編者按：8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來(lái)，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標(biāo)桿企業(yè)，都參與了這個(gè)全行業(yè)年度盛會(huì)。

我們尋找中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨(dú)特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當(dāng)他們的故事放置于中國(guó)房地產(chǎn)的宏大背景時(shí)，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國(guó)房地產(chǎn)的路徑與模式。

觀點(diǎn)網(wǎng) 和劉洋見(jiàn)面的地點(diǎn)敲定在廣州越秀區(qū)YOU+國(guó)際青年社區(qū)五羊邨店，距離約定時(shí)間前幾分鐘，他還在向幾位廣東某理工大學(xué)的研究生授課。他隔著玻璃門遠(yuǎn)遠(yuǎn)地和我們打招呼，并表達(dá)歉意。

YOU+在四年間成為萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)時(shí)代的典范之一，吸引不少人慕名而來(lái)。劉洋和學(xué)生們分享了自己對(duì)居住產(chǎn)品的研究，認(rèn)為過(guò)去20年25-30平方米的小戶型嚴(yán)重缺位，隨著年輕人逐年增加最終導(dǎo)致主打小戶型的長(zhǎng)租公寓井噴。

他將“馬斯洛需求層次理論”稍加修改借喻人的居住需求，從下至上分別是安全、溫飽、社交、尊重及自我實(shí)現(xiàn)，而YOU+主要服務(wù)前四層需求。

這一度讓我恍惚，如果劉洋的名片上不寫(xiě)著“YOU+國(guó)際青年社區(qū)創(chuàng)始人”，他很容易被誤認(rèn)為是在高校做學(xué)術(shù)研究的明星導(dǎo)師。

送走幾位研究生后已是下午四點(diǎn)多，再次坐到椅子上，劉洋的狀態(tài)有些松弛。他最近在北方幾座城市活動(dòng)，昨晚剛到廣州處理事務(wù)。在我們會(huì)面后第二天，他將飛往北方其它城市。

“如果沒(méi)有YOU+”

2018年，YOU+啟動(dòng)市場(chǎng)化擴(kuò)張，提出年內(nèi)新增加2萬(wàn)套公寓的計(jì)劃，他輾轉(zhuǎn)于各大城市多是為了考察市場(chǎng)。

劉洋顯得率真、隨和，和一位長(zhǎng)租公寓行業(yè)的明星創(chuàng)業(yè)者會(huì)談，這樣的初印象易于消除距離感。那天他穿了黑襯衫、白T恤，下身穿深色修身長(zhǎng)褲，留著精心修剪的山羊胡。

他看起來(lái)并不喜歡大費(fèi)周章的生活方式，抬手指著旁邊一個(gè)時(shí)尚的大號(hào)手拎包告訴我，這是他出差的全部行囊。

確定錄音已經(jīng)啟動(dòng)后，劉洋首先描述下創(chuàng)辦YOU+以來(lái)的心路歷程。從一般心理而言，人經(jīng)過(guò)一定時(shí)間后可能會(huì)因生活或工作的平淡規(guī)律，從而感到無(wú)聊乏味，到達(dá)倦怠期從而經(jīng)歷一次考驗(yàn)。他最早于2011年在廣州海珠區(qū)將原高露潔牙膏廠廠房改造成首個(gè)YOU+國(guó)際青年社區(qū)，算起來(lái)已有七年之久。

“確實(shí)有‘七年之癢’。”他敏銳地領(lǐng)會(huì)到我的意圖，但并不介意：“這七年給我的人生影響還是非常大的，之前沒(méi)想過(guò)做到這個(gè)程度，沒(méi)想過(guò)會(huì)有這么大的意義。”于是我們開(kāi)始聊作為創(chuàng)業(yè)者在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的探索，他告訴我現(xiàn)在仍然喜歡工作到凌晨，甚至“每天樂(lè)此不疲”。

談到長(zhǎng)租公寓，劉洋開(kāi)始顯得興奮。YOU+在打造出面向青年出租的社區(qū)雛形后，2014年，這種主打300-500平方米超大公共空間，致力于營(yíng)造和維護(hù)親密等社區(qū)氛圍的長(zhǎng)租公寓模式獲得雷軍投資1億元。據(jù)說(shuō)，當(dāng)時(shí)雷軍只用了4分鐘便拍板做出決定。

我詢問(wèn)劉洋對(duì)當(dāng)下資本對(duì)長(zhǎng)租公寓熱捧的看法，畢竟YOU+也是以雷軍入股為起點(diǎn)不斷放大知名度。

他的回答顯得十分自信：“如果沒(méi)有YOU+，長(zhǎng)租公寓可能會(huì)晚好幾年火，也有可能不會(huì)火。”按照他的解釋，中國(guó)過(guò)去租房的商業(yè)模型多是滿足安全、溫飽——這在他的“居住需求層次理論”里只屬于底層需求——而YOU+率先提升到社交、尊重層次，將租房、社交兩個(gè)概念融合到一個(gè)空間里。

劉洋對(duì)此打趣，YOU+是“兩棲動(dòng)物”，既能獲得傳統(tǒng)租賃模式的租金差，又疊加社區(qū)屬性，“我們戳破了原有的商業(yè)環(huán)境”。“雷軍投YOU+是真正引爆了長(zhǎng)租公寓。所有人都在思考，長(zhǎng)租公寓這么傳統(tǒng)的行業(yè)居然有新的玩法。”

他向我描繪自己腦海中長(zhǎng)租公寓未來(lái)的樣子：資本層面實(shí)現(xiàn)大閉環(huán)，公寓迭代出不同產(chǎn)品，就像物種進(jìn)化，水里進(jìn)化出鯊魚(yú)、鯨魚(yú)，陸地進(jìn)化出能上樹(shù)、鉆地洞的爬行動(dòng)物。

“因?yàn)橄M(fèi)者是五花八門的，中國(guó)有不同城市區(qū)，城市區(qū)里又分為不同人群……所以整個(gè)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)百花齊放，現(xiàn)在只是長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的初級(jí)形態(tài)。”

但在長(zhǎng)租公寓的初級(jí)階段，很多棘手的問(wèn)題都擺在創(chuàng)業(yè)者面前。劉洋不止一次抱怨，中國(guó)的房子成本偏高，做公寓的二房東們被迫承擔(dān)這筆成本。他判斷，按過(guò)去的二房東模式，這個(gè)行業(yè)幾乎沒(méi)有一家能做得下去。

“我們從前端找項(xiàng)目、論證、改造，投入裝修，再帶投入運(yùn)營(yíng)，（成本）要分五年攤銷。也就是前五年都白干。”后來(lái)他把身體微微后仰，一臉輕松地說(shuō)，未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)會(huì)逐漸釋放紅利，他已經(jīng)創(chuàng)業(yè)了七年，也不在乎多等幾年。

“等我長(zhǎng)成鯨魚(yú)”

2015年至今，受政策扶持、傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型等因素影響，集中式長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)諸如萬(wàn)科、保利、碧桂園、鉑濤、鏈家等新面孔，動(dòng)輒10萬(wàn)間的規(guī)?？谔?hào)比比皆是。相比之下，官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，YOU+目前布局的社區(qū)只有21個(gè)。

問(wèn)劉洋是否擔(dān)心過(guò)行業(yè)與日俱增的競(jìng)爭(zhēng)壓力。“這個(gè)市場(chǎng)的空間太大了，任何一家都不可能全占領(lǐng)……我估計(jì)十年之內(nèi)，我們都打不著對(duì)方。”他回答道。

我于是問(wèn)他，難道擁有房源、資本能力的對(duì)手也不構(gòu)成威脅？“安全和溫飽（需求）誰(shuí)都可以滿足，但社交、精神需求和被人尊重，其它公寓不一定做得出來(lái)。”在一年前，他同樣說(shuō)過(guò)YOU+只打一招，就是把運(yùn)營(yíng)做到“全中國(guó)最好”。

但這并不意味著他會(huì)輕易忽視同行的擴(kuò)張舉動(dòng)。他告訴我，過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)自己都在自省，2017年YOU+放棄直投店模式，決定做輕資產(chǎn)，這個(gè)過(guò)程被形容為“‘往回拉弓’，更注重消費(fèi)者體驗(yàn)及產(chǎn)品設(shè)計(jì)”。“今年初我們開(kāi)始撒手（放箭），目前已經(jīng)簽約5000多間，戰(zhàn)略合作超過(guò)了4萬(wàn)間。”

類似的戰(zhàn)略修訂不止發(fā)生過(guò)一次，我引述YOU+高層此前宣布以輕資產(chǎn)方式全面進(jìn)入二三線城市，包括拉薩、烏魯木齊甚至漠河等的消息，被劉洋迅速否定。“三線城市我們不去。”他回復(fù)我。在我追問(wèn)下，他換了種說(shuō)法：YOU+很有意思，它一直是這個(gè)行業(yè)的探索者。“我們一直在探索一些新東西。”

在談話過(guò)程中，提及如何使坪效、收益最大化提升話題時(shí)，劉洋的身體開(kāi)始前傾，情緒開(kāi)始顯露反感。“為什么一定要收益最大化？”他加重語(yǔ)氣反問(wèn)道。

盈利模式一直是長(zhǎng)租公寓繞不開(kāi)的難題。一年前在城市觀點(diǎn)上海行論壇上，某公寓董事長(zhǎng)公開(kāi)表示，一個(gè)品牌公司怎樣做到開(kāi)源節(jié)流，使坪效得到最大化提升，并認(rèn)為這是任何一種業(yè)務(wù)的本質(zhì)。當(dāng)時(shí)，坐在一旁的劉洋也表示，“我們所有的做運(yùn)營(yíng)的都是在研究品效如何最大化。”

這次劉洋激動(dòng)地對(duì)我說(shuō)，“不是所有的東西都講究坪效，有的時(shí)候要講究?jī)r(jià)值，看價(jià)值怎么樣真正轉(zhuǎn)換成經(jīng)濟(jì)效益。”他堅(jiān)持認(rèn)為“謀求暴利不一定是好事”，讓消費(fèi)者帶來(lái)對(duì)品牌價(jià)值認(rèn)同，再將認(rèn)同價(jià)值轉(zhuǎn)換成經(jīng)濟(jì)效益，則是商業(yè)的本質(zhì)之一。而YOU+就是在研究?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)換。

后來(lái)他喝了一口水，語(yǔ)氣逐漸恢復(fù)平靜。“實(shí)在抱歉，我昨天睡得晚，現(xiàn)在精神狀態(tài)不算很好。”但他仍強(qiáng)調(diào)，外界都認(rèn)為YOU+有情懷，“去追求烏托邦生活”，對(duì)自己而言它實(shí)際上就是一種商業(yè)模型。在YOU+國(guó)際青年社區(qū)，有工作人員得意地向我重復(fù)，這里很多家友（租戶的代稱）連續(xù)住了六年——幾乎是開(kāi)業(yè)至今一直居住——也有一部分家友離開(kāi)又搬回來(lái)。

我們的訪談以劉洋對(duì)YOU+未來(lái)的憧憬而結(jié)束。我問(wèn)他希望YOU+在行業(yè)內(nèi)扮演什么角色，他稍加思索便給出兩個(gè)標(biāo)簽：行業(yè)探索者、整合者，不僅跨界，還有可能將長(zhǎng)租公寓共性的部分整合在一起。

他對(duì)我說(shuō)，長(zhǎng)租公寓和其它行業(yè)的商業(yè)邏輯截然不同，外界總對(duì)“海里怎么會(huì)有鯨魚(yú)這種大型動(dòng)物”感到好奇。“我天天都在想，你們等著，等我（YOU+）長(zhǎng)成鯨魚(yú)。”他繼續(xù)憧憬，YOU+不僅要上岸做兩棲動(dòng)物（指發(fā)展社區(qū)業(yè)務(wù)），還希望會(huì)爬樹(shù)，等到為10萬(wàn)人提供居住服務(wù)，就進(jìn)化成會(huì)飛的物種。

“那就是四棲動(dòng)物，能下水，上岸，爬樹(shù)，還能飛翔，有一個(gè)物種能做到。”我試圖回答他：“是人？”

他否定了，給了另一個(gè)答案——龍。

“我現(xiàn)在就想把YOU+進(jìn)化成四棲動(dòng)物，可能需要10年、20年，但這是我的目標(biāo)。”

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)YOU+國(guó)際青年社區(qū)創(chuàng)始人劉洋先生的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：YOU+于2011年開(kāi)始創(chuàng)立，今年剛好七年，您怎么總結(jié)這七年？目前有什么新的問(wèn)題需要面對(duì)？

劉洋：確實(shí)有七年之癢。走到第七年的時(shí)候，自然而然覺(jué)得好像前面的路有點(diǎn)累，也會(huì)做一些總結(jié)，思考這七年到底做了什么，未來(lái)會(huì)做什么。

這七年給我的人生影響還是非常大，之前沒(méi)想過(guò)做到現(xiàn)在這個(gè)程度，沒(méi)想過(guò)它會(huì)有這么大的意義，不管是品牌還是事情的影響力。但創(chuàng)新性和突破傳統(tǒng)行業(yè)的那個(gè)點(diǎn)，的確是YOU+的初心，我們戳破了原有的商業(yè)環(huán)境。

之前的七年踩了非常多的坑，原先是以為總是深一腳淺一腳地踩坑，后來(lái)我發(fā)現(xiàn)根本就不是，是我們?cè)诳永镆恢睕](méi)出來(lái)。

這個(gè)行業(yè)里，我們往前探索的集中式公寓社交型模式是沒(méi)有人做過(guò)的，所以等于找不到前人的腳印，每一天都在摸索著走。

我們嘗試了N條路徑，在不同的點(diǎn)不斷地創(chuàng)新，最后發(fā)現(xiàn)失敗了99%，留下目前走的路是唯一的一條。我認(rèn)為這個(gè)行業(yè)還在探索，未來(lái)七年行業(yè)才能算是真正把閉環(huán)給合上。

任何一個(gè)行業(yè)都有它的邏輯，公寓這個(gè)行業(yè)屬于長(zhǎng)效型收益，大現(xiàn)金流滾動(dòng)。消費(fèi)者把每個(gè)月最大的一筆消費(fèi)放在這里，房子跟人之間的關(guān)系不僅僅是安全和溫飽，還有社交和被人尊重的需求。你為什么住在豪宅里，是那個(gè)房子的磚貴嗎？不是，這是身份的體現(xiàn)。

要看房子和人的關(guān)系，不同的產(chǎn)品有不同價(jià)值，我認(rèn)為這也是這個(gè)行業(yè)的本質(zhì)。中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)里租售比是不匹配的，消費(fèi)者買不起房，但如果按照資金沉淀的利息和租房的房租，是沒(méi)辦法做利息換算的。

所以我認(rèn)為未來(lái)國(guó)家也好、行業(yè)也好，都要突破的事是大資本閉環(huán)。是REITs、ABS，還是自有經(jīng)營(yíng)？消費(fèi)者最后的安身之所到底應(yīng)該是什么樣的？是不是YOU+的青年社區(qū)就是最后的標(biāo)準(zhǔn)？這不可能，它一定是在迭代。

會(huì)迭代出多少個(gè)產(chǎn)品呢？就像進(jìn)化論一樣，會(huì)進(jìn)化出非常多，在水里都會(huì)進(jìn)化出鯨魚(yú)、鯊魚(yú)、水草，在陸地上爬行動(dòng)物也會(huì)進(jìn)化出能上樹(shù)的。

長(zhǎng)租公寓慢慢地一定會(huì)有不同的定位，因?yàn)橄M(fèi)者五花八門的，而且中國(guó)又有不同的城市區(qū)，城市區(qū)里面又分為不同的人群，不同人群接受的服務(wù)又不同，整個(gè)市場(chǎng)里面未來(lái)會(huì)是百花齊放的現(xiàn)象，現(xiàn)在只是長(zhǎng)租公寓的初級(jí)形態(tài)。

還有YOU+的定位，為什么我們不叫公寓叫社區(qū)？滿足安全和溫飽需求是公寓干的事，YOU+滿足了安全和溫飽之上的社交需求和被人尊重需求。所以YOU+在社交需求這個(gè)環(huán)節(jié)上，我們把它稱之為社區(qū)。安全和溫飽誰(shuí)都可以做，但是社交、精神需求和被人尊重是YOU+能做出來(lái)的，而其他的公寓是做不出來(lái)的。

觀點(diǎn)新媒體：國(guó)家出臺(tái)資產(chǎn)證券化的相關(guān)支持政策，是不是說(shuō)明長(zhǎng)租公寓未來(lái)可以走金融化的路徑了？

劉洋：未來(lái)肯定是要按這個(gè)渠道退出的，但是中國(guó)的REITs還要再等等，因?yàn)榉孔淤F，租金上不來(lái)，REITs就起不到太多的作用。

公募市場(chǎng)的投資者注重的還是價(jià)值，假如一平方米土地成本是1萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商售價(jià)可以5萬(wàn)，但長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)不了這個(gè)資金成本。

觀點(diǎn)新媒體：如果國(guó)家嚴(yán)格控制地價(jià)，對(duì)于YOU+來(lái)說(shuō)是一件好事？

劉洋：我認(rèn)為目前真的是利好，如果按之前的二房東模式，這個(gè)行業(yè)沒(méi)有任何一家能做得下去。

我們從前端找項(xiàng)目、論證、改造、投入裝修，再投入運(yùn)營(yíng)，分5年攤銷回去，也就是前5年都白玩。

觀點(diǎn)新媒體：實(shí)現(xiàn)證券化的前提是要保證穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益，按目前一二線的租金回報(bào)率怎么算得過(guò)帳？通過(guò)增值服務(wù)，能把收益提高？

劉洋：其它增值服務(wù)一定要做，我比較看好幾個(gè)方面。

第一是房子本身的升值部分，像我們目前所處這棟樓，原先爛尾8年，YOU+用幾個(gè)月改造完，重新釋放了應(yīng)有的價(jià)值，升值空間肯定高于附近的其它大樓。這是YOU+的優(yōu)勢(shì)，或者說(shuō)整個(gè)公寓行業(yè)都有這個(gè)優(yōu)勢(shì)。但是誰(shuí)更有優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)就運(yùn)營(yíng)得更好，溢價(jià)更高，在消費(fèi)者中間更有黏性。

第二是運(yùn)營(yíng)本身，我們從服務(wù)端可以拿到一些福利。消費(fèi)者除了住房以外，還有其它需求，這視乎你是否能在基本服務(wù)端滿足。

第三是當(dāng)消費(fèi)者形成一個(gè)標(biāo)簽化、同質(zhì)化的人群時(shí)，數(shù)量越大越有價(jià)值，廣告價(jià)值、傳播價(jià)值、團(tuán)購(gòu)價(jià)值。他的吃喝玩樂(lè)，每個(gè)月他把1/3的錢都花在這兒，是不是還可以把另外1/3的錢花在這兒，他都花到哪兒去了？這些剛需的需求肯定是可以滿足，如果你的服務(wù)體系如果能跟得上，但這都是一點(diǎn)一點(diǎn)積累起來(lái)的。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓是百花齊放的時(shí)代，很多新入局的同行提出了10萬(wàn)、20萬(wàn)甚至百萬(wàn)間公寓的目標(biāo)，這對(duì)YOU+會(huì)不會(huì)形成壓力？

劉洋：這個(gè)市場(chǎng)的空間太大了，任何一家都不可能把市場(chǎng)全吃掉，這是第一點(diǎn)。

第二，這個(gè)行業(yè)空前團(tuán)結(jié)，跟其它行業(yè)不一樣?；ヂ?lián)網(wǎng)是只有第一沒(méi)有第二，快消品行業(yè)可以有第一、第二，但是第一、第二一定合起來(lái)把第三壓垮。

公寓行業(yè)屬于傳統(tǒng)行業(yè)，跟地域有關(guān)系的，所以說(shuō)一定有可以存活的空間，而不是此消彼漲的概念。

這個(gè)市場(chǎng)原先供應(yīng)量太少，我估計(jì)我們10年之內(nèi)打不著對(duì)方。我們?cè)诤＠锩妫吹玫侥愕膶?duì)手，但都游不到那里去，我們還打什么呢？有意義嗎？

觀點(diǎn)新媒體：YOU+現(xiàn)在發(fā)展的路線是什么樣的？

劉洋：我們就是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，做運(yùn)營(yíng)商。開(kāi)發(fā)商能拿地，但運(yùn)營(yíng)可能沒(méi)我好，或者總有沒(méi)我運(yùn)營(yíng)好的。

三線城市我們不去，現(xiàn)在是選擇性進(jìn)入城市。YOU+在這個(gè)行業(yè)很有意思，一直是這個(gè)行業(yè)的探索者，我們一直在探索一些新東西。

觀點(diǎn)新媒體：在YOU+的收入構(gòu)成里面，租金收入和增值服務(wù)是什么樣的比例？理想的增值服務(wù)要達(dá)到什么樣的比例？

劉洋：非房租收入大概在百分之十幾，其它都是靠房租收入來(lái)支撐的。但未來(lái)增值服務(wù)的比例會(huì)越來(lái)越大，通過(guò)三年時(shí)間做到30%到50%是沒(méi)問(wèn)題的。

觀點(diǎn)新媒體：擴(kuò)張規(guī)模方面，有沒(méi)有對(duì)數(shù)量有目標(biāo)？

劉洋：我們今年的目標(biāo)是2萬(wàn)間，城市還是集中在一二線和2.5線。

觀點(diǎn)新媒體：YOU+給外界的印象是打造精致，會(huì)導(dǎo)致成本上升，這種情況下怎么把收益最大化？

劉洋：任何一個(gè)業(yè)態(tài)都有它的邏輯，公寓運(yùn)營(yíng)的是大空間、大資本、大現(xiàn)金流，任何一種商業(yè)的性質(zhì)跟公寓可能都有非常大的不同。

在商言商，我們要靠租金來(lái)生存，但并不是一定要在這個(gè)行業(yè)里面謀求暴利或者說(shuō)更高利潤(rùn)就是好事。這是價(jià)值體現(xiàn)，裝修得好，運(yùn)營(yíng)得好也是為了價(jià)值體現(xiàn)，你這里有好的社群，消費(fèi)者愿意給你溢價(jià)。

我把營(yíng)收部分換成另外一個(gè)詞——價(jià)值，從這一點(diǎn)來(lái)看，這不是坪效的事。我一直相信一個(gè)道理，商業(yè)本質(zhì)里面，你給消費(fèi)者帶來(lái)的快樂(lè)，讓他們真正地能對(duì)你有認(rèn)同價(jià)值，再?gòu)恼J(rèn)同價(jià)值轉(zhuǎn)換成經(jīng)濟(jì)效益。有的人轉(zhuǎn)換得很好，有的人轉(zhuǎn)換得不好。

不是所有東西都講究坪效，有的時(shí)候要講究?jī)r(jià)值，它的價(jià)值怎么樣真正地轉(zhuǎn)換成經(jīng)濟(jì)。在這個(gè)行業(yè)里面，目前的價(jià)值就是薄薄的一層，再做得更多的話，消費(fèi)者就會(huì)反彈了。

所有人問(wèn)長(zhǎng)租公寓怎么賺錢，我現(xiàn)在很難回答，這件事如果能堅(jiān)持做10年，會(huì)是最賺錢的事。而且，能往下壓和往上增值的空間就是兩個(gè)點(diǎn)：第一，消費(fèi)者愿不愿意把其它的消費(fèi)場(chǎng)景放在這兒；第二，能不能體現(xiàn)商品真正的價(jià)值。

你說(shuō)YOU+創(chuàng)造的坪效到底是什么？我們?cè)谧儚U為寶，讓不值錢的地方產(chǎn)生真正應(yīng)有的價(jià)值，能讓消費(fèi)者進(jìn)入到這里面，能讓這個(gè)地方充滿著開(kāi)心和快樂(lè)。

至于轉(zhuǎn)換成坪效，我肯定要養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)，能在這個(gè)過(guò)程中間持續(xù)地實(shí)現(xiàn)價(jià)值。可是不是暴利，我認(rèn)為只有在做的時(shí)間越久，越會(huì)爆發(fā)出紅利。

這就不是10年內(nèi)能玩的事，如果哪個(gè)房地產(chǎn)商或者是個(gè)人創(chuàng)業(yè)者進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，指望在三五年內(nèi)在能看到什么紅利，這是不現(xiàn)實(shí)的。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在YOU+有沒(méi)有找到一些資本投資？

劉洋：上一輪融資沒(méi)有披露，有基金投資了我們。

觀點(diǎn)新媒體：您在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)刻意保持低調(diào)，是有什么考慮？當(dāng)初YOU+獲得雷軍投資，您本可以順勢(shì)展開(kāi)新的融資或者擴(kuò)張，一舉把規(guī)模擴(kuò)大，但似乎并沒(méi)有。

劉洋：對(duì)，誰(shuí)都想擴(kuò)大規(guī)模，但是每個(gè)人的能力都有限。在擴(kuò)大的過(guò)程中，YOU+出現(xiàn)了產(chǎn)品復(fù)制效果和執(zhí)行落地不太滿意的情況，所以就降低了速度。

然后我們企圖做一些調(diào)整，把管理模型進(jìn)行調(diào)整，增加組織能力，這也影響了速度。在這兩者之間，我們就只能選擇還是要保持把產(chǎn)品做好，這是第一生命，后面再去找發(fā)展的路徑。

去年我是主動(dòng)剎車，不再投直投店。我一直在思考，持續(xù)這樣投資下去是不對(duì)的，投裝修這件事是不對(duì)的，到底應(yīng)該怎么辦？我們就要重新反復(fù)思考，然后調(diào)整了戰(zhàn)略，決定做輕資產(chǎn)。

原先融了錢就要拿錢去裝修，但是裝修之后要七八年才能回本，這個(gè)成本太高了，我們就開(kāi)始研究如何去幫有房子的人運(yùn)營(yíng)，然后就做了6個(gè)運(yùn)營(yíng)的店。

廣州、上海、深圳都有，我們用這種方法來(lái)做，效果還不錯(cuò)。去年開(kāi)始我往回拉這個(gè)弓，把弓拉得很滿，把人準(zhǔn)備好了，復(fù)制模型也準(zhǔn)備好，對(duì)他們的需求和痛點(diǎn)也了解得非常透徹了。今年年初開(kāi)始我們?nèi)鍪址偶壳耙呀?jīng)簽約了5000多間，戰(zhàn)略合作已經(jīng)超過(guò)了4萬(wàn)家，今年最起碼可以翻一倍。

所以這時(shí)候就是大發(fā)展的時(shí)機(jī)，我們尋求的是在發(fā)展過(guò)程中不丟失自己，之前有一段時(shí)間是跑著跑著發(fā)現(xiàn)動(dòng)作變形了，出來(lái)的產(chǎn)品效果沒(méi)有那么好。

觀點(diǎn)新媒體：如果未來(lái)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是一個(gè)紅利會(huì)逐漸釋放的市場(chǎng)，那您希望YOU+那時(shí)扮演什么樣的角色？

劉洋：行業(yè)探索者、行業(yè)整合者，聚集大家的力量。不僅僅是跨界，還有可能是整合行業(yè)，把行業(yè)里面有共性的東西整合在一起，這也是我們希望將來(lái)能做到的。

觀點(diǎn)新媒體：您從2011年開(kāi)始做長(zhǎng)租公寓，對(duì)您而言是興趣、事業(yè)，還是社會(huì)責(zé)任感？

劉洋：還是事業(yè)，我們的愿景還是希望能解決更多人在漂泊的日子里有愛(ài)陪伴，我們的使命也是為都市漂泊的青年人有一個(gè)家，我們希望能服務(wù)到100萬(wàn)人。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在有多少了？

劉洋：兩三萬(wàn)。

觀點(diǎn)新媒體：怎么判斷現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓是不是處在風(fēng)口？

劉洋：如果沒(méi)有YOU+，長(zhǎng)租公寓有可能會(huì)晚好幾年火，也有可能就不會(huì)火。在沒(méi)有YOU+之前，這個(gè)行業(yè)還是原先的樣子。

YOU+在2011年開(kāi)始做，2012年第一個(gè)店出來(lái)，2014年底才融到資，在這三年中我們拼命地做產(chǎn)品，我們關(guān)起門來(lái)做產(chǎn)品，做的產(chǎn)品所有人非常幸福、快樂(lè)，它的產(chǎn)品價(jià)值出來(lái)了。

雷軍投YOU+之后，真正引爆了長(zhǎng)租公寓。所有人都在思考，長(zhǎng)租公寓這么傳統(tǒng)的行業(yè)居然有新的玩法，誰(shuí)干的？所以我們得了非常多的獎(jiǎng)。

如果只是以租房的商業(yè)模型來(lái)看，過(guò)去主要是賺租金差，而YOU+率先從安全、溫飽提到了社交需求和被人尊重，我們重新以社群的方式去打造，把兩個(gè)概念放在一個(gè)空間里。

有人說(shuō)我們有情懷，追求烏托邦生活，實(shí)際上那對(duì)我來(lái)看，它就是個(gè)商業(yè)模型。因?yàn)槲蚁嘈胖挥星閼巡拍苷嬲刈龀龈袃r(jià)值的東西，然后這種更有價(jià)值的東西再轉(zhuǎn)變成經(jīng)濟(jì)。

但現(xiàn)在沒(méi)有辦法一下子說(shuō)坪效有多高，或者是投入產(chǎn)出比要怎么合適，它根本就不合適目前中國(guó)的資金成本、商業(yè)邏輯。

很多人進(jìn)來(lái)這個(gè)行業(yè)，是用在其它行業(yè)的商業(yè)邏輯來(lái)審視它的商業(yè)邏輯。就好像一群貓、狗、猴子在岸上問(wèn)魚(yú)是怎么長(zhǎng)大的，怎么長(zhǎng)成鯨魚(yú)，這是兩個(gè)完全不同的邏輯。長(zhǎng)租公寓就是海里的鯨魚(yú)物種，很多人都在看著它。我天天都在想，我說(shuō)你們等著，等YOU+長(zhǎng)成鯨魚(yú)。

或者我們可以這樣說(shuō)，但YOU+其實(shí)是個(gè)“兩棲動(dòng)物”，既能在傳統(tǒng)的行業(yè)里獲取租金差，又能獲取社區(qū)帶來(lái)的增值。傳統(tǒng)行業(yè)都是在水里的，但是我們爬上岸了?；ヂ?lián)網(wǎng)的人和資金就看到了這一點(diǎn)，原來(lái)水里可以爬上新物種來(lái)，然后就往里面投資，再找新的可以爬上岸的各種物種。

我們現(xiàn)在不僅僅要上岸，我們還希望能上樹(shù)，在平地上能找到食物，我上樹(shù)還能找到。最后我在想能不能飛，當(dāng)連到10萬(wàn)人的時(shí)候，我就能飛了。