張華容（愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)CEO兼總裁）：尊敬的各位嘉賓、在座的女士們、先生們，大家下午好！非常高興參加2018觀點(diǎn)年度論壇，也希望和大家分享愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)作為一個(gè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商對(duì)于這幾年在商業(yè)物業(yè)的盤(pán)活以及資產(chǎn)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也希望通過(guò)我們的發(fā)展，以及我們正在做的一些嘗試，還有我們探索和創(chuàng)新的成果，給大家?guī)?lái)一些新的觀點(diǎn)。

前面大家探討的話題有點(diǎn)過(guò)于沉重，但是從我們商業(yè)運(yùn)營(yíng)和商業(yè)盤(pán)活的歷程來(lái)看，這幾年還是有活力因素的，希望我的分享能給大家一種輕松的感受。

商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在在地產(chǎn)發(fā)展的周期產(chǎn)生的價(jià)值是逐漸在放大的，尤其是在新的周期內(nèi)，這10年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)逐步在房地產(chǎn)的各個(gè)企業(yè)都有所涉足，很少有不參與商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)?，F(xiàn)在這個(gè)周期有這么幾個(gè)特征，一是城鎮(zhèn)化率不斷提高，在去年年底的時(shí)候，大家非常明確地感受到關(guān)于國(guó)內(nèi)軌道交通沿線開(kāi)發(fā)的一系列內(nèi)容。第二是城鎮(zhèn)化率國(guó)家調(diào)控的數(shù)據(jù)，到2017年底是52%，在接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)國(guó)家相關(guān)部門(mén)要提到58%。在接下來(lái)幾年還會(huì)有8000萬(wàn)農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，今年計(jì)劃新增城鎮(zhèn)居民1300萬(wàn)人。

根據(jù)前一個(gè)主題講到發(fā)展的區(qū)域以及未來(lái)發(fā)展的空間，以及現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)逐步進(jìn)入到相應(yīng)的城市感受到的內(nèi)容，對(duì)未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和消費(fèi)市場(chǎng)我們還是持樂(lè)觀態(tài)度的。

現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)隨著城鎮(zhèn)化下沉到三四線城市，經(jīng)常有人會(huì)問(wèn)我說(shuō)，你們的購(gòu)物中心沒(méi)地方開(kāi)了，所以就開(kāi)到三四五線城市了。確實(shí)這些城市的壓力非常大，籌建壓力大，招商壓力大，經(jīng)營(yíng)壓力大，但是一旦有一定的激活因素在里面，未來(lái)的市場(chǎng)還是不可估量的，我們可以用一些具體的項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)跟大家做進(jìn)一步的分享，我們?nèi)ツ觊_(kāi)業(yè)的幾個(gè)項(xiàng)目中就有這樣一個(gè)明顯的特征。

房地產(chǎn)后開(kāi)發(fā)時(shí)代，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)成為核心的板塊。本來(lái)房地產(chǎn)的后開(kāi)發(fā)時(shí)代由我來(lái)講不合適，因?yàn)樵谇懊孢@個(gè)環(huán)節(jié)都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大佬，大家都有非常多的經(jīng)驗(yàn)，我說(shuō)的這個(gè)所謂的后開(kāi)發(fā)時(shí)代，意味著在商業(yè)地產(chǎn)的平臺(tái)上或者領(lǐng)域里面，意味著房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品進(jìn)入了一個(gè)全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈以及全商業(yè)模式的全面競(jìng)爭(zhēng)階段，在這個(gè)過(guò)程中商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)正在扮演著越來(lái)越重要的作用，同時(shí)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的金融創(chuàng)新也越來(lái)越有特征。

愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)從2012年開(kāi)始定位自己是做商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商開(kāi)始做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，也就是盤(pán)活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的存量地產(chǎn)和待開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，或者說(shuō)更通俗地講叫品牌輸出、管理輸出，當(dāng)然我們的經(jīng)營(yíng)模式不僅僅是輸出，而是以合作經(jīng)營(yíng)、主權(quán)合作等等方式，2012年我們還只是一家企業(yè)，或者是少量的企業(yè)在合作，到今年幾乎大多數(shù)能做全國(guó)連鎖的購(gòu)物中心品牌運(yùn)營(yíng)商都在做輕資產(chǎn)，所以涉及到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心板塊。

商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性凸顯，不管是在目前的大調(diào)控的情況下，還是銀根縮減的狀況下，如果我們要盤(pán)活土地、盤(pán)活資產(chǎn)，或者資產(chǎn)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了以后，我們還要進(jìn)行金融產(chǎn)品的進(jìn)一步延伸，商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性就逐步明顯的誕生了，并且我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中，在之前其它的幾個(gè)環(huán)節(jié)下我給大家也分享過(guò)，比如說(shuō)我們?cè)诶ッ髯龅囊粋€(gè)愛(ài)琴好，通過(guò)金融的手段成為國(guó)內(nèi)的第一個(gè)做產(chǎn)品融資的項(xiàng)目和信托基金，之后在各個(gè)企業(yè)在不同時(shí)間內(nèi)都出現(xiàn)了這種現(xiàn)象。

另外一個(gè)是2017年我們?cè)谶M(jìn)行產(chǎn)品在運(yùn)營(yíng)和待開(kāi)發(fā)過(guò)程中，這時(shí)候做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資已經(jīng)很困難，但是我們?cè)谧鲩_(kāi)業(yè)前籌建、招商運(yùn)營(yíng)過(guò)程的融資，以及開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)收益融資卻非?；钴S，不僅是我們找融資對(duì)象，而是這些金融企業(yè)主動(dòng)找到我們。接下來(lái)大家就會(huì)看到我們的無(wú)錫和貴陽(yáng)的愛(ài)琴海，就會(huì)以商業(yè)項(xiàng)目的形式做一些金融產(chǎn)品，這段時(shí)間我們也在用商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入做金融產(chǎn)品，商業(yè)物業(yè)的金融價(jià)值和金融屬性越來(lái)越強(qiáng)，也是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)在做資金互動(dòng)的一個(gè)好的方向。

商業(yè)地產(chǎn)的金融邏輯，我只能從我們運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)跟大家分享。房地產(chǎn)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，也就是做出來(lái)的商業(yè)物業(yè)，或者我們大家叫購(gòu)物中心、商業(yè)街，或者是公寓、寫(xiě)字樓，到了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)或者商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司的手上，我們首先是要讓它活起來(lái)，其次讓它能夠穩(wěn)健地經(jīng)營(yíng)，第三是讓資產(chǎn)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，它就會(huì)成為優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的物，在這種情況下再進(jìn)行金融產(chǎn)品的配比，在這種情況下，我們所產(chǎn)生的就不僅僅是經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)的租金收益，它所產(chǎn)生的收益狀態(tài)會(huì)多種多樣，產(chǎn)生的物業(yè)價(jià)值也會(huì)非常大。

在這種情況下，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)也會(huì)越來(lái)越快，商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)既然越來(lái)越重要，又能為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生更好的價(jià)值，是不是它就有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，或者是說(shuō)我們可以蜂擁而上呢？去年的相關(guān)數(shù)據(jù)曾經(jīng)告訴過(guò)我們，有可能全國(guó)要開(kāi)900多個(gè)5萬(wàn)平米以上的購(gòu)物中心，到年底的時(shí)候相關(guān)的權(quán)威統(tǒng)計(jì)出來(lái)是開(kāi)了500多個(gè)，在已開(kāi)商場(chǎng)的四個(gè)季度的空置率確實(shí)也存在，并且逐步的提升，這對(duì)我們作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)是必須要面對(duì)的，也是很多房地產(chǎn)企業(yè)給我們提出的疑問(wèn)和要求，你的空置率和越來(lái)越多的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，以及競(jìng)爭(zhēng)的勝出，你們會(huì)有什么樣的方法。

運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的價(jià)值在這里面就被逐步的放大，可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)資產(chǎn)的關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行全方位的提升，這樣就足以凸顯未來(lái)的價(jià)值。主要的關(guān)鍵指標(biāo)有這么幾個(gè)：Ebitda、得鋪率、出租率、坪效，我相信Ebitda是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和金融機(jī)構(gòu)最關(guān)注的數(shù)據(jù)。

在這種情況下，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)也會(huì)越來(lái)越快，商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)既然越來(lái)越重要，又能為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生更好的價(jià)值，是不是它就有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，或者是說(shuō)我們可以蜂擁而上呢？去年的相關(guān)數(shù)據(jù)曾經(jīng)告訴過(guò)我們，有可能全國(guó)要開(kāi)900多個(gè)5萬(wàn)平米以上的購(gòu)物中心，到年底的時(shí)候相關(guān)的權(quán)威統(tǒng)計(jì)出來(lái)是開(kāi)了500多個(gè)，在已開(kāi)商場(chǎng)的四個(gè)季度的空置率確實(shí)也存在，并且逐步的提升，這對(duì)我們作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)是必須要面對(duì)的，也是很多房地產(chǎn)企業(yè)給我們提出的疑問(wèn)和要求，你的空置率和越來(lái)越多的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，以及競(jìng)爭(zhēng)的勝出，你們會(huì)有什么樣的方法。

運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的價(jià)值在這里面就被逐步的放大，可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)資產(chǎn)的關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行全方位的提升，這樣就足以凸顯未來(lái)的價(jià)值。主要的關(guān)鍵指標(biāo)有這么幾個(gè)：Ebitda、得鋪率、出租率、坪效，我相信Ebitda是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和金融機(jī)構(gòu)最關(guān)注的數(shù)據(jù)。

在業(yè)態(tài)創(chuàng)新、場(chǎng)景創(chuàng)新和空間創(chuàng)新的后面，肯定離不開(kāi)我們整個(gè)團(tuán)隊(duì)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和對(duì)資產(chǎn)價(jià)值增值的一些具體的措施，所以希望在未來(lái)的房地產(chǎn)后開(kāi)發(fā)時(shí)代，也就是在商業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)將成為更多專(zhuān)業(yè)選手的價(jià)值的賽場(chǎng)，也希望商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)越來(lái)越好。