2017年，一路向好的中國房地產(chǎn)在創(chuàng)下一個(gè)又一個(gè)新紀(jì)錄之后，逐漸走向周期的頂點(diǎn)，新的一年將會(huì)是“小年”的判斷在行業(yè)內(nèi)廣為流傳。

在邁入“小年大周期”的階段，雖然市場(chǎng)景氣度下降大環(huán)境中房企的表現(xiàn)依然亮眼，但更多企業(yè)都在努力改變和創(chuàng)新，為即將到來的“小年”儲(chǔ)備著糧草。

中國房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)十年來，無論周期長短都自有起落曲線，螺旋式向上發(fā)展的趨勢(shì)一直得以維系。在此間，無數(shù)企業(yè)和企業(yè)家翻涌沉浮，殫精竭慮，或謀一時(shí)、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來，觀點(diǎn)新媒體都在努力通過與第一線企業(yè)家深入交流和對(duì)話，借此洞察中國房地產(chǎn)企業(yè)家如何認(rèn)知行業(yè)、掌控企業(yè)，以及他們會(huì)用怎樣的視野來詮釋自身的行動(dòng)與思考。

無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)正是由無數(shù)個(gè)弄潮時(shí)代的企業(yè)家、企業(yè)領(lǐng)袖所引領(lǐng)，而領(lǐng)袖的意義在于他們的命運(yùn)成為詮釋時(shí)代進(jìn)程的符號(hào)，這正是觀點(diǎn)新媒體一直堅(jiān)持推出“領(lǐng)袖訪談”的宗旨所在。

2018觀點(diǎn)年度論壇即將到來之際，觀點(diǎn)新媒體翻閱過去一年曾經(jīng)近距離接觸和深度交流的一批中國房地產(chǎn)企業(yè)家，再一次重溫他們的思考、探索和觀點(diǎn)，以此縱覽行業(yè)，看遍企業(yè)沉浮。

這一周，觀點(diǎn)新媒體推出以下兩位企業(yè)領(lǐng)袖，重新閱讀和認(rèn)知：遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席、總裁李明先生，以及禹洲集團(tuán)董事長林龍安先生。

李明

青年遠(yuǎn)洋在路上

我希望遠(yuǎn)洋人始終以創(chuàng)業(yè)者、奮斗者的姿態(tài)去追求更好的未來。

穿透京城的陰霾，邂逅瓊州的藍(lán)天，陽光透過茂密的椰林和巨大的落地窗，溫和投射在桌面上，灑下斑駁的一點(diǎn)、兩點(diǎn)，人的心情也隨這個(gè)美麗的海島變得明媚開朗。

這是李明第一次出席博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)，此前除了遠(yuǎn)洋自己的主場(chǎng)，個(gè)性低調(diào)的他很少出席這種類型的活動(dòng)，海島的熱情和論壇的熱鬧都讓他感覺頗為新鮮。

入場(chǎng)前，李明入鄉(xiāng)隨俗地將白色襯衫換成了大會(huì)會(huì)服——海島風(fēng)情的花襯衫，他看著我們笑著說，“還是要表達(dá)下對(duì)大會(huì)基本的尊重”。

這是一位個(gè)性溫和、為人親切的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人，傳聞中他出行坐經(jīng)濟(jì)艙，經(jīng)常去員工食堂吃飯，你很少看到他有表情豐富、情緒起伏的時(shí)候，似乎總是波瀾不驚，用特有的低沉平穩(wěn)的嗓音，不徐不疾地表達(dá)著自己的觀點(diǎn)。

但如果將目光轉(zhuǎn)向李明所領(lǐng)導(dǎo)的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，呈現(xiàn)的卻是另外一種截然不同的風(fēng)格。

過去幾年間，李明在遠(yuǎn)洋內(nèi)部實(shí)施態(tài)度堅(jiān)決的轉(zhuǎn)型和大刀闊斧的改革，已經(jīng)足夠讓外界領(lǐng)教這位主席雷厲風(fēng)行的另一面。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，李明曾經(jīng)將股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整及物業(yè)類型調(diào)整，形容為遠(yuǎn)洋頭上的“三座大山”。

二十年來，遠(yuǎn)洋完成了股權(quán)改造和香港上市，地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展模式也已初步完成三級(jí)跳：住宅地產(chǎn)愈發(fā)壯大，商業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)金融也在逐步收獲，積極探索的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)也顯現(xiàn)成果。

二十年的發(fā)展同樣在李明身上留下了歲月的痕跡，當(dāng)年意氣風(fēng)發(fā)的青年如今已兩鬢染霜，但對(duì)于一個(gè)時(shí)刻保持危機(jī)感的“戰(zhàn)士”，企業(yè)的經(jīng)營之道，唯有變才是唯一的不變。

2015年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)正式啟動(dòng)第四步發(fā)展戰(zhàn)略，以房地產(chǎn)實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)，構(gòu)建有限多元業(yè)務(wù)格局，打造有質(zhì)量、可持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展格局。對(duì)于遠(yuǎn)洋和李明來說，市場(chǎng)時(shí)變時(shí)新，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)。

博鰲房地產(chǎn)論壇上再見李明，我們發(fā)現(xiàn)，他的身上又發(fā)生了一些變化。

“我個(gè)人過去也贊同市場(chǎng)到了一定高度該調(diào)整了，最近我的觀點(diǎn)有了一些調(diào)整，我認(rèn)為，可能存在繼續(xù)增長的條件。”

遠(yuǎn)洋的員工透露，李明經(jīng)常在公司講一句話：打仗的將軍贏的是上一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，他為什么可以當(dāng)上將軍，是因?yàn)橐郧按蜻^勝仗，但這也意味著下一場(chǎng)仗他并不一定是勝利者。所以只有多學(xué)習(xí)、去實(shí)踐，才有生存的可能。

高度市場(chǎng)化視角的李明認(rèn)識(shí)到，沒有永遠(yuǎn)打勝仗的將軍，這種清醒的自我認(rèn)知和時(shí)刻的危機(jī)意識(shí)，或許正是觸動(dòng)李明每一個(gè)敏感市場(chǎng)神經(jīng)的關(guān)鍵推動(dòng)力。

“過去幾年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)在高位運(yùn)行的情況下，仍然保持了持續(xù)性的高增長，這種現(xiàn)象是值得我們認(rèn)真思考的。”

李明指出，一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身無論價(jià)格還是交易量，如果從實(shí)際購買力、人們消費(fèi)的改善性需求和人口流動(dòng)幾個(gè)角度上看，這種增長在未來數(shù)年當(dāng)中有可能可持續(xù)；另一方面，中國龐大的人口和巨大的市場(chǎng)容量決定了，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)將具備較大的回旋余地。

基于此，李明認(rèn)為，要重新對(duì)市場(chǎng)做一個(gè)樂觀的預(yù)期，“起碼中短期是樂觀的”。

古人說，“三十而立，四十而不惑，五十而知天命”，已經(jīng)到了“知天命”年紀(jì)的李明，卻從來沒有放棄過對(duì)企業(yè)正確經(jīng)營道路的求索。這或許更多的，是基于他對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)這家企業(yè)的熱愛。

“我喜歡踢球，用球員角色似乎可以回答你的問題。在遠(yuǎn)洋發(fā)展初期，我覺得我是前鋒；這些年，我更像是中鋒和后衛(wèi)；而現(xiàn)在和以后，我希望自己是守門員，讓更多年輕人去沖鋒。”

李明給自己天命之年的定位是“守門員”，這個(gè)回答不得不說有點(diǎn)出乎人的意料，但對(duì)于一位歷經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)二十年風(fēng)云變遷的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人來說，這樣的選擇似乎又在情理之中。

“遠(yuǎn)洋管理層從去年開始更新?lián)Q代，到現(xiàn)在為止這個(gè)調(diào)整基本完成，新的管理層絕大多數(shù)成員非常年輕并受過最優(yōu)秀的高等教育，一線和管理層經(jīng)驗(yàn)都有，從業(yè)時(shí)間及在公司工作的時(shí)間超過十年，大概有幾十位這樣的精英充實(shí)到中高管的各個(gè)崗位上。“

“我能做的就是充分支持、尊重他們的工作，查漏補(bǔ)缺并對(duì)工作結(jié)果負(fù)責(zé)。我覺得80后才能面對(duì)90后，90后才能懂00后，讓60后去理解90后、00后消費(fèi)者，結(jié)果顯而易見。”李明笑著補(bǔ)充。

1993年發(fā)展至今，24歲的遠(yuǎn)洋正當(dāng)好年華，那么，未來又在何方？

觀點(diǎn)新媒體了解到，2016年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成了品牌煥新，正式更名為“遠(yuǎn)洋集團(tuán)”，確立了以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋商業(yè)、遠(yuǎn)洋資本、遠(yuǎn)洋服務(wù)和遠(yuǎn)洋營造為核心的五大業(yè)務(wù)板塊。

在第四步發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)正朝著有限多元化方向穩(wěn)步邁進(jìn)。而在李明看來，這種布局還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

“實(shí)際上這些業(yè)務(wù)都是遠(yuǎn)洋的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)而非新業(yè)務(wù)，只不過相對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，遠(yuǎn)洋商業(yè)、遠(yuǎn)洋資本、遠(yuǎn)洋營造、遠(yuǎn)洋服務(wù)的規(guī)模會(huì)小一點(diǎn)，現(xiàn)在遠(yuǎn)洋把它們提到一個(gè)并行發(fā)展的高度上，未來遠(yuǎn)洋還要把這些業(yè)務(wù)一個(gè)一個(gè)拆分，讓它們都獨(dú)立地去發(fā)展。”

李明表示，遠(yuǎn)洋資本發(fā)展速度較快，當(dāng)前國家最大的金融風(fēng)險(xiǎn)來自于信貸，真正消化這些風(fēng)險(xiǎn)則需要擴(kuò)大直接融資，這就給遠(yuǎn)洋資本在地產(chǎn)行業(yè)中的發(fā)展提供了很好的商機(jī)，“因?yàn)檫h(yuǎn)洋本身業(yè)態(tài)比較多，我們進(jìn)入資本市場(chǎng)的時(shí)間又很長，人員也很專業(yè)，經(jīng)過長時(shí)間的磨合成長之后，已經(jīng)具備了做房地產(chǎn)金融的條件。”

李明透露，目前遠(yuǎn)洋資本管理資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過500億人民幣，所投資的項(xiàng)目主要是外部項(xiàng)目，到今年年底，遠(yuǎn)洋資本管理資產(chǎn)規(guī)模將正式超過100億美金。

眾所周知，相比起持有型物業(yè)和新興業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)增長起來更快，遠(yuǎn)洋過去幾年為了培育和發(fā)展持有物業(yè)和新興業(yè)態(tài)，可以說在一定程度上犧牲了住宅業(yè)務(wù)的規(guī)模發(fā)展，但卻也為遠(yuǎn)洋提供了未來持續(xù)發(fā)展的能力。

而在遠(yuǎn)洋上市十周年之際，當(dāng)公司持有型物業(yè)和新興業(yè)務(wù)都已初具雛形，成果顯現(xiàn)，遠(yuǎn)洋亦宣布迎來新一輪蝶變，公司將加速住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展速度，“趕上、迎合現(xiàn)在還能持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境”。

“遠(yuǎn)洋這些年應(yīng)該說為持續(xù)發(fā)展、為未來發(fā)展下了很多工夫，只要去耕耘，只要去努力，總會(huì)有收獲。我希望遠(yuǎn)洋人始終以創(chuàng)業(yè)者、奮斗者的姿態(tài)去追求更好的未來。”李明最后總結(jié)道。

林龍安

禹洲創(chuàng)業(yè)史

創(chuàng)業(yè)23年，林龍安深知房地產(chǎn)行業(yè)的殘酷，只有居安思危，才能活得長久。

6月下旬的上海正處于梅雨時(shí)節(jié)，淅淅瀝瀝的小雨將這座城市籠罩在煙雨中。路面上車來車往，是這座城市的繁忙日常。

位于浦東新區(qū)的禹洲廣場(chǎng)是禹洲集團(tuán)的總部所在地，因林龍安愛好收藏木藝，25樓的董事長辦公室內(nèi)清一色都是木制裝飾，古樸、醇厚、沉穩(wěn)的風(fēng)格亦如其人。

接待客人的桌面上擺放著整套茶具，閩南人愛茶、懂茶，在沸水中不斷浮沉的茶葉，恰似人生的起起落落，品過之后，方知回甘。

作為企業(yè)的掌舵人，林龍安時(shí)常穿梭于滬港之間，以至于鮮少有時(shí)間坐在上海總部的辦公室內(nèi)。上午十點(diǎn)稍過，林龍安在會(huì)見完最后一批到訪的客人后便匆匆回到辦公室，接受觀點(diǎn)新媒體的專訪。

身著白襯衫、黑色西褲的林龍安顯得格外精神，一進(jìn)門就熱情地招呼大家喝茶，將近兩個(gè)小時(shí)的對(duì)話過程中，眾人圍坐在一起品茶、談天，氣氛融洽。

簡(jiǎn)單、直接的林龍安侃侃而談，分享自己對(duì)禹洲、對(duì)行業(yè)、對(duì)市場(chǎng)的觀點(diǎn)，在這個(gè)愛拼才會(huì)贏的福建企業(yè)家身上，我們看到的了堅(jiān)持、睿智和對(duì)未來的樂觀。

2016年，禹洲實(shí)現(xiàn)了232億銷售額，并成功將總部遷至了上海，22年時(shí)間，跨越千里之距，這家從廈門起家的房企成功扎根大上海。

但這僅僅是一個(gè)開始，“搬到上海之后，禹洲的戰(zhàn)略目標(biāo)自然就拉升起來了，到2020年要達(dá)到1000億。”林龍安如是說。

2017年，林龍安的目標(biāo)是力爭(zhēng)突破400億，而到2020年則劍指千億。只是，擺在禹洲和他面前的，還有許多需要跨越的路，但未來，前路可望。

曾有作者這樣描述民營企業(yè)家：“身為弄潮兒的他們?cè)诩な幹星靶?，他們有的曾乘風(fēng)破浪，有的豪情滿懷、有的精于計(jì)算、有的勤懇堅(jiān)毅、有的進(jìn)退維谷”。

對(duì)民營企業(yè)創(chuàng)業(yè)者而言，90年代正值改革開放的大好時(shí)代，體制閘門放開后，一大批有志之士有了可以充分發(fā)揮手腳的舞臺(tái)。1994年末，三十而立的林龍安放棄了廈門財(cái)政系統(tǒng)公務(wù)員的穩(wěn)定工作，選擇下海創(chuàng)立禹洲地產(chǎn)，成為了時(shí)代的弄潮兒。

在當(dāng)時(shí)，做出這個(gè)決定確實(shí)需要很大的勇氣，廈門的房地產(chǎn)行業(yè)也還處于看不清前路的發(fā)展期，許多房企應(yīng)勢(shì)而生，禹洲并不是最早的，但林龍安認(rèn)為，“起步雖晚，但起點(diǎn)要高”。

1995年，禹洲推出第一個(gè)產(chǎn)品“禹洲新村”，地處廈門市島內(nèi)仙岳山麓城鄉(xiāng)結(jié)合部，雖然并非城市的核心地段，但禹洲在產(chǎn)品上花了不少心思，以“推窗一片綠，我家在禹洲”的人居理念，注重建筑與自然，人與自然的和諧關(guān)系，在當(dāng)時(shí)的廈門市場(chǎng)上贏得了一片美譽(yù)。

賺得第一桶金后，林龍安繼續(xù)以穩(wěn)扎穩(wěn)打的方式在廈門市場(chǎng)扎根。20余年的地產(chǎn)生涯，伴隨國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷由寒冷的冬蟄期，到全面騰飛的爆發(fā)期，再到如今逐漸平穩(wěn)的后時(shí)代。

市場(chǎng)大潮起起落落，一大批房企都被淹沒在歷史的洪流中，能夠生存下來的，自然都是有其獨(dú)到之處的。

“禹洲和其他地產(chǎn)商最大的不同之處，在于我們注重厚積薄發(fā)。”在林龍安看來，或許和自身性格有關(guān)，禹洲一直強(qiáng)調(diào)腳踏實(shí)地、穩(wěn)健經(jīng)營。在廈門深耕12年后，禹洲地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌禺a(chǎn)開發(fā)商之一。

2004年起，禹洲開始進(jìn)行版圖擴(kuò)張，在上海、合肥相繼落子，從一家區(qū)域型房企向全國型房企轉(zhuǎn)變。

此后的兩三年間，是中國樓市快速發(fā)展的時(shí)期，在享受了行業(yè)紅利后，2008年，一場(chǎng)金融風(fēng)暴席卷全球，房價(jià)下行，市場(chǎng)成交清淡，不少企業(yè)面臨資金斷鏈的問題。禹洲則依靠長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流度過危機(jī)，并于2009年底成功赴港上市。

雖然一直強(qiáng)調(diào)以穩(wěn)為主，但作為房地產(chǎn)業(yè)快速崛起快的一股力量，敢拼愛拼的標(biāo)簽同樣適合林龍安。在其辦公室的墻面上，一副毛澤東的《沁園春·雪》格外醒目，“數(shù)風(fēng)流人物，還看今朝”顯得尤其磅礴大氣。

2013年，禹洲成功躋身百億房企俱樂部，然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時(shí)代走向白銀時(shí)代，行業(yè)的整合度越來越高，對(duì)中型房企來說，面臨著更多的挑戰(zhàn)。

“對(duì)于禹洲來說，競(jìng)爭(zhēng)越來越殘酷，我一直跟集團(tuán)的高管說，不進(jìn)則退，如果一年跟不上，第二年、第三年就沒有機(jī)會(huì)了，最終就是被收購、并購的結(jié)局。”

創(chuàng)業(yè)23年，林龍安深知房地產(chǎn)行業(yè)的殘酷，只有居安思危，才能活得長久。

近年來，隨著行業(yè)走向存量時(shí)代，純住宅開發(fā)的利潤空間越來越少，房企跨界轉(zhuǎn)型成為經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下的必然趨勢(shì)，其中，健康、教育、金融、文娛等是諸多房企轉(zhuǎn)型的方向，有的甚至提出要“去地產(chǎn)化”。

對(duì)此，林龍安不予臧否，但對(duì)于禹洲，他表示仍將堅(jiān)持住宅開發(fā)為主業(yè)：“金融可以做，但是如果從房地產(chǎn)專業(yè)來講，不能混在一起，還是要將房地產(chǎn)開發(fā)做得更加專業(yè)化、精細(xì)化，只有如此，未來我們才能做大做強(qiáng)。”

如何做強(qiáng)自己？林龍安首先做的就是“儲(chǔ)備糧草”。

對(duì)于拿地，林龍安頗為自信：“禹洲多年來幾乎都是擇機(jī)拿地，從不盲目拿高價(jià)地。收購、并購是我們拿地的重要渠道，譬如此前我們進(jìn)入華南片區(qū)，基本都是收購來的項(xiàng)目。禹洲經(jīng)過二十多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，在市場(chǎng)低潮期時(shí)，可以多收購一些土地，支撐起公司的快速發(fā)展。”

數(shù)據(jù)顯示，目前禹洲的土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過1100萬平方米，貨值接近2000億，這一數(shù)據(jù)甚至超越了一些大型房企。其中，80%的土地儲(chǔ)備都在一二線城市，55%的土地儲(chǔ)備集中在上海、蘇州、杭州、南京、合肥這五座城市。

因此，對(duì)于2020年實(shí)現(xiàn)1000億的目標(biāo)，林龍安顯得信心滿滿。

林龍安的另一層信心來自于禹洲保持多年的“高增長、高盈利、高利潤”特色，連續(xù)十年毛利穩(wěn)定維持在35%左右，連續(xù)5年派息比率高達(dá)30%以上，股息收益率8%-10%，連續(xù)十幾年將負(fù)債比率維持在60%到80%之間，這些亮眼的數(shù)據(jù)為禹洲贏得了股東的信任。

“作為一個(gè)掌舵人，能讓股東、投資者共享企業(yè)價(jià)值，我感覺是很欣慰的，我們要走出自己的特色之路。”