萬達(dá)的“輕資產(chǎn)”化與其他公司的逐步剝離不同，可以簡(jiǎn)稱為“一刀切”。正是因?yàn)樯婕皹I(yè)務(wù)眾多、涉及金額龐大，所以這次融創(chuàng)的接盤才會(huì)如此轟動(dòng)。

2017年7月11日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）披露了收購(gòu)萬達(dá)商業(yè)資產(chǎn)的交易細(xì)則。公告表示，融創(chuàng)房地產(chǎn)（融創(chuàng)中國(guó)全資附屬公司）作為買方，與萬達(dá)商業(yè)訂立框架協(xié)議，融創(chuàng)房地產(chǎn)將收購(gòu)萬達(dá)商業(yè)下屬13個(gè)文化旅游項(xiàng)目公司91%權(quán)益及76家城市酒店100%權(quán)益，代價(jià)為人民幣295.75億元和335.9526億元，合計(jì)631.7億元。

值得一提的是，在這場(chǎng)交易中，萬達(dá)竟然借錢給融創(chuàng)買自己，這到底是怎樣一種心理？

一、現(xiàn)金流問題

（內(nèi)容來源：Wind）

據(jù)萬達(dá)院線（002739.SZ）一季度報(bào)告顯示，其母公司萬達(dá)集團(tuán)流動(dòng)資金中的貨幣資金數(shù)額為12.319億元左右。但據(jù)媒體報(bào)道，擬轉(zhuǎn)讓的萬達(dá)城近300億元的交易額，基本相當(dāng)于萬達(dá)已經(jīng)投入的資金，而全部建成則需要2000億元以上。1700億的持續(xù)投入資金從何而來？融資、貸款難度已今非昔比。

930調(diào)控以來，多個(gè)部門多管齊下，收緊房企的融資通路。目前，房企境內(nèi)發(fā)債已基本停止，銀監(jiān)會(huì)收緊了開發(fā)貸，嚴(yán)禁理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，證監(jiān)會(huì)也出臺(tái)了嚴(yán)控私募資產(chǎn)管理計(jì)劃等措施。融資環(huán)境持續(xù)收緊,房企通過一般融資渠道所融資金額度持續(xù)下降。

據(jù)機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)，在其監(jiān)測(cè)的108家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)中，5月份產(chǎn)生融資活動(dòng)的共有12家，融資事件39起，新增融資額579.69億元，環(huán)比上升23.76%，同比下跌45.3%，跌幅明顯。從融資結(jié)構(gòu)來看，房企從銀行貸款所獲得的金額環(huán)比下降29.67%。同時(shí)，受債市波動(dòng)影響，房企的票據(jù)、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.90%。其中，5月房企海外發(fā)債額為零。

房企其他融資渠道的收緊，使房企只能尋找其他合規(guī)資金來源。于是，近兩年曾經(jīng)一度遇冷的房地產(chǎn)信托成為選項(xiàng)。用益金融信托研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，房地產(chǎn)信托融資規(guī)模一直在持續(xù)回溫。今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模占比一直在上升，分別為6%、6.03%、8%、9%和23%。其中，5月成立規(guī)模256.61億元，同比大漲250.64%，在信托各投放領(lǐng)域中占比達(dá)23%，環(huán)升14%。但好景不長(zhǎng)，2017年5月，銀監(jiān)會(huì)向各地銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》，明確表示違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將列入檢查要點(diǎn)。

于是，萬達(dá)1700多億的融資難度可想而知。

二、酒店業(yè)務(wù)或受新政驚擾

2017年以來，商住房新政在一線城市蔓延開來。隨之而來的還有很多的社會(huì)問題，比如南京路游行等。對(duì)于酒店式公寓后期的政策法規(guī)誰(shuí)都說不好。

而就萬達(dá)酒店業(yè)務(wù)來說，多地都采用了租售并舉的方式，打出的都是酒店式公寓的旗號(hào)。而這一現(xiàn)狀也為萬達(dá)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)埋下了極大隱患。

同時(shí)，在新政頻出的2016年，王健林就曾公開表示，要退出大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

三、仍擁有文旅項(xiàng)目黃金20年的運(yùn)營(yíng)權(quán)

此次萬達(dá)出售的13個(gè)文旅項(xiàng)目，雖然所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，但是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)權(quán)依舊在萬達(dá)手上。合同規(guī)定，13個(gè)文旅項(xiàng)目的物業(yè)由萬達(dá)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，融創(chuàng)中國(guó)需每年每個(gè)項(xiàng)目向萬達(dá)支付咨詢管理費(fèi)5000萬元，合同期為20年；即每年需支付咨詢費(fèi)6.5億元，20年合計(jì)130億元。這才是融創(chuàng)中國(guó)為這個(gè)交易支付的溢價(jià)部分。

此外，13個(gè)文旅項(xiàng)目是“承債式購(gòu)買”，即所有的債務(wù)都由融創(chuàng)承擔(dān)并進(jìn)行擔(dān)保，萬達(dá)之所以愿意出讓這些資產(chǎn)，或許與后續(xù)資金有直接的關(guān)系。業(yè)內(nèi)人士透露，每個(gè)項(xiàng)目的投資額都在200億元左右，如果這些項(xiàng)目沒有擱置或者取消，接下來的投資將會(huì)是重頭戲。而萬達(dá)出售了這些資產(chǎn)，也就直接避免了后續(xù)的投資。

四、依然保留海外酒店及國(guó)內(nèi)重點(diǎn)旅游地產(chǎn)

萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，以地產(chǎn)起家。而萬達(dá)商業(yè)(3699.HK)為萬達(dá)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，2014年12月在香港交易所主板上市，收入來源包括物業(yè)銷售、投資物業(yè)租賃管理及酒店運(yùn)營(yíng)。后因王健林認(rèn)為香港資本市場(chǎng)對(duì)萬達(dá)商業(yè)估值太低，于2016年9月從香港退市。

目前港股市場(chǎng)中只剩下萬達(dá)酒店發(fā)展（00169.HK）這只股票。根據(jù)年報(bào)，萬達(dá)酒店發(fā)展主要業(yè)務(wù)包括英國(guó)倫敦項(xiàng)目、歐洲大陸合資平臺(tái)及西班牙馬德里項(xiàng)目、美洲大陸合資平臺(tái)及美國(guó)芝加哥項(xiàng)目、澳大利亞合資平臺(tái)及澳大利亞黃金海岸珠寶三塔項(xiàng)目、澳大利亞悉尼項(xiàng)目、中國(guó)桂林萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目及中國(guó)福州恒力城等。由此可見的是，萬達(dá)酒店發(fā)展業(yè)務(wù)并不在融創(chuàng)中國(guó)此次收購(gòu)的項(xiàng)目之列。

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