編者按：8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來(lái)，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標(biāo)桿企業(yè)，都參與了這個(gè)全行業(yè)年度盛會(huì)。

我們尋找中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨(dú)特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當(dāng)他們的故事放置于中國(guó)房地產(chǎn)的宏大背景時(shí)，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國(guó)房地產(chǎn)的路徑與模式。

觀點(diǎn)網(wǎng) 坐在寶能城發(fā)辦公大樓會(huì)議室的沙發(fā)上，耐心地等著這家新公司的總裁余英，他從早上開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)會(huì)議一直到下午4點(diǎn)一刻仍未結(jié)束，中途出來(lái)和我們說(shuō)了聲“不好意思還在開(kāi)會(huì)”后，又匆匆離開(kāi)。

在2017年10月卸任保利地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理后，如今余英已經(jīng)是寶能集團(tuán)高級(jí)副總裁、寶能地產(chǎn)總裁，兼寶能城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司總裁。

下午4點(diǎn)半左右，余英終于從營(yíng)銷(xiāo)會(huì)議中抽身出來(lái)，對(duì)我們?cè)俅伪磉_(dá)歉意，隨后一起步行穿過(guò)員工辦公區(qū)，來(lái)到了位于一側(cè)的總裁辦公室。期間聊起現(xiàn)在的身份轉(zhuǎn)變，他淡淡地說(shuō)，自己每天從早到晚開(kāi)會(huì)，都是和項(xiàng)目有關(guān)，跟之前在央企沒(méi)區(qū)別。

這是一間布置簡(jiǎn)潔得沒(méi)有多余擺設(shè)品的辦公室，窗外可以俯瞰周邊各式汽車(chē)銷(xiāo)售門(mén)店，但估計(jì)余英沒(méi)有多大心思研究汽車(chē)。

我們圍坐在進(jìn)門(mén)靠左邊的黑色沙發(fā)，茶幾上擺放著一套茶具，余英似乎對(duì)冗長(zhǎng)的功夫茶泡制流程提不起興趣，平時(shí)仍習(xí)慣用大杯子泡茶喝。

他身穿一件黑色襯衫，下身穿黑色直筒褲，加上黑色運(yùn)動(dòng)鞋，聊得興起時(shí)會(huì)從口袋里拿出黑邊框眼睛。連續(xù)幾次見(jiàn)面下來(lái)，余英穿戴選擇都傾向于黑、白風(fēng)格。

這是中國(guó)古代歷史上崇拜時(shí)間最長(zhǎng)的顏色，但他的衣品或許和“黑白哲學(xué)”無(wú)關(guān)，也許僅僅因?yàn)榘俅?、讓人消除選擇顏色的困擾。這還與喬布斯有關(guān)，他曾憧憬像榜樣一樣，穿著牛仔褲在臺(tái)上推銷(xiāo)產(chǎn)品。

那天傍晚，對(duì)余英的訪(fǎng)談持續(xù)了三個(gè)小時(shí)，直到窗外日光褪盡，霓虹燈閃爍良久。

這是他加入寶能以來(lái)第一次接受媒體專(zhuān)訪(fǎng)，八個(gè)月前他做出轉(zhuǎn)型決定，一時(shí)間“寶能”和他的名字同時(shí)見(jiàn)諸頭條，他選擇緘默，市場(chǎng)的關(guān)注和好奇卻不降反升。

當(dāng)信息出現(xiàn)真空區(qū)的時(shí)候，當(dāng)事人的說(shuō)法往往最能消除市場(chǎng)疑云。通過(guò)這次訪(fǎng)談，觀點(diǎn)新媒體試圖拼接出一部分線(xiàn)索，它將至少揭開(kāi)這幾層面紗：余英跳出體制內(nèi)的初衷，在他眼里高周轉(zhuǎn)模式的天花板在哪里，以及他在物業(yè)開(kāi)發(fā)板塊的探索的轉(zhuǎn)型實(shí)驗(yàn)。

ONE：為什么是寶能？

我們的話(huà)題由轉(zhuǎn)型聊起，結(jié)束三個(gè)會(huì)議的繁忙日程后，他輕松地點(diǎn)燃一根香煙，白色煙霧隨之徐徐上升。

“加入寶能是看中它的業(yè)態(tài)，正好我要轉(zhuǎn)型。”余英對(duì)外面的傳言做出回應(yīng)，由于56歲的他和48歲的姚振華都畢業(yè)于華南理工大學(xué)，這一層關(guān)系頻繁被外界加以揣測(cè)。

余英將語(yǔ)速稍稍加快，開(kāi)始回應(yīng)寶能招募他一事。

“我真沒(méi)愛(ài)好，每天就是這樣，早上上班到晚上，下班就回家。”余英一再?gòu)?qiáng)調(diào)，自己平時(shí)的運(yùn)動(dòng)就是睡前在樓下快走。他打趣道，如果放著一個(gè)只會(huì)干活不會(huì)玩的人不挖，去挖一個(gè)天天打高爾夫的人，就虧大發(fā)了。 

余英說(shuō)，加入寶能是不想再繼續(xù)從事快周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式，保利廣州公司曾借助快周轉(zhuǎn)取得成功，這種成功成就了他，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今日，他也在反思這種模式。

“如果所有導(dǎo)演都拍一種電影，那有什么意思？”他又補(bǔ)充道：“總得有人探索新電影。”

于是我們問(wèn)他：“你是不喜歡那種一眼看到底的生活？”而后，他不出意外地回答，是的。

出生于1962年的余英打小就懷有一顆不安分的心，這種人血液里都帶著風(fēng)。他的第一場(chǎng)冒險(xiǎn)是在18歲，高考過(guò)后堅(jiān)決離開(kāi)古城西安，只身遠(yuǎn)赴廣州華南理工大學(xué)修讀建筑學(xué)。

“那時(shí)候廣州還不是很發(fā)達(dá)，但它是改革開(kāi)放的前沿。”他回憶道：“到廣州要坐兩天兩夜的火車(chē)，在漢口轉(zhuǎn)車(chē)后一直站著，腿都是腫的。”不過(guò)他表示，千里迢迢跑到廣州來(lái)，就是要挑戰(zhàn)自己，“我骨子里可能有不安分的東西。”

1984年，余英畢業(yè)分配到西北建筑工程學(xué)院建筑系任教，同時(shí)任西北工業(yè)大學(xué)、甘肅大學(xué)客座教授。在三尺講臺(tái)教書(shū)育人八年，1992年他重新回到華南理工大學(xué)修讀碩士、博士學(xué)位。1997年起，先后出任廣州市規(guī)劃局規(guī)劃處處長(zhǎng)，沈陽(yáng)市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任，規(guī)劃和國(guó)土資源局黨組副書(shū)記、常務(wù)副局長(zhǎng)。

人到中年，最難得的是始終保持一種浪漫的冒險(xiǎn)主義。毫無(wú)疑問(wèn)，余英就是這種人，何況他還生活得恣意瀟灑。

談及這段冒險(xiǎn)生涯的前半段，他笑著說(shuō)，每次坐兩天兩夜火車(chē)，一幫學(xué)生圍著聊天，交際能力就提升了。到后來(lái)當(dāng)老師，在講臺(tái)上張嘴沒(méi)有45分鐘不能停，口才竟變好了，“思維一定要跟上嘴，要不然說(shuō)不上話(huà)來(lái)。”

2007年，他從政府機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)至保利地產(chǎn)集團(tuán)，出任集團(tuán)副總經(jīng)理、華中華南片區(qū)董事長(zhǎng)，一干又是十載春秋。從畢業(yè)至2017年共28年間，這個(gè)西北漢子的職業(yè)生涯經(jīng)歷了由儒入仕、由政轉(zhuǎn)商。

“當(dāng)初讀了博士，我就已經(jīng)看到繼續(xù)當(dāng)老師的未來(lái)了，也許當(dāng)一位博導(dǎo)，最多當(dāng)個(gè)院士。我趕緊改了，去當(dāng)了快十年公務(wù)員。”他接著說(shuō)：“再到央企十年，快周轉(zhuǎn)模式做得差不多了，現(xiàn)在跳出來(lái)探討新模式。”

在離開(kāi)保利之初，市場(chǎng)曾傳言余英重回高校教書(shū)育人。對(duì)此，他搖了搖頭，坦言自己不會(huì)專(zhuān)門(mén)去高校教書(shū)，因?yàn)樗畮啄陙?lái)一直在帶研究生，沒(méi)離開(kāi)過(guò)高校。他還說(shuō)，離開(kāi)央企和當(dāng)初離開(kāi)政府、學(xué)校一樣，他想探討新的模式。

我們問(wèn)余英：“你感知到的危險(xiǎn)是什么？”

余英回答：“在駕輕就熟，沒(méi)有進(jìn)取心的時(shí)候，人生是很不好的狀態(tài)。”甘于現(xiàn)狀就是他的危機(jī)感，違背了他的意愿。

他堅(jiān)持認(rèn)為，干一件事就要干透，干啥事就跟寫(xiě)論文一樣，“這個(gè)事要整明白”。整明白后怎么辦？

56歲的他對(duì)此意猶未盡：“等到再過(guò)十年，說(shuō)不定我又去干別的。褚時(shí)健不是70歲創(chuàng)業(yè)嗎，我到65歲的再去看看別的。”

TWO：要探討一種新模式

2017年9月30日，離開(kāi)保利地產(chǎn)前夕，余英在微博上發(fā)表了文章《一切過(guò)往 皆為序章》。

他在開(kāi)篇引用豐子愷寫(xiě)的“不念過(guò)往，不懼將來(lái)”，其中對(duì)于后半句既解讀又寄情：“無(wú)論我走到哪里，那都是我該去的地方，經(jīng)歷一些我該經(jīng)歷的事，遇見(jiàn)我該遇見(jiàn)的人。”

最終他選擇的去處是寶能。

寶能城發(fā)于2016年12月6日在深圳成立，2017年7月變更至現(xiàn)名，是一家處于襁褓期的新生公司。

“我來(lái)的時(shí)候只有幾十個(gè)人，要組建新班子，好多人都沒(méi)到位。”于是他“該經(jīng)歷的事”，第一件就是啟動(dòng)寶能城發(fā)的團(tuán)隊(duì)組建工作。僅今年3月至5月，寶能城發(fā)對(duì)外發(fā)布的招聘職位便包括投資拓展副總裁、投資拓展總監(jiān)、經(jīng)理等。

“把業(yè)界干得好的職業(yè)經(jīng)理人，都挖來(lái)。”談起人才招募，余英這樣對(duì)我們開(kāi)玩笑。他轉(zhuǎn)而表示，現(xiàn)在寶能城發(fā)的人員基本到齊了，包括設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、工程、運(yùn)營(yíng)、成本、采購(gòu)、財(cái)務(wù)等崗位的中高層。

資料顯示，寶能城發(fā)僅招募的副總裁，就包括原銀泰置地副總裁林勝剛、原融信品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理單偉以及原就職于萬(wàn)達(dá)的張華國(guó)。

他不止一次向我們重申“人才是第一生產(chǎn)力”的道理，右手拿起手機(jī)，用榜樣喬布斯進(jìn)行例證：“你的團(tuán)隊(duì)有幾個(gè)領(lǐng)軍人物，那就完全不一樣。沒(méi)有喬布斯，哪有蘋(píng)果手機(jī)？那是諾基亞的天下。”

寶能城發(fā)的團(tuán)隊(duì)處于磨合期，現(xiàn)階段需要頻繁開(kāi)會(huì)討論完善。但余英對(duì)此表示樂(lè)觀，他告訴我們，新團(tuán)隊(duì)有好處，大家來(lái)自五湖四海，想法更多。只要磨合好，把優(yōu)點(diǎn)保留，缺點(diǎn)剔除，就能變成非常棒的團(tuán)隊(duì)。

寶能城發(fā)還面臨著重新梳理業(yè)務(wù)線(xiàn)的任務(wù)，“要把以前成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)在的公司發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合，需要一個(gè)磨合階段。有些模式也在探索，對(duì)我來(lái)說(shuō)是新課題。”我們問(wèn)他，這會(huì)不會(huì)是人生的又一次沖擊。他不假思索回答，對(duì)。

在招聘廣告中，寶能城發(fā)的定位是依托寶能集團(tuán)品牌影響力和多產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，與各級(jí)地方政府深度合作，布局全國(guó)核心城市，建設(shè)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)。目前寶能集團(tuán)涵蓋現(xiàn)代物流、高端制造、物業(yè)開(kāi)發(fā)、綜合金融、文化旅游、航空業(yè)務(wù)、民生服務(wù)共七大產(chǎn)業(yè)。

寶能于2014年前后開(kāi)展過(guò)一輪房地產(chǎn)投資，主要集中在城市地標(biāo)綜合體領(lǐng)域。如今新成立的寶能城發(fā)在業(yè)務(wù)定位上更復(fù)合多元化，并傾向于與集團(tuán)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)結(jié)合。

余英如今是寶能城發(fā)的總裁，他承擔(dān)起振興寶能物業(yè)開(kāi)發(fā)板塊業(yè)務(wù)的重任，其中一項(xiàng)便是探索產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的有機(jī)融合：“我來(lái)寶能就是要探討一種新模式，如何把寶能（除物業(yè)開(kāi)發(fā)）其它6大產(chǎn)業(yè)整合好。”

在寶能集團(tuán)形成的“科技寶能、制造寶能、民生寶能”三大板塊中，寶能城發(fā)歸屬于民生寶能。他說(shuō)，寶能城發(fā)的任務(wù)是參與其它板塊的建設(shè)，發(fā)揮各板塊間的聯(lián)動(dòng)。

“現(xiàn)在在研究怎么把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，也就是體現(xiàn)1+1>2的效率。”

THREE：我們不一樣

哲學(xué)家克里希那穆提曾經(jīng)說(shuō)：“未來(lái)是被當(dāng)下偶然改造而成的過(guò)去；明天是被今天的經(jīng)驗(yàn)、行為和知識(shí)重新塑造過(guò)的昨天。”

余英也有過(guò)類(lèi)似的感悟，他曾在微博里寫(xiě)道，今天你是現(xiàn)在的樣子，是因?yàn)?ldquo;之前的你”的所作所為。從這個(gè)維度出發(fā)，如果認(rèn)識(shí)從前的余英，也許就會(huì)理解現(xiàn)在的余英。

2017年即將過(guò)去時(shí)，他在微博上發(fā)表對(duì)新一年樓市的預(yù)測(cè)，包括“高鐵城市年”“一二線(xiàn)城市成交量下滑”“商品房土地供應(yīng)減少，產(chǎn)業(yè)用地增加”“一二線(xiàn)城市二手房交易是主角”以及“金融監(jiān)管趨緊”等，如今這些預(yù)測(cè)大部分逐步成為行業(yè)現(xiàn)實(shí)寫(xiě)照。

我們?cè)诹钠鸾衲暌詠?lái)多家房企更名去地產(chǎn)化的話(huà)題時(shí)，他停頓了一下，接連反問(wèn)道：“事實(shí)證明，全靠住宅高周轉(zhuǎn)的時(shí)代已經(jīng)差不多到頭了，你還能保持這樣的高速發(fā)展嗎？如果一年能賣(mài)1萬(wàn)億，還能賣(mài)多少個(gè)1萬(wàn)億？”

余英對(duì)形勢(shì)判斷堅(jiān)持己見(jiàn)，西安話(huà)管這叫“犟悚”。他告訴我們，業(yè)界一窩蜂全搞高周轉(zhuǎn)，他覺(jué)得有問(wèn)題。他認(rèn)為現(xiàn)在行業(yè)前20名開(kāi)發(fā)商模式趨同，都與快周轉(zhuǎn)、合作拿地相關(guān)，“那種大規(guī)模的開(kāi)發(fā)遲早有結(jié)束的一天”。

近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向變化，產(chǎn)業(yè)屬性的發(fā)展模式興起，這最終促成了余英轉(zhuǎn)型。

“寶能是多業(yè)態(tài)的，跟其它開(kāi)發(fā)商不一樣。”他補(bǔ)充道，有些非純住宅項(xiàng)目其它開(kāi)發(fā)商做不了，但寶能可以。

寶能城發(fā)目前承接的文旅、物流、汽車(chē)、綜合體等具體業(yè)態(tài)中，余英接受訪(fǎng)談時(shí)對(duì)文旅表示看好。他的判斷依據(jù)則是，未來(lái)十年隨著自動(dòng)駕駛、共享經(jīng)濟(jì)、三維影像技術(shù)逐漸成熟，現(xiàn)階段居民需求將發(fā)生顛覆性改變。

“如果三維影像這些東西發(fā)展起來(lái)，今天你們不用過(guò)來(lái)，我們打開(kāi)手機(jī)就可以面對(duì)面交流。這樣一來(lái)市中心的辦公需求就下降了。”這與他去年上半年預(yù)測(cè)的內(nèi)容相似，當(dāng)時(shí)他認(rèn)為自動(dòng)駕駛、家庭辦公、共享社區(qū)等將成為未來(lái)房地產(chǎn)的7只黑天鵝。

他說(shuō)，下一步可能旅游地產(chǎn)會(huì)是新的需求端，與此相關(guān)的醫(yī)療等配套也會(huì)興起。

展示了如此紛繁的業(yè)務(wù)版圖后，規(guī)模與利潤(rùn)的話(huà)題隨之被引述出來(lái)。余英表示寶能對(duì)于銷(xiāo)售有內(nèi)部目標(biāo)，但集團(tuán)更追求在利潤(rùn)、規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)三者中尋求平衡，目前很多項(xiàng)目都是自持、銷(xiāo)售結(jié)合。

他認(rèn)為寶能城發(fā)目前的主要任務(wù)是“練內(nèi)功”以及“把團(tuán)隊(duì)磨合好”。“也就是梳理出幾條產(chǎn)品線(xiàn)，找到規(guī)律，探索出模式，這樣發(fā)展起來(lái)就快。你要什么都是從頭做，就很慢。”

余英給自己三年時(shí)間探索新模式，對(duì)我們多次表達(dá)通過(guò)合作、小股操盤(pán)渠道拓展規(guī)模的意圖。這位新總裁以產(chǎn)品與營(yíng)銷(xiāo)能力出名，冀圖探索新道路、從0到1的垂直進(jìn)步。已經(jīng)加入寶能八個(gè)月的他卻說(shuō)，自己還沒(méi)打造出一個(gè)樣本。

這種情況或許將在未來(lái)一兩年，寶能城發(fā)在騰沖、貴陽(yáng)等地推出新項(xiàng)目，市場(chǎng)將檢驗(yàn)它的轉(zhuǎn)型成色。

訪(fǎng)談快結(jié)束時(shí)，我們?cè)鴩L試讓余英概括，他的產(chǎn)融結(jié)合模式探索到了什么階段。他想了想，回答是“實(shí)驗(yàn)階段”。于是我們疑惑地問(wèn)，實(shí)驗(yàn)一定會(huì)成功？他自信地說(shuō)，成功是肯定的，但不一定是預(yù)設(shè)的樣子，也許是文旅權(quán)重會(huì)變大，也許是其它板塊權(quán)重變大。

余英的過(guò)去和現(xiàn)在，總有變化的地方與不變的地方。他說(shuō)現(xiàn)在天天從早到晚討論產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)方案，周末加班，另外還要出差考察項(xiàng)目。

以前在央企，他日常也在會(huì)議室里花費(fèi)最多精力，周末在不同省市實(shí)地考察項(xiàng)目，他曾對(duì)此笑稱(chēng)“走工地走到皮鞋頭經(jīng)常是翹的”。

晚上七點(diǎn)半，夜幕已經(jīng)完全降下來(lái)，開(kāi)了一整天會(huì)的余英有點(diǎn)疲憊，決定今天早點(diǎn)下班。那天是星期五，即將道別時(shí)，我們問(wèn)余英周末有什么安排。

他看著我們，臉上露出笑意：“周末？要加班。”

以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)寶能城市發(fā)展建設(shè)有限公司總裁余英先生的采訪(fǎng)實(shí)錄：

談企業(yè)

觀點(diǎn)新媒體：您加入寶能已經(jīng)八個(gè)月，工作狀態(tài)有什么改變？

余英：沒(méi)啥改變，天天早上起來(lái)就開(kāi)會(huì)，開(kāi)到晚上，都是討論項(xiàng)目，跟在保利沒(méi)區(qū)別。大家一塊兒干活，我來(lái)的時(shí)候幾位副總都沒(méi)到位。新班子，要組建團(tuán)隊(duì)?，F(xiàn)在基本都到齊了，設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、工程、運(yùn)營(yíng)、成本、采購(gòu)、財(cái)務(wù)等。

觀點(diǎn)新媒體：正好談到人才，寶能也建立了跟投制度？

余英：準(zhǔn)備做，跟投制度遲早要做。

觀點(diǎn)新媒體：哪邊的效率更高？

余英：各有特點(diǎn)。這邊的團(tuán)隊(duì)是新的，還需要磨合，但是團(tuán)隊(duì)新有好處，來(lái)自五湖四海，想法更多。有上海來(lái)的，有東北來(lái)的，有廣州的，還有其它地方的，包括各個(gè)城市的營(yíng)銷(xiāo)總都是當(dāng)?shù)氐?。各個(gè)企業(yè)都有優(yōu)點(diǎn)，只要磨合好，把優(yōu)點(diǎn)保留，缺點(diǎn)剔除，就能變成非常棒的團(tuán)隊(duì)。

觀點(diǎn)新媒體：為什么選擇寶能？是哪些因素促成了這次加盟？

余英：我加入寶能主要是看中它的業(yè)態(tài)，寶能要做大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正好需要一個(gè)能把產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)做好的人，而這是我的強(qiáng)項(xiàng)。

我來(lái)的時(shí)候?qū)毮苤挥?個(gè)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在有7個(gè)產(chǎn)業(yè)，我想的是如何把這些產(chǎn)業(yè)融合在一起。集團(tuán)也希望地產(chǎn)和其它板塊有協(xié)同作用，所以我們先把寶能城發(fā)發(fā)展起來(lái)，然后融合其它板塊。

集團(tuán)同樣非常支持寶能城發(fā)的發(fā)展，把其它板塊的拓展、建設(shè)都交給寶能城發(fā)，這樣真正有一個(gè)主體實(shí)施、運(yùn)營(yíng)單位，職責(zé)劃分明晰，讓這7個(gè)板塊像手指一樣，形成一個(gè)拳頭。

所以我現(xiàn)在就是在探討一種新的模式，物業(yè)開(kāi)發(fā)如何把其它6個(gè)板塊整合好，而不是單打獨(dú)斗。

觀點(diǎn)新媒體：您不喜歡那種一眼就看到底的生活？

余英：是的，我離開(kāi)教師隊(duì)伍，離開(kāi)公務(wù)員隊(duì)伍就是這樣，骨子里是求變的。

我在西安讀到高中，高考之后堅(jiān)決離開(kāi)西安，要到廣州讀書(shū)。那時(shí)候廣州還不是很發(fā)達(dá)，但它是改革開(kāi)放的前沿。坐兩天兩夜火車(chē)，從漢口轉(zhuǎn)車(chē)，站著過(guò)來(lái)，兩腿都是腫的。以前在西安多好，周末還可以回家吃肉，我就要跑到廣州來(lái)，就要挑戰(zhàn)自己，骨子里、血液里可能有一種不安分的東西。

我教書(shū)教了8年，然后讀了博士之后，為什么不回去教書(shū)了？我知道如果去當(dāng)老師，未來(lái)當(dāng)博導(dǎo)，最多當(dāng)個(gè)院士就到頭了。我趕緊改了，去當(dāng)公務(wù)員。后來(lái)我當(dāng)公務(wù)員10年，在央企干了10年，我想再換一換。

干一件事就要干透，房企的快周轉(zhuǎn)模式，我基本上算是了解了，現(xiàn)在要探討一種新的模式。等到再過(guò)10年，說(shuō)不定我又去干別的。

觀點(diǎn)新媒體：所以最終還是下定決定轉(zhuǎn)型了。

余英：因?yàn)榭熘苻D(zhuǎn)再干5年，還是每天做同樣的工作，無(wú)非就是銷(xiāo)售數(shù)字改變了。我離開(kāi)央企跟我當(dāng)年離開(kāi)政府、離開(kāi)學(xué)校是一樣的，我想探討探討新模式。

在駕輕就熟，沒(méi)有進(jìn)取心的時(shí)候，人生是很不好的狀態(tài)。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)階段寶能城發(fā)主要任務(wù)是什么？

余英：我們要形成自己的一套管理體系，適合自己的業(yè)態(tài)。我們是多業(yè)態(tài)的，跟其它開(kāi)發(fā)商不一樣，有些項(xiàng)目別人干不了，我們可以。這意味著直接移植就是教條主義。要把以前成功經(jīng)驗(yàn)跟現(xiàn)在的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合，需要有一個(gè)磨合的階段。

現(xiàn)在要梳理出幾條產(chǎn)品線(xiàn)，梳理出來(lái)就好辦了，比如我們把文旅產(chǎn)品線(xiàn)盡快梳理起來(lái)了。找到規(guī)律，梳理出一種模式，然后模式套模式，這樣發(fā)展起來(lái)就快，要什么事都從頭做就很慢。

另外有些模式也在探索，對(duì)我來(lái)說(shuō)也是新課題，希望不同產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生1+1>2的效果。

觀點(diǎn)新媒體：今年寶能對(duì)房地產(chǎn)制定了什么規(guī)模目標(biāo)？

余英：我們有一個(gè)內(nèi)部目標(biāo)，對(duì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)肯定要定目標(biāo)，但是還是實(shí)事求是。我們還要練內(nèi)功，把團(tuán)隊(duì)磨合好。

我們不追求銷(xiāo)售額，不以銷(xiāo)售額論英雄。我發(fā)過(guò)微博，高校培養(yǎng)學(xué)生，不能說(shuō)哪個(gè)學(xué)校培養(yǎng)了2萬(wàn)名就排第一，培養(yǎng)1萬(wàn)名就排第二。

利潤(rùn)肯定是有要求的，但并不是說(shuō)一定要跟人比銷(xiāo)售量，重要的是把事情做好。像深圳的寶能科技園，一共160多萬(wàn)平方米，我們?nèi)甲猿帧?/p>

觀點(diǎn)新媒體：您將寶能的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)探索視為一種實(shí)驗(yàn)，它一定會(huì)成功嗎？

余英：成功是肯定的，但不一定是預(yù)設(shè)的樣子，也許可能文旅權(quán)重大，也許文旅權(quán)重變小了。如果全息影像這些技術(shù)發(fā)展起來(lái)，文旅真的會(huì)興起。

談市場(chǎng)

觀點(diǎn)新媒體：這一輪政府去杠桿，還對(duì)物業(yè)提出自持要求，很多開(kāi)發(fā)商都感覺(jué)到了壓力。

余英：把項(xiàng)目做好了也不是不能賣(mài)，有些也可以賣(mài)，就看把控到什么程度，使得這個(gè)項(xiàng)目既能把控得住，資金上又能解決，我覺(jué)得任何一家開(kāi)發(fā)商都是這樣的。

當(dāng)然有些物業(yè)就是階段性的，像廣州的保利中心，就是不賣(mài)的，珠江新城一線(xiàn)就那么幾棟樓，賣(mài)一棟少一棟。有些東西就不會(huì)賣(mài)，有些東西在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候再賣(mài)。

觀點(diǎn)新媒體：您對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)還比較樂(lè)觀。

余英：當(dāng)然樂(lè)觀，國(guó)家經(jīng)濟(jì)那么好。

哪年都說(shuō)不好，哪年都說(shuō)今年是最困難的一年。前幾年更緊張，大概是2010年的時(shí)候，銀行逼開(kāi)發(fā)商還債，那時(shí)候銀行逼得比現(xiàn)在緊?，F(xiàn)在我還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)銀行直接要還錢(qián)的。要說(shuō)困難，什么時(shí)候不困難。

觀點(diǎn)新媒體：國(guó)內(nèi)融資環(huán)境收緊，房企的快周轉(zhuǎn)速度開(kāi)始進(jìn)一步提高，您怎么看待這種現(xiàn)象？

余英：我對(duì)目前大家一味強(qiáng)調(diào)規(guī)模這個(gè)事，是有看法的。過(guò)快帶來(lái)了一些質(zhì)量問(wèn)題，帶來(lái)品質(zhì)問(wèn)題，對(duì)客戶(hù)的研究深度不夠，沒(méi)有貼近客戶(hù)。就像大飯?zhí)美锍吹牟艘粯樱覀兙窦?xì)琢的做一道菜不一樣。

中國(guó)現(xiàn)在是全世界最大的市場(chǎng)，但是我們出了多少個(gè)好作品？并不多。而且我們除了給人家提供房子以外，社區(qū)、配套都有好好研究的余地，否則那些房子將來(lái)不敢說(shuō)是殘次品，起碼會(huì)有一些遺憾留下來(lái)，將來(lái)不一定能補(bǔ)上來(lái)。

畢竟生活發(fā)生了那么大的變化，二代居民也需要成家立業(yè)了。我們屬于饑餓到溫飽，他們生來(lái)就溫飽，要求肯定不一樣，需求不同?，F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)給人們的生活帶來(lái)這么大的沖擊，未來(lái)自動(dòng)駕駛、共享汽車(chē)出來(lái)，地下室建那么多停車(chē)場(chǎng)什么？

世界發(fā)生變化了，我相信肯定會(huì)變?，F(xiàn)在政府規(guī)劃要求的，我們建三層地下室，將來(lái)有必要嗎？我持懷疑態(tài)度，我認(rèn)為會(huì)發(fā)生變化。我們不要把未來(lái)透支了，未來(lái)需要的房子未來(lái)建，現(xiàn)在建得太多了。

觀點(diǎn)新媒體：您是看好新技術(shù)會(huì)顛覆房地產(chǎn)市場(chǎng)？

余英：20年前誰(shuí)也沒(méi)想到郵局會(huì)逐漸消失，你要是這樣說(shuō)，別人會(huì)說(shuō)你是神經(jīng)病。但事實(shí)證明它們真的沒(méi)了，現(xiàn)在固定電話(huà)也快沒(méi)了。

可能哪一天真的私家車(chē)就沒(méi)了，汽車(chē)廠(chǎng)家生產(chǎn)完后自己經(jīng)營(yíng)，用戶(hù)掃碼開(kāi)車(chē)就行了。這接著會(huì)改變住宅配套，花很多錢(qián)修建的地下車(chē)庫(kù)也就廢了。

如果虛擬的三維影像這些東西也發(fā)展起來(lái)，今天你們可以不用過(guò)來(lái)，我們打開(kāi)手機(jī)就面對(duì)面交流了。拉一個(gè)群，虛擬一個(gè)辦公場(chǎng)景，這樣市中心的需求就下來(lái)了，那些山清水秀的地方不就熱鬧了嗎？所以我認(rèn)為，下一步有可能旅游地產(chǎn)會(huì)是一個(gè)需求端。

觀點(diǎn)新媒體：海南是國(guó)際旅游島，現(xiàn)在也收緊了房地產(chǎn)限售政策，這是利還是弊？

余英：作為一個(gè)國(guó)際旅游島，海南應(yīng)該有長(zhǎng)期的發(fā)展。開(kāi)發(fā)商持有一部分，把項(xiàng)目做得精一點(diǎn)，我覺(jué)得是好事。如果大家為了吸引客戶(hù)，降低檔次，價(jià)錢(qián)便宜點(diǎn)，就像當(dāng)年的空調(diào)大戰(zhàn)一樣，大家拼命減配，最后受傷的還是消費(fèi)者。

海南出臺(tái)調(diào)控政策是絕對(duì)有必要的，去年和前年很多地70%是酒店類(lèi)用地，限制出售，都是希望開(kāi)發(fā)商認(rèn)認(rèn)真真做出點(diǎn)好東西。

有一個(gè)規(guī)律，開(kāi)發(fā)商自持的物業(yè)一般都請(qǐng)國(guó)際大師，比如總部都做得比較好，因?yàn)樽猿治飿I(yè)要升值。要是銷(xiāo)售的項(xiàng)目，品質(zhì)肯定降低了，因?yàn)橐紤]售價(jià)的原因，要進(jìn)行一定減配，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)決定的。

如果大家都自持，我覺(jué)得是一件好事。如果珠江新城的房子都不賣(mài)，自持到現(xiàn)在就發(fā)達(dá)了。當(dāng)年賣(mài)8000元，現(xiàn)在漲了十幾倍，賣(mài)了房子的人都虧了。

觀點(diǎn)新媒體：您對(duì)快周轉(zhuǎn)是存疑的，對(duì)這種模式有什么判斷？

余英：房地產(chǎn)還有5年多高周轉(zhuǎn)就差不多了，之后肯定還可以做，只是峰值下來(lái)之后，就不可能有20個(gè)5000億了，可能有一部分還是5000億，有一部分就掉下來(lái)了。掉下來(lái)怎么辦？你要轉(zhuǎn)型，就要想轉(zhuǎn)到哪里。

中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該是多種模式，如果大家都用一種模式是有風(fēng)險(xiǎn)的。而且房地產(chǎn)也不光是住宅，現(xiàn)在有些城市、縣城屬于資源枯竭型，但大家還拼命建住宅。

觀點(diǎn)新媒體：之前有不少企業(yè)高層建言，國(guó)內(nèi)應(yīng)該推出空置稅，您是否同意這種做法？

余英：我預(yù)測(cè)的未來(lái)樓市黑天鵝里就有一個(gè)空置房重稅，但這對(duì)于房地產(chǎn)是一個(gè)非常不利好的信號(hào)。

如果哪天征收空置稅，我覺(jué)得也是水到渠成的。你的房子空在那里，就應(yīng)該賣(mài)掉，這么多老百姓沒(méi)有房子，為什么不讓他們住？