陳詩濤：尊敬的各位來賓，下午好！

風(fēng)和日麗、陽春三月，我們再聚深圳，這是一個充滿活力與希望之城。我更希望借助這個城市目前最主推的金融業(yè)之東風(fēng)來助力房地產(chǎn)行業(yè)，以期在未來的十年，即使面對各種挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)依然可以乘風(fēng)破浪，傲然前行！

作為主辦方的代表，我在此特別感謝今天出席論壇的所有企業(yè)來賓與媒體朋友們，因為你們的到來，論壇一定會精彩無限，一定會成為一場有深度與廣度的思想盛會！

那么，請允許我用2018中國房地產(chǎn)卓越100榜的報告發(fā)布來向大家表達我的謝意與敬意！

現(xiàn)在，由我發(fā)布2018中國房地產(chǎn)卓越100榜報告：

大家的桌面上已經(jīng)有了這本報告，后來有了小小的修訂，大家也可以進入觀點網(wǎng)的官方網(wǎng)站看到報告的全文。由于時間緊迫，我只用一點點時間給大家做一個簡單的發(fā)布和點評。

大家今天都在問小年和大年，我想問，這是中國房地產(chǎn)最好的時代嗎？過去的一年是一個創(chuàng)新紀錄的年份，房地產(chǎn)前三強已經(jīng)跨過了5000億的臺階，萬億長路已經(jīng)走完一半，這三家規(guī)模企業(yè)的市場份額已經(jīng)超過了10%，還有14家企業(yè)規(guī)模超過了千億，這17家企業(yè)的規(guī)模超過了4萬億，2017年全國房地產(chǎn)銷售的總額是13.37萬億，所以說2017年是一個大年，大家過得還是非常滋潤。

在這個喜悅的只節(jié)，我們隆重發(fā)布2018中國房地產(chǎn)企業(yè)卓越100榜。在發(fā)布之前我們還是做一個綜述，去年是一個大年，樓市再創(chuàng)新高，去年有一句話叫“房子是用來住的，不是用來炒的”，這句話寫入十九大報告已經(jīng)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定了基調(diào)，超過100個城市出臺了各種行業(yè)的政策，包括限購、限貸、限價、限商，在資金層面不斷地去杠桿，土地新規(guī)頻繁落地，包括房企在買地上成為一個專業(yè)的課題，加上行業(yè)的限制和規(guī)范，使得房地產(chǎn)行業(yè)在2017年沒有成為失控的野馬。從成交數(shù)據(jù)來看，過去一年的銷售增長速度從上一年的35%回到了13.7%。

在過去的一年，是史上最嚴的調(diào)控年，與史上最高的成交年并不矛盾。關(guān)于2018年這個小年的定義，其實早就在行業(yè)中間流傳，大家可能普遍認為今年房地產(chǎn)的市場可能會有雙降，包括同時城市化的分化，還有政策會不會松懈，當(dāng)然更多是猜測或者預(yù)測。今天下午的論壇大家可以在這方面繼續(xù)進行專業(yè)的探討。

我們發(fā)現(xiàn)過去的兩個月，碧萬恒三家企業(yè)兩個月就超過1000億的銷售，按照這個節(jié)奏下去，全年踏上6000億的新臺階應(yīng)該沒有什么難度，1—2月份超過100億銷售額的企業(yè)已經(jīng)超過了30家。不過2018年確實是一個非常關(guān)鍵的一年，是貫徹十九大精神的開局之年，我相信中國房地產(chǎn)發(fā)展的基調(diào)與中國經(jīng)濟發(fā)展的總基調(diào)應(yīng)該是一致的，也就是穩(wěn)中求進。

剛才談到了更多政策和我們的預(yù)測，我們再談點資本的話題。資金是房地產(chǎn)很關(guān)鍵的命脈，不過我們發(fā)現(xiàn)最近資本有一個新風(fēng)口，房地產(chǎn)不僅關(guān)注純住宅開發(fā)，更多的會往城市更新、特色小鎮(zhèn)、共享空間、長租公寓，包括也進入了醫(yī)療健康等等領(lǐng)域，長租公寓這種業(yè)態(tài)可以獲得銀行的資金支持，穩(wěn)定的收入也可以進行資產(chǎn)證券化的嘗試。這張表是去年一年的長租公寓證券化的案例。

談完資本我們再談土地，2017年房企的土地購置面積比上一年增長了15.8%，土地成交款增長了49.4%。未來的聯(lián)合拿地可能會成為主流，2017年碧桂園拿地超過了2500億，萬科在全國取得了230個項目，總拿地額達到的3000億，去年上半年比較熱，下半年流拍比較多，全年有260宗土地流拍，如何多拿地，如何拿好地，可能是房企的普遍共識。

現(xiàn)在正式說2018卓越房地產(chǎn)榜單及榜單分析。

2018中國地產(chǎn)卓越100榜由卓越100榜總榜單、上市企業(yè)30強、5個分榜單、7個單向獎以及10個區(qū)域榜組成。

針對所有的大陸運營的城市范圍、企業(yè)的甄選標準、項目的甄選標準、口徑統(tǒng)計時間，在上市企業(yè)30強我們做了一個調(diào)整，以前全部選取的是半年報，但是2017年上市企業(yè)30強，我們是由指數(shù)研究院做了全年的財務(wù)報告，數(shù)據(jù)獲取方法大家可以從這上面看到。今年我們增加了人氣指數(shù)，通過網(wǎng)絡(luò)微信票選，再加上專業(yè)的評估同步進行。

關(guān)于12000個有效問卷的分布，大家也可以詳細看這個報告。

數(shù)據(jù)研究系統(tǒng)是最關(guān)鍵的，未來我們會大幅的走向前臺，這幾年我們一直在內(nèi)部，我們會長時間對各企業(yè)進行實地調(diào)研、問卷訪問，我們的總榜單沒有做到最好，但是可能會相對比較專業(yè)，相對更加公正。我們這次篩選的是40億以上的166家企業(yè)，后來提選了117家企業(yè)入圍，入選100家，歷時4個月，分了5個階段。

大家看這張榜單，這是2018中國房地產(chǎn)卓越100榜總榜單，冠軍是碧桂園，亞軍是萬科，季軍是恒大，融創(chuàng)是第四、保利第五。這個評分大家也可以稍后詳細看我們的官方網(wǎng)站和報告。

具體的分數(shù)構(gòu)成有5大指標，運營指標50分，管理指標有15分，商業(yè)模式是15分，品牌是10分，人氣指數(shù)是10分。

管理指標、商業(yè)模式、品牌指標、人氣指數(shù)具體得分值，大家可以看看相關(guān)的構(gòu)成。

我們做一個簡單的點評，碧桂園是首次當(dāng)選卓越100榜第一的企業(yè)，在此之前一直是萬科第一，所以這次它是首次超越萬科。大家應(yīng)該比我更明白，為什么碧桂園可以以0.5分的優(yōu)勢擠掉萬科，它是用去年5500億的銷售收入超過萬科的。雖然萬科不是冠軍，但是全年的發(fā)揮還是比較穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)太大的偏離，包括萬科去年發(fā)生了很多的并購。第三名是恒大，恒大是中國土儲最大的一家企業(yè)，當(dāng)時我們看到它有2億多平米的土儲，所以夏總裁在業(yè)績會上說恒大未來5年不買地也足夠銷售。恒大在一二線城市的占比是比較高的，占到72.6%，未來他提出的口號是每年負增長5%到10%。

總分值前10的企業(yè)占到銷售前10的9席，今年很多企業(yè)都訂立了千億的目標，所以銷售額在這里面的占比還是比較大的。

融創(chuàng)從去年的第七名到了今年的第四名，這是一個很大的躍進。土地方面，現(xiàn)在已經(jīng)進入了億萬平米的時代，融創(chuàng)之所以去年土儲能夠前進，其實是收并購帶來的，詳細的情況大家可以翻閱我們的報告。

卓越100榜畢竟不是銷售100榜，所以我們不單講規(guī)模，我們也會講細分市場，所以我們也提出了長租公寓、養(yǎng)老、科技小鎮(zhèn)、文旅、教育地產(chǎn)等等，我們都把它納入進來作為我們的評選。

這里是關(guān)于規(guī)模和利潤，房企的平均凈利潤是在下降的，沒有規(guī)模做不大，沒有利潤有可能又走不長。

未來房地產(chǎn)的生存之道是多并購、快周轉(zhuǎn)，旭輝在這方面是做得比較好的。

城市群方面，今年開發(fā)商已經(jīng)不再傾向于談一二線城市，現(xiàn)在更傾向于談城市群，這對房企的布局會有一定的影響。

這是2018中國房地產(chǎn)卓越100榜的地產(chǎn)G30。

萬科81.6分，碧桂園80.5分，恒大79.2分，中海78.3分，保利75.05分。萬科和中海連續(xù)幾年都交替是第一的，但是中海去年降到了第四名。這里面區(qū)別于卓越100強就是增加了一個財務(wù)指標，其它的指標和卓越100榜是一樣的。萬科去年在財務(wù)指標上并不是太好，萬科在商業(yè)、教育、度假、養(yǎng)老等等方面持續(xù)的布局，包括擴張帶來了一定的壓力，它的公司凈負債已經(jīng)由2014年的不足5%提高到38.2%，但是它整體的表現(xiàn)綜合是比較好的。而中海受累于銷售規(guī)模，所以排名下降。去年我們看到大量的千億企業(yè)整體的利潤不斷下降，以價換量，規(guī)模與利潤怎么能夠兼得，大家可以在今天的會議上探討。地產(chǎn)G30里面的財務(wù)指標，毛利率、凈利率都是下降的，速動率、流動率比往年也是下降的，而且連續(xù)7年的地產(chǎn)G30，只有17家還能保留在這個隊伍里面，換血已經(jīng)超過了43%。

這是品牌價值卓越30強、管理團隊30強、商業(yè)模式30強。

后面有綜合實力10強，北京的冠軍是首開。

上海區(qū)域去年的冠軍是萬科，去年上海的成交均價創(chuàng)了新高，但是去年上海的成交規(guī)模是12年的新低。

廣州去年新房的成交也下降了三成，保利在余總的帶領(lǐng)下，保利在廣州一直是逆市而行，銷售超過了300億。

深圳去年沒有出現(xiàn)太大的政策，而是2016年10月深8條的延續(xù)，但是深圳的新房供應(yīng)也是歷年的最低水平，萬科在深圳高居榜首，達到了500億的規(guī)模。

杭州前三名是綠城、萬科和融創(chuàng)。

南京去年已經(jīng)進入四限時代，南京2016年非常火爆，2017年相比2016年的時候大跌了一半，萬科、融創(chuàng)、保利這幾家的發(fā)展是不錯的。

福州是一個獨特的城市，所有評選，本地方企占了9席，外地的房企只有首開一家。

武漢號稱是最火熱的二線城市，去年武漢基本上很少本土企業(yè)，當(dāng)然也有幾家排名在前十。

成都的本地企業(yè)排名前十的也比較少，保利這幾年一直是成都發(fā)展最好的一家企業(yè)。

重慶是融創(chuàng)拔得頭籌，重慶是外地和本地企業(yè)各占一半，土地供應(yīng)量有所增加。更多的區(qū)域榜，由于時間原因我就不再細談。

我們還做了很多典型企業(yè)的報告，歡迎大家到觀點網(wǎng)了解，我們這個報告有不盡完美之處，希望大家給我們更多的建議和指正。