觀點網(wǎng) 與全國新規(guī)劃的大型片區(qū)相比，占地10.85平方公里的蛇口工業(yè)區(qū)顯得并不那么遼闊。但幾乎所有深圳人都了解，招商局蛇口工業(yè)區(qū)與深圳以及與中國經(jīng)濟發(fā)展的故事。

這里曾是中國改革開放的起點，甚至是最重要的試驗田。隨著1979年南海之濱的一聲開山炮響，從股份制銀行、股份制保險公司到職工住房制度、工程招標管理方式等，中國大部分現(xiàn)代化商業(yè)模式都能在蛇口工業(yè)區(qū)找到雛形。

蛇口模式也讓嗅覺敏銳的商人們意識到，依托空間規(guī)劃、產業(yè)集合、生態(tài)圈服務的產業(yè)園區(qū)開發(fā)存在著巨大的發(fā)展空間。投身產業(yè)園區(qū)的現(xiàn)象至近幾年達到高潮：在供給側結構性改革的指導下，傳統(tǒng)房地產開發(fā)商紛紛進軍這個領域。

招商蛇口多元產品示意圖▲

新的競爭環(huán)境下，招商局開始采取措施，力保其作為中國首個產業(yè)園區(qū)創(chuàng)建者和產業(yè)地產領軍者的地位。

3月22日，招商蛇口黨委書記、副總經(jīng)理劉偉在2017觀點年度論壇上首次闡釋“前港-中區(qū)-后城”的蛇口4.0模式，并宣告進入全球復制階段。

拜訪招商蛇口總部的時間，是3月23日。數(shù)十位來自全國各地的房企高層走進位于蛇口興華路6號的南海意庫，領略招商蛇口賦予產業(yè)繁盛發(fā)展的能量。

在簡短的開場白里，招商蛇口營銷品牌部總經(jīng)理賴巧貞對來賓致以歡迎之余，也提出了要求，希望這次交流能拋開深圳討論甚熱的房價問題，更多圍繞房價背后暗含的“產業(yè)與創(chuàng)新”本質。

招商蛇口眼中的產業(yè)園區(qū)

作為招商蛇口旗下產業(yè)園區(qū)招商、產網(wǎng)平臺、國家雙創(chuàng)示范基地、園區(qū)項目公司等板塊的主要負責人，招商蛇口總經(jīng)理助理、產業(yè)新城與園區(qū)發(fā)展副總經(jīng)理陳明剛從自身實踐經(jīng)驗出發(fā)，向在場嘉賓做了四個方面的分享：對園區(qū)目前形勢的體會，招商能力如何鍛造，運營服務與生態(tài)圈建設的必要性，以及“雙創(chuàng)”之于園區(qū)業(yè)務的意義。

招商蛇口總經(jīng)理助理、產業(yè)新城與園區(qū)發(fā)展副總經(jīng)理陳明剛給學徒們做內部分享▲

陳明剛介紹稱，一方面，產業(yè)園區(qū)在中國并沒有公認的模式，也沒有標桿項目，行業(yè)尚處于探索階段；另一方面，包括傳統(tǒng)開發(fā)商在內的介入者眾多，僅蛇口工業(yè)區(qū)近11平方公里范圍內，便有5家企業(yè)涉足園區(qū)產業(yè)。

轉型潮背后，反映出目前房地產企業(yè)面臨著嚴峻的發(fā)展壓力。實際上，隨著近兩年“供給側結構性改革”方向的確立，中國房地產投資愈發(fā)呈現(xiàn)出向專業(yè)細分領域發(fā)展的趨勢。

據(jù)觀點新媒體查詢資料，截至2016年5月，中國共計有各類省級產業(yè)園區(qū)1600個，較大規(guī)模的市級產業(yè)園區(qū)1000個；縣以下的各類產業(yè)園則以上萬計。

基于產業(yè)園區(qū)對資源、資金的高要求等考慮，陳明剛判斷，未來這一專業(yè)細分領域必定只有大型企業(yè)“玩得轉”。

學徒們走進招商▲

正因產業(yè)園區(qū)的無序性、模式上各顯神通，企業(yè)通過實踐所積累的創(chuàng)新能力，成為做好園區(qū)業(yè)務、實現(xiàn)持續(xù)盈利的寶貴能力。陳明剛表示，園區(qū)的創(chuàng)新較商業(yè)、住宅等地產行業(yè)難得多，需要長時間的積累，也需要有耐心。

從價值鏈的角度看，傳統(tǒng)地產銷售型物業(yè)、產業(yè)地產持有物業(yè)有著截然不同的前后端價值選擇。盡管兩者都經(jīng)歷產品規(guī)劃、可研分析、產品設計等，但傳統(tǒng)銷售物業(yè)最關注的是銷售階段，并在此階段實現(xiàn)最大收益。

蛇口網(wǎng)谷工作人員為學徒演示▲

對于產業(yè)地產而言，招商租賃之后的運營管理階段往往才是企業(yè)最為關注的部分，在此階段實現(xiàn)最大收益。在這種價值鏈中，租金收入并非唯一收入。相反，來自服務收入、投資收益比例將伴隨園區(qū)成長而快速增長。

陳明剛分享了對上述產業(yè)地產價值鏈打造路徑的看法：傳統(tǒng)的園區(qū)招商模式在新形勢下已面臨天花板，目前行業(yè)內主要出現(xiàn)兩種新的招商渠道——投資驅動，亦即通過投資引導企業(yè)入駐園區(qū)，一般所投資企業(yè)入駐園區(qū)的轉化率在50%以上；孵化生成，即通過孵化器持續(xù)生成新企業(yè)，為園區(qū)招商提供穩(wěn)定的供應渠道并以此形成內生型生態(tài)圈。

同時，他呼吁行業(yè)提高對園區(qū)“配套客戶”招商的重視度：“產業(yè)客戶一般不會跟著園區(qū)落地每座城市，但商業(yè)配套客戶會。要把園區(qū)的服務發(fā)展起來，必須先掌握配套客戶資源，包括餐飲、購物、休閑娛樂、文化、教育等。”

蛇口工業(yè)區(qū)如何全國復制？

招商蛇口與國內其它涉足產業(yè)地產的企業(yè)不同之處在于，自蛇口工業(yè)區(qū)建立以來，其增長模式和企業(yè)思維都依賴于知識、創(chuàng)新及努力，由此孵化并培育了招商銀行、平安保險、華為、中集和、金蝶等企業(yè)。

這種探索發(fā)生于中國市場經(jīng)濟的起步期，因而并不具備可復制性，反過來造就了招商蛇口如今的核心優(yōu)勢。

自2015年底吸收招商地產重組完成后，隨著園區(qū)組織架構的變革，招商蛇口對產園發(fā)展業(yè)務也制定了新目標。該公司提及，園區(qū)板塊將進一步復制“蛇口模式”，除在重點關注區(qū)域獲取資源，還將加強產業(yè)研究院的建設。

參觀招商蛇口展示中心▲

按照招商蛇口的闡述，經(jīng)過重組后的蛇口模式亦即“前港-中區(qū)-后城”模式，將產業(yè)和城市綜合開發(fā)，以港先行，產業(yè)園區(qū)跟進，再配套城市功能開發(fā)，從而形成整片聯(lián)動。

其中，產業(yè)園區(qū)作為上述模式中最核心的基礎，隨著時代的發(fā)展其內涵也有所不同。在陳明剛看來，園區(qū)不再僅是空間建設和出租，更是聚集信息、資本、人才、技術等各類產業(yè)要素的平臺。

“做園區(qū)運營服務生態(tài)圈，基本上提供的是三種產品，即空間、服務、資本。”他指出，產業(yè)地產物業(yè)除了租金，包括智慧平臺運營、園區(qū)軟硬配套運營、對入園企業(yè)投資收益、園區(qū)集群企業(yè)數(shù)據(jù)價值等都運營服務都會成為增長點。

對于“雙創(chuàng)”，陳明剛則認為，這將是未來園區(qū)產品的組成部分，也是招商、服務的必要補充，“通過提供必要的技術、資金支持孵化并加速一批‘雙創(chuàng)’企業(yè)，從而為園區(qū)提供穩(wěn)定、可持續(xù)的客戶渠道和資源供應。”

孵化器內部分享▲

招商局的“雙創(chuàng)地圖”顯示，蛇口工業(yè)區(qū)內，以蛇口網(wǎng)谷、南海意庫為代表的蛇口濱海深港創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產業(yè)帶投入使用面積逾60萬平方米，覆蓋厘米空間、中科育成、清科、清華啟迪等14個雙創(chuàng)支撐平臺；其中招商旗下首個互聯(lián)網(wǎng)孵化投資平臺“招商啟航”，首期投資規(guī)模3億元，主要投向厘米空間孵化器。

這被視為招商蛇口打造全周期產業(yè)鏈生態(tài)的重要一環(huán)，在這種產業(yè)生態(tài)中，孵化的互聯(lián)網(wǎng)項目對接招商局傳統(tǒng)優(yōu)勢行業(yè)和線下資源，從而獲得加速服務；反過來，這批互聯(lián)網(wǎng)項目成長后也將成為園區(qū)長遠的入駐客戶。

“公司正在蛇口工業(yè)區(qū)打造園區(qū)標準，未來包括網(wǎng)谷系列、意庫系列等都會在全國復制。”陳明剛如是闡述招商蛇口未來的園區(qū)發(fā)展策略。

學徒與導師互動▲

臺下嘉賓的問題也隨之而來：“招商蛇口在深圳的園區(qū)樣板，完全復制過去難度會不會太大？雙創(chuàng)在不同城市落地，是否有差異化？”

陳明剛回應稱，由于各地產業(yè)結構和基礎存在差異，每一個園區(qū)包括“雙創(chuàng)”在內的產業(yè)內容都應地而異。

“關鍵是要積累服務、資本與平臺的經(jīng)驗和本事。”陳明剛表示，招商蛇口在深圳、廣州、北京、重慶、青島、天津、鎮(zhèn)江等城市落地逾10個產業(yè)園區(qū)，覆蓋的密度、強度和影響力仍不夠，仍有進一步擴大規(guī)模的必要性。

據(jù)其透露，招商蛇口已經(jīng)開始嘗試透過“資產資本化”手段，以減輕產業(yè)地產作為重資解決的輕重比例問題。