觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)租賃市場(chǎng)遇上REITs東風(fēng)，長(zhǎng)租公寓成了資本的新寵兒。過(guò)去短短一年里，地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化創(chuàng)造了多個(gè)“第一”，第一單權(quán)益型長(zhǎng)租公寓類(lèi)REITs，第一單長(zhǎng)租公寓 CMBS ……

戴德梁行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2014年至2018年4月底，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共發(fā)行了69單，規(guī)模達(dá)1700億元，其中2017年的發(fā)行數(shù)量與規(guī)模均超過(guò)前三年之和。

2018年2月，碧桂園一單規(guī)模達(dá)百億的長(zhǎng)租公寓類(lèi)REITs產(chǎn)品獲批，成為租賃住房領(lǐng)域規(guī)模最大的證券化產(chǎn)品。

從第一單REITs產(chǎn)品中信啟航推出，到2017年的井噴，在長(zhǎng)租公寓這個(gè)新興的業(yè)態(tài)再度將REITS推至市場(chǎng)焦點(diǎn)之前，商場(chǎng)及寫(xiě)字樓是更為普遍的資產(chǎn)選擇。

3月19日，2018城市觀點(diǎn)論壇北京行召開(kāi)之際，戴德梁行北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部高級(jí)副董事劉慧接受了觀點(diǎn)新媒體的專(zhuān)訪。

劉慧參與過(guò)多單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的評(píng)估業(yè)務(wù)，如北京SKP、北京銀泰中心、勒泰一號(hào)、新派公寓、招商蛇口公寓等。她向觀點(diǎn)新媒體介紹，從之前成功發(fā)行的產(chǎn)品上看，相比較酒店資產(chǎn)，寫(xiě)字樓及購(gòu)物中心更容易被市場(chǎng)認(rèn)可做資產(chǎn)證券化。由于酒店的建安及運(yùn)營(yíng)成本非常高，其N(xiāo)OI（凈營(yíng)運(yùn)收入）占總收入比例僅為30%左右，而購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓的比例分別達(dá)到了65%-75%及75%-80%左右。

據(jù)了解，房地產(chǎn)的主要評(píng)估方法包括比較法、收益法及成本法，收益法則是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中的主要評(píng)估方法之一。在這一體系中，NOI及CAP RATE（報(bào)酬率）則是影響資產(chǎn)價(jià)值的兩個(gè)重要因素。

穩(wěn)定的現(xiàn)金流是保證投資人收益的一個(gè)重要因素，在這三大類(lèi)資產(chǎn)中，擁有穩(wěn)定租期的寫(xiě)字樓顯然更具有保障性。而購(gòu)物中心由于大部分主力租戶(hù)采取抽成模式，相比寫(xiě)字樓的合同模式，受市場(chǎng)波動(dòng)的影響更大。其次，隨著消費(fèi)升級(jí)，購(gòu)物中心需要不斷調(diào)整業(yè)態(tài)組合吸引客流，更新?lián)Q代的頻次也要比寫(xiě)字樓更快。因而，從現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和資產(chǎn)變現(xiàn)速度考慮，市場(chǎng)上對(duì)這三類(lèi)資產(chǎn)適合做證券化產(chǎn)品的優(yōu)先順序?yàn)閷?xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店。

如今，長(zhǎng)租公寓成為REITs的新選擇，但在創(chuàng)紀(jì)錄的證券化產(chǎn)品推出背后，困擾的問(wèn)題依然不少。

劉慧稱(chēng)，長(zhǎng)租公寓是地產(chǎn)，不是金融產(chǎn)品也不是融資平臺(tái)，是一個(gè)需要用心去經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)行業(yè)。與房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)相比，中國(guó)住宅租賃市場(chǎng)在過(guò)去幾年并沒(méi)有受到足夠的重視，發(fā)展緩慢。目前長(zhǎng)租公寓在我國(guó)大多數(shù)重點(diǎn)城市回報(bào)率在2%左右，與國(guó)際上的5%相比沒(méi)有太多的優(yōu)勢(shì) ，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要的原因在于高企的土地價(jià)格。

目前對(duì)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的機(jī)遇是國(guó)內(nèi)經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，城市里存在著大量的空置或低效利用建筑，如國(guó)有企業(yè)在轉(zhuǎn)型后空置的廠房、集體所有的農(nóng)民房、經(jīng)營(yíng)不善的商務(wù)樓等。大量的閑置物業(yè)亟需盤(pán)活以提高利用效率、推動(dòng)功能升級(jí)。公寓項(xiàng)目除了需要較為優(yōu)質(zhì)的房源以外，還需要一批認(rèn)真做運(yùn)營(yíng)管理、品牌管理、成本控制等的專(zhuān)業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)。最終實(shí)現(xiàn)租期穩(wěn)定，空置率低，有效提高經(jīng)營(yíng)效益。

另一方面，劉慧認(rèn)為，在當(dāng)前政策的支持下，各地陸續(xù)出讓了多塊含有自持比例的住宅用地或租賃住房用地，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)公開(kāi)招拍掛獲取低價(jià)的租賃住宅用地并進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。也許目前長(zhǎng)租公寓能帶來(lái)的收益并不可觀，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展及成熟，市場(chǎng)空間巨大以及能夠帶來(lái)持續(xù)現(xiàn)金流的長(zhǎng)租公寓對(duì)房企來(lái)說(shuō)也是戰(zhàn)略性布局的重要方向。

在論壇現(xiàn)場(chǎng)，劉慧也提到了長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)，她稱(chēng)，由于公寓偏向住宅類(lèi)資產(chǎn)，租期大多為1個(gè)月-1年，未來(lái)現(xiàn)金流較大程度依賴(lài)于市場(chǎng)情況。公寓的產(chǎn)權(quán)方也很有可能與運(yùn)營(yíng)方是關(guān)聯(lián)方，公寓很可能是“大包租”，所以在進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要注意復(fù)核大包租的租金是否符合市場(chǎng)。且需注意土地是否有“不可轉(zhuǎn)讓”或“不可分散出售”等出售限制，需謹(jǐn)慎判斷是否可類(lèi)比活躍交易市場(chǎng)價(jià)格及需要進(jìn)行充足的跟蹤評(píng)估和詳盡的市場(chǎng)調(diào)研分析。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)在國(guó)內(nèi)經(jīng)歷了近十年的發(fā)展，目前規(guī)?；拈L(zhǎng)租公寓企業(yè)仍處于成長(zhǎng)期，盡管長(zhǎng)租公寓行業(yè)目前仍面臨著房源稀缺、拿房成本高企、難盈利等問(wèn)題，未來(lái)仍有巨大的發(fā)展空間。