觀點網(wǎng) 因為李嘉誠宣布退休的事，最近出席業(yè)績會的地產(chǎn)老總屢屢被問及二代接班計劃。已經(jīng)做到5500億規(guī)模的楊國強說，女兒還不想讓他退休；剛剛宣布了今年1100億目標(biāo)的陳卓林則笑道，“我兒子現(xiàn)在干他的事比我還忙呢。”然后向記者伸出了五根手指，說，“我才50多歲呢，就問我接班問題？”

雖然外界并不清楚陳氏家族二代在忙些什么，但雅居樂主席陳卓林過去一年以及未來幾年忙的是什么，經(jīng)過3月21日下午的這場業(yè)績會之后，已然明了。

 去年一輪集團(tuán)架構(gòu)調(diào)整后，目前雅居樂旗下已分成地產(chǎn)、物業(yè)、環(huán)保、教育、建設(shè)等業(yè)務(wù)板塊，打造以地產(chǎn)為主，多元化業(yè)務(wù)并行的布局，今年的600億投資計劃中，100億將投向正在發(fā)展中的幾大多元化業(yè)務(wù)，爭取2019-2020年地產(chǎn)外業(yè)務(wù)占營收比例達(dá)到30%。

主力的地產(chǎn)板塊則獨占500億預(yù)算用于買地，沖刺更高規(guī)模，主席陳卓林“算了一條數(shù)”——現(xiàn)在雅居樂土地儲備近3500萬平方米，今年再增加1000多萬平方米，明年就會有5000萬平方米，“按每平方米售價2萬元算，我們的貨值就有一萬億，未來7年都不愁了。”

“既要利潤也要規(guī)模”

臺上的三個高管首席財務(wù)官兼副總裁張森、副總裁潘智勇以及地產(chǎn)集團(tuán)總裁王海洋分別介紹2017年公司“非常靚麗的成績”時，坐在中間的陳卓林更多是低頭翻看手里的財務(wù)報表。

等了大概20分鐘，要作總結(jié)發(fā)言的陳卓林一下子便來了精神，主動接過話題，“今年我們的業(yè)績相當(dāng)好。”

陳卓林所說的業(yè)績亮眼在于售價方面，前幾年大量去庫存后，雅居樂去年的入賬銷售均價已經(jīng)提高到10424元／平方米。

得益于此，去年雅居樂毛利率和凈利率分別提高到了40.1%、13.1%，前者同比上升13.6個百分點，后者為6.6個百分點，整體營收516.07億，漲幅10.6%。

陳卓林表示，目前中山、廣州、惠州、海南等售價都在增加，所以接下來的2018、2019兩年的均價都依然會有增幅，并且希望未來三年凈利都能有10%以上的增幅。

財務(wù)官張森透露，去年雅居樂預(yù)售均價已增加到了12193元／平方米，因此2018年入帳的均價會更高，也意味著未來還有增長的空間。

至于整個地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，截止2017年底雅居樂的總土地儲備為3410萬平方米，其中預(yù)計今年可售面積1200萬平方米，總貨值1800億，銷售目標(biāo)確定為1100億。

“這是一個穩(wěn)中求勝的目標(biāo)，希望有超越。”，此外，陳卓林還提出了一個“2018年規(guī)模增幅30%左右，2019年希望達(dá)到40%”的增長目標(biāo)，并解釋稱，雅居樂既要利潤，也要規(guī)模。

不過需要提出的是，雅居樂的毛利率雖然達(dá)到了40.1%的行業(yè)較高水平，13.1%凈利潤與之差距卻也稍有偏大，并不平衡。

對此，張森解釋稱，以往雅居樂都是以自主開發(fā)項目為主，為了快速擴(kuò)大規(guī)模同時控制風(fēng)險，去年開始慢慢增加了合作、并購的項目比例，期內(nèi)897億的銷售額中，聯(lián)營合資公司的貢獻(xiàn)較多，加之毛利大稅項也更高，才會出現(xiàn)毛利潤與凈利潤相差較大的情況。

雅居樂計劃每年拿出銷售額的四至五成金額用于購置土地，按1100億銷售目標(biāo)算，今年的預(yù)算是500億，若回籠資金多還會繼續(xù)增加投資。

不過，房企選擇追求規(guī)模快速增長的背面往往是負(fù)債增加。去年雅居樂斥資346億拿下746萬平方米土地的同時，負(fù)債率也從49.1%一下子增加到了71.4%。

觀點新媒體了解到，雖然雅居樂手中的現(xiàn)金達(dá)到301億的歷史最高，但去年其借款也增加到了約617億，其中一年內(nèi)需要償還的借款就有271億，資金流動性減弱。

對于目前需要規(guī)模的雅居樂來說，這似乎也是無奈之舉，張森委婉地表示，71.4%的負(fù)債率在行業(yè)內(nèi)其實并不算高，只是以前雅居樂的負(fù)債偏低而已。

隨后，這位財務(wù)官透露，2018年雅居樂有較大的融資需要，且多項融資安排已經(jīng)在進(jìn)行中，在國內(nèi)融資渠道收緊的情況下，今年境外的融資空間會更大。

“今年多了一個人”

陳卓林在其幾分鐘的業(yè)績總結(jié)發(fā)言中提到了三個點，一是整體業(yè)績會情況和目標(biāo)，二是土地儲備，介紹得最詳細(xì)的是第三點——多元化業(yè)務(wù)板塊發(fā)展計劃。

這一規(guī)劃去年業(yè)績會上陳卓林其實已有透露些許，包括未來三年還是地產(chǎn)為主，五年后希望地產(chǎn)業(yè)務(wù)與其他多元化業(yè)務(wù)平分秋色，各占營收的50%。今年600億總業(yè)務(wù)投資中，500億用于買地，另外100億就用于投資多元化業(yè)務(wù)。

陳卓林介紹稱，2017年的財務(wù)報表中，環(huán)保、教育、物業(yè)等其他業(yè)務(wù)板塊的營收比例還很小，僅23.45億，占比4.5%，但2018年預(yù)計可增長到14%-15%，2019-2010年希望可以增加到30%。

2018年初雅居樂分拆的物業(yè)板塊雅生活已成功登陸H股，并在雅居樂集團(tuán)前一天舉行了業(yè)績會，去年利潤約在3億，“今年可能會翻一倍，2019-2020年更好。”

環(huán)保板塊也是雅居樂目前正在大力擴(kuò)張的業(yè)務(wù)之一，過去兩年已投入過百億，今年或?qū)⒗^續(xù)追加百億投資，去年通過并購十余個同類公司實現(xiàn)規(guī)模快速擴(kuò)張，陳卓林還得意地透露，環(huán)保業(yè)務(wù)2019年-2020年就會有真正的營收貢獻(xiàn)，且利潤比房地產(chǎn)還高很多。

值得一提的是建設(shè)集團(tuán)，在原有的家具、裝修等業(yè)務(wù)之外，雅居樂近兩年也有意拓展代建領(lǐng)域，開展政府代建工程、PPP投融資等領(lǐng)域的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式。

該項也列出了三年計劃的建設(shè)業(yè)務(wù)正在沖刺百億目標(biāo)，未來成熟后也會考慮分拆上市，或可比已上市的雅生活規(guī)模更大。

“希望以后的雅居樂地產(chǎn)業(yè)績一半，其他業(yè)務(wù)業(yè)績占一半，五年不行，六年也差不多了。“

為此，雅居樂也對內(nèi)部人員進(jìn)行了一次調(diào)整，著手為上述幾項多元化業(yè)務(wù)的人才招聘，同時從集團(tuán)原有人員中抽調(diào)，已經(jīng)上市的雅生活董事長就是原雅居樂集團(tuán)的副總裁黃奉潮，環(huán)保集團(tuán)則由原本的集團(tuán)運營官李雪君負(fù)責(zé)。

李雪君此前是負(fù)責(zé)雅居樂地產(chǎn)運營的高管，其抽調(diào)環(huán)保集團(tuán)后便不再參與雅居樂集團(tuán)的業(yè)績會，雅居樂的主業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)總裁變成了王海洋，一個出席此次業(yè)績會的新面孔。

所以，在介紹完多元化業(yè)務(wù)之后，興奮的陳卓林特意指著坐在旁邊的王海洋，“大家都有發(fā)現(xiàn)吧，我們業(yè)績會主席臺上多了一個人，以前負(fù)責(zé)地產(chǎn)運營的李雪君去了環(huán)保集團(tuán)，這是地產(chǎn)集團(tuán)的王海洋。”

以下為雅居樂集團(tuán)控股有限公司團(tuán)2017年全年業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：集團(tuán)去年在香港收購了一個舊樓項目，香港的發(fā)展計劃是怎么樣的？建設(shè)集團(tuán)是否有考慮分拆或者計劃上市？

陳卓林：香港那塊地，公務(wù)員宿舍兩棟樓我們都收了，那個地方不錯，預(yù)計比較適合我們的發(fā)展，正在推進(jìn)手續(xù)和設(shè)計工作，希望雅居樂能夠旗開得勝，我們是很有信心的。

未來我們也正在探尋好的計劃，但是現(xiàn)在的重點是國內(nèi)，如果香港有好的地方適合的而又有錢，我們會投的，未來幾年會陸續(xù)做加大在香港的投資，因為也看到香港的市場，同時對自己的產(chǎn)品是有信心的。

潘智勇：1+N發(fā)展戰(zhàn)略是我們長期的戰(zhàn)略，環(huán)保、建設(shè)、雅生活等都是我們戰(zhàn)略的重要組成部分，看好這些行業(yè)，就去投資。至于是否上市，我認(rèn)為需要一個綜合的考慮。

首先，做這些行業(yè)有比較高的標(biāo)準(zhǔn)，是較同業(yè)和同市場標(biāo)準(zhǔn)來做的，上市是要應(yīng)集團(tuán)的需要、市場的要求和環(huán)境再作決定的，所以我們認(rèn)為上市不是最終目的，關(guān)鍵是要做好這些產(chǎn)業(yè)，并為股東帶來利益，這是最根本的。

現(xiàn)場提問：公司今年的毛利和凈利都有很大的提升，但兩個數(shù)字之間的差距較大，為什么？未來要怎么樣保持這樣的利潤水平？高毛利率的項目賣完之后，是否導(dǎo)致毛利率突然又下降？今年計劃推出的41個項目平均毛利率會有多少？

另外，去年雅居樂負(fù)債率大幅增加，雖然目前有301億的現(xiàn)金，但一年內(nèi)要還的借款就有271億，今年如果繼續(xù)高速增長大舉拿地，會不會對流動性有比較大的影響？

張森：毛利率主要是2017年的確認(rèn)均價升了很多，超過20%，反映在毛利率上。至于凈利潤率為什么會相對有這么大的差距，是因為有些毛利率多是因為聯(lián)營公司、合資公司的貢獻(xiàn)比較大。這是第一個原因。

第二個原因是稅項，因為毛利高要交的稅項也多。2018年的入賬均價可能會比較高，所以我們有信心保持這樣的利潤。

關(guān)于負(fù)債率問題，我們的負(fù)債是高，但是在行業(yè)里是不算高的，屬于中等水平，這也是應(yīng)公司的發(fā)展，負(fù)債率低未必是財務(wù)的效益，具體要看我們公布的業(yè)績，今年我們在境內(nèi)會繼續(xù)有一些融資的動作，今年境外融資的空間也比較大。

王海洋：那41個項目里，大灣區(qū)有11個，中西部有幾個，西南重慶等地方也有，都是很優(yōu)質(zhì)的項目，今年二季度到四季度會是集中推出的時間。

現(xiàn)場提問：年初傳聞?wù)f雅居樂可能會配股融資，有這個計劃嗎？負(fù)債率方面有沒有什么目標(biāo)，未來會維持在什么樣的水平？另外，土地投資方面計劃是什么？

陳卓林：第一、土地方面投資去年有300多億，接近400億，貨值是1000億，今年600億投資拿出來之后，500億會用來買地，100億作為其他業(yè)務(wù)投資，費用，我們認(rèn)為是比較合理的。

二、現(xiàn)在不只是雅居樂，包括其他的地產(chǎn)商，房地產(chǎn)升值都很厲害。但是PE和業(yè)績，其實都是偏低的。其二，包括雅居樂在內(nèi)的地產(chǎn)商，只是表面上的總資產(chǎn)值，我們現(xiàn)在的貨值，現(xiàn)在已經(jīng)賣到1.2萬多/平方米了，當(dāng)然也有一些8000多的賣到兩三萬了，中山那里的已經(jīng)賣到接近2萬了，我估計平均會達(dá)到2萬元，這是不夸張的，已經(jīng)有近八千億的貨值。

這樣算來，未來內(nèi)房的業(yè)績尤其是利潤方面，升幅是會很大的。所以現(xiàn)在來說，PE都是單位數(shù)，這是估計，最多是10倍左右。如果再說未來的增幅，大家都說30%的增幅。所以雅居樂來說，不需要做配股。因為現(xiàn)在也不是配股的時間。

現(xiàn)場提問：因為雅居樂的銷售目標(biāo)是怎么確定的？

張森：剛才王海洋總也提到我們2018年的預(yù)售金額目標(biāo)，是1100億元，比去年的897億元大約上升了20%幾，這也是穩(wěn)中求勝的一個目標(biāo)，我們當(dāng)然也希望超標(biāo)。至于買地方面，我們現(xiàn)在拿了500億進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，在銷售的金額中，我們預(yù)了四成至五成來買地，這是一個指標(biāo)，相對比較穩(wěn)健的安排，當(dāng)然如果銷售更好的時候，也會投入更多。

現(xiàn)場提問：雅居樂與同行相比，明顯的特征是明星項目會帶動其他項目的銷售，國內(nèi)市場目前是輪流坐莊的狀態(tài)，管理層是否考慮過，假如銷售的大環(huán)境出現(xiàn)變化，怎么去評價這種明星項目對于整個集團(tuán)的銷售的影響？

今年的整體的開工量有明顯的增長，這也反映了開發(fā)商對于大環(huán)境的判斷，雅居樂對今年的市場是相對比較樂觀的嗎？有哪些重點的區(qū)域是我們比較看好的？

王海洋：首先說明星項目的帶動，雅居樂一直在致力于打造一些特色的產(chǎn)品，你剛才說的是旅游地產(chǎn)的一些項目，旅游地產(chǎn)項目也是雅居樂的特色，下一步要深耕的，但是不會只集中在清水灣或者云南地區(qū)。

我們在講的一些策略方面，旅游地產(chǎn)項目在做城市的后花園，包括杭州的項目，這也是一方面，我們會持續(xù)去做。但是剛才我已經(jīng)講過，我們投資方面現(xiàn)在正在全國均衡布局，除了粵港澳大灣區(qū)和長江經(jīng)濟(jì)帶地塊，中西部地區(qū)也有一些熱點的地方，這些熱點的地方也是我們后續(xù)重點關(guān)注的，所以會形成多點支撐，避免了你剛才說的一兩個項目的支撐，雅居樂今年的銷售都已經(jīng)有一些平衡的。

關(guān)于開工量的問題，今年的開工量確實比去年有所增多，特別是可售貨量1200萬平方米比去年超過了15%左右，這是我們的發(fā)展計劃，也做過討論，是在我們的可控范圍內(nèi)。關(guān)于對未來形勢的判斷，現(xiàn)在全國差不多有61個城市都有布局，所以整體來說，我們對市場會保持一個謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

現(xiàn)場提問：想問一下在多元化業(yè)務(wù)四個范疇里，哪個會比較成熟？代建會分拆嗎？另外，這五年會做些什么有沒有一個詳細(xì)時間表？比如說什么時候會完成交割？

王海洋：我們是按照市場的情況和公司整體布局，坦率來說，這四個板塊確實是很有基礎(chǔ)的，有些是新進(jìn)去的，我覺得基礎(chǔ)好的可能會發(fā)展得快一些，但是也要看這些行業(yè)所面臨的情況。目前來說，還沒有具體的一個時間表。

陳卓林：代建是我們最不成熟的，建設(shè)、家居裝修做了很多年，而且工程總包現(xiàn)在接近一百億，所以那個應(yīng)該是最成熟的。第二個成熟是園林綠化，我們也做了很多年了，做了很多材料，也有幾十億。關(guān)于代建，有機(jī)會了我們可以考慮資本市場，希望下一年更明朗一點。

當(dāng)然也是朝著雅生活的目標(biāo)，一部分一部分地成熟拆分。潘總剛才說的沒錯，我們不是為了上市而上市，主要是為了把產(chǎn)業(yè)做大做強，為我們的發(fā)展貢獻(xiàn)業(yè)績。