傅士鵬 港交所上市房地產(chǎn)開發(fā)商——遠東發(fā)展近日發(fā)布公告稱，集團斥資520萬英鎊（約合5574萬港幣，4508萬人民幣），在網(wǎng)上拍賣中買下了位于曼城市中心北部Dantzic街區(qū)的住宅開發(fā)地塊Angelgate。

遠東發(fā)展2018年4月27日發(fā)布的公告顯示，公司全資附屬公司Northern Gateway (FEC) NO.7 Ltd.成功在網(wǎng)上拍賣中以520萬英鎊投得位于曼徹斯特中部面積為1.96英畝的Dantzic街區(qū)地塊。

Danzic街區(qū)地塊對于遠東意義重大，地塊緊連遠東在曼城的另一大開發(fā)項目Northern Gateway，未來10年將在曼徹斯特北部建設(shè)1.5萬套新房。

遠東出手，拯救曼城爛尾地塊

Dantzic街區(qū)土地此前由英國開發(fā)商Pinnacle Alliance持有，于2013年取得住宅開發(fā)的規(guī)劃許可，建設(shè)344套公寓，總開發(fā)價值為7700萬英鎊。

Pinnacle Alliance拿到住宅規(guī)劃后便將這一項目包裝成Anglegate住宅開發(fā)項目，并把項目帶去香港展銷，大部分樓花也因此被香港買家提前預(yù)定。

香港買家沒有想到的是，在他們支付了大部分首付款之后的兩年時間里（許多買家甚至支付了高達80%的首付），開發(fā)商Pinnacle Alliance不僅沒有在地塊上進行任何開發(fā)工作，還不斷要求香港買家支付更多的錢，以確保項目順利開工。

香港買家發(fā)現(xiàn)他們購買的樓花已經(jīng)成了事實上的“空中樓閣”之后，向英國Action Fraud agency舉報了開發(fā)商Pinnacle Alliance。

這個案子隨后被移交給了大曼徹斯特警方和英國皇家司法院（Royal Courts of Justice）。

法院于2017年9月判決Anglegate開發(fā)項目進入清算程序，會計事務(wù)所Moore Stephens被委任執(zhí)行破產(chǎn)清算，Anglegate開發(fā)項目也因此成了爛尾地塊。

2018年3月19日，英國大型土地拍賣平臺LSH宣布將把Anglegate開發(fā)項目所在的Dantzic街區(qū)地塊掛上網(wǎng)進行拍賣，拍賣期為4月23日-4月26日。

經(jīng)過多輪競拍，深耕曼城的遠東發(fā)展于4月27日宣布贏下這一地塊的網(wǎng)上拍賣，遠東買下地塊后表示會修改項目規(guī)劃，但還是會做住宅開發(fā)。

在遠東發(fā)展拍下Angelgate爛尾項目后，那些購買了樓花的香港買家終于可以舒一口氣。

而對于遠東發(fā)展來說，這個項目對其在曼城的戰(zhàn)略也意義重大。

前文提到過，Angelgate項目緊鄰遠東在曼城圈下的大型地塊，是通往Northern Gateway的大門。

Northern Gateway項目同時也是曼徹斯特城市重建中最新、且有史以來體量最大的住宅開發(fā)機會，遠東發(fā)展已經(jīng)于2017年4月28日正式被曼徹斯特市議會選定作為項目開發(fā)商和投資方。

遠東被委任為項目開發(fā)商的同時，也宣布將在未來10-15年內(nèi)為曼城北部投資約10億英鎊，建成超過1.5萬套住房，項目開發(fā)價值（GDV）高達20億英鎊。 

遠東發(fā)展于1972年在港交所上市，業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、酒店營運管理、停車場營運等。遠東發(fā)展采取「華人足跡」戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)遍布中國大陸、香港、澳洲、馬來西亞、新加坡、英國及新西蘭。

曼城房市過熱了嗎？

1.5套住宅加上新拍下的爛尾地塊，光是遠東發(fā)展這一個開發(fā)商就要在曼城建這么多房子，加上現(xiàn)在在國內(nèi)展銷的大量曼城新樓盤，很容易就會聯(lián)想到曼城是不是“供應(yīng)過剩”了？

這個問題涉及對曼城房產(chǎn)投資價值的探討，博主之前正好在《深度調(diào)研: 曼徹斯特還值得投資嗎？》這篇調(diào)研里詳細分析過，這邊結(jié)合剛剛發(fā)生的遠東投資案例和最新的市場情況，簡單更新一下上次的調(diào)研結(jié)論。

曼城房地產(chǎn)市場這幾年瘋狂補漲，最近兩年甚至連漲6.7%，很多人說曼徹斯特房價已經(jīng)漲到一定高位，當前不具備很高的投資價值。

博主看來，曼城房市是不是過熱了，未來還有沒有進一步的上漲空間，主要取決于以下四大因素：

1. 產(chǎn)業(yè)能否成功轉(zhuǎn)型？

曼徹斯特興于工業(yè)革命，進入二十世紀因為轉(zhuǎn)型不利而一度沉寂；從新世紀開始，曼城逐漸擁抱第三產(chǎn)業(yè)，承接倫敦外溢的金融、科技、媒體等服務(wù)型行業(yè)。

目前曼徹斯特經(jīng)濟轉(zhuǎn)型取得一部分成果，已成長為僅次于倫敦的全英第二大金融中心和全英第二大科技中心。

與倫敦不同的是，曼城的金融服務(wù)業(yè)主要面向英國本土市場，想象力不如面向全球和歐盟市場的倫敦大，但受脫歐沖擊也比較小。

曼徹斯特在承接倫敦外溢的產(chǎn)能方面確實做的不錯，僅BBC搬遷一項就為曼城創(chuàng)造了至少15000個就業(yè)。

不過需要指出的是，目前曼城承接的主要還都是倫敦淘汰的過剩產(chǎn)能，薪資普遍不高（不過曼城生活成本相對倫敦更低）。

至于曼城未來能不能長期保持產(chǎn)業(yè)競爭力，并維持當前房價的上漲勢頭，就要看曼城能不能在堅持服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的同時在某個領(lǐng)域迎來爆發(fā)（比如石墨烯），從而實現(xiàn)對倫敦的彎道超車。

除此之外，我們還需要關(guān)注倫敦與曼徹斯特地產(chǎn)價差收窄的情況，如果曼城房價持續(xù)上漲而倫敦房價有所下跌，那倫敦部分地區(qū)房價或租金價格可能會低于曼徹斯特市中心，影響曼徹斯特對企業(yè)的吸引力。

2. 國家定位，Northern Powerhouse能否繼續(xù)？

曼徹斯特從2014年開始的經(jīng)濟增長和房價上升主要受益于時任財相喬治·奧斯本提出的北方經(jīng)濟引擎計劃（Northern Powerhouse）。

2014年，英國財相奧斯本提出北方經(jīng)濟引擎計劃（Northern Powerhouse），這一計劃不僅會為曼徹斯特城市重建注資超過30億英鎊，更重要的是將投資140億英鎊建設(shè)英國高速鐵路第二期 （HS2），連接曼徹斯特和倫敦。

國家定位方面，北方經(jīng)濟引擎計劃為曼城帶來了難得的政府投資，具體還表現(xiàn)在英國政府將在曼徹斯特投資2.35億英鎊建立新型材料研究所，并投資7800萬英鎊到曼徹斯特的劇院和展覽中心。

除此之外，曼徹斯特還是除倫敦外第一個由直選市長管理的城市，第一次市長選舉于2017年5月4日舉行，曼徹斯特市長（Mayor of Greater Manchester）將掌握數(shù)十億英鎊的公共資金，英國中央政府也將下放更多權(quán)力給市長。

投資風(fēng)險方面，提出北方經(jīng)濟引擎計劃的奧斯本已經(jīng)因為脫歐下臺，雖然梅姨上臺后有講話支持過該計劃，但北方經(jīng)濟引擎計劃最近一年已經(jīng)很少被英國政府公開提起，更消失于媒體報端和英國政府文件，因此新一屆英國政府對曼城的定位值得重點關(guān)注。

不過也有可能是因為英國政府最近忙于脫歐疏忽了國內(nèi)事務(wù)，所以未來估計還要等脫歐塵埃落定，才能真正看清英國政府對曼徹斯特的態(tài)度。

3. 被倫敦擠出的人口，真的會來曼城嗎？

隨著倫敦房價持續(xù)處于高位，曼徹斯特相對偏低的房價和租金成本，正吸引企業(yè)和因為高房價而出逃的英國年輕家庭從倫敦遷向曼城。

除此之外，優(yōu)質(zhì)的高校人才也在為曼徹斯特源源不斷地輸送勞動力。

數(shù)據(jù)顯示，2017年曼徹斯特全日制本科在校生6.5萬，畢業(yè)生留在曼徹斯特工作的比例為51%，僅次于倫敦。

再具體一點，我們還可以通過曼徹斯特的人口結(jié)構(gòu)分析相應(yīng)的地產(chǎn)投資價值。

學(xué)生：曼徹斯特高等教育吸引大量學(xué)生前來就讀，最新全日制本科生數(shù)量達到6.5萬，對學(xué)生公寓的需求更強，因此我們可以多關(guān)注那些精準定位學(xué)生租客群體的公寓項目。

專業(yè)人才：上圖數(shù)據(jù)顯示，曼徹斯特房價走高將導(dǎo)致年輕的專業(yè)人才數(shù)量有所減少，曼徹斯特白領(lǐng)預(yù)計在未來十年將降低6000人。

家庭：數(shù)據(jù)顯示，35-64歲帶小孩的家庭人口在未來10年將有所上升，而市中心公寓對家庭的吸引力要弱于郊區(qū)別墅。

老齡化加速：未來十年，曼徹斯特65歲以上人口增速將是整體人口增速的2倍，到2027年，曼徹斯特老年人數(shù)量達到61,000，因此在投資方面可以多關(guān)注針對老年人租戶的退休公寓（retirement home）。

4. 供不應(yīng)求還是供需錯配？

最后談?wù)勛蠲舾械脑掝}，曼城這幾年規(guī)劃了這么多新樓盤，單單前文提到的遠東發(fā)展就要在曼城建1.5萬套，曼城房地產(chǎn)市場到底是供不應(yīng)求還是供需錯配？

總體來看，需求方面，大曼徹斯特住房總需求約為每年11254套，其中四分之一的需求來自于曼徹斯特市區(qū)，即每年3120套。

供給方面，2016-17年，曼城市區(qū)新建住房供給為1792戶，短缺1000戶左右；目標2020年前建成7000套，以滿足未來2年的住房需求。

大致的供求數(shù)據(jù)看不出太多名堂，還是要看具體資產(chǎn)的實際需求和相對應(yīng)的供應(yīng)量。

以在中國大陸和香港市場進行大規(guī)模推廣的高端住宅公寓為例，曼徹斯特市區(qū)新房均價約為375英鎊/平方英尺，最貴的達到500英鎊/平方英尺。

由于價格昂貴，曼城本地的首次購房者對這類高檔公寓并不感冒，而最終為這些項目買單的，正是財大氣粗的海外投資客，這一點從上文香港買家購買爛尾樓花的案例中也能看出。

對于這部分高端公寓來說，由于供需錯配，供給是遠大于當?shù)匦枨蟮摹?/p>

商業(yè)地產(chǎn)方面，由于曼徹斯特經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，對應(yīng)超甲級寫字樓（針對銀行、保險業(yè)）的需求有所下降，中等價位寫字樓（科技、TMT）需求增加。供應(yīng)很難短時間跟上的情況下，這意味著超甲級寫字樓供需矛盾有所緩和，中等價位寫字樓供不應(yīng)求。

另外值得一提的是，曼城市場市場上最近出現(xiàn)了一個很火的資產(chǎn)類別——建后出租（Built to rent），在出租市場上同個人買房出租（Buy to let）項目形成直接競爭。

建后出租項目的投資者一般是大型機構(gòu)，買地蓋樓之后統(tǒng)一由機構(gòu)進行出租和管理，大大提高了租客和大樓管理效率，廣義的建后出租項目包括長租公寓、學(xué)生公寓、酒店式公寓等。

雖然曼城房價不貴，但英國年輕人超前消費和不儲蓄的習(xí)慣造成他們很難存下首付，因此曼城租房一族比例仍在不斷上升，而這也意味著潛在的租房需求量和市場潛力巨大。

目前幾家大型投資機構(gòu)L&G，M&G，Your Housing Group都進入到了曼城的建后出租市場，嘗試用“機構(gòu)房東”的形式更有效率地為年輕人提供出租房，同時利用規(guī)模效應(yīng)省下一部分成本，做高整體投資收益率。

英倫投資客寫在最后

綜上所述，人口數(shù)量與經(jīng)濟增長導(dǎo)致的房地產(chǎn)短期供需矛盾是推動曼徹斯特這輪房價上漲的關(guān)鍵因素，至于曼城房市是不是過熱了，還要取決于上面討論過的四大因素：

1. 產(chǎn)業(yè)能否成功轉(zhuǎn)型？

2. 國家如何定位曼城？

3. 如何導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)人口？

4. 供不應(yīng)求還是供需錯配？

至于投資建議，我個人的意見如下：

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如果要投資的話，可以把握中等價位甲級商業(yè)地產(chǎn)供給短缺的機會，當前曼城商業(yè)地產(chǎn)租金回報率約5%，租金還有一定上漲空間。

住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，切忌投資定位不明確的新建高檔公寓項目，如果決定投資住宅，推薦投資租客群體定位清晰、供需匹配的項目，比如目標學(xué)生群體的學(xué)生公寓，商務(wù)區(qū)周邊的剛需住宅，著眼短期商務(wù)和旅游需求的酒店式公寓，定位老年人退休生活的老年公寓等。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產(chǎn)投資，觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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