2015年，中國(guó)經(jīng)歷重大股災(zāi)后，官方以“去庫(kù)存”的名義，重啟房地產(chǎn)市場(chǎng)，并于2016年初，急切地出臺(tái)了降低首付（由三成降至最低兩成）、降低利率（首套房基準(zhǔn)利率八五折）、降低契稅（首套房契稅最低降至1%）等一系列救市政策。

同時(shí)，“去庫(kù)存”政策與大規(guī)模的棚戶區(qū)改造（含舊城改造、城中村改造等）貨幣化安置重疊，制造了這一輪中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前所未有的波瀾壯闊的行情。

這一輪行情的規(guī)律是：敏感的一線城市深圳從2015年開(kāi)始啟動(dòng)；熱點(diǎn)二線城市“四小龍”（南京、蘇州、廈門、合肥）2016年率先沖刺，并帶動(dòng)了其他二線城市，至2017年傳導(dǎo)至中西部二線城市和諸多三四線城市。

杭州原本是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為敏感和熱點(diǎn)的二線城市。

本世紀(jì)初的前十年，杭州是被溫州炒房團(tuán)攻陷的第一個(gè)城市。到2010年時(shí)，杭州的房?jī)r(jià)已經(jīng)非常接近于當(dāng)時(shí)北京和上海。

以至于在2011年初，一條稱杭州房?jī)r(jià)第一的假新聞，在全國(guó)媒體大量轉(zhuǎn)發(fā)，幾乎無(wú)人不信。本人當(dāng)時(shí)做了辟謠，發(fā)表文章《杭州房?jī)r(jià)第一：假數(shù)字假新聞》以及《就“假排行榜”事件 丁建剛答媒體同行問(wèn)》。

當(dāng)時(shí)，之所以人們都相信杭州房?jī)r(jià)全國(guó)第一，是因?yàn)楸藭r(shí)杭州的房?jī)r(jià)確實(shí)非常接近北京和上海，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)廣州。

但在2011年-2014年，杭州房?jī)r(jià)受累于全球金融危機(jī)后浙江經(jīng)濟(jì)受到的影響，受累于溫州民間借貸崩盤導(dǎo)致大量投資客的消失甚至拋售，這四年內(nèi)杭州房?jī)r(jià)持續(xù)陰跌。并在2014年12月位列國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比跌幅第一，高達(dá)10.3%。

正是因?yàn)榇舜沃貏?chuàng)，以及當(dāng)時(shí)高達(dá)17萬(wàn)套的顯性庫(kù)存，高達(dá)5000萬(wàn)平方米的潛在供應(yīng)量，堆積如山的庫(kù)存使得杭州市場(chǎng)在2016年這輪行情啟動(dòng)時(shí)仍在療傷，恢復(fù)性的上漲，漲幅遠(yuǎn)低于熱點(diǎn)二線城市“四小龍”。

2016年9月30日，中央政府對(duì)這一輪行情踩下了“急剎車”。

而由于杭州啟動(dòng)較晚，因此在“急剎車”后的近兩年時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)仍以巨大的慣性向前。成為這一輪調(diào)控中最堅(jiān)強(qiáng)的城市之一，甚至沒(méi)有之一。

加之這一輪調(diào)控中的限價(jià)手段，導(dǎo)致“價(jià)格雙軌制”，商品房的套利空間使市場(chǎng)熱度延續(xù)至今。

但近期，杭州市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)了微妙變化，特別是土地市場(chǎng)的表現(xiàn)：

（1）7月6日出讓的三宗宅地中，綠城以48.1億元總價(jià)競(jìng)得濱江西興宅地，樓面價(jià)33625元/平方米，溢價(jià)率39.8%；仁恒以29.4億元總價(jià)競(jìng)得之江宅地，樓面價(jià)19040元/平方米，溢價(jià)率10.5%。

（2）7月16日出讓的三宗宅地中，溫州時(shí)代以34.4億元競(jìng)得濱江中心單元宅地，樓面價(jià)32638元/平方米，溢價(jià)率35.5%；濱江房產(chǎn)以31.0億元競(jìng)得錢江新城南星宅地，樓面價(jià)36086元/平方米，溢價(jià)率22.1%。

（來(lái)源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院）

這些地塊均為近兩年主城區(qū)中難得的寶地，但價(jià)格均未達(dá)到官方設(shè)定的上限，當(dāng)然也就沒(méi)有出現(xiàn)自持的情況。

多宗稀缺地塊和過(guò)去一兩年同地段出讓土地價(jià)格相比，穩(wěn)中有降。同時(shí)，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格，甚至官方限價(jià)來(lái)測(cè)算，地塊均能保本甚至有微利。

開(kāi)發(fā)商拿地邏輯發(fā)生了改變，表明了其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的微妙變化。

（3）7月，杭州商品房上市速度明顯加快。僅7月上半月杭州市區(qū)（主城區(qū)、蕭山區(qū)及余杭區(qū)）的商品房的供應(yīng)量達(dá)到7435套，供應(yīng)面積77.7萬(wàn)方，已達(dá)到今年上半年總供應(yīng)量的15%左右。

（4）剛需樓盤碧桂園·東旭府，一次性開(kāi)出1266套房源，中簽率為16.3%?！兑惶爝B發(fā)7張預(yù)售證杭州樓市“開(kāi)閘放量”》

導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期微妙變化有多種原因，但最直接最重要的原因是：中美貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)、股災(zāi)重現(xiàn)、人民幣兌美元匯率大跌、金融市場(chǎng)大量P2P爆雷等事件，包括國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行對(duì)三四線城市棚改貸款權(quán)收回總行的從緊態(tài)度。

雖然官方一再釋放救市信號(hào)，央行多位高級(jí)官員于一天內(nèi)喊話金融股市穩(wěn)定，喊話三四線城市棚改及貨幣化安置政策穩(wěn)定，但部分敏感的開(kāi)發(fā)商仍隱約察覺(jué)到了市場(chǎng)未來(lái)的極大不確定性。

地價(jià)和房?jī)r(jià)，將相互影響市場(chǎng)預(yù)期。

幾乎可以斷定：降溫的信號(hào)將很快傳導(dǎo)到商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)。

當(dāng)然，不確定的是如果經(jīng)濟(jì)和金融形勢(shì)進(jìn)一步惡化，官方將如何調(diào)整金融貨幣政策和樓市政策，不排除政策調(diào)整的可能性。

丁建剛 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)   

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