觀點(diǎn)網(wǎng) 近年來(lái)，伴隨政策利好以及需求的逐步釋放，多主體紛紛涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，包括房企、金融機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店等陣營(yíng)，都豎起了“長(zhǎng)租”的旗幟，招兵買馬。

但目前，利潤(rùn)、模式、運(yùn)營(yíng)等難點(diǎn)、痛點(diǎn)，逐漸成為了長(zhǎng)租市場(chǎng)野蠻生長(zhǎng)下的“煩惱”。風(fēng)口之下，掌控發(fā)展方向、找到突破口變得尤為重要。

4月19日，在2018城市觀點(diǎn)論壇北京行中，樂(lè)乎城市青年社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人、副總裁于洪胤接受了觀點(diǎn)新媒體的采訪，他介紹了長(zhǎng)租公寓輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)了運(yùn)營(yíng)的諸多關(guān)鍵點(diǎn)。

“輕車簡(jiǎn)行”

每個(gè)涉足長(zhǎng)租公寓的企業(yè)，都要面臨輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)的選擇題。“輕車簡(jiǎn)行”可以減少資金周轉(zhuǎn)的壓力，而“負(fù)重前行”則能獲取更高的毛利率。孰優(yōu)孰劣，企業(yè)唯有根據(jù)自身的情況去衡量與打磨。

對(duì)于樂(lè)乎來(lái)說(shuō)，采用長(zhǎng)租公寓的輕資產(chǎn)模式，與其“創(chuàng)業(yè)公司”的性質(zhì)有關(guān)。

“做公寓都是幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)元的投入，這對(duì)創(chuàng)業(yè)公司來(lái)說(shuō)還是有挑戰(zhàn)的。”于洪胤如是表示。

提及回報(bào)率，于洪胤則說(shuō)道：“輕資產(chǎn)的回報(bào)率問(wèn)題，關(guān)鍵在于降低管理成本、提高運(yùn)營(yíng)能力，從而獲取更高的利潤(rùn)。”在他看來(lái)，輕資產(chǎn)模式的收入來(lái)源主要是管理費(fèi)，如果能降低成本、提高管理房源的能力，自然能體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)。

目前，樂(lè)乎的合作對(duì)象主要有四種，包括中小投資者，類似于酒店加盟商；資本驅(qū)動(dòng)型的小基金；產(chǎn)業(yè)園區(qū)或政府的資管平臺(tái)；國(guó)企或政府的人才公寓等。

據(jù)于洪胤介紹，樂(lè)乎眼下規(guī)模最大的還是與中小投資者的合作，中小投資者將投資物業(yè)委托給樂(lè)乎經(jīng)營(yíng)，一般單體項(xiàng)目體量在300間左右。

但他同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，后期各種類型的業(yè)務(wù)比例會(huì)發(fā)生變化，這源于單個(gè)項(xiàng)目體量的差異：“我們現(xiàn)在與一家做園區(qū)開發(fā)的機(jī)構(gòu)合作，他們一個(gè)園區(qū)里面就有2500套公寓，所以各業(yè)務(wù)類型的比例以后可能會(huì)發(fā)生變化。”

此外，人才公寓是剛需線，介于較高端的服務(wù)公寓、精品公寓與較低端的藍(lán)領(lǐng)公寓之間，樂(lè)乎選擇的是白領(lǐng)公寓。

“目前，樂(lè)乎最成熟的是白領(lǐng)公寓，未來(lái)在精品公寓上也將投入資源，現(xiàn)在已經(jīng)有門店在籌備中，”于洪胤表示。

“我們可以慢慢來(lái)”

運(yùn)營(yíng)、管理已成為長(zhǎng)租公寓輕資產(chǎn)的重中之重，但于洪胤坦言，很難讓顧客完全滿意。

“拿酒店來(lái)類比，一般顧客住酒店只停留一兩個(gè)晚上，交互較少。但長(zhǎng)租公寓不同，顧客與管理方打交道的時(shí)間很長(zhǎng)，期間出現(xiàn)的問(wèn)題如果解決不了的話，抱怨肯定會(huì)很多。”

鑒于此，他也提到了建立運(yùn)營(yíng)體系的重要性：“企業(yè)如果純做運(yùn)營(yíng)，就需要去打造整個(gè)體系，包括從一線的管家到店長(zhǎng)，再到整個(gè)后臺(tái)管理、質(zhì)檢體系、運(yùn)營(yíng)督導(dǎo)體系等。”

“此外，還需要建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、響應(yīng)時(shí)效等，在解決客戶遇到的問(wèn)題，創(chuàng)造客戶滿意度方面，積累一些經(jīng)驗(yàn)。”樂(lè)乎將通過(guò)IT系統(tǒng)去提取數(shù)據(jù)，做精細(xì)化的研究和管理，從而挖掘客戶價(jià)值，為客戶的增值服務(wù)提供對(duì)接平臺(tái)。

另一方面，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)資金也是有需求的。即使企業(yè)本身沒(méi)有需求，也須給甲方匹配不同的資金，讓他們能拿到房子。樂(lè)乎目前對(duì)接更多的是買樓的基金、重資產(chǎn)持有的基金，除此之外，還有融資租賃、政策性債券、應(yīng)收帳款貼現(xiàn)、保理等等。

據(jù)于洪胤介紹，截至目前，樂(lè)乎運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓規(guī)模有2萬(wàn)間，其中北京就占了一半的數(shù)量，而上海、南京、蘇州、杭州、武漢等城市也有布局。

“樂(lè)乎從2017年下半年開始布局全國(guó)，目前已進(jìn)入10個(gè)城市，我們覺(jué)得有30萬(wàn)間的規(guī)模就挺好的了。”

在談到目標(biāo)的同時(shí)，于洪胤言語(yǔ)中也流露出對(duì)“輕資產(chǎn)”的淡定：“不同于房企的激進(jìn)，我們可以慢慢來(lái)，不急于去擴(kuò)張規(guī)模，而且要考慮到盈利性的問(wèn)題。”