主持嘉賓：廣東省房地產(chǎn)研究會副會長韓世同先生

對話嘉賓：愛琴海商業(yè)集團(tuán)CEO兼總裁張華容女士；彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官唐學(xué)斌先生；鉑濤集團(tuán)副總裁莫敏儉先生；深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司總經(jīng)理羅霄鳴先生；九宜城商業(yè)有限公司高級副總裁趙曉萍女士；VaShare創(chuàng)始人兼CEO莊海先生；廣州市城發(fā)投資基金管理公司董事總經(jīng)理李文崢先生；深圳市城市更新協(xié)會創(chuàng)始會長、安云集團(tuán)董事長耿延良先生。

韓世同：本環(huán)節(jié)嘉賓很多，主辦方提了三個題目，在座的有幾大類嘉賓，有商業(yè)的，也有基金的，還有來自物業(yè)公司的，今天上午我們也參觀了印力，九宜城在商業(yè)管理方面也有非常好的經(jīng)驗，主辦方也告訴我，大家非常關(guān)注這個環(huán)節(jié)，剛剛兩位演講的時間也不怎么夠，我們這個環(huán)節(jié)的時間也不怎么多，希望各位盡可能把自己的干貨奉獻(xiàn)出來。

首先請趙總談?wù)劸乓顺巧虡I(yè)運營的訣竅，剛才愛琴海介紹了自己的模式，他們是靠運營能力，而不是像印力他們這樣用很多的金融手段，九宜城肯定也是有金融模式和資本模式的運作，除此之外還有什么其它的特點，請您簡單介紹一下。

趙曉萍：去年開始中國的商業(yè)地產(chǎn)有很大得便個，很多原來的開發(fā)商從重資產(chǎn)變成了輕資產(chǎn)，我們公司是投、融、管、改、退的模式，更多的是做一個商業(yè)的生態(tài)圈。我們可以和小米做一個類比，小米有70幾個合作的公司，我們也有很多的合作公司，我們會占一些股份，從中孵化了很多的品牌，我們有自己孵化的廣告公司、商學(xué)院，品牌方面我們之前也有幾個包裝上市的，所以我們在這一塊做到了生態(tài)圈的循環(huán)，現(xiàn)在發(fā)展非?？欤壳耙呀?jīng)有差不多70多個項目了。

韓世同：管理面積大概有多少？

趙曉萍：差不多有600萬平米，是新三板的前三四名。

韓世同：在商業(yè)運作方面也是出奇制勝，你們是營造一個商業(yè)生態(tài)，服務(wù)商業(yè)企業(yè)去上市，我覺得這也是非常好的一種模式。

趙曉萍：對，還有就是我們會有一些貸款的集團(tuán)，小租戶在裝修方面，我們可以給他們提供裝修貸款，給開發(fā)商我們也可以先給他們裝修，賣完之后再還款。做商業(yè)地產(chǎn)是需要有錢的，再加上我的團(tuán)隊是通過公司加上開發(fā)商的團(tuán)隊一起合作，有很好的服務(wù)意識，又有比較好的系統(tǒng)化管理。據(jù)統(tǒng)計，全國90%的商業(yè)項目都在小開發(fā)商手里，他的困難和痛點就是沒有好的系統(tǒng)，沒有好的人才，我們在這一塊是解決了市場的一個痛點。

韓世同：趙總給我們探討了一個新的模式，也讓我們聯(lián)想到劉愛明總探討的打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生態(tài)環(huán)境，這一點也非常重要?，F(xiàn)在要通過服務(wù)來創(chuàng)造自身的價值和為服務(wù)的對象提供很好的服務(wù)和價值。

下一個問題提給張總，剛剛您的演講時間不夠，沒法展示你們五花八門的創(chuàng)新，你們有自己特殊的地方，所以你們也能夠在很短的時間內(nèi)成為商業(yè)運營方面的佼佼者，而且你們不完全是利用資金杠桿，你們的重點還是在業(yè)態(tài)創(chuàng)新的方面，包括你們的線上服務(wù)體系，看得也讓人眼花繚亂，希望您再跟我們分享一點干貨，有很多人想跟您合作，肯定想知道你們的服務(wù)模式是什么樣的，你們是像酒店管理公司這樣的服務(wù)嗎？輕資產(chǎn)肯定是有很多模式的，這個模式才是最核心的點，請您從這方面給大家進(jìn)行介紹。

張華容：我們目前簽約的項目有70個左右，管理面積大概800萬平米，到今年年底我們會開20個左右的愛琴海購物公園，我們在前期的合作過程中有幾個模式，第一，我們共同拿地，由我們的房地產(chǎn)開發(fā)公司或者是商業(yè)運營公司共同拿地，共同參股，或者是進(jìn)行股權(quán)的收購。第二，進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的租賃和商業(yè)物業(yè)的服務(wù)，或者是商業(yè)物業(yè)的收購。第三，純粹的輕資產(chǎn)，土地的獲取和商業(yè)物業(yè)的開發(fā)都是對方的，我們負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理。這是我們的獲取方式和企業(yè)的經(jīng)營模式。

我們的產(chǎn)品是什么樣的，怎么能經(jīng)營到現(xiàn)在？其實我們的產(chǎn)品很單一，就叫愛琴海購物公園，它和一般的購物中心的產(chǎn)品邏輯是沒什么兩樣的，這種產(chǎn)品模式在多樣化的合作狀態(tài)下都不會改變它的本質(zhì)，就是購物中心的運營和商業(yè)管理團(tuán)隊是由我們來操作的，操作權(quán)以及后期的運營管理權(quán)是要相應(yīng)獨立或者是有一定的自主權(quán)。當(dāng)然我們要對它的收益和運作模式都有一定的保障，并且我們也在講投、融、管、退。因為我們和有基金為背景的公司不一樣，在融資方面和退出方面，以我們這個公司的能力來說是做不了的，但是以我們的集團(tuán)做背書，從相關(guān)的合作單位，有很多的金融機(jī)構(gòu)跟我們做產(chǎn)品融資。

目前我們所運營的項目里面，不管是土地階段、運營階段，還是說正在招商建造階段，都有這種產(chǎn)品合作的機(jī)會，各種金融機(jī)構(gòu)都有，包括有銀行、信托基金等等，我們通過不同的產(chǎn)品來做。在退出的環(huán)節(jié)，我們能起到的作用，一方面是我的產(chǎn)品的優(yōu)化，第二方面是我的資產(chǎn)的增值，第三個是未來可預(yù)見的收益。

可能有人會問，大家都在做，你們憑什么活下來了，并且活得還不錯，而且有信心未來活得還不錯？這就是我們有產(chǎn)品的創(chuàng)新。我們的產(chǎn)品創(chuàng)新，一是業(yè)態(tài)、內(nèi)容，第二是空間、第三是價值創(chuàng)新。

從業(yè)態(tài)創(chuàng)新來講，我們主要基于三個方面，第一方面是基于消費者的需求，第二方面是結(jié)合科技和市場的變革，第三是基于未來的價值產(chǎn)生，這三個方面不具備，我們不會去創(chuàng)新業(yè)態(tài)。

空間創(chuàng)新方面，我們是為了自我革命，并不是為了比較誰或者打敗誰，我們不停地去復(fù)制，不停地去做鋼筋水泥結(jié)構(gòu)的話，它的生命力就不強(qiáng)，所以我們會根據(jù)不同的區(qū)域、不同的地塊、不同的城市人文，我們會進(jìn)行場景的個性、空間的個性，如果大家有興趣去看每一個愛琴海購物公園，你會發(fā)現(xiàn)它里面的空間是不一樣的，它的動線和它的每一個業(yè)態(tài)上的位置都不一樣，都是有原因的。

另外是對未來的價值創(chuàng)新，我們在管理模式、團(tuán)隊建設(shè)、產(chǎn)品增值方式有一些動作。

韓世同：彩生活上市四年，引領(lǐng)了一個社區(qū)O2O的潮流，別人都風(fēng)風(fēng)火火，中間也死了一大片，現(xiàn)在彩生活再度在資本市場受到追捧，您剛才的演講還是非常的冷靜和清醒的。未來還有很多人希望把物業(yè)管理從一個包袱、累贅的事情變成增值點，從對物的管理變成對人的服務(wù)，在這方面您有什么經(jīng)驗供大家參考？你們系是一個先行者，你們是很創(chuàng)新的，過程中也比較艱難，希望今天能向大家介紹一點經(jīng)驗，讓更多的從業(yè)者不要走彎路。

唐學(xué)斌：我覺得有幾點值得分享。第一，物業(yè)這個行業(yè)上市確實對企業(yè)來說是有幫助的，所以我覺得現(xiàn)在想把物業(yè)公司上市的企業(yè)應(yīng)該是要利用好現(xiàn)在這個窗口，盡快把企業(yè)做成一家上市公司，因為現(xiàn)在資本非常歡迎大家去參與但是確實這是一個風(fēng)口，能夠幫助大家很快的飛起來，在能飛的時候為什么不飛呢？

第二，每家企業(yè)所處的競爭地位是不同的，比如說房地產(chǎn)的這幾家頭部企業(yè)，它肯定會做大，而且要做強(qiáng)，因為它自己的生產(chǎn)能力足夠大，而且它的發(fā)展很快，所以它肯定能繼續(xù)做大。但是也有很多專業(yè)性的細(xì)分行業(yè)，在這個時候也很有機(jī)會把它做起來，它不一定做得很大，但是在一個細(xì)分行業(yè)做老大，也是有機(jī)會有很高估值的。

第三，物業(yè)行業(yè)靠物業(yè)管理賺錢恐怕并不太靠譜，當(dāng)然那些高端的細(xì)分市場可以這樣做，但是大多數(shù)物業(yè)管理是不可以的。所以物業(yè)管理一定要和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，即使你是專注于做物業(yè)管理，你也要和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，變成一個物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)。但是有可能你有雄心壯志，你像彩生活一樣想搞一個互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)，這樣也可以，但是這條路現(xiàn)在的機(jī)會不大。所以我們認(rèn)為大多數(shù)物業(yè)公司應(yīng)該是走物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)的路子，彩生活這個平臺是很開放的。

韓世同：您在演講的時候提到了雅居樂，它剛上市就受到很大的歡迎，中海的物業(yè)也有上市，當(dāng)然它是借殼上市，沒有你們IPO的效益那么大，除此之外還有萬科、保利的規(guī)模都很大，所以我覺得這個市場也蠻值得期待的。

下一位是來自鉑濤集團(tuán)的莫總，你們是做連鎖酒店的，你們和7天集團(tuán)是一起的嗎？

莫敏儉：7天就是鉑濤的一個子品牌。

韓世同：幾年前有人跟我說過你們是用打造五星級酒店的方式做四星級的產(chǎn)品，我不知道是不是這樣的。目前酒店業(yè)也是競爭比較激烈的，它也是商業(yè)地產(chǎn)的范疇，請您談一談，你們的運營創(chuàng)新有什么做法？另外你們也會不會考慮REITs或者其它的方式？

莫敏儉：集團(tuán)已經(jīng)下屬有3000多家酒店，現(xiàn)在我們最主力的酒店是中端的品牌，比如說麗楓、喆·啡、希岸、潮漫、鉑濤菲諾我們跟很多房地產(chǎn)開發(fā)商都在進(jìn)行一定的合作，我們拿下一些物業(yè)做我們旗下的酒店品牌。

剛才也聽了一些分享，看到整個房地產(chǎn)業(yè)的基本毛利率、凈利率相對來說在現(xiàn)在有所下降，大家認(rèn)為是一個小年。但是酒店業(yè)在這兩年是一個大年，我們現(xiàn)在的凈利率都比較高，以鉑濤為例，或者是我們看到另外的上市公司華住，我們的凈利率都在20%。我們在之前解決開發(fā)商的存量物業(yè)方面做了不少的工作，幫大家獲得了比較好的投資回報率，現(xiàn)在在中端酒店，我們的投資回報率在30%左右，所以我們的一些投資人在拿下物業(yè)的之后，在3年到3年半左右，最多在4年到4年半左右就可以收回全部的投資。

現(xiàn)在我們已經(jīng)在跟一些開發(fā)商進(jìn)行了深度的合作，比如說他們在做房地產(chǎn)開發(fā)的時候就已經(jīng)考慮到酒店的嵌入，包括酒店服務(wù)的嵌入，從開發(fā)到設(shè)計、規(guī)劃，以及到后面的運營，還有中間的融資。相對來說過去開發(fā)商和國外的酒店集團(tuán)的合作比較多，但是在目前國內(nèi)的酒店集團(tuán)已經(jīng)越來越大了，鉑濤和錦江集團(tuán)加在一起已經(jīng)是全球第三大的酒店集團(tuán)，所以國內(nèi)的酒店也越來越受到重視，鉑濤集團(tuán)現(xiàn)在也跟很多的房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行深度的合作。

韓世同：我的體會，第一是專業(yè)化，第二是悶聲發(fā)大財，因為很多的酒店很難經(jīng)營，但是你們運作得非常好。

下一位是安云集團(tuán)的耿總，您被稱為舊改專家，深圳的舊改在全國都是走在前列的，如果沒有一點創(chuàng)新，沒有一點過人的工夫不一定能夠獲得這種稱號。今天您也要扣著我們的主題，談?wù)勯L租的話題，長租能不能和舊改有一定的結(jié)合？

耿延良：謝謝主持人，感謝觀點給我這次機(jī)會。

我跟大家分享兩點，第一，城市更新這個話題，今天存量時代已經(jīng)到來，存量的核心就是城市更新，在中國真正大規(guī)模的城市更新是從深圳開始的，深圳從一個小漁村變成今天這個國際化大大都市，一路走來就是一個城市更新的歷史，我個人的一個經(jīng)歷，我是從佳兆業(yè)到卓越集團(tuán)，先后組建了四個城市更新公司，尤其是卓越集團(tuán)，2013年組建城市更新公司，到現(xiàn)在目標(biāo)是上千億的規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)傳統(tǒng)思路，靠規(guī)模、品牌、資金實力競爭的時代已經(jīng)過去了，我非常贊同今天很多嘉賓的觀點，企業(yè)的競爭未來將是差異化和專業(yè)化的競爭，這是我的第一個觀點，尤其是存量時代城市更新的思路和路徑，最重要的還是專業(yè)化，尤其是最近兩年，我成立安云公司以后，我們做的一件事就是做城市更新全流程的顧問，從各大公司拿地、拿項目，到全流程的回遷安置等等，我也做政府的顧問?，F(xiàn)在的百強(qiáng)企業(yè)里面，我的規(guī)模沒法和他們比，但是我和這里面至少15家企業(yè)做城市更新的顧問。

所以談到未來房地產(chǎn)行業(yè)怎么發(fā)展，我認(rèn)為我們中小企業(yè)、創(chuàng)新企業(yè)也有機(jī)會，我也不認(rèn)為存在大年、小年的問題。城市更新涉及到一個城市的產(chǎn)業(yè)升級、人居環(huán)境的改善、未來經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的系統(tǒng)性的工程，它不是一個單一的房地產(chǎn)供應(yīng)的問題，所以我們要正確認(rèn)識，存量時代大家記住一點，城市更新才是我們未來的必由之路。

韓世同：城市更新這個話題才剛剛開始，未來大量的城市的發(fā)展都需要通過城市更新來進(jìn)行。早期的農(nóng)田、舊工廠等等容易做的都做了，剩下的都是難啃的骨頭。

接下來一位是廣州城發(fā)基金的李文崢，城發(fā)投資是華南地區(qū)最大的一個城投的基金，請您談?wù)勯L租、短租的問題，你們從基金角度來看，這個話題怎么樣？或者在商業(yè)的方面您是怎么看的？

李文崢：廣州城發(fā)基金其實是廣州市政府的一個聯(lián)合保險公司的投資平臺。

韓世同：你們跟城投有什么區(qū)別？

李文崢：跟城投是同一個單位，我們也有一些資金會投到它那里去，我們有合作的關(guān)系。

因為今天的主題是講風(fēng)口下的房地產(chǎn)創(chuàng)新，我之前對REITs這一塊比較了解，我想今天借這個機(jī)會跟大家分享一下我自己十幾年的REITs從業(yè)經(jīng)歷，從創(chuàng)新的角度跟大家談?wù)勛约旱捏w會。我們講創(chuàng)新的時候，可能大家想到有技術(shù)的創(chuàng)新、產(chǎn)品的創(chuàng)新，今天我想講一個商業(yè)模式創(chuàng)新的話題，就是圍繞REITs這么一個商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式重構(gòu)的主題?，F(xiàn)在國內(nèi)真正的REITs還沒出來，但是香港、新加坡都有了，很多國內(nèi)的資產(chǎn)在新加坡和香港發(fā)了REITs，包括最近剛剛有一個項目剛剛在新加坡發(fā)了一單REITs。

國內(nèi)的REITs還沒出來，業(yè)內(nèi)也在呼喚，在這種情況下我們怎么做好準(zhǔn)備，怎么迎接這種商業(yè)模式，這是一種比較新的課題。我們?nèi)ツ觊_始跟北京大學(xué)在做一個REITs的課題研究，已經(jīng)出了4份報告，我們理解REITs最核心的地方，它是一個定價機(jī)制，同時它也可以理解成三個平臺，它是融資的平臺、投資的平臺，資管的平臺。

商業(yè)地產(chǎn)最重要的一個指標(biāo)就是資本化率，這個資本化率也是通過一個公司很容易推導(dǎo)到一個分紅收益率上面來的，它是沒有套利機(jī)會的。所以如果推出REITs這個產(chǎn)品，這個市場一旦做大，它就會通過金融市場去產(chǎn)生一個定價的主導(dǎo)權(quán)，從而傳導(dǎo)到商業(yè)地產(chǎn)上面來，這樣就導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的市場定價更加符合投資的邏輯。

第二是REITs作為一個平臺，我原來也參與了越秀的REITs，所以我對這一塊的理解比較深，越秀的REITs本身是一個融資的平臺，在未來的持續(xù)經(jīng)營中，它還要做銀行貸款、發(fā)債等等，而且它的融資是比開發(fā)商的融資成本還要低、期限還要更長的，因為它的產(chǎn)品更穩(wěn)定、風(fēng)險更低。

另外它是一個投資平臺，REITs本身是一個實體，它可以不斷地擴(kuò)張，它可以不斷地買東西，可以從發(fā)起人這里買，也可以從市場第三方去買，所以它會變成一個投資平臺。還有一個就是資管平臺，現(xiàn)在有很多企業(yè)，包括有一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，也在打造一個整體的資產(chǎn)管理體系，如果有了REITs，我們的資管體系的打造，它的核心的邏輯是有很大不同的，剛才我們也提到Ebitda這個邏輯，如果我們有了REITs以后，更多的可能會有一個投資回報率的邏輯，也就是我們會看整個IRR的情況。

商業(yè)地產(chǎn)最重要的一個指標(biāo)就是資本化率，這個資本化率也是通過一個公司很容易推導(dǎo)到一個分紅收益率上面來的，它是沒有套利機(jī)會的。所以如果推出REITs這個產(chǎn)品，這個市場一旦做大，它就會通過金融市場去產(chǎn)生一個定價的主導(dǎo)權(quán)，從而傳導(dǎo)到商業(yè)地產(chǎn)上面來，這樣就導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的市場定價更加符合投資的邏輯。

第二是REITs作為一個平臺，我原來也參與了越秀的REITs，所以我對這一塊的理解比較深，越秀的REITs本身是一個融資的平臺，在未來的持續(xù)經(jīng)營中，它還要做銀行貸款、發(fā)債等等，而且它的融資是比開發(fā)商的融資成本還要低、期限還要更長的，因為它的產(chǎn)品更穩(wěn)定、風(fēng)險更低。

另外它是一個投資平臺，REITs本身是一個實體，它可以不斷地擴(kuò)張，它可以不斷地買東西，可以從發(fā)起人這里買，也可以從市場第三方去買，所以它會變成一個投資平臺。還有一個就是資管平臺，現(xiàn)在有很多企業(yè)，包括有一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，也在打造一個整體的資產(chǎn)管理體系，如果有了REITs，我們的資管體系的打造，它的核心的邏輯是有很大不同的，剛才我們也提到Ebitda這個邏輯，如果我們有了REITs以后，更多的可能會有一個投資回報率的邏輯，也就是我們會看整個IRR的情況。

韓世同：感謝李總給我們分享REITs的話題，REITs在國內(nèi)短期內(nèi)可不可以實現(xiàn)？

李文崢：REITs這個話題討論了已經(jīng)有10年了，我覺得今年應(yīng)該是一個最好的推出的窗口期。

韓世同：下一位是莊海先生，請你結(jié)合長租、短租方面來談?wù)劇?/p>

莊海：我們這個公司叫VaShare，可能大家沒聽說過，我們是一個新的創(chuàng)業(yè)公司，之前我們在途家網(wǎng)，我是途家的創(chuàng)始人之一，去年出來開始做VaShare。途家是為旅游地產(chǎn)服務(wù)的公司，是跟旅游地產(chǎn)結(jié)合的，我們公司也是切入旅游地產(chǎn)這件事情，我們公司是途家網(wǎng)和攜程投資的。

我們?yōu)槭裁聪肭腥肼糜蔚禺a(chǎn)市場呢？我們覺得它的規(guī)模是足夠大的，我們測算這個規(guī)模有10萬億人民幣的存量市場，這個市場的問題也很大，我們判斷旅游地產(chǎn)一個最大的問題就是它沒有用，大家買了旅游地產(chǎn)基本上沒有什么用，大家無論是休假的時間還是旅游地產(chǎn)單一地點的屬性，很少有人有那么長時間的假期，一年會在旅游地產(chǎn)住上幾個月，絕大多數(shù)人是不會這樣的，一年可能住一兩個禮拜，自己買一套房子真正能住在這里的情況是非常少的，海南三亞可能比較多一點，但是大部分的地方最大的問題就是沒有用。

一個資產(chǎn)沒有使用，它最后就沒有價值，我們想解決這個問題，如果不解決，它就是一個非常大的財富的墓碑，或者是財富的紀(jì)念碑。你買一個旅游地產(chǎn)的時候，入門的門檻很高，隨便一套房子要100萬，它確實有升值的空間，但是要賣的時候很難，真正要找到想買你這個房子的人，其實也是不容易的，交易成本和交易時間都很高，這是旅游地產(chǎn)現(xiàn)實的問題。

怎么解決這個問題呢？首先從旅游地產(chǎn)使用的角度入手，我們把它用起來，原來買旅游地產(chǎn)最大的問題就是我買的時候只是一個單點，單點肯定是用不了的，我?guī)啄耆ヒ淮?，無論住多久都是浪費的，我們建立一個品牌，我們希望把所有的旅游地產(chǎn)的開發(fā)商聯(lián)系在一起，把他的房子做成一個網(wǎng)絡(luò)，這個房子本身運營起來，入住、接待的成本是很低的，主要的成本是房租，我們用一個預(yù)付費會員的方式，把預(yù)售轉(zhuǎn)成批發(fā)，這樣可以讓我的會員在整個體系里面入住，我們的口號是“一房在手，住遍全球”，任何一個業(yè)主買到一個旅游地產(chǎn)的房子，可以在整個體系里入住，無論你去哪兒玩，都可以有你的房子住，這是一個交換平臺，可以建立一個網(wǎng)絡(luò)，當(dāng)然預(yù)付費很重要，因為預(yù)付費，我們可以保證它的單價比較低，而且保證這個房子的穩(wěn)定運營，對開發(fā)商來說一是增加它的價值。

第二是我會把這個錢拿來租用開發(fā)商的房子，因為是預(yù)付費的，我可以保證它的穩(wěn)定收入，這跟經(jīng)營酒店不一樣，經(jīng)營酒店的收入是不一樣的，而且它是收入后置的，我把收入變成前置，這一點跟REITs也有很大的關(guān)系，原來做REITs做不好，因為它的租金收益率太低，做經(jīng)營的收入是不穩(wěn)定的，只要你有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，后續(xù)處理的方法就有很多，它的出口也很多，REITs也是一個可以考慮的點，它也是可以有很好收益的。

另外我們還在做一個事情，旅游地產(chǎn)跟剛需有很大的不同，剛需地產(chǎn)一年12個月都要住在里面，所以你要買一套房子有百分之百的所有權(quán)，旅游地產(chǎn)你只用它很少的地方，你可能只用兩個禮拜，或者用一個月，你為什么要買它百分之百的產(chǎn)權(quán)？所以我們把房地產(chǎn)做一個分權(quán)使用的方式，大家可以不再買旅游地產(chǎn)的百分之百，我可以買它的1/10的所有權(quán)，比如說200萬的房子，我可以只花20萬，這樣面向的市場就大很多，我的使用權(quán)益也沒有變化，因為我全買下來，一年也只住兩個禮拜，我買1/10的權(quán)益，我也只住兩個禮拜。

韓世同：時間的關(guān)系，我們不得不打斷您，按照您的想法，旅游地產(chǎn)業(yè)會得到充分的發(fā)揮效益的機(jī)會。

最后請深創(chuàng)投的羅總給我們講講，你從基金的角度談?wù)勀鷮@個主題的看法。

羅霄鳴：我說說長租、短租的話題?，F(xiàn)在大家都在看長租公寓的REITs，保利等等公司最近都在做這樣的安排。

我們從這類資產(chǎn)的特征來分析一下，長租更多的是有生活屬性，或者居住屬性，而短租其實更多的是一些消費的屬性，或者它來自一些沖動型的訴求。這兩個完全本身不同的屬性，決定了這兩類資產(chǎn)所面臨的現(xiàn)金流的特征，因為長租和居住有關(guān)，所以它不可能無節(jié)制的上漲，短租很多是沖動消費，有時候你可以通過一些技巧，或者是抓住他的痛點，能在一些資產(chǎn)上帶來很大的增值空間，但是長租不行，長租無論你玩什么花樣，無論多么提高他的復(fù)用率，對你生活中的支出你是有上限的，我們還要吃飯，還要出去玩，不可能在這上面有很大得空間。

從這個角度來講，如果說從一個投資品的方面來看，短租對投資的可行性或者空間更大，但是長租同樣有機(jī)會，咱們說現(xiàn)在國內(nèi)有這么多人做長租公寓，大家感覺收益率很低，但是我們看海外，美國最大的幾只REITs都是公寓類的，為什么他們做得這么好？剛才提到的那些沖動型的東西難道不存在嗎？這是在于真正你要做長租，你要獲利，可能不再是一門心思的拿著，就像現(xiàn)在的房地產(chǎn)這么火，恨不得拿10年、20年，讓它增值上天，把炒什么都劃算。

其實海外的長租公寓是一個交易型的投資，他們成功在于能精準(zhǔn)把握周期變化，像最近這幾年房價高的時候，可以看到他們在賣它的資產(chǎn)，或者是重新規(guī)劃它的資產(chǎn)的位置，在2009—2011年的時候，恰恰是它大舉買入資產(chǎn)的時候，那時候恰恰是金融危機(jī)的時候。

韓世同：非常感謝，我們的話題很多，大家談得都非常精彩，談了長租的問題，REITs的問題，還有商業(yè)地產(chǎn)方面的問題，非常感謝各位，把你們的干貨都向各位嘉賓進(jìn)行了分享。