編者按：8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標(biāo)桿企業(yè)，都參與了這個全行業(yè)年度盛會。

我們尋找中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當(dāng)他們的故事放置于中國房地產(chǎn)的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

觀點網(wǎng) 6月26日，上海天氣陰，最高氣溫達(dá)37度，天氣預(yù)報提示大家注意防暑。

對馮印陶的采訪約在上海黃埔區(qū)九江路168號禮和大樓洋行大樓，這曾是清末德國軍火商建立的“禮和洋行”，20世紀(jì)早期的中華儲蓄銀行。

走進(jìn)大樓，撲面而來的是典雅西洋建筑藝術(shù)的歷史韻味感，穿插著現(xiàn)代元素的搭配，彼此相融相生，沒有一絲違和感。這是經(jīng)過米域改造的一個聯(lián)合辦公項目，一番規(guī)劃之后，為這百年老建筑重新注入了活力。

采訪安排在一間四周是黑框透明玻璃小會議室里，大概十平方米，里面擺著一張原木紋理的會議桌，可以容納10人左右。

一副黑框眼睛、一件白T裇搭配淺藍(lán)色牛仔褲，馮印陶今天的著裝，看起來非常休閑，給這炎熱的天氣帶來一絲清爽。

年輕人里的老男孩

84年的射手男，上海人，本科就讀于東南大學(xué)通信工程專業(yè)，任學(xué)生會主席，墨爾本大學(xué)計算機(jī)專業(yè)研究生，后留在澳洲，曾在麥格理銀行和西太平洋銀行總部任分析師、高級分析師、業(yè)務(wù)經(jīng)理，再到項目經(jīng)理。

出于對空間改造的熱愛，和本身工作的緣故，這為米域的創(chuàng)立，創(chuàng)造了契機(jī)。

2014年初時，看到互聯(lián)網(wǎng)金融在國內(nèi)發(fā)展較為蓬勃，以及中國房地產(chǎn)市場從增量市場到存量發(fā)展的轉(zhuǎn)型，馮印陶覺得時機(jī)到了，于是放棄高薪、體面的工作，歸國投入到創(chuàng)業(yè)熱潮中。

2015年2月回到上海，3月成立新型空間投融資平臺一米好地，2016年7月成立新空間運營商品牌米域。

發(fā)展不過兩三年的時間，如今的米域已經(jīng)交出了一份滿意的成績單，團(tuán)隊由最初的3人擴(kuò)充到100人；運營管理面積已近10萬方，目前在上海及北京已擁有16個項目，為數(shù)百家公司，近萬名會員提供服務(wù)。所有空間均位于市中心核心位置，在上海陸家嘴、外灘、南京西路、淮海路、靜安寺、大虹橋及北京朝陽區(qū)皆有布局。2016年8月獲得A輪融資1億元，2018年3月獲B-1輪4億元融資。

同時，基于高效的運作和管理，目前公司的運營成本達(dá)到行業(yè)最低，還擁有著高達(dá)72%的續(xù)簽率。

馮印陶直言，目前公司團(tuán)隊非常年輕，幾乎都是85后和90后，而90后占了將近三分之一的比例，自己儼然成了一幫年輕人中的老男孩。

順勢而為

“首先，我覺得聯(lián)合辦公崛起，底層有兩個特別重要的推動力，第一個推動力是小微企業(yè)化，我們的經(jīng)濟(jì)將來會有大量的小微企業(yè)。還有就是越來越多大型企業(yè)，內(nèi)部的組織形式其實是在分散化的。

第二個趨勢是消費升級，消費升級本質(zhì)上就是大家吃穿住用行，各個方面都開始追求更好，要去滿足大家對辦公需求的變化，把辦公空間做成產(chǎn)品，即查即用，拎包入住的工作空間。”

政策對初創(chuàng)企業(yè)的大力支持、“8090”新一代工作者辦公需求升級、共享經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展、互聯(lián)網(wǎng)科技的進(jìn)步，這都為聯(lián)合辦公在中國的發(fā)展了提供了機(jī)會。

目前，國內(nèi)聯(lián)合辦公發(fā)展非常迅猛，優(yōu)客工場、方糖小鎮(zhèn)、氪空間、SOHO3Q等，新的企業(yè)出現(xiàn)，方興未艾。同時，行業(yè)里融資并購的新聞也接連不斷。

戴德梁行最新發(fā)布的《大中華區(qū)的聯(lián)合辦公空間》報告指出，到2018年第一季度末，聯(lián)合辦公在全國主要城市已經(jīng)有550個聯(lián)合辦公場所，成為大中華區(qū)寫字樓市場中發(fā)展最快的新興力量。

面對競爭激烈的聯(lián)合辦公市場，如何殺出一條血路，做到差異化呢？

“第一是要做好基礎(chǔ)的企業(yè)行政服務(wù)，因為聯(lián)合辦公里面企業(yè)是小微企業(yè)，對于小微企業(yè)來講，首先第一個面臨的負(fù)擔(dān)就是基礎(chǔ)的辦公室支撐，例如網(wǎng)絡(luò)怎么管？前臺怎么管？快遞怎么管？”

第二是企業(yè)之間的連接，這個要在米域達(dá)到一定規(guī)模以后做，才有更深刻的意義。比如說我們有20家廣告公司，這個時候去做相應(yīng)的鏈接，甚至給這20家網(wǎng)絡(luò)公司做導(dǎo)游，就變得有意義了。

還有一個層面就是社區(qū)里面的客戶、客群服務(wù)。大部分是80后90后新一代的工作者，這一撥人的社交需求是非常旺盛的，很容易讓一個空間變得更有社群價值的。

互聯(lián)網(wǎng)+時代突破傳統(tǒng)的工作模式，越來越多人選擇移動辦公或者聯(lián)合辦公等靈活的辦公模式，去辦公化和社交化成為了聯(lián)合辦公的關(guān)鍵詞。

正如馮印陶所言，當(dāng)用戶積累到一定規(guī)模之后，再去做用戶之間的連接和社群服務(wù)，讓用戶體驗到Space as a service，承載社群、文化交互服務(wù)。

聯(lián)合辦公重新定義了共享經(jīng)濟(jì)時代下的工作空間和生活的關(guān)系，體現(xiàn)美學(xué)和生活理念的高顏值空間設(shè)計，對于企業(yè)而言，快速入駐，節(jié)省成本；對于8090員工來說，辦公不再局限于公司和家的兩點一線，也不僅僅是整潔敞亮的辦公場所，還應(yīng)該是工作、社交、休閑的完美結(jié)合。

如今，聯(lián)合辦公全球增長率達(dá)10-15%，發(fā)展勢頭迅猛。作為聯(lián)合辦公浪潮中的一員，在激流勇進(jìn)當(dāng)中，如何做到順勢而為，作為米域掌舵者馮印陶，這既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。

以下為觀點新媒體對米宅實業(yè)CEO馮印陶先生的采訪實錄：

觀點新媒體：您對聯(lián)合辦公、共享辦公發(fā)展勢頭怎樣看？

馮印陶：其實大家可能會有一個誤解，就是說聯(lián)合辦公是為創(chuàng)業(yè)企業(yè)服務(wù)的。其實，聯(lián)合辦公崛起，底層有兩個特別重要的推動力，第一個推動力是小微企業(yè)化，將來會有大量的小微企業(yè)；第二就是越來越多大型企業(yè)，內(nèi)部的組織形式其實是在分散化的。

所以小微企業(yè)崛起是兩個層面，一個是真正意義上小微企業(yè)，另外一個是大型企業(yè)分散化，所以這是第一個大的趨勢；第二個趨勢是消費升級，消費升級本質(zhì)上就是大家吃穿住用行各個方面，都開始追求更好。

聯(lián)合辦公本質(zhì)上要滿足越來越多小微企業(yè)的升級需求，將來這會是非常普遍的需求。即便是大型企業(yè)，最后也會越來越多選擇像聯(lián)合辦公這種把辦公空間做成產(chǎn)品，即插即用、拎包入住的工作空間。

有個說法叫Space as a Service，我認(rèn)為這里面有兩個階段，第一個是Space as a product，就是空間作為產(chǎn)品。第二部分這個產(chǎn)品是包含Service，把聯(lián)合辦公這個定義擴(kuò)大到服務(wù)化。

觀點新媒體：聯(lián)合辦公未來的運營核心您覺得是什么呢？或者說怎么去提升附加值？

馮印陶：第一是要做好基礎(chǔ)的企業(yè)行政服務(wù)，因為其實聯(lián)合辦公里面企業(yè)是小微企業(yè)，對于小微企業(yè)來講，首先面臨的負(fù)擔(dān)就是基礎(chǔ)的辦公室支撐，例如網(wǎng)絡(luò)怎么管？前臺怎么管？快遞怎么管？

第二就是企業(yè)之間的連接，這個是需要有相當(dāng)?shù)捏w量以后才有意義，否則的話其實連接不起來，因為同類型的企業(yè)太少了。到一定規(guī)模以后，比如說我們有20家廣告公司，這個時候去做相應(yīng)的業(yè)務(wù)鏈接，就變得有意義了。

還有一個層面就是對社區(qū)里面的客戶、客群做服務(wù)。有這么多的用戶，都是80后90后新一代工作者，這一撥人的社交需求是非常旺盛的，很容易讓一個空間變得更有社群價值。

再往上的話，其實我們是想為企業(yè)做更多增值服務(wù)，讓他到這個空間來是感受服務(wù)的，真正感受到Space as a service，但這個需要循序漸進(jìn)。

觀點新媒體：去年米域布局了梅泰恒商圈，打造的是首個商業(yè)辦公項目，跟現(xiàn)在所做的聯(lián)辦空間有什么區(qū)別呢？

馮印陶：我們有個很關(guān)鍵的理念，就是說這個辦公和生活以后會結(jié)合的更緊密，生活越來越碎片化，把工作和生活分開是很難的事情。

從現(xiàn)實來講，這也是不可能的，與其強(qiáng)行分開，不如更好的融合，通過融合來完成一種平衡。

所以工作空間和生活空間本來就要高度交融的，這個體現(xiàn)在米域選址和空間打造的各個層面。

我們在選址的時候，希望這個空間既有工作部分，又有商業(yè)部分，所以我們做了恒泰項目，這是第一個辦公和商業(yè)結(jié)合的項目。

觀點新媒體：公司成立時間不長，目前發(fā)展到怎樣的規(guī)模？

馮印陶：今年大概達(dá)到了10萬方左右的運營管理面積，會在北京、上海兩個城市發(fā)力，主要還是以上海為主。除了辦公項目之外，會有4-5個辦公和商業(yè)結(jié)合的項目落地。

我們的路線圖上，想進(jìn)入的還有深圳和廣州，除了這四個之外的其他城市，會比較慎重，不主動積極尋求拓展，而是機(jī)會型的，碰到合適機(jī)會再進(jìn)入。

一線城市存量物業(yè)比較多，另外從現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢來看，小微企業(yè)或者是服務(wù)業(yè)的核心，還是集中在一線城市，其他城市小微企業(yè)的生存環(huán)境，并不一定那么好。

觀點新媒體：聯(lián)合辦公市場也是比較激烈的，對于行業(yè)的并購，您是怎么樣看待呢？

馮印陶：我覺得肯定會出現(xiàn)一系列的并購，因為這個行業(yè)還是需要一定的規(guī)模，以后有相當(dāng)規(guī)模的和這個小微的兩種，可以活的得比較好，其他的中間段其實都會很尷尬。

要么做精品，要么做規(guī)模。在一定規(guī)模下的產(chǎn)品，才有可能有一些規(guī)?；母偁巸?yōu)勢。我們自己不一定會去并購，因為我們的產(chǎn)品和其他同類型產(chǎn)品相比，有一些特點是比較鮮明的，如果并購的話，其實會發(fā)生產(chǎn)品不兼容的情況。

觀點新媒體：公司比較偏向于后者，可能會做精品的聯(lián)合辦公是嗎？

馮印陶：這倒不是，我不認(rèn)為規(guī)模和精品之間是矛盾的。做一個優(yōu)秀產(chǎn)品的時候，我們是想做到一定規(guī)模，但不是通過兼并去擴(kuò)規(guī)模，因為很難百分之百和自己的產(chǎn)品一致。

觀點新媒體：公司的續(xù)簽率和改造成本，情況怎么樣？

馮印陶：5月份是72%，這個應(yīng)該在行業(yè)內(nèi)也是比較高的。

改造成本我們應(yīng)該是性價比較高的，比WeWork的投入要低，但是比其他的競爭產(chǎn)品的投入都要高，是為了保證我們的產(chǎn)品有比較好的質(zhì)量。

運營成本的話，我們應(yīng)該是全行業(yè)最低的，單工位的運營成本低于150塊/月，比所有競品都要低。

觀點新媒體：現(xiàn)在聯(lián)合辦公領(lǐng)域存在產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嗎？米域通過什么途徑來打造差異化或者個性化的產(chǎn)品？

馮印陶：我們有幾個方面的差異化程度還比較高。第一是選址，我們會把選址看得非常重要，就是讓大家以后想到米域，一定會想到最好的地段空間。

第二是設(shè)計，堅持自己的風(fēng)格，我們的空間的產(chǎn)品有比較大的差異，或者說我們已經(jīng)在樹立米域等于一個什么樣的空間的形象。

還有一塊是在服務(wù)上面，我們不會特別注重這個，或者是僅限于創(chuàng)業(yè)企業(yè)的社群打造和服務(wù)。對我們來講，還是一個更多樣化的生活方式類的社群。

觀點新媒體：公司推行辦公跟商業(yè)組合這樣的項目，特點是什么？

馮印陶：不是所有的項目都適合做一部分商業(yè)的，所以我們的立足點還是辦公。

對米域來講，Mixpace work這是我們的主線產(chǎn)品，這里面有一個很重要的分支是辦公和商業(yè)怎么去結(jié)合。

傳統(tǒng)規(guī)劃的商業(yè)存在高區(qū)很難做的挑戰(zhàn)，我們會看到很多商業(yè)到最后其實都變成超級大食代了，高區(qū)價值很難被挖掘出來，通過把聯(lián)合辦公引入到高區(qū)，可以起到商業(yè)導(dǎo)流和穩(wěn)定人流的作用。同時對辦公來講，又是和商業(yè)一個比較好的結(jié)合。

我們在接下來可能會和很多商場去做類似這樣的合作，由我們的進(jìn)入來替代目前在商場高區(qū)存在的電影院，大型餐飲和KTV，我們會逐漸扮演這樣一個角色。

商場的高區(qū)目前大部分是三種業(yè)態(tài)，大型餐飲、電影院和KTV。但是對于商場來講，大型餐飲一般只有晚餐高峰的流量，KTV只有晚上有，電影院的話是白天幾乎沒有人流量，很不穩(wěn)定，特別是星期一到星期五。這三個類別帶來的人流量和想要的主力人流量是不吻合的，而且承租能力是偏低的。

辦公的引入會帶來穩(wěn)定人流量，特別是在核心地段的辦公。聯(lián)合辦公客群的收入比較高，同時又是全天在商場里面，這幫人的消費能力是很強(qiáng)大的。