編者按：8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標桿企業(yè)，都參與了這個全行業(yè)年度盛會。

我們尋找中國地產(chǎn)商業(yè)領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當他們的故事放置于中國房地產(chǎn)的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

觀點網(wǎng) 翻看曾添的照片，在出席活動的時候，除了正式西裝外，他經(jīng)常穿著T恤、休閑褲腳上一雙New Balance的鞋子。

“如果您穿New Balance，您就一定是名出色的跑者！”——Jim Davis，New Balance公司首席執(zhí)行官這樣說。

曾添身材瘦高，看起來有經(jīng)常保持運動。由他創(chuàng)立的麥家公寓，名副其實是一位出色的跑者。

成立于2016年的麥家公寓至今已布局線下公寓管理量1.5萬間，線上房源管理量超過12萬間。

“我們有一個小目標，比如2019年實現(xiàn)管理房源量要達到20萬間。”曾添在接受觀點新媒體采訪時表示。

對于市場未來的發(fā)展以及生存環(huán)境，曾添顯然充滿著信心。

“長租公寓市場的發(fā)展空間很大，相當于房地產(chǎn)下半場的方向性指導。由原來的增量市場到現(xiàn)在存量時代，買賣房子將變?yōu)槌钟小⒊鲎庾赓U，這是一個主流的方向。”他同時稱：“開發(fā)商進入這個市場確實有先發(fā)優(yōu)勢，但是這個行業(yè)也是資金密集型行業(yè)，需要的資金量是巨大的，現(xiàn)在可能出現(xiàn)一些并購，但都不足以壟斷市場。”

法國留學歸來后的曾添，一直從事房地產(chǎn)相關工作，這與他就讀的建筑工程學碩士有很大關系。

2015年，積累了一定經(jīng)驗的曾添選擇進入長租公寓市場。彼時，他創(chuàng)立了他的第一個長租公寓品牌。2016年初，項目就被收購了。

此后，基于對國內(nèi)市場已進入存量時代的判斷，曾添選擇在長租公寓領域再次創(chuàng)業(yè)。這一次，除了原班出身于房地產(chǎn)開發(fā)及酒店管理的成員，團隊還增加了互聯(lián)網(wǎng)、技術方面的人員。

同時，在朋友介紹下，曾添還遇到了如今的合伙人，對方出身金融界。

“我們有一定的房地產(chǎn)背景，又有一定的互聯(lián)網(wǎng)背景，還有一定的金融背景。”曾添表示：“這種背景下，我們的發(fā)展要結合輕重資產(chǎn)兩種模式，該輕的輕，該重的重，既持有一部分資產(chǎn)，又能做到很好的運營管理一些輸出。”

他說道：“重資產(chǎn)需要很大的資金，規(guī)模發(fā)展肯定會受到限制；輕資產(chǎn)可以用很少錢管理房源，但房源本身不屬于公司。麥家總部在杭州，以杭州為重點，發(fā)散到華東地區(qū)，再發(fā)散到其他一線城市，對持有的物業(yè)或者租賃的物業(yè)進行改造進行出租，這部分是作為公司核心資產(chǎn)拓展的。同時，通過輸出運營管理品牌，去獲取一些房源。”

杭州是一座互聯(lián)網(wǎng)城市，也是一座科技城市。不同于其他長租公寓品牌，在長租品牌公寓運營商的標簽之外，麥家還有一個標簽：新型互聯(lián)網(wǎng)科技型企業(yè)。

曾添表示：“現(xiàn)在團隊里面有一半以上的人其實都是互聯(lián)網(wǎng)出身的，或者是前阿里的員工或者高管，他們給我們搭建了一個房源管理系統(tǒng)及管理平臺。通過管理系統(tǒng)，可以將平臺與房源對接，實現(xiàn)線上線下的打通，從入住、看房、簽約、交租、后面的服務，全部都是可以無人化、無紙化、智能化來操作。”

智能化同時還能通過大數(shù)據(jù)的分析，針對不同的客群，提供個性化的服務。說道這里，曾添還舉例道：“比如說年青人有些是剛大學畢業(yè)的，家里面對他的安全比較在意。在他父母的手機上面可以下一個APP，如果到時間他還沒有回到公寓，就會自動發(fā)出警報。”

當問起2017年底落地杭州汽車南站的首家無人智能化公寓運營情況如何時，曾添表示：“這個項目運營狀況非常好，是滿租的。”

他說道：“對比與普通公寓，一間智能化的公寓在投入上要高出幾千塊錢，這會導致公司的成本有所提高。但在后期管理成本上，我們是降低的。常規(guī)公寓人房比可以做到1比80，麥家的智能化公寓基本能做到1比100到1比120。一間120間房間的門店，只需要一個管班就可以管理了，節(jié)約了很多人力成本，前期投入基本1年左右就回收了。”

隨后話題轉向麥家是如何選擇項目、城市？對于項目、城市的選擇上，曾添并沒有透露太多，只是表示麥家會有一張表，綜合考慮各方面因素去選擇。他表示，麥家已經(jīng)在12個一線城市已經(jīng)設立了分公司，隨時準備進駐。

“我們現(xiàn)在追求的項目，收益基本上要達到20到25以上。”曾添表示：“投入期正常標準測算是5年內(nèi)回本，并具有后續(xù)增長性。另外，也會考擦項目對公司的品牌收益，不單考慮效益。”

“長租公寓這個行業(yè)真正的發(fā)展時間只有近兩三年，現(xiàn)階段還是靠傳統(tǒng)的租差模式來做。但隨著行業(yè)的發(fā)展，場景上會衍生很多服務內(nèi)容，像醫(yī)療、出行、金融等。”他補充道。

以下為觀點新媒體對麥家公寓董事長兼CEO曾添先生的采訪實錄：

觀點新媒體：在“租購并舉”的住房制度下，長租公寓行業(yè)成為了當下的新風口備受資方青睞，在這種熱潮下，您覺得行業(yè)未來有多大的發(fā)展空間？

曾添：空間當然是很大的，因為它相當于房地產(chǎn)的整個下半場的一個方向的指導，由原來的增量到存量，由原來的買賣變成了持有，變成了出租來做租賃，這是大的一個方向。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)來做這方面的一些工作，這個肯定也是必然的一個結果。房地產(chǎn)開發(fā)下來的房子可能未來不會拿去買賣，變成持有，拿來出租，這個應該是主流的一個方向。

對于我們來講，要盤活現(xiàn)有的一些政府物業(yè)、集體物業(yè)或者市場上面的存量物業(yè)，讓這些空置物業(yè)或存量物業(yè)能夠真正有居住功能，或者更有價值。

觀點新媒體：在各家開發(fā)商開始涌入這個行業(yè)的時候，會發(fā)生新一輪的洗牌嗎？

曾添：會有的，快的話一兩年之內(nèi)，慢的話三五年之內(nèi)，肯定會出現(xiàn)幾個大的寡頭，可能是突圍出來的運營商，比如說鏈家下面的自如，或者大的開發(fā)商如萬科，龍湖。

布局這方面肯定會有一些先發(fā)優(yōu)勢，通過三五年積累之后，達到一定壟斷的地位，這個也是一個過程。但反過來講，因為房地產(chǎn)跟其他行業(yè)不太一樣，兼并需要的資金量非常大，所以可能會出現(xiàn)一些收購行為，但不足以壟斷整個市場。

觀點新媒體：對于時下非?；鸬馁Y產(chǎn)證券化您是怎么看的呢？

曾添：這個是必然的一個過程，因為我們之前的融資手段是單一的，或者是銀行融資，或者是通過賣樓、賣期房的方式來快速回攏現(xiàn)金流，再來開發(fā)下一個樓盤。

現(xiàn)在通過開發(fā)，通過持有，資金獲取方式肯定會變得多樣化。最近有保險業(yè)可以進來，銀行之前也進來，現(xiàn)在又在大力推資產(chǎn)證券化，還有ABS，各種的金融手段都在推出，為房地產(chǎn)的下半場做租賃做準備。

這對房地產(chǎn)的發(fā)展也是更有利的，金融手段多樣化了。

觀點新媒體：公司發(fā)展模式上是選擇輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)？

曾添：我們會用輕重結合的方式來擴大規(guī)模，另外也會更多利用金融手段來獲取房源。

首先是輕重結合，我們總部在杭州，立足杭州作為重點，再發(fā)散到華東地區(qū)。對持有物業(yè)或者租賃物業(yè)進行改造出租，這是公司一些核心資產(chǎn)擴展。

另外一種是通過重資產(chǎn)規(guī)?；?，可以突出品牌，管理，比如說我們會加深跟政府的合作，在杭州跟杭州各級區(qū)政府落實政府驅動的人才公寓房的一些建設。再就是輸出運營管理品牌，這輕重結合。

我們會用一些資產(chǎn)證券化的方式，通過大量跟銀行合作，跟一些機構合作，券商合作，來成立合作企業(yè)也好，或者成立自管公司也好，持有物業(yè)要通過持有物業(yè)來進行運營管理，這個也是我們的方式。

觀點新媒體：兩種模式各有什么利弊呢？

曾添：如果純粹重資產(chǎn)模式去運營的話，發(fā)展規(guī)?？隙〞怕?，因為需要大量資金投入。輕資產(chǎn)可以用很少的錢去管理房源，但這個房源不屬于公司本身，所以各有優(yōu)劣。

對于公司，首先要根據(jù)定位特點來合理的分配重資產(chǎn)或者輕資產(chǎn)的房源。有的企業(yè)是專注于重資產(chǎn)，因為重跟輕管理結合能價值最大化。有些公司只做輕資產(chǎn)運營，是酒店出身或者是中介出身，只能做輕資產(chǎn)。

輕資產(chǎn)可以大量的拓展房源，然后通過輸出管理形成盈利，實現(xiàn)價值。

像我們這種有一定的房地產(chǎn)背景，又有一定的互聯(lián)網(wǎng)背景，還有我們金融背景的情況下，我們希望兩種方式有結合，該輕的就輕，該重的就重。

通過這兩種結合，我們既持有一部分資產(chǎn)，又能做到很好的輸出，這個應該就是我們的模式。

觀點新媒體：公司為什么要將自己定位為互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)呢？

曾添：杭州是一個互聯(lián)網(wǎng)城市，也是科技城市，有大量得天獨厚的科技人才。我們現(xiàn)在團隊里面有一半以上的人其實都是互聯(lián)網(wǎng)出身的，或者是前阿里的員工或者高管。

我們搭建了一個很強大的房源管理系統(tǒng)及管理平臺，通過這個管理系統(tǒng)跟平臺跟房源對接，實現(xiàn)線上線下聯(lián)通，從入住、看房、簽約、交租、后面的服務，全部都是可以無人化、無紙化、智能化來操作的，全部都是實現(xiàn)線上交租，線上簽約，所有的都可以簡潔化。

我們將線下很傳統(tǒng)的業(yè)務變成線上很時尚的空間運營概念，這是我們未來特別要加重來做的。

觀點新媒體：長租公寓的盈利模式還在探索中，您認為除了傳統(tǒng)的二房東角色吃價差外，長租公寓還有什么其他的盈利模式呢？

曾添：公寓發(fā)展到今天，時間非常短，才兩三年的時間，之前傳統(tǒng)的中介、二房東還不能稱之為一個行業(yè)。

這個階段我們還是靠傳統(tǒng)的租差模式來做，但是未來隨著行業(yè)的深化發(fā)展，肯定會衍生很多服務內(nèi)容，比如說醫(yī)療、出行、金融，還有情景化里面用的電器、家具，可能會形成粘性，包括一些保潔、衛(wèi)生的服務，這些我們都會疊加進去，會衍生出更多的服務點以及盈利點。

觀點新媒體：通過智能化？

曾添：智能化是疊加在我們整個產(chǎn)品線里頭的，根據(jù)客戶的一些需求，年輕人可能對實名認證或者產(chǎn)品化的操控可能更在乎一些，我們就疊加多點這種東西。比如說對服務這方面要求更高，就給他不一樣的智能化的功能在里頭。

觀點新媒體：同質化嚴重的情況下，要如何做到脫穎而出呢？

曾添：這個還是有一定差異的，比如說其他品牌像YOU+也好，或者魔方也好，可能是打造一些活動，定制一些活動內(nèi)容，或者是由門店組織，或者是由客戶組織。

我們更多的是常規(guī)化固化的內(nèi)容會延伸，因為每次活動先固定，比如說每個月有兩小一大的活動，兩次小活動是在室內(nèi)的，一次大活動是在戶外的。

通過持續(xù)的固定化的活動延伸出來，我們會分析出人群的一些特點和數(shù)據(jù)，這個是我們要做的事情。

所以說我們是互聯(lián)網(wǎng)公司的概念，未來通過大數(shù)據(jù)會分析到個人，入住的時候我們還會有他的出生年月日，會知道各方面的一些信息。所以我們會把他的性格或者習慣歸類出來，這個在我們未來做個性化服務的時候是有幫助的。

觀點新媒體：對于城市的選擇上，除了一二線城市外，還有其他城市能夠進入到布局范圍？

曾添：當然會有，目前租賃主要是看流動人口，年青人的活躍度，所以在一二線城市可能會相對好做一些。

我們在全國12個一二線城市都已經(jīng)設了子公司了，隨時準備好進駐這些城市。未來三四線城市肯定也是存在機會的，它的做法，包括我們行業(yè)的滲透，這肯定也會做，但是做的方式可能會有些不一樣。

觀點新媒體：選擇的標準是什么？

曾添：沒有具體的標準，我們對區(qū)位、對產(chǎn)權的清晰度，包括物業(yè)未來能夠劃分的房間數(shù)量或者房間的情況有關，我們會綜合考慮各方面因素，得出這個物業(yè)到底合不合適我們。

我們有一個專業(yè)的投資和管理的團隊，通過專業(yè)的測算對項目進行評估。按照我們的標準測算是在五年之內(nèi)能夠回本的，而且能夠有持續(xù)后續(xù)的增長性，我們可能就會投入這個項目。

在一些現(xiàn)金流管理方面，比如說品牌性、影響力，都能夠有一個折中的話，這應該就是比較優(yōu)先的一些項目，不單單只是看效益。

觀點新媒體：具體收益率要達到多少？

曾添：我們現(xiàn)在收益率基本上要達到20到25以上，這種項目才去做。

但是發(fā)展到今天，因為在不斷投入，基本上做到兩年或者三年之內(nèi)還是會持續(xù)投入這個市場，盈利都是考慮到三年之后，有這么一個過程。