編者按：8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來(lái)，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標(biāo)桿企業(yè)，都參與了這個(gè)全行業(yè)年度盛會(huì)。

我們尋找中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨(dú)特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當(dāng)他們的故事放置于中國(guó)房地產(chǎn)的宏大背景時(shí)，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國(guó)房地產(chǎn)的路徑與模式。

觀點(diǎn)網(wǎng) 作為具有天然金融屬性的房地產(chǎn)行業(yè)，地產(chǎn)基金一直扮演著不可或缺的角色。

尤其在當(dāng)下，隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入常態(tài)，金融環(huán)境收緊，房企大多面臨資金的壓力，對(duì)于房地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)則出現(xiàn)了更多的收購(gòu)和合作機(jī)會(huì)，有人甚至說(shuō)，這是最好時(shí)代的開(kāi)始。

不過(guò)，在行業(yè)的逆勢(shì)中投資，將考驗(yàn)地產(chǎn)基金公司的前瞻性和投資管理能力，而從遍地黃金的時(shí)代走來(lái)，歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹更注重穩(wěn)健和核心能力的培養(yǎng)。

在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)，譚文虹指出：“投資機(jī)會(huì)更多，更加挑剔投資能力，因?yàn)椴皇撬腥硕伎梢园盐者@樣的機(jī)會(huì)，或者說(shuō)不像過(guò)去那樣，只要投資房地產(chǎn)就可以賺錢。”

一個(gè)可以說(shuō)明的數(shù)據(jù)是，在過(guò)去以住宅開(kāi)發(fā)為主要投資方向的時(shí)代，房地產(chǎn)基金的收益率可以達(dá)到百分之二三十。

如今，在“房住不炒”基調(diào)下，房地產(chǎn)投資將更趨理性，市場(chǎng)正回歸平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展階段，如何發(fā)現(xiàn)和管理具有升值潛力的資產(chǎn)，成為地產(chǎn)基金公司的主要目標(biāo)。

2012年成立至今，從傳統(tǒng)單項(xiàng)目股債合作，到多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)、結(jié)合房地產(chǎn)上下游企業(yè)股權(quán)投資的主動(dòng)管理基金，歌斐地產(chǎn)累計(jì)管理規(guī)模已超過(guò)880億元。

規(guī)模數(shù)據(jù)的背后，譚文虹介紹，歌斐也在布局和打造自己的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值、提供內(nèi)容，而不是簡(jiǎn)單的“投資”。

在她看來(lái)，隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)基金如果沒(méi)有股權(quán)投資能力的話就很難在市場(chǎng)上生存下去。

從大環(huán)境而言，伴隨一系列金融監(jiān)管政策的出臺(tái)，傳統(tǒng)的債權(quán)投資正受到嚴(yán)格限制，以運(yùn)營(yíng)管理為核心的股權(quán)投資收購(gòu)能力成為行業(yè)發(fā)展的主方向。

另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)已從增量步入存量時(shí)代，行業(yè)的金融屬性和資產(chǎn)管理屬性正逐步釋放，是否具有通過(guò)持有物業(yè)資產(chǎn)持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資管能力，成為地產(chǎn)基金公司競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。

對(duì)此，歌斐地產(chǎn)從一開(kāi)始就已清楚定位。譚文虹介紹，雖然公司早期也做了不少債權(quán)類投資，但同時(shí)一直在堅(jiān)持做主動(dòng)管理的股權(quán)投資。 “因?yàn)槲覀冮_(kāi)始就想得比較清楚，房地產(chǎn)基金真正的本源絕對(duì)不是做債權(quán)，不是簡(jiǎn)單的融資替代，不能僅僅提供錢的價(jià)值，一定要有其他的價(jià)值。”

作為國(guó)內(nèi)最早轉(zhuǎn)向股權(quán)投資的地產(chǎn)基金公司，主動(dòng)減少債權(quán)投資項(xiàng)目就意味著控制規(guī)模，以及對(duì)當(dāng)下賺快錢機(jī)會(huì)的階段性放棄，但譚文虹認(rèn)為：“我覺(jué)得階段性規(guī)模小一點(diǎn)，其實(shí)不太重要，因?yàn)樽鲩L(zhǎng)期的事情更加重要。”

2014年，歌斐以31.26億元從融創(chuàng)手中收購(gòu)了上海一幢正在建設(shè)且尚未封頂?shù)膶懽謽?，并將其命名為歌斐中心，這標(biāo)志著歌斐地產(chǎn)由原先的住宅開(kāi)發(fā)為主要投資方向，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和增值。

譚文虹回憶：“這個(gè)項(xiàng)目是用純粹的股權(quán)基金收購(gòu)的，也正是從這個(gè)項(xiàng)目起，歌斐開(kāi)始加大了對(duì)收購(gòu)資產(chǎn)，做經(jīng)營(yíng)資管的力度。”

為此，歌斐也建立了自己的團(tuán)隊(duì)，涵蓋了從投資到資管、工程、物業(yè)等各個(gè)環(huán)節(jié)。

值得一提的是，由于總體經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，目前歌斐中心這個(gè)資產(chǎn)已經(jīng)有了合理的增值幅度，也很被市場(chǎng)看好。。

她同時(shí)指出，作為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)中流動(dòng)性和成交量最好的產(chǎn)品，一線城市的寫字樓一直是歌斐最關(guān)注的業(yè)態(tài)。對(duì)于其他公寓、酒店等等業(yè)態(tài)的資產(chǎn)，歌斐則選擇與專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行合作，“核心的邏輯是說(shuō)，對(duì)所收購(gòu)的資產(chǎn)，必須要具備定位能力/運(yùn)營(yíng)能力，或者具備這樣運(yùn)營(yíng)能力的戰(zhàn)略伙伴一起，我們才會(huì)去收購(gòu)這樣的資產(chǎn)。”

以今年1月歌斐收購(gòu)融創(chuàng)的香溢花城為例，該物業(yè)包括了辦公樓、精品酒店、長(zhǎng)租公寓、共享辦公等多種業(yè)態(tài)。隨后，歌斐引入了業(yè)內(nèi)知名精品酒店品牌、國(guó)際知名服務(wù)公寓業(yè)主及運(yùn)營(yíng)商雅詩(shī)閣進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。

據(jù)了解，目前歌斐地產(chǎn)已與房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的70余家企業(yè)建立的合作，涉及公寓、聯(lián)合辦公、酒店等多種業(yè)態(tài)。

譚文虹希望，歌斐能成為房地產(chǎn)金融行業(yè)里，具有長(zhǎng)期穩(wěn)健投資能力和核心資管經(jīng)營(yíng)能力，并善于聚合優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)商一起共贏的房地產(chǎn)生態(tài)組局者。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹女士的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為當(dāng)下地產(chǎn)調(diào)控和金融收緊對(duì)房地產(chǎn)基金而言有什么影響？

譚文虹：今年房地產(chǎn)調(diào)控金融收緊去杠桿，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作的確有很多挑戰(zhàn)，但是在這里面房地產(chǎn)基金公司出現(xiàn)了收購(gòu)機(jī)會(huì)，或者說(shuō)更多的合作機(jī)會(huì)。

第一個(gè)緯度，有了更多投資的可能性，這是短期的窗口機(jī)會(huì)。但背景還是基于整個(gè)中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，中國(guó)城鎮(zhèn)化率還在60%左右，未來(lái)有一定的發(fā)展空間。很多住宅開(kāi)發(fā)等是從一線二線往大都市圈和核心城市圈人口密集、產(chǎn)業(yè)密集的地方轉(zhuǎn)移，所以我們覺(jué)得在這里面是有一些機(jī)會(huì)的。

第二個(gè)緯度，在京滬深這樣的一線城市，因?yàn)樾略鲩_(kāi)發(fā)量已經(jīng)非常有限了，大量存量或者經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，出現(xiàn)了值得重新經(jīng)營(yíng)和改造提升的機(jī)會(huì)。

一線城市的存量資產(chǎn)在過(guò)去有很多種原因，有的是因?yàn)樵瓉?lái)業(yè)主經(jīng)營(yíng)不善，或者原來(lái)的業(yè)主不能再經(jīng)營(yíng)持有，因?yàn)檎{(diào)控，因?yàn)橘Y金緊張，而出現(xiàn)了可以被合適的價(jià)格，甚至是低價(jià)收購(gòu)的機(jī)會(huì)。收購(gòu)以后，更多是從如何改善經(jīng)營(yíng)狀況，提升運(yùn)營(yíng)形態(tài)、運(yùn)營(yíng)內(nèi)容，來(lái)獲取合理的租金收入導(dǎo)致的資產(chǎn)增值。

觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)、辦公樓和公寓酒店，公司會(huì)投入哪個(gè)領(lǐng)域的項(xiàng)目比較多？

譚文虹：我們現(xiàn)在會(huì)穩(wěn)扎穩(wěn)打，目前還是寫字樓比較多，精力會(huì)聚焦在一線城市。對(duì)一線城市來(lái)講，寫字樓、商務(wù)辦公樓是市場(chǎng)上流動(dòng)性比較好的業(yè)態(tài)種類，而且市場(chǎng)的需求比較大，買賣雙方都比較活躍，所以這是第一個(gè)聚焦的業(yè)態(tài)。而且通過(guò)過(guò)去幾年收購(gòu)歌斐中心等項(xiàng)目，我們自己有了比較成熟和經(jīng)驗(yàn)豐富的關(guān)于寫字樓商務(wù)辦公的團(tuán)隊(duì)，這也是接下來(lái)繼續(xù)聚焦的領(lǐng)域。

同時(shí)，我們也會(huì)關(guān)注一線城市的公寓、酒店等業(yè)態(tài)的資產(chǎn)，符合房住不炒的調(diào)控趨勢(shì)和消費(fèi)升級(jí)的發(fā)展階段的需求，在這樣的領(lǐng)域里面，我們更多會(huì)跟市場(chǎng)上優(yōu)秀的、戰(zhàn)略價(jià)值觀比較匹配的運(yùn)營(yíng)合作伙伴，一起去收購(gòu)和運(yùn)營(yíng)這樣的資產(chǎn)。

對(duì)我們來(lái)講，我們要能夠甄別這樣的資產(chǎn)，未來(lái)到底適合做什么業(yè)態(tài)，并找到相對(duì)應(yīng)匹配的運(yùn)營(yíng)伙伴，這是我們?cè)谄渌麕讉€(gè)業(yè)態(tài)上的布局和定位。

核心的邏輯是說(shuō)，必須要具備這樣的運(yùn)營(yíng)能力，或者具備這樣運(yùn)營(yíng)能力的伙伴，我們才會(huì)去收購(gòu)這樣的資產(chǎn)。

比如我們今年收購(gòu)香溢花城的時(shí)候，第一天就知道它的定位是既有寫字樓，又有公寓酒店，因?yàn)樵谑召?gòu)這個(gè)資產(chǎn)之前，我們已經(jīng)花了大量精力研究它的定位。然后花了大半年時(shí)間跟市場(chǎng)上的伙伴對(duì)接，篩選溝通，最后才會(huì)收購(gòu)下來(lái)。

觀點(diǎn)新媒體：長(zhǎng)租公寓等創(chuàng)新業(yè)務(wù)這兩年是一個(gè)風(fēng)口，您覺(jué)得公寓會(huì)不會(huì)比商業(yè)更有投資的價(jià)值？

譚文虹：我覺(jué)得長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)未來(lái)應(yīng)該會(huì)發(fā)展得很大，但是短期內(nèi)投資價(jià)值還需要看各個(gè)項(xiàng)目本身的具體情況。要算好運(yùn)營(yíng)回報(bào)的賬。

我們?cè)趺纯撮L(zhǎng)租公寓？我們定位不是開(kāi)發(fā)商，不是每年一定要拿多少長(zhǎng)租公寓，我們的定位是投資每個(gè)資產(chǎn)都是有投資回報(bào)的，不管通過(guò)REITs退出還是在市場(chǎng)上真正持有，甚至賣給其他基金或者其他機(jī)構(gòu)投資人。

我們希望每個(gè)基金所投資的項(xiàng)目、每個(gè)項(xiàng)目本身就有真實(shí)的租售比回報(bào)支撐，這也是為什么更看重資產(chǎn)本身，而不會(huì)僅僅因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓是風(fēng)口就去做。

如果我們?cè)谏虾Ｄ玫劫Y產(chǎn)，可能是拿到商場(chǎng)或者酒店，但最終根據(jù)我們的綜合定位研判，可能適合做長(zhǎng)租公寓，我們就改成長(zhǎng)租公寓；或者改成辦公樓更加匹配周邊的氛圍，我們就會(huì)把它改成寫字樓。所以核心我們收購(gòu)資產(chǎn)，還是聚焦項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)回報(bào)情況，是價(jià)值驅(qū)動(dòng)型的。

觀點(diǎn)新媒體：公司最開(kāi)始做基金主要是債權(quán)類投資，現(xiàn)在做管理、運(yùn)營(yíng)、股權(quán)投資這樣的投資方式，是不是整個(gè)行業(yè)都往這個(gè)方向在走呢？

譚文虹：的確是的，尤其今年資管新政不準(zhǔn)做債權(quán)融資，意味著沒(méi)有股權(quán)投資能力的話，就很難在市場(chǎng)上生存下去。

從歌斐地產(chǎn)成立開(kāi)始，2012年早期也做了不少的債，但是也做股權(quán)投資，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)定位上還是蠻領(lǐng)先的。

主要是因?yàn)槲覀冏约洪_(kāi)始就想得比較清楚，房地產(chǎn)基金真正的本源絕對(duì)不是做債權(quán)，不是簡(jiǎn)單的融資替代，不能僅僅提供資金的價(jià)值，一定要有其他的價(jià)值。

同時(shí)，我們伴隨著中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融發(fā)展的脈絡(luò)，因?yàn)樵谄甙四昵罢f(shuō)只做股權(quán)和資產(chǎn)收購(gòu)，可能規(guī)模很難擴(kuò)張起來(lái)，那時(shí)候的市場(chǎng)還不支持。所以我們?cè)诓煌氖袌?chǎng)發(fā)展階段會(huì)側(cè)重做不同的事情。

但是我們心里是清楚中長(zhǎng)期要的是什么，所以過(guò)去幾年我們已經(jīng)主動(dòng)低大幅度減少了債的比重，這是第一點(diǎn)。

第二，2014年我們收購(gòu)歌斐中心之后，更加大了收購(gòu)資產(chǎn)、自己做經(jīng)營(yíng)資管的力度，包括資管團(tuán)隊(duì)的建立等。

這個(gè)事情是很不容易的，因?yàn)槲覀兎康禺a(chǎn)金融的各類品種都做過(guò)，所以有對(duì)比。我們這么幾年下來(lái)，基本上就是一年也就買一兩個(gè)資產(chǎn)，整個(gè)跟進(jìn)談判收購(gòu)運(yùn)營(yíng)的整個(gè)周期對(duì)人的要求、對(duì)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)能力判斷的要求以及對(duì)發(fā)行募集的要求，都是很不容易的。

我覺(jué)得階段性規(guī)模小一點(diǎn)或者辛苦一點(diǎn)，其實(shí)不太重要，做長(zhǎng)期可持續(xù)的事情更加重要。當(dāng)然，在這里面很重要的是也要有投資人跟我們的投資邏輯相互、匹配。

觀點(diǎn)新媒體：這個(gè)過(guò)程中，和投資人有沒(méi)有溝通上的壁壘存在呢？

譚文虹：的確是的，過(guò)去幾年，讓老百姓投資房地產(chǎn)，只能通過(guò)類似房地產(chǎn)信托、資管基金這類的模式參與進(jìn)來(lái)。當(dāng)然這里面也有部分股，不過(guò)大部分是債。

過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，一般投資人包括很多高凈值客戶，對(duì)房地產(chǎn)金融的主要投資模式，基本上是一年兩年的債，這是大多數(shù)人的普遍理解。

住宅銷售賺錢的邏輯，客戶在這么多年投資下是比較理解的。當(dāng)收資產(chǎn)的時(shí)候，投資人就會(huì)說(shuō)這么一棟樓到時(shí)候誰(shuí)買？會(huì)不會(huì)退不出去？經(jīng)營(yíng)管理怎么弄？這里有非常多的疑慮或者擔(dān)憂。

在這個(gè)過(guò)程中，我們要花非常多的時(shí)間跟客戶解釋，第一為什么核心城市的核心資產(chǎn)，中長(zhǎng)期會(huì)保值增值。第二我們是怎么經(jīng)營(yíng)的，這個(gè)錢是怎么賺的，未來(lái)退出買家為什么要來(lái)買這個(gè)樓，是怎么定價(jià)的，包括買和賣大宗交易的招標(biāo)流程等等。整個(gè)的環(huán)節(jié)，可以說(shuō)我們是帶著客戶一起去經(jīng)歷。

在這個(gè)過(guò)程中，我們覺(jué)得客戶的投資理念在不斷提升。過(guò)去住宅投機(jī)性比較大，收益率能到百分之二三十，慢慢也能夠接受整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是回歸平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展的階段，而不是暴利的階段。

觀點(diǎn)新媒體：公司在股權(quán)投資基金慢慢做得多起來(lái)，這是歌斐和同行相比比較獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值所在嗎？

譚文虹：不僅僅是歌斐，近幾年中國(guó)的房地產(chǎn)基金慢慢發(fā)展起來(lái)了，而且早期還不能叫真正的基金，更多是債權(quán)融資等。隨著資管新政、投資回歸本質(zhì)的監(jiān)管驅(qū)動(dòng)，這些政策會(huì)倒逼真正有投資管理能力的公司才會(huì)長(zhǎng)大，這是行業(yè)的趨勢(shì)，政策的推動(dòng)，會(huì)加快行業(yè)的出清，這是第一。

第二，因?yàn)橘Y金緊，就代表了錢更加值錢，有機(jī)會(huì)收購(gòu)到低價(jià)格的好資產(chǎn)。核心是我們已經(jīng)具備了運(yùn)營(yíng)能力，在這種邏輯下，我們覺(jué)得有更大的發(fā)展空間。

當(dāng)然我們不能說(shuō)只有我們歌斐看到了這點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)上看到的也有不少，但是真正能持續(xù)長(zhǎng)期堅(jiān)持這么做的的確不多，也不容易，因?yàn)檫@意味著我們對(duì)規(guī)模的階段性的放棄，和對(duì)當(dāng)下賺快錢模式的階段性的放棄。

觀點(diǎn)新媒體：您怎么看地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)行業(yè)之間的關(guān)系？

譚文虹：不管怎么樣，地產(chǎn)基金都是依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，所以從中長(zhǎng)期來(lái)講趨勢(shì)是一致的，不可能房地產(chǎn)崩盤了基金還發(fā)展得很好。

中短期的確有點(diǎn)負(fù)相關(guān)，像前幾年市場(chǎng)特別好、錢特別多的時(shí)候，為什么我們買得少？有的時(shí)候價(jià)格下不去手，覺(jué)得貴。

因?yàn)檎麄€(gè)市場(chǎng)錢多資產(chǎn)少，大家就都撲上去，尤其是一線核心地段的資產(chǎn)。

現(xiàn)在調(diào)控去杠桿，這個(gè)市場(chǎng)越不好機(jī)會(huì)越多，但中長(zhǎng)期趨勢(shì)是一致的。因?yàn)檎娴娜绻侵虚L(zhǎng)期都不看好的，那短期也不能去碰。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在屬于中短期負(fù)相關(guān)的階段？

譚文虹：沒(méi)錯(cuò)，就像前面提及的，中國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化的階段、未來(lái)的消費(fèi)升級(jí)的紅利、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期看好等等，都是長(zhǎng)期看好的支撐點(diǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)從中長(zhǎng)期來(lái)講，是天然的對(duì)抗貨幣發(fā)行的抗通脹資產(chǎn)類別，有保值增值功能。房地產(chǎn)基金相當(dāng)于中等收益中等風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橛袑?shí)物資產(chǎn)在，所以就算漲也不會(huì)漲到天上去；跌的話，只要杠桿不要太高，下行的保護(hù)也是有的，畢竟有租金收入有現(xiàn)金流。。

觀點(diǎn)新媒體：歌斐地產(chǎn)基金的投資總體還是比較穩(wěn)健。

譚文虹：這是必須的，因?yàn)槭召?gòu)進(jìn)來(lái)如果運(yùn)營(yíng)處理不好還不如不收。我們也累計(jì)投資出去了將近上千億，我們團(tuán)隊(duì)都經(jīng)歷過(guò)實(shí)戰(zhàn)，七八年投了一百多個(gè)項(xiàng)目，有的好，有的不好，這個(gè)過(guò)程中大家都是親身經(jīng)歷、直接參與處理過(guò)程的，這些非常深刻的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和反省復(fù)盤，往往比成功的投資項(xiàng)目更加讓團(tuán)隊(duì)印象深刻，當(dāng)然也不斷提升我們投資的風(fēng)險(xiǎn)把控能力，和對(duì)事物本質(zhì)的敏感度。所以，投資要考慮最壞情況會(huì)怎么樣，然后朝最好處努力。穩(wěn)健投資可以活得長(zhǎng)久，這比短期輝煌更重要。