觀點網(wǎng) 四月的北京寒意尚存，長租公寓也好似這么個光景——只見群雄競逐但前路尚不明朗。

六十余名來自房企、基金公司、品牌運營商的中高級管理層，在4月19日造訪了龍湖位于酒仙橋的冠寓旗艦店，期望能夠借鑒同業(yè)經(jīng)驗，拔開云霧見月明。盡管如此，以講師身份出現(xiàn)的龍湖管理層，分享當天一直堅稱自己是“新兵”。

自2016年8月宣布進軍長租公寓，龍湖地產(chǎn)次年初即在成都率先開店兩間，并推出了冠寓三大產(chǎn)品系列——核桃、松果、豆豆。與龍湖住宅業(yè)主“龍民”相對應，冠寓的租戶被親切地稱為“冠頭”。

與其他創(chuàng)業(yè)與酒店品牌相比，龍湖進場不算早，但它最早亮出了決心，把長租公寓當作主航道業(yè)之一，并在全國快速布局。截至2017年底，冠寓已經(jīng)擁有了1.5萬間房源，落地的項目均為松果系列產(chǎn)品，另外兩個產(chǎn)品系列將于2018年發(fā)布。

正式分享之前，龍湖集團冠寓總經(jīng)理張智聰帶著觀點學徒們參觀了酒仙橋店的樣板間，這間店是龍湖目前在北京唯一一個開業(yè)的項目，共計463間房源，價格6000元起，出租率達到95%以上。

把長租公寓形容為一場馬拉松，那么當前相當一部分運營商正處于前不見終點線，但又無法棄賽的階段。加快建立租購并舉體系、推進租賃市場發(fā)展的政策環(huán)境，加上土地出讓規(guī)則的改變，使房企或主動或被動地發(fā)展長租公寓。但在眾多長租品牌一涌而上之際，更加現(xiàn)實的關(guān)于“錢”的問題亟待解決。怎么融資？怎么盈利？

在參觀以及Q&A階段，學員們關(guān)注最多的也是成本以及盈利情況。據(jù)張智聰介紹，當前的冠寓經(jīng)營資金以集團投入為主。而且，長租公寓生意的本質(zhì)便在于資金成本，否則難以開展中、重資產(chǎn)項目。

“如果借的錢的利息比你運營的利潤都要高，那么這門生意是沒有邏輯的。好比你渴了喝海水，越喝越渴。”

▲張智聰在分享會上

當天活動上，張智聰多次強調(diào)低融資成本的重要性。龍湖作為民營企業(yè)中融資成本最低的企業(yè)之一，4.5%（2017年）的年平均借貸成本是它拓展長租公寓的一大利器，而經(jīng)營性業(yè)務收入（天街、物業(yè)、冠寓）也是評級機構(gòu)所看重的指標。

不過，對于目前備受關(guān)注的長租公寓REITs，龍湖在發(fā)行這類產(chǎn)品上有自己的規(guī)劃，但是要在政策制度體現(xiàn)其價值的時候才會推進實施。

▲周大鵬在分享會上

至于龍湖對長租公寓的投資回報要求，龍湖冠寓拓展總監(jiān)周大鵬則稱，會將回收期控制在5-6年，輕資產(chǎn)項目的毛利率在35%以上。

張智聰則介紹了龍湖的兩個評價標準——刻度與手感，除了毛利率、回報周期、投資回報率等指標，還會根據(jù)不同的戰(zhàn)略布局來選擇。在龍湖提出“空間即服務”SaaS（Space as a Service）之后，未來長租公寓將是龍湖戰(zhàn)略協(xié)同里的一部分，龍湖一定不僅是從單一的租金剪刀差維度思考，而更多的是資產(chǎn)運營的商業(yè)模式，聚焦的是資產(chǎn)保值和經(jīng)營增值的邏輯。

值得一提的是，以品質(zhì)著稱的龍湖十分重視客戶滿意度，因而它啟用了一個指標NPS（凈推薦率），以此考量一家店鋪的運營效果。

“客戶的滿意與忠誠是這門生意的根本，如果做不到這個，那么是不可持續(xù)的。”張智聰如是說道。

▲侯金生在分享會上

在北京冠寓發(fā)展部總監(jiān)侯金生看來，長租公寓操作中最大的難點便在于運營端。侯金生實際上也是長租公寓的“新人”，在這此前他接觸更多的是住宅業(yè)務。他認為，比起住宅，長租公寓的消費頻次、客戶群體都不一樣，需要在服務端花費更多的心血。

▲孫春祥在分享會上

最后的分享環(huán)節(jié)，冠寓運營集團中心負責人孫春祥拿出了滿滿的干貨，集中介紹了龍湖的運營管理規(guī)劃、運營管理體系、客服體系、客群體系以及增值服務體系。

在薄利的長租公寓業(yè)務中，一間門店展示的只是冰山一角，背后完整運營體系才是長租公寓漫長發(fā)展道路上的重要支撐。