主持嘉賓：知名城市學(xué)者、資深地產(chǎn)評論人王世泰先生

對話嘉賓：福晟集團(tuán)董事、地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總裁何建華先生；華聯(lián)控股股份有限公司總經(jīng)理李云女士；五礦地產(chǎn)華南區(qū)域公司總經(jīng)理戴鵬宇先生；鳳崗天安數(shù)碼城有限公司董事總經(jīng)理余安定先生；合富輝煌集團(tuán)副總裁、合富輝煌（中國）執(zhí)行總裁徐景宏先生；建銀國際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉先生；洛克菲勒家族中國首席投資官歐陽婉萍女士。

王世泰：我感到現(xiàn)在全場各位一定是腦袋滿了，肚子餓了。有學(xué)者研究，在肚子餓的時候思想是最活躍的，所以我想大家對我們最后這一輪的對話應(yīng)該抱有期待。我有個提議，到這個時候大家都比較累了，為了提你們的氣，也提我們的氣，大家一起來個鼓掌。

這個話題的題目是主辦方交給我的，其實如果讓我來擬的話，我未必會同意。我們真的進(jìn)入了萬億時代嗎？從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來說，可能集約化的生產(chǎn)是一種模式，萬億時代的到來表示什么？巨頭企業(yè)，會不會產(chǎn)生寡頭？但是我們的策劃者很聰明，他給了我們一個限制，“萬億時代的規(guī)?；惖?rdquo;。有賽道，一是有方向，二是有規(guī)則，它可能有競爭，呈現(xiàn)一種萬馬奔騰、巨頭PK的局面，但是不可能失態(tài)。既然有賽道在這里，每個人都可以在上面馳騁。

今天請了這么多的大佬，我心里還有點慌，我從來沒有主持過這么多人的對話，但是這也是一個很好的學(xué)習(xí)機會。因為時間的關(guān)系，我們臺上有8位嘉賓，每個人就4分多鐘的時間。第一個議題，從5000億到萬億，誰的規(guī)模通道？這個話題我想請兩位嘉賓來談，一是福晟集團(tuán)的何建華總裁，第二位是華聯(lián)控股有限公司的總經(jīng)理李云。

何建華：剛才余總講高鐵城市的投資機會，我覺得講得很有道理，但是有一點我持保留意見，這也要看城市，你的高鐵到了某些城市，可能會把那里的人帶走，而不是把人帶過去，當(dāng)然深圳是不錯的，濟(jì)南、武漢也是不錯的。

現(xiàn)在來看地產(chǎn)的行情還是比較好的，現(xiàn)在看百強的前幾位，特別是前三甲，其中有兩位都是靠規(guī)模才排到了前三甲，我們做企業(yè)的如果沒有今天的規(guī)模，就沒有辦法進(jìn)入卓越100榜。當(dāng)然我們做企業(yè)也不是盲目拿地，也是要有戰(zhàn)略方向的，福晟提出一個H+4的方式，首先是粵港澳大灣區(qū)，在這個區(qū)域我們會作為重點布局，還有一個是長三角未來可能會有一個環(huán)杭州灣的概念，我們在這些地方的規(guī)模會做大，在這兩者之間有一個區(qū)域叫海西板塊，也就是浙江和福建沿海區(qū)域。還有四個重點城市：天津，這是京津冀的中心，但是河北我們?yōu)槭裁床蝗ィ驗楹颖辈贿m合了，雄安新區(qū)成立了，河北反而不是一個方向。還有一個是武漢，武漢除了余總講的高鐵，它的人才也是非常重要的，留住人，這個城市就有發(fā)展希望了，包括還有杭州、鄭州等等城市。

沿海一線的城市，未來的規(guī)模是可以做大的，萬億企業(yè)也是必然的，強者恒強的時代已經(jīng)到來，各位嘉賓提到的創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)、融資等等，這都是相關(guān)聯(lián)的，你要貸款給一個開發(fā)商，你要看它的地段在哪里，它的品牌實力有多強，全國江山一片紅的時代已經(jīng)過去了，兩極分化很大。

還有一點是企業(yè)創(chuàng)新、模式創(chuàng)新，我們今年有一種方式叫走出去交朋友，跟百強企業(yè)盡量多的交流、互補。因為現(xiàn)在前10名的實力很強，但是30強內(nèi)的公司都是差不多的，很多是上市公司，相對比較規(guī)范，他們的布點戰(zhàn)略也比較相似，這種強強合作最大的優(yōu)勢就是大家有各方面的互補，甚至還會出現(xiàn)大家在拿地等等方面不要以硬拼的方式去拿，我覺得這是未來的方向。萬億企業(yè)是必然出現(xiàn)的，當(dāng)然這方面要有方向性。

王世泰：何總的發(fā)言很精彩，我特別欣賞這種風(fēng)格，堅持很鮮明地亮出萬億時代的到來是一個趨勢，同時大膽地質(zhì)疑余英總的高鐵時代的話題，我覺得有爭論，我們的思想就更活躍了。其實你的表達(dá)中還有一個觀點，就是板塊時代，中國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個板塊時代，誰在這個板塊里，誰就占得先機。

接下來請李云總談?wù)劇?/p>

李云：對于這個萬億時代的話題，我是這樣考慮的，從1998年以來，我們整個房地產(chǎn)市場化改革已經(jīng)有20年了，這20年可以分為幾個階段，第一個階段是前10年，前10年是大浪淘沙的時代。第二個階段是后10年，這10年成熟企業(yè)開始冒頭，這時候形成了一些品牌企業(yè)，像招、寶、萬、金這樣的企業(yè)，真正分化的是最近三年，這三年除了萬科一枝獨秀以外，很多的民營企業(yè)，例如恒大、碧桂園都發(fā)展起來了，這些企業(yè)有什么樣的共同特點呢？

首先它是快周轉(zhuǎn)，快周轉(zhuǎn)的核心是快銷售，快銷售的核心是人才和制度，也就是說它從拿地到開發(fā)節(jié)奏、到銷售、到資金流轉(zhuǎn)，整個的安排是流程化和精細(xì)化的，具有非常明顯的制造業(yè)的特色，這是一個方面的特點。第二方面的特點是他們的布局是全國性的，他可能除了布局我們比較感興趣的一線城市和準(zhǔn)一線城市之外，它在三四線城市都做了布局，這幾年的去庫存政策，也使得他們享受到了政策的紅利。第三方面是并購，通過這樣幾種方式，這些企業(yè)快速發(fā)展。

在這個情況下，我覺得萬億時代是會到來的，因為我們的房地產(chǎn)是還有增量的。以我們公司為例，華聯(lián)控股這個企業(yè)從房地產(chǎn)行業(yè)來說，我們屬于一個中小型企業(yè)，但是我們有自己的特點，首先從城市布局來說，我們截止到目前的城市布局，我是布局粵港澳大灣區(qū)以及長三角的上海和杭州，也就是說我們的布局是一線、準(zhǔn)一線，這是城市的布局。

從拿地來說，我們是不到市場上拿地王的，但是我的土地儲備主要是幾個方面，一個方面是我們在10年以前進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，當(dāng)時通過收購股權(quán)的方式將一些有土地資源的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了收購，現(xiàn)在通過城市更新，將土地的附加值釋放。另外一個就是通過新產(chǎn)業(yè)的拓展來拿地，拿優(yōu)質(zhì)的土地資源。還有一個是并購，這是土地的情況。

還有一點，我們的產(chǎn)品是沒有可復(fù)制性的，我們的產(chǎn)品涵蓋的業(yè)態(tài)是比較多的，我們的產(chǎn)品里面有住宅、有商務(wù)，而且都是精品，沒有可復(fù)制性。還有一點是我們有一整條的產(chǎn)業(yè)鏈，我們有物業(yè)經(jīng)營，商、租、售并舉我們10年前就開始了，當(dāng)時開發(fā)的時候就留了一部分進(jìn)行運營，我們有物業(yè)經(jīng)營，也有物業(yè)管理。在這種情況下為我們的物業(yè)運營提供了很好的保障。

所以我的觀點是，不管是大型企業(yè)，還是小型企業(yè)，在萬億時代核心的問題，第一，要穩(wěn)健，第二，做好產(chǎn)品，第三，要有運營能力。在這種情況下，復(fù)合業(yè)態(tài)增長應(yīng)該會更加精彩。

王世泰：謝謝李總，李總的高明之處是給我們設(shè)了一個時間坐標(biāo)，我們在這個時間坐標(biāo)上來觀察，她對走在前面的這些有可能首先沖破萬億紅線的企業(yè)的概括是節(jié)奏快、布局廣、資本力量撬動。當(dāng)然她也給我們公布了華聯(lián)的基因，他們有一條產(chǎn)業(yè)鏈，堅持做好自己的產(chǎn)品，做好自己的運營，我想這對大家都是有用的。

下面進(jìn)入第二個議題，小年糧倉，轉(zhuǎn)型企業(yè)如何做強做大，對于是不是小年，剛才都有非常豐富的爭論和表達(dá)，我是這么想的，有大年、有小年，說明房地產(chǎn)是一個常青樹，嶺南的荔枝可以一千年不死，可以大年小年都掛果，而房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到人類生活的基本需求，所以這個產(chǎn)業(yè)是千年不老的。小年我們怎么獲得好的收入，來收獲它的糧倉？每個企業(yè)都面臨這個課題，接下來我想有請五礦地產(chǎn)華南區(qū)域總經(jīng)理戴鵬宇先生分享。

戴鵬宇：今天觀點的主題是小年，但剛才討論的話題是萬億規(guī)模，一方面在說小年有沒有周期，另外一方面我們又在高歌猛進(jìn)地說萬億規(guī)模，這說明中國的開發(fā)商太能干，思路太快。以前我們做開發(fā)的時候，一年開盤就覺得速度很快，現(xiàn)在有很多企業(yè)6個月開盤。我們要想想，當(dāng)2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%的時候，中國大規(guī)模的開發(fā)到底還能持續(xù)多少年？我想3到5年還能持續(xù)，但是之后就不好說了。

剛才王老師說小年糧倉，其實我想現(xiàn)在每個企業(yè)都一樣，大企業(yè)、小企業(yè)都是一樣的，最焦慮的是投資總，大企業(yè)要上規(guī)模缺糧，中小企業(yè)要跟上規(guī)模也缺糧。

我們現(xiàn)在說小年，我覺得小年有兩個變化、兩個分化。兩個變化在哪里呢？一個是市場的變化，土地市場在變化，資本市場在變化，現(xiàn)在融資成本跟前幾年比已經(jīng)漲了非常多。第二是政策的變化，這一點都好理解，在房住不炒大的政策背景之下，現(xiàn)在在提長租、租賃用房，也在研究長效機制，這就會帶來很大的政策變化。

兩個分化，一是企業(yè)的分化，剛才我們說萬億，我們看前100名的后50名，他們的規(guī)模也只有一兩百億，所以這個分化很大。城市也在分化，以前我們單純的說一線城市、二線城市、三線城市，現(xiàn)在講都市圈、城市群，講高鐵經(jīng)濟(jì)帶，城市在分化，肯定是不一樣的。

具體說企業(yè)應(yīng)該怎么樣轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型企業(yè)怎么樣才能變大變強，我覺得每個企業(yè)的戰(zhàn)略不一樣，每個企業(yè)的資源也不一樣，所以肯定沒有一個固定的路徑能力說怎么做是一定好的。有可能長效機制出臺之后，整個房地產(chǎn)的玩法都不一樣了，所以肯定沒有一個統(tǒng)一的固定模式，更重要的是要抓住自己的優(yōu)勢，分析你的核心優(yōu)勢在哪里，你是有土地還是資金成本低，還是你的產(chǎn)業(yè)有優(yōu)勢，還是你的文旅小鎮(zhèn)有優(yōu)勢，這方面你要做好分析。

所以我的結(jié)論是，第一，要規(guī)模不掉隊，不是說規(guī)模大就一定好，但是沒有規(guī)模，在目前中國的房地產(chǎn)市場肯定是不行的。第二，要抓住核心的企業(yè)優(yōu)勢，有人做城市更新很厲害，有人做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很厲害，有人做文旅地產(chǎn)很厲害，或者它在資金成本上面有優(yōu)勢，在人力、土地上有優(yōu)勢，抓住了這個優(yōu)勢，在細(xì)分市場里面還是有很多的機會。

王世泰：戴總的發(fā)言充滿了辯證法，對大年小年的解讀，對大企業(yè)、小企業(yè)的焦慮，包括對如何做大做強，你沒有給出一刀切的結(jié)論，不是說一定要怎樣做，而是具體的對象、具體的定位、具體的分析。

接下來有請鳳崗天安數(shù)碼城的余總談?wù)?，我多次去過鳳崗天安數(shù)碼城，這是一個非常了不得的地方，他們那里搞活動逼格非常高，不是諾貝爾獎獲得者，就是喬布斯的伙伴，都是非常牛的人，今天也請你給我們帶來一些牛論。

余安定：我簡單講一下我的觀點，因為大家都在討論房地產(chǎn)的萬億時代，包括是不是小年，我想講一下我的觀點。

在今天這個時期再討論房地產(chǎn)的規(guī)模問題，我覺得是一個偽命題，房地產(chǎn)已經(jīng)過了規(guī)模為王的時代。今天中國已經(jīng)進(jìn)入新時代，大家知道整個國家的主要矛盾已經(jīng)發(fā)生了變化，從過去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主導(dǎo)改為滿足人民美好生活需求的方向。房地產(chǎn)相應(yīng)的也進(jìn)入了新時代，新時代是什么概念？

在今天這個時代，一個房地產(chǎn)企業(yè)是不是有未來，我認(rèn)為核心的東西不應(yīng)該再看規(guī)模，規(guī)模一定不會是未來房地產(chǎn)競爭的要素，真正的要素剛才好幾位嘉賓都講到了，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到了內(nèi)容為王時代、運營為王時代、品質(zhì)為王時代。你怎么樣能夠真的滿足今天的企業(yè)、今天的社會當(dāng)中的人對美好生活的需求，而不再是過去我有房子住，我買了房子能掙錢，我覺得投資的時代、搶錢的時代已經(jīng)結(jié)束了，今天是講品位、講個性的時代，這個時代其實更應(yīng)該看重的是內(nèi)容。

我可以拿我們自己園區(qū)舉個小例子，鳳崗天安數(shù)碼城是從2016年開始建設(shè)的，這是一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我們可以說是一個房地產(chǎn)的新兵，但是我們是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的老兵，我在天安數(shù)碼城待了20年，一直專注于做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)常參與房地產(chǎn)的活動也就是這兩三年的時間。我們做鳳崗天安數(shù)碼城，2016年2月開工，3月份我們就完成了10萬平米企業(yè)入住的確定，2017年5月份建設(shè)了25萬平米，9月份就把這25萬平方米的企業(yè)全部鎖定了，我們今年計劃開工100萬平方，而且我有信心在半年之內(nèi)把這100萬平方的企業(yè)全部鎖定。

我們做了大量的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容運營和服務(wù)的運營。我們的核心客戶是企業(yè)，企業(yè)最關(guān)注的是什么？我不知道在座的有沒有體會，企業(yè)最關(guān)注的是我還能不能招得到人，我能不能吸引人才。

過去我做龍崗天安數(shù)碼城的時候，我把企業(yè)要從深圳市區(qū)拉到龍崗區(qū)，我們突然發(fā)現(xiàn)了一個問題，以前我招企業(yè)的時候，只要說服企業(yè)老板，這個企業(yè)就跟著我走，但是做龍崗天安數(shù)碼城的時候，我說服了一個企業(yè)老板，他愿意搬了，但是核心高管說，如果他們搬去龍崗，他們就會離開這個公司，我突然發(fā)現(xiàn)，企業(yè)關(guān)心的是人能不能跟著他走。

我們在鳳崗天安數(shù)碼城找到了一個需求點，大量的企業(yè)人才穩(wěn)定結(jié)構(gòu)不夠，我們就在園區(qū)周邊的社區(qū)布置了很多招聘專欄，凡是我們園區(qū)的企業(yè)要招聘，我?guī)湍惆l(fā)到5公里以內(nèi)的小區(qū)里面，他們通過這個途徑很快速的能把周邊社區(qū)要找工作的人找到，而這些人的穩(wěn)定性非常強，他在自己家5公里范圍內(nèi)找到的工作，他不會輕易辭職。我們也幫助周邊的社區(qū)和園區(qū)的高度匹配。我們有一系列這樣的運營，也促使我們的規(guī)?？焖贁U(kuò)張。

王世泰：余總，我給你幾個評價，第一，你是一個勇者，你勇敢地向何總和李總的理論挑戰(zhàn)，你認(rèn)為萬億時代的到來未必是一個好事。第二，你是一個智者，你通過你自己的實踐告訴大家，內(nèi)容為王，運營為王，而且你在人才的招徠和產(chǎn)業(yè)入住方面找到一條通路。所以接下來我有一個提議，你應(yīng)該和劉愛明總結(jié)成伙伴的關(guān)系，當(dāng)然劉愛明總會不會和你碰杯我不知道，我們事后可以借觀點的平臺，在企業(yè)家之間做更多的交流。

接下來我想請問合富輝煌集團(tuán)的徐景宏總，我和合富輝煌的很多工作人員打過交道，我了解到你是房地產(chǎn)業(yè)界的一個超大的智囊，萬億時代能不能到來，合富輝煌的智慧很重要，大家掌聲歡迎。

徐景宏：前面這么多大佬都說了萬億時代肯定會到來，只是大家突然之間發(fā)現(xiàn)這三年走在前面的房企增長的速度太快了，大家沒想到2017年碧桂園一不小心就做到了5000多億，大家沒想到這么快。

在2017年年中的時候，很多一線的房企，特別是排名靠前的房企都已經(jīng)在想2018年要做到8000億到萬億，他們沒講的時候，外界和媒體都已經(jīng)預(yù)測到他們要做這么大。但是當(dāng)這個目標(biāo)真的來得太快的時候，突然之間大家有一種擔(dān)心，特別是十九大對房地產(chǎn)整個的調(diào)子定了之后，房子是拿來住的，不是拿來炒的，大家發(fā)現(xiàn)如果突然之間規(guī)模做得這么大，作為一個企業(yè)大家都想做一個幾十年甚至百年企業(yè)，中國的市場確實是人口眾多，城市化的進(jìn)程現(xiàn)在才只有50%多，要達(dá)到發(fā)達(dá)國家的75%的水平，我們還有相當(dāng)長一段路要走，但是按照這個快速增長的模式，可能我們馬上就達(dá)到了。

達(dá)到以后，最關(guān)鍵一點是企業(yè)要維持經(jīng)營的連續(xù)性，這一點很重要，所以我們突然之間發(fā)現(xiàn)，恒大定的目標(biāo)不是這么快速的規(guī)?；?，他們開始注重企業(yè)的利潤，碧桂園在香港召開了業(yè)績發(fā)布會，他們對2018年也沒有制定具體的銷售目標(biāo)。如果說前面大家都說要對一個企業(yè)能夠進(jìn)行運營的話，其實規(guī)模到這個階段已經(jīng)不是太重要了，大家發(fā)現(xiàn)運營是要更加能夠沉下心來，更加把東西做得有品質(zhì)、有內(nèi)容、做細(xì)。

我們個前30的開發(fā)商都有很多的合作，其實我們一開始跟他們合作都發(fā)現(xiàn)他們是要做好產(chǎn)品、做精、做持續(xù)運營的。

但是就像大家說的，最起碼在今天我們說房地產(chǎn)開啟了下半場的時候，發(fā)現(xiàn)其實最能賺錢的還是在快速賣樓這一塊，雖然我們這幾年的利潤率不斷在降低，但是這一塊目前還是最快速的，當(dāng)然不排除其它比較個別的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，他們的利潤率也是非常高的，但是他們的規(guī)模會相對小一些。

所以大家發(fā)現(xiàn)在這個時候應(yīng)該把腳步適當(dāng)放慢一些，更好地關(guān)注企業(yè)持續(xù)的運營，我們覺得這樣反而更好。真正要做到萬億時代的時候，如果說萬億僅僅只有一兩家，其它都做不到，我估計他們都會瞬間拉開距離做成寡頭，但是在中國這個市場真正做到萬億，可能到時候不止一兩家，可能有好多家的時候，為什么我們不慢下來，做更好的持續(xù)發(fā)展和運營呢？以前不是大家做得不精、不細(xì)，因為我們是快速擴(kuò)張的，它里面一定會有一些多余的部分，包括人才會多余，包括管控方面我們不一定會控制得到。

舉個例子，2011年的時候碧桂園的營銷中心只有3000人，但是到去年年底的時候，碧桂園的營銷中心有3萬人，他們肯定很清楚再往下發(fā)展，我的營銷人員是不是已經(jīng)飽和了。碧桂園今年年初的時候已經(jīng)開始在全國某些區(qū)域開始跟我們這些專業(yè)的營銷公司合作，難道是因為它的人數(shù)還不夠嗎？難道是它覺得它的3萬人里面沒有或多或少會有些多余的營銷人才嗎？其實不是這樣的。今天對房地產(chǎn)來講，是一個開始下半場的更好的時代，只有不斷地做強，才能生存得更好。

王世泰：徐總給我們上了一堂哲學(xué)課，徐總給我們解讀了速度與質(zhì)量、規(guī)模與內(nèi)容、產(chǎn)值與利潤中間的辯證關(guān)系，就像我們講萬億這個概念的時候，它的外延和內(nèi)涵究竟在哪里，所以他大膽地提出一個主張，不妨慢下來，盡管可能在萬馬奔騰的賽道上你稍稍的落后一點，但是你走得更穩(wěn)健，我覺得這也是一個非常好的理論，大家可以揣摩，不做一定之規(guī)，但是我們爭鳴就是思想的豐富。

下面進(jìn)入第三個小議題，“資本新途，監(jiān)管趨嚴(yán)之下的融資選擇”。萬億時代要充血，大企業(yè)需要輸血，小企業(yè)更要靠輸血來活命，血就是金融，房地產(chǎn)行業(yè)就是一個類金融行業(yè)。我們有幸請到兩位，一位是建銀國際金融有限公司的曾經(jīng)理，還有一位是洛克菲勒家族的首席投資官，首先有請曾總談一談。

曾粵暉：我們的話題很多都圍繞著數(shù)字，作為一個金融的從業(yè)人員，其實我對數(shù)字也非常敏感。近期是上市房企的業(yè)績發(fā)布密集期，其實我們的工作很多時候就是研讀這些報告，以及從相關(guān)的數(shù)字中解讀出我們這個行業(yè)以后發(fā)展的趨勢和方向。

講到萬億，其實我反而對這個數(shù)字沒有投入太多的注意力，因為我覺得體量的增長，無論是從歷史角度，還是從人類發(fā)展的基本規(guī)律來說，以及影射到我們地產(chǎn)這個具體的行業(yè)，這都是一個水到渠成的事情。十九大之后人民會有能夠享受到更高質(zhì)量的生活，其實這是有底氣的，這是一種精神。從行業(yè)來說，在這個大的基礎(chǔ)上，整個行業(yè)的體量變大了，這就是一種很自然的事情。

回到具體的話題，講到資本市場和房地產(chǎn)市場在目前融資的關(guān)系，我有幾點感受想和大家分享。

首先我看了我們觀點發(fā)布的榜單，我發(fā)現(xiàn)排在前面的企業(yè)絕大部分都是上市企業(yè)，甚至有很多的企業(yè)正在謀求多地上市，這就說明了一個問題，我們?nèi)绻Ｍ诮窈竽軓囊?guī)模上做得更大，同時具備有質(zhì)量的發(fā)展，我們首先要建造一個好的平臺，我不是說非上市企業(yè)就不是好的平臺，但是畢竟上市可以為我們的融資提供更多好的選項。

其次，如果我們建造好了這個平臺之后，我們可以在它之上充分地用好這個平臺，因為資本市場有很多的工具能夠為我們的融資提供助力，比如說除了IPO的融資之外，我們還可以通過上市之后的發(fā)債、配售等等方式，對我們的資本進(jìn)行夯實，這都是一些很好的手段和做法。

最后，如果我們在這個基礎(chǔ)上進(jìn)一步的育好這個品牌，和我們的合作伙伴形成一個良好的互動，方方面面互通有無、互相助力，我相信會推動整個行業(yè)向著一個更高的層次、更好的水平去發(fā)展。

其實今天與會的很多企業(yè)家朋友近期都給了我們機會到我們公司來進(jìn)行業(yè)績發(fā)布之后的推銷路演，和投資界的朋友進(jìn)行會面，深度的交流，勾勒出以后發(fā)展的藍(lán)圖，以及目前所孕育的巨大潛力和機會，通過這樣的方式大家加深了解，為以后的合作奠定了更好的基礎(chǔ)。

綜上所述，站在我這個位置上，我當(dāng)然也希望以后有更多的機會能夠為我們在座的地產(chǎn)界的企業(yè)家朋友服務(wù)，讓你們能夠在這個市場里面得到更多的資源，因為輸血只是一方面，如果能夠在我們的協(xié)同之下形成一種更好的自身造血的功能，健康的循環(huán)，無疑是相得益彰，我們也樂見其成。

王世泰：雖然我年紀(jì)比你大，但是我覺得你更有長者的風(fēng)范，你的話循循善誘，和企業(yè)家對話，告訴我們一個道理，怎么來建好平臺，怎么來育好平臺，怎么來用好平臺，并且非常謙虛地表示，愿意為大家服務(wù)，樂見其成，這樣的風(fēng)度真是很了得。

本次對話最后一位是來自洛克菲勒的歐陽婉萍女士，20多年前我在洛克菲勒大廈前面的水池邊上看著那個鴿子，我覺得它的自由飛翔代表了洛克菲勒的某種精神，洛克菲勒是全球商業(yè)的傳奇，今天我們有幸請到了歐陽婉萍女士，她是洛克菲勒家族中國首席投資官，請她給我們分享。

歐陽婉萍：首先感謝觀點新媒體給了我與大家共同學(xué)習(xí)、交流的平臺，下面我就跟大家一起分享我這20多年來對房地產(chǎn)運營與十多年來資本運營的感想。我主要是針對目前處于風(fēng)口浪尖的環(huán)境下，我們的企業(yè)怎么走向萬億之道，怎么把企業(yè)創(chuàng)造成一個萬億資產(chǎn)的企業(yè)，主要針對這一定來談?wù)勎覀€人的感想。

我先用三句話總結(jié)：第一，我們面對要投資的項目，首先要做好產(chǎn)業(yè)定位，選好金融產(chǎn)品。第二，打好運營基礎(chǔ)。第三，產(chǎn)融相結(jié)合的資本運作。

怎么做才能實現(xiàn)這三點呢？針對現(xiàn)在國家出臺的針對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控政策，還有金融政策的收緊，而且國家現(xiàn)在也出臺了一系列的政策推動長租、短租公寓的發(fā)展，這方面的社會效應(yīng)肯定是有的，滿足了普羅大眾的居住需求和消費需求，它的經(jīng)濟(jì)收益從何而來呢？

這又回到我剛才談的第一點，如果是從租金的收入來回籠資金，投資者首先就會想到我投資這個產(chǎn)品要怎么樣退出，我的退出機制怎么定，什么時候能真正退出，這是很重要的。對于長租公寓我們怎么考慮呢？其實對租賃市場，我們基本上都是用REITs、ABS、CMBS這種金融手段來運作。這里面要分成兩塊，一個是重資產(chǎn)，一個是輕資產(chǎn)。一些實力不是很強的企業(yè)，一般它都會采用輕資產(chǎn)投資的方式。針對輕資產(chǎn)投資，我們又怎么運用這些金融產(chǎn)品來建立自己的資金池呢？我自己有一個很深的印象，在2010年5月1號在廣州有一個項目是10萬平米規(guī)模的，它就是用輕資產(chǎn)的模式投資的，從拿地到開盤我用了兩年的時間，我們的總投入才5000萬，最終運營20億的資產(chǎn)規(guī)模。

怎么樣才能實現(xiàn)這么龐大的資金池呢？本來它都沒有基礎(chǔ)資產(chǎn)，市政府租給我們一塊爛地，上面有一些破爛的建筑物，那個建筑物是一個汽車展示場，大概10萬平米，我們以很便宜的價格拿下來，市政府給我們5年一個合同租約，我們以5+5的模式租過來，如果靠租金收入的話，肯定達(dá)不到資金回籠的要求，從商業(yè)地產(chǎn)的培育期、發(fā)展期到收入期至少需要5到6年的時間，只有5+5的經(jīng)營期，后面的收益時間只有三四年，所以遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到我們的收益要求。我們從一開始拿項目的時候就做好產(chǎn)業(yè)定位，我們要跟金融產(chǎn)品相匹配。它和房地產(chǎn)不一樣，在國外首先是要做市調(diào)，未來我的消費群體、市場定位是什么樣的。做商業(yè)首先要做好金融產(chǎn)品的選定，我們才能夠安全地退出，而且才能夠有更高收益的退出。

為什么我能夠從一個5000萬的成本變成20億的資金池呢？這是我的成名作，廣州很多人都知道。我們當(dāng)時就運用了CMBS的模式去運作，按照做品牌每一年的收益來估算，我們先按照10年的收益來做，整個商場里面我們做到70%都是品牌的商家，運作了半年，這個資金池就建立起來了，后來我們就用20億滾動了很多項目。這是我做輕資產(chǎn)運作的一個經(jīng)歷。做輕資產(chǎn)投資也是有很好發(fā)展空間的，只要運營得好。所以我說打好運營基礎(chǔ)是第二點，運營得好，對市場的投資者可以有很大的收益空間、想象空間。

另外一個就是重資產(chǎn)，這一塊我也深有體會。在前兩年有一個很大的發(fā)展商找到我們，他們大概有五六十個酒店，他們的酒店經(jīng)營不好，希望把酒店賣給我們。我說你不用賣，因為五六十個酒店，一年下來總的經(jīng)營收益才13億，按照這樣的收益來算，經(jīng)營20年才能回本。

王世泰：我實在不忍心打斷你的如清泉般的傾吐，但是我們的時間要到了，不得不打斷你。

歐陽女士在給我們講這一段的時間，其實有一種誨人不倦的風(fēng)范，她要把心中的很多感受跟大家分享，如何定位、如何運營、如何匹配、輕資產(chǎn)怎么運營，締造5000萬能翻成20多億的商業(yè)傳奇，還有重資產(chǎn)的運營，很可惜，重資產(chǎn)沒有講完。

非常感謝觀點新媒體給我們這樣一個機會在這里暢談，我們希望今天我們所碰撞的思想火花能夠成為物質(zhì)的成果，謝謝大家，本環(huán)節(jié)到此結(jié)束。