編者按：8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標桿企業(yè)，都參與了這個全行業(yè)年度盛會。

我們尋找中國地產(chǎn)商業(yè)領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當他們的故事放置于中國房地產(chǎn)的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

觀點網(wǎng) “隨著中國的城鎮(zhèn)化以及流動人口的增加，未來的租賃需求肯定會有很大幅度的增長，這是經(jīng)濟發(fā)展的必然規(guī)律；房地產(chǎn)也進入到存量市場，未來資產(chǎn)的運營商肯定較有優(yōu)勢。”

摩碼公寓CEO黃劍岸對長租公寓市場有著清晰的判斷，2015年，正是由于對該領域的看好，黃劍岸等人在聯(lián)合辦公“倍格創(chuàng)業(yè)”之外，開始涉足長租公寓。

2016年，摩碼公寓開始進行漫長的公寓改造浪潮，并于該年5月份獲得了第一資產(chǎn)與全經(jīng)聯(lián)500萬的天使輪投資。目前，摩碼公寓已在北京、長沙、太原、西安有所布局，目標是希望在未來兩年可以達到5萬間的規(guī)模。

風口之下，黃劍岸逐漸認識到，長租公寓行業(yè)表面上很美好、很熱鬧，但扎進去之后，要下很深的功夫、沉得住氣、耐得住心，慢慢打磨產(chǎn)品，才能站穩(wěn)腳跟。

協(xié)同與定位

除了帶領摩碼公寓的團隊之外，黃劍岸還有另外一重身份，就是聯(lián)合辦公品牌倍格創(chuàng)業(yè)的聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO。在他看來，兩個領域正好能形成協(xié)同。

“聯(lián)合辦公和長租公寓都是存量資產(chǎn)的運營，很多方面都有一致性，包括服務的客戶、產(chǎn)品、設計等，基于在運營方面的經(jīng)驗，我們會把一部分聯(lián)合辦公的功能跟長租公寓相結(jié)合。”

例如，摩碼公寓在西安的項目，在公共配套里面放一些聯(lián)合辦公的產(chǎn)品，設置一些開放式的工位、會議室，以及相應的辦公設備等，方便客戶使用。而倍格創(chuàng)業(yè)的聯(lián)合辦公客戶，如果入住魔碼公寓的話，也會享受到價格方面的優(yōu)惠。

黃劍岸表示，因為兩種產(chǎn)品具有互通性，開發(fā)運營的邏輯也很相似，所以未來會尋找比較合適的物業(yè)形態(tài)，把辦公跟公寓完全結(jié)合在一起，形成一個閉合的產(chǎn)業(yè)。

背靠著當代置業(yè)，摩碼公寓可以相對便利地獲取集團自持的房源；除此之外，也會在一些比較核心的城市尋找合適的存量物業(yè)資產(chǎn)。產(chǎn)品定位方面，摩碼公寓也有著自身的一套邏輯。

據(jù)黃劍岸介紹，對于一個項目，公司會對未來服務的客群進行調(diào)研。

具體而言，摩碼公寓會根據(jù)周邊人群的收入情況，以及他們以前租房的租金支出結(jié)構(gòu)，了解未來項目的市場定價。此后，以這個市場定價為標準，指導產(chǎn)品的設計、產(chǎn)品投入的成本檔次等。

目前摩碼公寓投入運營的基本都是輕資產(chǎn)項目，產(chǎn)品的裝修成本都算入開發(fā)商的建設成本，摩碼公寓不用去承擔該項費用。換言之，小業(yè)主把房子委托給摩碼公寓的時候，就已經(jīng)是精裝修交房了。

建立運營體系

在黃劍岸看來，在長租領域，懂得運營才是長久之計：“只有經(jīng)過一輪淘汰之后，真正有實力的，有運營經(jīng)驗與能力的，才能沉淀下來；而最后“淘沙”之后真正能夠留下來的，才是未來市場的主力軍。”

運營管理中，社群運營是增強客戶黏性的關鍵，摩碼公寓考慮的是，如何通過一次社群活動，給客戶提供更大的交流平臺。

為客戶提供服務的好壞則決定著租金定價的溢價能力，所以保潔、維修、搬家、安防、安保等方面的服務，也是摩碼公寓關注的重點。此外，樓宇的運營維護關系到整個項目的綜合運營成本，魔碼公寓在這方面更是下了不少功夫。

得益于當代置業(yè)專業(yè)的社區(qū)空間運營團隊，摩碼公寓在運營過程中，將每個運營的節(jié)點串聯(lián)起來，建立了標準化體系。

據(jù)黃劍岸介紹，摩碼公寓有一套“里程碑”工具，在項目運營周期中，所有工作分成許多節(jié)點，把整個運營工作都分解、細化，具體到每個專業(yè)、每個崗位、每個時間點應該做什么工作。

流程標準化體系為“三級流程”，包含將近300個作業(yè)標準；這些作業(yè)標準類似于一個指導手冊，載有操作流程、考核體系、工作情況評估體系等。摩碼公寓正是通過這些作業(yè)標準，保證了服務的穩(wěn)定性，以及運營精細化的可持續(xù)性。

另一方面，在能源、能耗管理中，摩碼公寓也有一套智能化管理系統(tǒng)，以此來優(yōu)化整個能源的運行情況，為樓宇的整體運營提供保障。

以下為觀點新媒體對摩碼公寓CEO黃劍岸先生的采訪實錄：

觀點新媒體：魔碼公寓獲取房源有哪些渠道？

黃劍岸：主要是兩個渠道：第一是當代置業(yè)自己開發(fā)的房源，不管自持或者銷售之后再委托給我們；第二是在一些比較核心的城市尋找一些適合的存量物業(yè)。

觀點新媒體：輕資產(chǎn)比例占多少？

黃劍岸：基本上全都是輕資產(chǎn)的，有個重資產(chǎn)項目但還沒有交付運營。

我們有考慮重資產(chǎn)，也在考慮集體建設用地建設成長租公寓之后長期運營。

另一部分就是我們持有、集團自持的項目，但是現(xiàn)在還屬于建設階段。

觀點新媒體：公司在未來幾年會達到怎么樣的規(guī)模？城市布局如何？

黃劍岸：我們的目標是在明年、后年可以達到5萬間左右的房源。布局主要在一二線城市，北京、上海、西安現(xiàn)在已有了，長沙、太原、武漢這些城市是比較關注的，還有合肥等。

觀點新媒體：跟聯(lián)合辦公項目之間是否有相互促進這方面？

黃劍岸：聯(lián)合辦公和長租公寓都是存量資產(chǎn)的運營，很多方面都有一致性，包括服務的客戶、產(chǎn)品、設計等，所以我們也會把一部分聯(lián)合辦公的功能跟長租公寓相結(jié)合。

比如現(xiàn)在在西安項目，公共配套會放一些聯(lián)合辦公的產(chǎn)品，比如設置開放式的工位、會議室，有相應的辦公設備，這是可以提供給客戶進行使用的。

倍格創(chuàng)業(yè)的聯(lián)合辦公客戶如果入住魔碼公寓，也會享受到價格方面的優(yōu)惠，這也是兩個產(chǎn)品的互通；未來我們會尋找比較合適的物業(yè)形態(tài)，把辦公跟公寓兩個全部結(jié)合在一起，形成一個閉合的產(chǎn)業(yè)。

因為這可以形成很好的業(yè)態(tài)協(xié)同，魔碼公寓跟倍格創(chuàng)業(yè)聯(lián)合辦公，從客戶角度來說，服務的都是年輕客戶群體，經(jīng)營范圍、開發(fā)邏輯都是一樣的，包括開發(fā)周期、后期運營的要求，基本上是一致的，兩者結(jié)合起來也會提高效率，也可以更滿足客戶的需求。

觀點新媒體：很多開發(fā)主體都是比較重視運營管理，能不能談一談魔碼公寓在運營管理方面的情況？

黃劍岸：運營確實是整個項目后期經(jīng)營的關鍵，我們主要從幾個角度考慮：

首先，對項目的社群運營，即客戶黏性，怎么樣通過第一次社群活動，給客戶提供更大的交流平臺。

第二，實際給客戶提供的服務，包括保潔、維修、搬家、安防、安保等方面的運營服務，這也是非常關鍵的，因為這涉及到整個服務質(zhì)量以及給客戶的感受，包括租金定價的溢價能力。

第三，對整個樓宇以及對能源能耗方面的運營維護，這更多是屬于后臺的運營維護，關系到整個項目的綜合運營成本，這一點也是非常重要，魔碼公寓在這方面也下了很大功夫的。

觀點新媒體：資產(chǎn)證券化比較熱門，公司會嘗試做嗎？

黃劍岸：我們一直在關注，也一直在研究，未來肯定會做，因為資產(chǎn)證券化對整個行業(yè)有非常好的促進作用。

除了資產(chǎn)證券化、類REITs之外，我們也在關注比如ABS證券化等，隨著金融渠道慢慢打通，無論對哪個運營商來說，都應該好好把握這個機會。

觀點新媒體：您如何看待長租公寓的走勢？

黃劍岸：從長遠的周期來看，肯定是非常好的，這是一個非常大的市場。

首先，房地產(chǎn)也進入到存量市場，肯定是資產(chǎn)運營商會比較有優(yōu)勢。

第二，隨著中國的城鎮(zhèn)化以及流動人口增加，未來租賃需求肯定會有很大幅度的增加，這是經(jīng)濟發(fā)展的必然規(guī)律。

第三，二三線城市都在進行人才資源的爭奪，意味著未來這些城市會更多地引進或者留住這些新的城市人口、流動人口。當這些流動人口進入之后，要解決的首先就是居住問題，沒有能力購房的時候，前期肯定以租房為主。

租房國家也在倡導，通過機構(gòu)化的運營，讓整個租房市場更透明、更陽光，也提高用戶群體的租賃體驗，同時國家也在政策層面上做相應的配套，包括現(xiàn)在租購同權的政策，推動整個行業(yè)發(fā)展、推動市場發(fā)展，這肯定是非常好的。

從另外一個角度看，現(xiàn)階段整個行業(yè)應該也會遇到一些波折，這是不可避免。在每個行業(yè)興起的階段，都會有一個大浪淘沙的過程。經(jīng)過2年時間，無論是資本還是政策層面，把這個行業(yè)硬生生推上風口之后，確實出現(xiàn)了并不是特別好的現(xiàn)象，競爭比較激烈，導致在服務方面、產(chǎn)品方面良莠不齊的現(xiàn)象時有發(fā)生。

另外，也有一些小型運營商因為經(jīng)營不善而出現(xiàn)虧損或者倒閉，這是一個很正常的市場淘汰過程。只有經(jīng)過這么一輪淘汰之后，真正有實力的，有運營經(jīng)驗能力的運營商才能沉淀下來。

大浪淘沙之后真正能夠留下來的，才是未來整個市場的主力軍。

觀點新媒體：公司有計劃尋求登陸資本市場嗎？

黃劍岸：肯定有這個目標，登陸資本市場，無論在內(nèi)地、香港還是在別的地方上市，首先具備這個能力，各方面條件也要達到。

我們希望未來5年之內(nèi)可以去實現(xiàn)這個目標，或者更快一些。但涉及的因素很多，需要看整個市場未來的走向，在這之前需要做的就是把自己的工作做好，然后再做好未來發(fā)展規(guī)劃。

觀點新媒體：您在長租公寓領域中最大的感受是什么？

黃劍岸：這個行業(yè)，可能外行看起來非常美好、非常熱鬧，但真正做起來是非?？简炄说墓ぷ?；而且這不是能快速達到某種高度的行業(yè)，做這個行業(yè)大家要沉得住氣、耐得住心，然后慢慢打磨產(chǎn)品，做好吃苦的準備。

因為確實會很辛苦，在運營管理上考慮的事情會非常的細，要考慮到每一個細節(jié)。無論產(chǎn)品還是服務方面，遠遠不是大家看起來那么美，真正扎進來之后就會知道，其實里面還需要下很深的功夫，才能真正站穩(wěn)腳跟。