很大的一個(gè)效率提升。

觀點(diǎn)新媒體：是做互聯(lián)網(wǎng)的短租嗎？

鄧連喜：剛開始的想法就是面向中小企業(yè)，服務(wù)他們、幫助他們找辦公室。這個(gè)事情是剛需、也是痛點(diǎn)，但我們也是走過彎路、踩過一些坑，然后不斷調(diào)整。

企業(yè)定位和初心其實(shí)沒有變過，剛開始我們尋求解決方案是把市場上一些閑置辦公室拿出來分享和出租，當(dāng)時(shí)尋找到的房源是企業(yè)里面閑置的辦公工位，有一點(diǎn)像Airbnb這樣的做法，后來發(fā)現(xiàn)這條路能找到供應(yīng)，尋求也有，可是呢一直找不到一項(xiàng)有效的方法激勵(lì)房東，把租戶的體驗(yàn)做好。

因?yàn)楹虯irbnb不一樣的地方就是房東是企業(yè)，其實(shí)是一個(gè)虛擬化的法人，沒有人去做租戶體驗(yàn)、給租戶有更好的體驗(yàn)。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在策略是什么？

鄧連喜：2015年下半年就調(diào)整了，我們還是圍繞著中小企業(yè)租房需求，剛好市場上當(dāng)時(shí)出現(xiàn)大量的短租共享辦公、眾創(chuàng)空間這樣的一些專業(yè)運(yùn)營商、或者專業(yè)的二房東，他們的房源品質(zhì)和租戶入住的體驗(yàn)度做得很好。

于是我們把流量都導(dǎo)到這些空間里面去，發(fā)現(xiàn)租戶的體驗(yàn)很好，我們也能向房東收到傭金，所以我們網(wǎng)站就變成一個(gè)幫聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間在線上做推廣和吸引流量的租賃平臺(tái)。

但初心還是一樣的，我們確實(shí)發(fā)現(xiàn)在整個(gè)市場上出現(xiàn)了一個(gè)新的供應(yīng)，它不是閑置的，而是有專業(yè)運(yùn)營商，也是非常符合企業(yè)需求的小面積辦公室，而且還是拎包入駐的。

觀點(diǎn)新媒體：你們會(huì)不會(huì)做WeWork？

鄧連喜：我們今天是不會(huì)去做的，還是更專注在線上租賃平臺(tái)，圍繞用戶端去創(chuàng)造更加便捷、更加方便的辦公室租賃、使用功能。

目前看來，我們是處在一個(gè)大行業(yè)，比如跟Wework、3Q都有很好的合作，馬上辦公在線上做產(chǎn)品，服務(wù)中小企業(yè)和自由職業(yè)者。Wework、3Q的起步是在線下做辦公室的產(chǎn)品來服務(wù)這些企業(yè)。

慢慢往后面，大家會(huì)有交集的地方，他們也會(huì)做線上平臺(tái)，也會(huì)有自己的APP，我們現(xiàn)在也有管理的房源，但我們依然談不上競爭，更多是合作。

因?yàn)檎麄€(gè)聯(lián)合辦公、共享辦公這個(gè)領(lǐng)域在變大，市場變大以后，就會(huì)出現(xiàn)幾種模式。一種就是在線下做空間的，可以做得比較大，還有一種做線上做平臺(tái)，也能夠做得比較大，這個(gè)其實(shí)在長租公寓、在酒店行業(yè)都有看到這樣的現(xiàn)象。

觀點(diǎn)新媒體：馬上辦公盈利模式是怎么樣的？

鄧連喜：成交之后找房東收傭金，目前主要收入就是這一塊，也有一些小的其它收入。

我們?cè)诰€下有幫一些房東管理空間，還有做獨(dú)家代理、線上營銷推廣、房源托管。

隨著供應(yīng)端的空間越來越多，在行業(yè)里這些頭部品牌可能占到20%的份額，還有80%都是很分散的空間。

這里面其實(shí)有一些房東自己沒有團(tuán)隊(duì)也沒有精力去打理，所以需要有專業(yè)團(tuán)隊(duì)幫他們進(jìn)行管理，委托給我們進(jìn)行管理。

我們依然不會(huì)自己去做二房東，但會(huì)圍繞租戶和企業(yè)的需求去做管理。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在都是線上，基本上沒有門店？

鄧連喜：對(duì)，沒有門店。我們有線下服務(wù)團(tuán)隊(duì)，但不是門店式的。

觀點(diǎn)新媒體：怎么管理？

鄧連喜：從業(yè)務(wù)上還是比較像O2O，當(dāng)然最早的想法是服務(wù)這些中小企業(yè)租辦公室，能不能沒有線下？我也不希望有大量的人員要管理。

我們經(jīng)過前面兩年的迭代發(fā)現(xiàn)，企業(yè)租辦公室，除了找到好的房源之外，還需要有人幫他去排布需求優(yōu)先級(jí)、提供談判、決策建議等很多環(huán)節(jié)服務(wù)，這些事情企業(yè)是沒法自己獨(dú)立完成的。

這個(gè)時(shí)候就需要有專業(yè)人士來服務(wù)，而且還要控制交易風(fēng)險(xiǎn)，比如說租金偏貴或者租到一間有問題的辦公室，這是很痛苦的事情。

后來我們發(fā)現(xiàn)，這些事情真的離不開人，所以我們過去兩年主要就是不斷在培養(yǎng)自己的經(jīng)紀(jì)人，培養(yǎng)自己的企業(yè)顧問。

這個(gè)花費(fèi)了我們大量精力，企業(yè)租辦公室這個(gè)解決方案里面，必須要有專業(yè)的人士，我們要去做這件事情。

觀點(diǎn)新媒體：您之前也對(duì)接過資本市場？

鄧連喜：對(duì)接資本市場對(duì)我而言并不陌生，但是我們最近沒有特別在資本市場去發(fā)力，因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)，這件事情不是靠資本就可以簡單起來的事情。

觀點(diǎn)新媒體：馬上辦公的終極目標(biāo)是上市嗎？

鄧連喜：有這樣的想法，其實(shí)我們從去年就整體盈利了。

整個(gè)企業(yè)的發(fā)展，上市可能還是很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，是一個(gè)里程碑。一是說對(duì)于投資人、對(duì)于股東而言，這是是很重要的退出方式。對(duì)于我們同事而言，包括整個(gè)公司品牌，也有一定的幫助。

觀點(diǎn)新媒體：您覺得現(xiàn)在聯(lián)合辦公、共享辦公的前景怎么樣？

鄧連喜：其實(shí)今年是聯(lián)合辦公遭遇的一個(gè)挫折，但總體上還是非常看好聯(lián)合辦公這個(gè)行業(yè)。

聯(lián)合辦公產(chǎn)品在不斷升級(jí)，長遠(yuǎn)來看，聯(lián)合辦公在整個(gè)供應(yīng)端會(huì)占到30%左右，我覺得這個(gè)判斷是成立的。

為什么可以支撐30%？從供應(yīng)角度可以看到，一棟樓里面未來的格局是有共享部分、有聯(lián)合部分、有獨(dú)立部分，是這樣組成的。

觀點(diǎn)新媒體：共享辦公的競爭優(yōu)勢是什么？

鄧連喜：共享辦公從去年開始出現(xiàn)一個(gè)很大變化，大家開始往甲級(jí)寫字樓進(jìn)駐。

共享辦公剛開始出來的時(shí)候，是想改造一些閑置、破爛的舊廠房。但兩年之后國內(nèi)所有的參與者都發(fā)生變化了，大家開始進(jìn)駐甲級(jí)寫字樓，這是好事。

整個(gè)共享辦公其實(shí)現(xiàn)在是遇到一定的挫折，但是長遠(yuǎn)來看會(huì)占到30%，前景還是很美好的。過程之中，大家在模式上、運(yùn)營上、資源選取上，都會(huì)發(fā)生不斷的迭代。

這一輪的挫折，主要還是因?yàn)樯弦惠喌墓乐蹬菽?，不僅僅是聯(lián)合辦公，整個(gè)創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域的估值都存在一定的泡沫。

觀點(diǎn)新媒體：外界對(duì)聯(lián)合辦公的盈利模式還是比較質(zhì)疑？

鄧連喜：對(duì)，我也看到一些質(zhì)疑的報(bào)道。這里面我覺得分為兩方面。

一方面，如果真正當(dāng)成資本化，對(duì)照Wework這樣去看，有質(zhì)疑是正常的。

另一方面，如果當(dāng)成一個(gè)生意來看，我也看到有一些做得很成功的空間。

觀點(diǎn)新媒體：像Wework、優(yōu)客工場大量地并購，未來會(huì)形成什么樣的格局？

鄧連喜：頭部的確實(shí)會(huì)越來越集中，因?yàn)榇蠹叶甲呱腺Y本化、連鎖化的道路，可能就得走下去，走下去就得并購。

另外一段就是80%的長尾，我覺得他們不一樣，他們活得很滋潤，就會(huì)形成小品牌。整個(gè)行業(yè)可能有一兩家比較大，但更多是分散的。

就好像酒店市場一樣，全球五星級(jí)酒店品牌其實(shí)只占到很小很小的份額，5%都不到。聯(lián)合辦公未來也會(huì)是這樣子，更多是區(qū)域性、資源性、多元化的品牌。