朱中一（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原辦公廳主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長）：各位上午好！很高興前來參加本次論壇，下面我就房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢與企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，從三個方面來談一下個人看法。

第一，從政策層面看房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢。

今年以來中央政府堅持了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加大了分類調(diào)控的力度，地方政府建設(shè)了“因城因市施策”，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了初步的成效。

下半年按照中央提出的要加大對金融風(fēng)險的管控和要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，加快建立長效機制的要求，控房價、防風(fēng)險的力度不會放松，房地產(chǎn)信貸的政策估計也會放緩，房價上漲較快的三四線城市有的也可能要出臺一些限購、限貸等措施，再加上去年第三季度全國商品房的交易量處于高位，因此，下半年全國商品房的銷售額、銷售面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將會下調(diào)，但全國全年的這些指標肯定還會超過2016年的最高水平。

今后，隨著長效機制的建立和基礎(chǔ)性制度的完善，現(xiàn)行的一些行政性的措施也會逐步地與長效機制銜接。屆時，體現(xiàn)住房居住屬性的住房制度、購租并舉的住房體系，及與之配套的金融、財稅、法制等制度將不斷完善，房地產(chǎn)市場一定會朝著更加平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二，從供求關(guān)系看房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢。

改革開放以來，特別是1998年進一步深化住房制度改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，絕大多數(shù)的居民已基本解決了住房問題，今后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將進入到增速下降、結(jié)構(gòu)調(diào)整和品質(zhì)提升的常態(tài)時期。

“十三五”時期，解決好城鎮(zhèn)新居民的住房問題和改善原居民的住房條件，讓更多的居民達到小康的住房水平，將是住房業(yè)改革與發(fā)展的主要任務(wù)。“十三五”期間盡管增速下降了，但由于城鎮(zhèn)化還在持續(xù)推進的原因，所以房地產(chǎn)市場的總規(guī)模仍然是很大的。

1、城鎮(zhèn)化持續(xù)推進是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大空間。

2016年底我國常住人口的城鎮(zhèn)化率為57.35%，戶籍人口的城鎮(zhèn)化率為41.2%，規(guī)劃到2020年要分別達到60%和45%。至于要達到發(fā)達國家70%以上的水平，則需要更長的時間。

大量的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化，再加上二胎政策的放寬等多種原因，城鎮(zhèn)新老居民對住房的需求量肯定是很大的。要實現(xiàn)房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展，城市人民政府應(yīng)當編制住房發(fā)展規(guī)劃，用于指導(dǎo)土地的供應(yīng)。

人口凈流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供應(yīng)，增加公共租賃房的供應(yīng)。這方面北京、上海、深圳等城市最近都公布了十三五的住房發(fā)展規(guī)劃，北京的規(guī)劃中還專門提到了建一批共有產(chǎn)權(quán)房。坦誠地說，共有產(chǎn)權(quán)房是2009年左右，我當時帶了一批記者到江蘇淮安總結(jié)的，后來有些地方開始試行。

另外，像北京、廣州、成都、武漢等城市，根據(jù)國家的要求，還出臺了《加快發(fā)展租賃住房的意見》，相信在今后的若干年中，租賃市場會有比較大的發(fā)展。

在城鎮(zhèn)化當中，我們要看到，長期以來小城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展一直是一個短板，2014年以后，黨中央、國務(wù)院對推進新型城鎮(zhèn)化，對重點發(fā)展小城鎮(zhèn)和培育發(fā)展特色城鎮(zhèn)做出了部署，2016年7月份以后，住建部、發(fā)改委開始啟動了特色小鎮(zhèn)的培育工作，目前來看地方政府和有關(guān)部門的積極性都特別高，我個人覺得有些需要加強引導(dǎo)，有些需要加強協(xié)調(diào)，這方面的問題，我在明天下午的會議上還會再談一些看法。但是不管怎么樣，我覺得這一塊是房地產(chǎn)企業(yè)的新的發(fā)展舞臺。

2、城市的更新改造、既有住區(qū)的更新改造及存量的住房資源盤活，也是一個潛在很大的市場。

“十三五”期間要基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的改造任務(wù)，對城市基礎(chǔ)設(shè)施的修補和生態(tài)的修復(fù)工作也正在積極地推進。2016年，按常住人口79298萬和人均住房建筑面積36.6平方米來推算，我國城鎮(zhèn)的存量住房已經(jīng)達到了290億平方米，如果到城鎮(zhèn)化達到70%的時候，估算下來，存量的住房肯定會超過360億平方米。

如果從現(xiàn)在起，每年按2%的面積進行更新、改造，或者是拆舊建新，每年需要更新改造的量也不少于7億平方米，這也是一個很大的市場。

在城鎮(zhèn)存量住房不斷增加和城鎮(zhèn)化進程放緩以后，城市由以往的新區(qū)開發(fā)為主轉(zhuǎn)到改造、盤活存量和有效增加增量相結(jié)合，這是必然的趨勢，二手房的交易占比會不斷提高。

2016年，北京、上海、廣州、深圳、南京、福州、寧波、蘇州、石家莊等9個城市二手房的交易量已經(jīng)超過了新房的交易量。今后隨著住房租賃市場的發(fā)展和規(guī)范，租房的比例也會提高，開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)，甚至物業(yè)管理企業(yè)都可以找到配套服務(wù)和運營的商機。

3、新經(jīng)濟業(yè)態(tài)的發(fā)展和居民消費升級的需要，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的空間。這里既包括順應(yīng)產(chǎn)城融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展需要的產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、眾創(chuàng)空間、物流中心，也包括順應(yīng)居民消費升級需要的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，以及商業(yè)欠發(fā)達地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)等。

這方面的投資根據(jù)這幾年的估算，一般占房地產(chǎn)總投資的35%左右。從供需關(guān)系來看，房地產(chǎn)起碼在未來10年仍然有較大的發(fā)展空間，現(xiàn)在的關(guān)鍵是如何通過供給側(cè)的改革和轉(zhuǎn)型發(fā)展，使供給適應(yīng)需求，這是政府和企業(yè)都要考慮的問題。

昨天我專門在會上說了一下，我對去地產(chǎn)化浪潮不是很贊成，從概念上來講，什么叫地產(chǎn)化？什么叫做去地產(chǎn)化？為什么要去地產(chǎn)化和怎樣去地產(chǎn)化？這些問題如果沒有弄清楚，說現(xiàn)在是去地產(chǎn)化浪潮，我覺得還需要斟酌。尤其是媒體的同志，我不主張報這個題目。

第三，房地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)。

我覺得主要是四個方面的挑戰(zhàn)，一是金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)信貸分類調(diào)控力度的加大，住房供應(yīng)體系中租賃市場比例的提高，取得土地條件和成本的提高，這些給傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賣地、貸款、開發(fā)、銷售肯定帶來了一些困難，所以房地產(chǎn)企業(yè)必然要考慮轉(zhuǎn)型問題。

二是在市場分化、變化及因城施策的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對不同區(qū)域、不同城市的差異和變化，來調(diào)整自己的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)。

三是如何順應(yīng)綠色發(fā)展和提高建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化水平的要求，努力提高全裝修房和裝配式建筑的比例，這方面我覺得海南做得不錯，從今年7月1號起，新建商品房都要全裝修房，以確保項目的品質(zhì)。

四是與上述三點密切相關(guān)的，就是企業(yè)如何應(yīng)對優(yōu)勝劣汰和行業(yè)集中度的提高。

面對上述挑戰(zhàn)，我們所有的企業(yè)都面臨著如何轉(zhuǎn)型、如何優(yōu)化結(jié)構(gòu)、如何做好區(qū)域布局和選擇業(yè)態(tài)等問題，企業(yè)要根據(jù)自己的情況做出安排，該做大的就做大，該做優(yōu)的就做優(yōu)。

但是不管怎么樣，有一點需要提醒的是，企業(yè)一定要夯實自己發(fā)展的基礎(chǔ)，處理好規(guī)模擴張、提高效益和防控風(fēng)險的關(guān)系，兼顧好國家利益、企業(yè)利益和百姓利益，這樣才能持續(xù)發(fā)展。謝謝大家。