編者按：8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標桿企業(yè)，都參與了這個全行業(yè)年度盛會。

我們尋找中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當他們的故事放置于中國房地產(chǎn)的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

觀點網(wǎng) 從香港IFC落地玻璃看出去，外面是維多利亞港，下午4點左右，陽光傾灑在海面上，粼粼點點，很是好看。

能在維港邊擁有如此漂亮的海景，是件奢侈的事情。年年上漲的房價和租金，已經(jīng)讓不少企業(yè)不堪重負，選擇搬離中環(huán)。

對于知名的私募股權(quán)基金公司黑石來說，這稱不上負擔。據(jù)此前黑石公布的消息，2018年第一季度，黑石的資產(chǎn)總規(guī)模再創(chuàng)新高，受籌資和盈利共同作用的影響，第一季度所管理的資產(chǎn)總規(guī)模同比上漲22%，至創(chuàng)紀錄的4496億美元。

2008年，黑石進入中國，在北京成立第一個中國代表處。

2010年，黑石集團高級董事總經(jīng)理王天兵加入黑石，致力于評估中國房地產(chǎn)投資和管理大中華區(qū)的投資組合。因此，對于黑石在中國的房地產(chǎn)投資業(yè)務，王天兵再了解不過。

目前，黑石過去在中國投資主要集中在兩部分，一是商業(yè)地產(chǎn)，包括零售商業(yè)和寫字樓，另一個就是物流地產(chǎn)。

“作為房地產(chǎn)投資基金，黑石關(guān)注的是提升物業(yè)價值和提升物業(yè)現(xiàn)金流。”王天兵面前的筆記本密密麻麻寫滿了字，這是為采訪提前做的功課，在一個多小時的采訪中，他會偶爾翻一下，或者看上一眼。

這是在金融圈工作多年養(yǎng)成的嚴謹、認真的習慣。“不打無準備之仗”，是天天接觸以“億”為投資單位的金融人士必不可缺的素質(zhì)。

“最近我們?nèi)蛑攸c關(guān)注的板塊是物流地產(chǎn)。”王天兵說，在中國黑石也正在搭建物流倉儲平臺。

針對商業(yè)地產(chǎn)，黑石喜歡的是面向大眾消費的商業(yè)項目，而不是特別高端的。至于原因，是因為中國過去很多年零售每年都有10%的健康增長，而基礎就是中產(chǎn)階級數(shù)量的增加，但中產(chǎn)階級收入并不是最高端的消費，更多還是大眾消費，或者中端水平的消費。

事實上，不管是物流地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，有兩個詞反復出現(xiàn)多次，一個是供需，另一個是運營。

“黑石是一家基金，但黑石區(qū)別于其他基金的優(yōu)勢在于運營能力和資產(chǎn)管理能力。”王天兵指出，在房地產(chǎn)投資的過程中，運營能力非常重要。

因此，不管是物流地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，黑石都會建立相對應的運營管理平臺，也有專業(yè)的團隊進行運營。

“為什么建立自己的平臺？建立自己的平臺就可以把運營理念通過平臺得以實施并規(guī)模化。”同時，平臺還可以帶來大數(shù)據(jù)的收集，這樣有助于黑石了解行業(yè)的變化，更能有效幫助投資決策。

王天兵以印力來舉例，稱以前對印力的投資就是黑石在中國建立的商業(yè)運營平臺，現(xiàn)在雖然已經(jīng)退出了印力，但不排除以后還可以在商業(yè)地產(chǎn)方面合作。

“現(xiàn)在黑石搭建起新的商業(yè)運營平臺了嗎？”

“還沒有。”

至于什么樣的項目或者資產(chǎn)值得投資？王天兵常常用“供需”的關(guān)系來進行判斷。

比如物流地產(chǎn)，雖然已經(jīng)有很多電商巨頭、開發(fā)商都布局了物流倉儲，但從供需來看，依然有很大的倉儲面積的需求，這就說明未來的租金仍有上漲空間，也是投資者最高興的事情。

商業(yè)地產(chǎn)也是同樣的道理，雖然部分城市的零售商業(yè)確實出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，但在核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)物業(yè)依然是有限的，過去這幾年這些項目的租金漲幅也頗為可觀，加上這類物業(yè)的實質(zhì)是以體驗消費和餐飲娛樂為主，證明優(yōu)質(zhì)項目的需求仍是有極大空間的，就還值得投資。

至于當前國內(nèi)大熱的長租公寓、聯(lián)合辦公等行業(yè)，王天兵表示目前暫時沒有投資的意向，但一直會關(guān)注高科技、新產(chǎn)業(yè)所帶來的房地產(chǎn)投資的變化。

對于在房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的投資能力，黑石一點都不含糊，比如通過對希爾頓酒店的投資，11年賺進約140億美元，這或許是一次可以寫進投資教科書的經(jīng)典案例。

2007年，黑石斥資260億美元收購了希爾頓，2014年后分12次交易逐步清倉希爾頓股票，其中包括2017年作價65億美元將25%的希爾頓股權(quán)出售給海航。

徹底退出投資后，黑石將實現(xiàn)約140億美元利潤，成為私募股權(quán)史上回報最豐厚的一筆投資。

這11年之間，黑石也并非一帆風順。

收購希爾頓的第二年，金融危機席卷全球，全世界的投資機構(gòu)都出現(xiàn)了危機。據(jù)當時的報道顯示，金融危機期間，希爾頓酒店市值已經(jīng)蒸發(fā)60億美元。同時，金融危機使得信貸市場幾乎凍結(jié)，黑石通過杠桿收購而背負的沉重債務無法重組，為這筆交易提供貸款的高盛、美國銀行、德意志銀行、美林、雷曼兄弟等華爾街投行，無法在市場中通過資產(chǎn)證券化來換取流動性。

一時之間，黑石對希爾頓的投資并購似乎已經(jīng)烙上了“失敗”兩個字。

11年后，黑石對希爾頓的投資最終以盈利140億美元完美退出，但回顧此前，王天兵也是頗多感慨和總結(jié)。

他認為，投資希爾頓使得黑石在酒店方面的投資和管理都獲得了豐富的經(jīng)驗累積，更重要的是，在應對危機時，要堅信自己的投資策略。

“即在困難的時候能夠想辦法度過難關(guān)，不要有一點挫折就放棄了，或者減值賣掉，如果這樣的話就再也賺不回來了。”

對現(xiàn)走出國門進行各種跨境投資的中國企業(yè)，王天兵給出的意見是，首先要投一個自己喜歡的公司或者行業(yè)；第二估值要相對合理。

以下為觀點新媒體對黑石集團高級董事總經(jīng)理王天兵先生的采訪實錄：

觀點新媒體：黑石的資產(chǎn)規(guī)模最新數(shù)據(jù)是接近4500億美元，中國部分的資產(chǎn)水平是怎樣的？

王天兵：黑石是美國公司，是先在美國，后到歐洲，大概十年前到亞洲，在中國大規(guī)模開始投資也就是六七年前的事情，所以規(guī)模還是不大。

從我們來看，中國是世界第二大經(jīng)濟體，黑石希望可以加大投資力度。

黑石亞洲區(qū)總部在香港，香港有中國團隊的一部分同事，在前年開了上海辦公室，北京也有一個代表處，未來分別在香港、上海、北京都有投資團隊的專業(yè)人士。

最近我們請了SOHO原總裁閻巖，她在黑石的房地產(chǎn)團隊里面會是一名非常重要的投資專家。

我們在團隊建設包括辦公室的布局都有一定的考慮，所以未來中國的資產(chǎn)管理規(guī)模會有比較大的提升。另外，我們的房地產(chǎn)亞洲二號基金有71億美元、還有23億美元的亞洲私募股權(quán)PE基金，加上全球基金中能夠投亞洲的部分，算下來可以有150多億美元的資金來投亞洲，中國是亞洲基金里重要的部分。

觀點新媒體：黑石看好中國的物流地產(chǎn)，不知道您如何評估現(xiàn)在中國的物流倉儲市場？

王天兵：物流倉儲是看供給和吸納，看租賃面積的需求和供給。從需求來說非常大，所以是一個租金增長相對比較高的行業(yè)，也是機構(gòu)投資者比較喜歡的投資產(chǎn)品，因為租金能夠上漲。

投資一個企業(yè)的話，這個企業(yè)的發(fā)展要好，營業(yè)收入提高要快。物流就是這樣一種類型的行業(yè)，現(xiàn)代倉儲物流、高頻物流的需求比較大。所以有很多電商自己開始做物流、其他開發(fā)商也開始做物流，能把物流的品質(zhì)、價格進行一定的推升。

但是這個平臺是不是都是被電商占據(jù)了？我覺得中國的市場首先足夠的大。第二，除了電商需求外，還有一些傳統(tǒng)的生產(chǎn)型企業(yè)、消費型企業(yè)對于物流有需求。還有第三方快遞的需求，這些需求都很大。

第三，物流的供應方來看，地方政府對物流用地供應有限，所以在有限的供應量下，租金的升漲幅度會相對比其他的類型大。

從競爭來說，是不是那么多企業(yè)或基金做物流，我們就不能做呢？我覺得歸根到底還是看自己的運營能力以及跟租戶的關(guān)系，還有對于品質(zhì)提升的能力以及通過黑石在全球物流方面的經(jīng)驗、對物流倉儲平臺管理的經(jīng)驗的運營能力。

我反復強調(diào)“運營”，現(xiàn)在房地產(chǎn)是靠運營的水平來提升資產(chǎn)價值，黑石的專業(yè)是什么呢？黑石是一家基金，但黑石區(qū)別于其他基金的是，更大優(yōu)勢在于運營能力和資產(chǎn)管理能力。

所謂資產(chǎn)管理能力就是針對物流資產(chǎn)包，針對各種類型房地產(chǎn)資產(chǎn)包的管理水平。如何提高收入、如何降低運營成本、如何通過優(yōu)良的資本結(jié)構(gòu)來提升價值方面？以上方面我們可能比其他機構(gòu)、開發(fā)商經(jīng)驗多一點，所以這是我們的價值和優(yōu)勢。

為什么建立自己的平臺？建立自己的平臺就可以把我們的運營理念通過平臺得以實施并規(guī)?；?，我們自己有物流平臺公司來運營這些物流資產(chǎn)，我們在美國曾有一間平臺叫Indcor，在歐洲則有Logicor，在亞洲市場我們也可能會建立平臺公司來管理自己的物流倉儲。

觀點新媒體：黑石現(xiàn)在越來越不像是一個純粹的PE公司了，您對此有什么感覺？

王天兵：我們還是一個PE公司，因為我們還是做投資者，提升價值、增值保值、創(chuàng)造價值。創(chuàng)造價值的一個重要方式就是建立平臺公司，包括酒店平臺公司、辦公樓平臺公司，還有商業(yè)平臺公司。

值得強調(diào)的是，平臺公司首先可以貫徹自己的投資理念、資產(chǎn)管理模式。商業(yè)地產(chǎn)是怎么投資，怎么提升價值；倉儲物流如何投資，如何提升價值；酒店如何通過運營來達到投資目標，這些實際上是需要我們的運營管理經(jīng)驗。

同時，這些平臺公司可以給我們帶來很多數(shù)據(jù)，可以看到同店的銷售增長幅度是多少，為什么是10%？為什么是5%？為什么提高？為什么下降了？酒店可以告訴我們平均房價的變化。通過平臺公司，倉儲物流可以看到哪些是好的市場，哪些是一般的市場，這些需求是從哪里來的。

更重要的是，這些數(shù)據(jù)可以指導我們做得更好，有針對性地投資及管理。所以平臺公司的特點是本身就有運營能力，同時數(shù)據(jù)可以帶來投資決策的判斷。

觀點新媒體：黑石對希爾頓進行了一次非常賺錢的投資，11年賺了差不多140億美元，但在最開始特別是金融危機前后也有“賬面虧損”的過程。現(xiàn)在很多中國企業(yè)開始走出境外投資，有什么經(jīng)驗可以讓中國企業(yè)知道如何做一個賺錢的投資？

王天兵：首先要投一個自己喜歡的公司或者行業(yè)；第二估值相對合理。如何提升公司價值？特別經(jīng)濟危機的時候，導致收入等各方面下降了，所以公司當時賬面減值比較厲害。

對于公司來說無非幾點提高收入。舉一個例子，在2007年收購到今年完全退出，收入變化是從18億到31億美元，然后管理房間數(shù)量從50萬間到86萬間，這是提高收入。還有當時中國、印度、歐洲的希爾頓酒店數(shù)量不多，我們在這個期間把管理的中國酒店數(shù)量從6間提高到46間，還有近300間是待開發(fā)、待交付的，發(fā)展希爾頓沒有進入的這些國家也是提高收入的一部分。

降低成本就很多了，其中一個例子是把總部從原來加州的貝弗利山搬到了弗吉尼亞州，一下子降低了3個多億美元的運營成本。

還有債務重組，去杠桿、降低成本、把短期債變成長期債，盡量避免債務上的約束性條款。

最近兩年我們做了幾件事情：一個是把重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)分離，輕資產(chǎn)公司是希爾頓酒店；下面兩個重資產(chǎn)公司，一個是ParkHotel，還有一個是HiltonGrandVacations，我們把這兩個資產(chǎn)分離出來。

原來希爾頓酒店是輕重資產(chǎn)結(jié)合的，我們把重資產(chǎn)從希爾頓控股公司里分離出來，所以希爾頓是非常優(yōu)質(zhì)的、高速發(fā)展的輕資產(chǎn)公司，發(fā)展得非?？?。

畢竟中間經(jīng)歷了經(jīng)濟危機，其中有一點比較重要的，就是堅信我們的投資策略，即在困難的時候能夠想辦法度過難關(guān)，不要有一點挫折就放棄了，或者減值賣掉，如果這樣的話就再也賺不回來了。

通過希爾頓酒店的投資，給我們增加了很多酒店的管理經(jīng)驗，還有很多數(shù)據(jù)，對各個市場都非常的了解。

這兩年還有一個比較有意思的特點是，這種大規(guī)模的酒店供應量慢慢放緩了，所以從這方面來看，我覺得酒店未來也是一個可以探討的領(lǐng)域，是不是明天就可以去投資呢？我覺得需要具體問題具體分析。

酒店確實不容易賺錢，因為酒店的利潤非常低，做寫字樓扣掉稅費有70%的凈租金收入。但做酒店的話能夠拿到20%、30%的收入就不錯了。

觀點新媒體：黑石對中國零售商業(yè)感興趣的其實是針對大眾消費的商業(yè)項目，而不是高端的購物中心，這個判斷理由是什么？

王天兵：為什么喜歡零售？因為中國過去很多年零售的增長，每年基本上都在10%左右，這個數(shù)字是比較健康的。

那這個健康來源是什么呢？來源就是中產(chǎn)階級的數(shù)量在增加，但中產(chǎn)階級收入不是最高端的消費，不是買奢侈品的收入。

我們看中的就是消費升級和由于消費升級帶來的變化，而大眾消費的這些高品質(zhì)購物中心，包括物業(yè)本身區(qū)位都是相對比較好、品質(zhì)也比較高。

有這些基礎，就可以通過運營能力來提升租金，比如租賃業(yè)態(tài)的變化來滿足消費者不斷變化的需求，這樣能夠保持運營的穩(wěn)定和收入水平的不斷提高，這也是我們喜歡的一個原因。

觀點新媒體：但在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)最近幾年確實出現(xiàn)了過剩的問題，很多商業(yè)項目因為打造時間短，運營起來也是難度很大，您覺得這些項目應該怎么辦呢？

王天兵：我覺得在規(guī)劃的時候需要考慮這些問題，畢竟商業(yè)的管理難度比較大，要非常有經(jīng)驗，運營能力要足夠高；另外商業(yè)物業(yè)的區(qū)位也是非常重要的，要保證有穩(wěn)定現(xiàn)金流的提升，真的需要投入很大的精力來做經(jīng)營。

我們還是回到供需來看，有很多城市和地區(qū)的商業(yè)供應量很大，這是確實存在的問題。但優(yōu)質(zhì)區(qū)位、高品質(zhì)的物業(yè)過去幾年基本沒有受太多影響，而且經(jīng)營的水平還在提高，所以優(yōu)質(zhì)商業(yè)、優(yōu)質(zhì)運營團隊的物業(yè)應該不受到影響。但如果做得不好，經(jīng)營不善那個就很難。

觀點新媒體：和印力合作結(jié)束之后，黑石有新的商業(yè)平臺或合作伙伴嗎？

王天兵：我們還在尋找投資機會，目前還沒有其他的合作伙伴。

我覺得不是問題，因為我們跟印力關(guān)系特別好，一旦發(fā)現(xiàn)好的機會，我們還是可以和印力來進行合作。不是說就不能用印力的管理來管理黑石的項目，我們甚至可以繼續(xù)跟萬科和印力來合作。

觀點新媒體：現(xiàn)在國內(nèi)除了物流、零售商業(yè)這些之外，創(chuàng)新業(yè)務如長租公寓、聯(lián)合辦公投資和發(fā)展都不錯，黑石會不會有投資意向？

王天兵：這個可能涉及到科技、互聯(lián)網(wǎng)對于房地產(chǎn)投資的影響變化，我們畢竟是一個傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資機構(gòu)，我們也非常專注、關(guān)心互聯(lián)網(wǎng)，包括共享聯(lián)合辦公、長租公寓等等這些新類型的業(yè)態(tài)。

這些產(chǎn)品確實創(chuàng)新能力非常強，能夠把業(yè)態(tài)活躍程度做高，吸引更多的租戶進來，因為聯(lián)合辦公租賃方式比較靈活，而且環(huán)境比其他地方要生動一些。

從這一點上來說，黑石是關(guān)注這些業(yè)態(tài)的，但黑石所真正關(guān)注的是科技對于房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的變化，即現(xiàn)在的辦公物業(yè)需求來源都是什么地方，很多來源于高科技，來源于互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新企業(yè)。

我們尋找投資機會的時候，應該更重視、滿足包括生命科學等高科技行業(yè)的需求，注意他們往哪里去，我們可能更愿意在這個區(qū)域購置物業(yè)來租給這些企業(yè)。

比如深圳、上?；虮本┲苓叺母呖萍计髽I(yè)園區(qū)，我們更愿意去關(guān)注這些區(qū)域的投資，因為這些企業(yè)的發(fā)展快、需求大，這些地區(qū)人員的流入比較高，由此帶來的承租能力就會提高，這樣我們投資的物業(yè)價值就會提升，這就是我們的邏輯。

觀點新媒體：今年是改革開放40年，您如何看待這40年，中國的房地產(chǎn)投資以及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展變化？

王天兵：我最近兩年跟黑石的同事，包括從香港、紐約、歐洲過來的同事，到中國的一些城市去看，發(fā)現(xiàn)工地比以前少了，建筑的塔吊也比以前要少了，更重要的是環(huán)境比以前要好了。

我們覺得，在存量資產(chǎn)方面其實是有蠻多機會，包括剛剛所說的商業(yè)、現(xiàn)成的酒店或者辦公樓的價值提升方面、運營提升方面應該都有挺大的機會。

有些物業(yè)是十年前蓋的，現(xiàn)在老舊了或者功能有一定的提升空間，所以這一點上我們看到挺多機會。

通過黑石各個方面的經(jīng)驗來把資產(chǎn)的品質(zhì)提升上去，通過資產(chǎn)管理的價值提升，關(guān)注新興企業(yè)，高科技企業(yè)的發(fā)展，利用高科技手段來提升物業(yè)管理的水平等。

從過去住宅簡單的是平地蓋樓到存量資產(chǎn)的更新改造方面，能夠提供的價值和經(jīng)驗會更多，純粹平地蓋樓這種模式會慢慢被改造提升取代。