傅士鵬 這幾天來，House of Fraser要關(guān)31家店的消息鬧得滿城風雨，由于涉及失業(yè)的人數(shù)太多，BBC甚至將其推上首頁頭條。

House of Fraser于2014年被中資三胞集團旗下的南京新百收購，當時的收購價是4.5億英鎊（89％股權(quán)），今年以來，關(guān)于House of Fraser易主的消息不絕于耳，但一直沒有正式確定最后的新主人。

最新的進展是，2018年5月31日，原定于6月前收購House of Fraser的千百度發(fā)布公告稱，將延遲兩個月收購House of Fraser，預(yù)計于2018年7月26日寄發(fā)收購?fù)ê?，千百度老板陳奕熙是三胞控制人袁亞非的妹夫?/p>

千百度突然延遲收購意味著House of Fraser目前還是在三胞手里，股權(quán)大戲之所以遲遲沒有落幕，其實也和House of Fraser這幾天的CVA提案有關(guān)。

2018年6月7日，House of Fraser正式提出公司自愿協(xié)議（Company Voluntary Agreement，一項破產(chǎn)保護程序，簡稱 “CVA”）提案，確認將關(guān)閉旗下59家門店中的31家，其中包括位于倫敦牛津街主街上的旗艦店和位于倫敦金融城Monument的商場。

以下門店將于2019年年初關(guān)閉，之前將照常運營，這31家門店分別位于：Altrincham、Aylesbury、Birkenhead、Birmingham、Bournemouth、Camberley、Cardiff、Carlisle、Chichester、Cirencester、Cwmbran、Darlington、Doncaster、Edinburgh Frasers、Epsom、Grimsby、High Wycombe、Hull、Leamington Spa、Lincoln、London Oxford Street、London King Willam Street、Middlesbrough、Milton Keynes、Plymouth、Shrewsbury、Skipton、Swindon、Telford、Wolverhampton 和 Worcester。

關(guān)店之外，House of Fraser還要裁員，大約6000名員工面臨失業(yè)，其中包括2000名直接聘用員工和4000名為合作品牌和特許經(jīng)營合作伙伴工作的員工。

此外，House of Fraser為了進一步降低成本，還計劃把其位于倫敦和格拉斯哥的總部搬到別的地方。

簡單解釋一下CVA，CVA允許有債務(wù)問題的公司或無力償債的公司，在協(xié)議好的時間內(nèi)，與其債權(quán)人就償還全部或部分其公司債務(wù)的金額達成自救協(xié)議。

CVA允許公司通過關(guān)閉店鋪來改善現(xiàn)金流，從而走出困境，House of Fraser正是利用了這一點才提出關(guān)店計劃。

不過CVA當前在英國飽受質(zhì)疑，這主要是因為：關(guān)店或者降低租金的后果主要由承受巨大損失的房東來承擔，而減少了大量工作機會則是由社會承擔，公司經(jīng)營者和債權(quán)人卻能大概率全身而退。

House of Fraser的CVA提案會有17天的咨詢期， House of Fraser 將于2018年6月22日向其債權(quán)人請求批準該計劃。

House of Fraser的債權(quán)人包括匯豐銀行和中國工商銀行，因為銀行主要考量公司的現(xiàn)金流，因此大概率會批準CVA，不過銀行也表示需要看到新老板——千百度的誠意（千百度此前表示會向House of Fraser注資7000萬英鎊）。

千百度方面則表示之所以推遲兩個月收購，是因為要看到CVA能否得到批復(fù)，且需要評估其會對House of Fraser的未來產(chǎn)生什么影響。

這樣看來，可以確定的是House of Fraser關(guān)閉31家門店幾乎板上釘釘，不過千百度兩個月后會不會收購或者注入新投資，還要打上一個問號。

House of Fraser目前運營的59家門店都是以租賃方式持有，而非直接擁有，House of Fraser表示要走出當前困境，必須要通過CVA來關(guān)店裁員。

既然如此，House of Fraser是怎么一步步落到現(xiàn)在這幅田地的？到底誰是罪魁禍首？

1. 突然增加的營業(yè)房產(chǎn)稅

中資收購House of Fraser后，一度躊躇滿志，過去兩年甚至在中國（南京、徐州）連開兩家旗艦店，但英國2017年的營業(yè)房產(chǎn)稅（Business rates）改革，突然增加了House of Fraser的經(jīng)營成本，對其形成很大打擊。

對于英國的線下實體零售來說，相對于租金，營業(yè)房產(chǎn)稅（Business rates）反而是最大的一筆支出，畢竟線上經(jīng)營的網(wǎng)店并不需要支付營業(yè)房產(chǎn)稅。

2017年， 英國政府啟動稅改，重點調(diào)整了營業(yè)房產(chǎn)稅的稅基（Rateable Value），稅改之后，小企業(yè)的營業(yè)房產(chǎn)稅大大降低，這主要是因為對小企業(yè)征稅難度大且政府需要討好小企業(yè)主的選票。

與此同時，英國政府增加了大企業(yè)的營業(yè)房產(chǎn)稅，用來補上稅改后的財政窟窿。

以House of Fraser牛津街旗艦店為例，稅改之后，營業(yè)房產(chǎn)稅直接從2016/7財年的296萬英鎊上跳到2017/8財年的430萬英鎊，一年增加了46%，而且未來還將進一步增加，到2021/22財年，牛津街店要支付超過500萬英鎊營業(yè)房產(chǎn)稅！

除此之外，House of Fraser位于Mlton Keynes的門店的營業(yè)房產(chǎn)稅直接增加了52%，達到138萬英鎊，這兩家店關(guān)店名單之列。

我接著順手查了House of Fraser每個店的應(yīng)付稅款，House of Fraser總共59家店，僅僅2017/18年就要交3800萬英鎊的營業(yè)房產(chǎn)稅，2018/9年還會繼續(xù)上升到4030萬英鎊。

House of Fraser財報顯示，在截至2017年12月31日的12個月內(nèi)，其銷售額為7.878億英鎊，虧損4390萬英鎊，虧損額與營業(yè)房產(chǎn)稅額幾乎相同。

對比2016年House of Fraser盈利150萬英鎊的數(shù)據(jù)，可以看到，如果沒有稅改，House of Fraser也不至于要關(guān)31家店，6000個員工也不會失業(yè)。

2. 市場消費水平下降，引發(fā)關(guān)店潮

英國脫歐造成英鎊下跌，由于英國大量商品依賴進口，英鎊不斷貶值一方面推高了House of Fraser等百貨商場的采購成本，另一方面直接導(dǎo)致通貨膨脹上升，物價上漲。

2017年數(shù)據(jù)顯示英國通貨膨脹上漲了3％，但工資只上升了2-2.5％，這導(dǎo)致通貨膨脹調(diào)整后英國消費者的實際可支配收入大大降低。

與此同時，英國年輕人目前更傾向于租用而非直接購買商品，這也造成市場整體的消費水平有所下降。

巴克萊數(shù)據(jù)顯示，英國消費者2017年在餐飲，酒吧等娛樂方面的消費增加了10%，在服裝、百貨商場方面的支付則有所下降，Visa的數(shù)據(jù)也給出了同樣的結(jié)論。

受整體市場疲軟影響，今年以來英國已有多家零售實體店宣布關(guān)門，包括一磅店P(guān)oundworld、母嬰品牌Mothercare、服裝品牌New Look、玩具品牌Toys R Us、家具品牌Laura Ashley等。

3. 市場定位尷尬，加上電商沖擊

上面提到的稅改和整體消費疲軟可能是最后一根稻草，但在此之前，House of Fraser已經(jīng)漸漸跟不上市場。

House of Fraser在英國市場的定位不如Harrods、Selfridges、John Lewis高端，但價格又不見得便宜多少。這樣不上不下的定位瞄準的其實是時間少錢包緊的中產(chǎn)階級，如果不能給予這類買家特別的消費體驗，就很容易受到電商沖擊。

除此之外，英國電商、“微商”這幾年發(fā)展迅速，而且相比傳統(tǒng)線下零售定位更加精準，比如英國“微商”們現(xiàn)在通過Facebook銷售母嬰用品，在Instagram上銷售獨立設(shè)計師的服裝，在ebay上售賣復(fù)古物件，消費者們因此也能更加精準的找到自己想到的商品。

2017年數(shù)據(jù)顯示，雖然英國網(wǎng)購發(fā)展沒有中國迅速，但電商依然占了所有零售支出的五分之一，去年在線銷售額（非食品）上漲了7.5％。

英倫投資客寫在最后

總結(jié)來說，營業(yè)房產(chǎn)稅的突然增加、英國整體消費疲軟、加之電商沖擊，共同造成了House of Fraser不得不關(guān)閉31家門店，很難說是誰之過。

既然House of Fraser虧損的趨勢已經(jīng)很難避免，那么通過CVA來止損就可以理解了，另外House of Fraser現(xiàn)在的大股東——南京新百最近開始轉(zhuǎn)型大健康，把未來大概率虧損的House of Fraser從報表上剝離出去也成了最現(xiàn)實的決定。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產(chǎn)投資，觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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