觀點(diǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)白銀時(shí)代，轉(zhuǎn)型潮來(lái)。

在眾多傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眼里，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)可喜，但轉(zhuǎn)型并非易事，只能“八仙過(guò)海，各顯神通”。其中，星河控股集團(tuán)就以獨(dú)有的“產(chǎn)權(quán)／租金／服務(wù)”運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

3月22日，星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總裁閻鏡予來(lái)到2017觀點(diǎn)年度論壇，接受了觀點(diǎn)新媒體的采訪。

在這次專訪中，閻鏡予談起星河控股集團(tuán)涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的前前后后。

“產(chǎn)權(quán)/租金/服務(wù)”模式前話

星河產(chǎn)業(yè)成立于2015年8月，從成立的時(shí)間點(diǎn)來(lái)看，外界將星河列入“產(chǎn)業(yè)新兵”陣營(yíng)，但閻鏡予有不同的理解。

“以星河早期在福田中心區(qū)的業(yè)態(tài)布局來(lái)看，就已經(jīng)是一個(gè)產(chǎn)城融合項(xiàng)目，布局有住宅星河國(guó)際、商業(yè)COCO Park、酒店麗思卡爾頓酒店，還有產(chǎn)業(yè)星河發(fā)展中心，這四類業(yè)態(tài)組合正是目前所提倡的產(chǎn)城融合發(fā)展方式。”

閻鏡予說(shuō)，可以將星河控股集團(tuán)看作是一開始就做產(chǎn)城融合的公司，但顯然，2015年8月，星河產(chǎn)業(yè)的成立標(biāo)志著真正將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為重點(diǎn)發(fā)展方向。

其中的緣由，閻鏡予說(shuō)，是因?yàn)樾呛影l(fā)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)存在的價(jià)值，“未來(lái)十年，應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)慢慢崛起的黃金十年”。

星河挖掘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的方式是其獨(dú)創(chuàng)的“產(chǎn)權(quán)／租金／服務(wù)”運(yùn)營(yíng)模式，閻鏡予透露，提出這一模式源于星河對(duì)已有業(yè)態(tài)、業(yè)務(wù)進(jìn)行重審而得來(lái)的啟示。

星河旗下有星河金融控股集團(tuán)，因此在金融方面星河早已有諸多布局。例如，星河為中國(guó)本土規(guī)模最大的國(guó)有創(chuàng)投機(jī)構(gòu)——深創(chuàng)投的二股東，是前海母基金、國(guó)家級(jí)中小企業(yè)基金以及深圳紅土創(chuàng)新基金的LP。

在金融領(lǐng)域的布局，結(jié)合星河開發(fā)的各種業(yè)態(tài)，閻鏡予說(shuō)，這給了星河一個(gè)啟示：“做住宅只是一次性的賺錢：可以帶來(lái)現(xiàn)金流，與此同時(shí)，我們有大量的自持物業(yè)在手里面，比如我們至今仍是麗思卡爾頓酒店的業(yè)主，COCO Park和星河發(fā)展中心我們一平米也沒(méi)賣，對(duì)于手中的大量自持物業(yè)，我們能不能取得最高的收益？除了做房東，還能額外收獲什么？”

“做了大量的金融投資以后，我們?cè)谙耄绻覀兡艹蔀槿腭v企業(yè)的房東，又能變成他們的股東的話，可能價(jià)值會(huì)更高，所以我們現(xiàn)在就一直在嘗試‘房東+股東’的做法，也就是星河現(xiàn)在所謂的‘地產(chǎn)+金融園區(qū)’。”

涉足產(chǎn)業(yè)要有“真本事”

自身重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，閻鏡予也看到愈來(lái)愈多的企業(yè)正進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)不容忽視的現(xiàn)狀擺在星河面前——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)在加大。

對(duì)此，閻鏡予認(rèn)為，應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)唯有憑真本事，所謂的“真本事”指具備競(jìng)爭(zhēng)能力，進(jìn)一步說(shuō)，是“要形成差異性服務(wù)”。

“以我們星河來(lái)講，我們有三個(gè)能力比較突出，一是金融投資能力突出，二是產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力突出，三則是招商能力突出”。

金融投資能力方面，閻鏡予談到的一個(gè)例子是深圳市紅土星河創(chuàng)業(yè)投資基金，該基金由星河控股集團(tuán)、深創(chuàng)投和龍崗區(qū)政府引導(dǎo)基金聯(lián)合發(fā)起，規(guī)模5億元，其中首期7500萬(wàn)定向投資于深圳星河WORLD園區(qū)內(nèi)。

“從紅土星河基金來(lái)說(shuō)，我們就有了差異化——深圳星河WORLD園區(qū)有7500萬(wàn)投資，只有入園才能拿得到。很多園區(qū)也想做股東加房東，但是這并不容易，做不好可能顆粒無(wú)收，但我們過(guò)去做了這么多的投資，有這么多行業(yè)內(nèi)的資源，所以我們有信心。”

產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力方面，閻鏡予強(qiáng)調(diào)，服務(wù)做好最重要靠動(dòng)力。他說(shuō)，如果和入駐企業(yè)僅為房租關(guān)系，那其實(shí)是沒(méi)有動(dòng)力真正做服務(wù)，因?yàn)橛谐杀荆?ldquo;但星河會(huì)成為入駐企業(yè)的股東，這些企業(yè)某種程度就變成星河的一部分資產(chǎn)，那星河再給他們做服務(wù)、做增值時(shí)就有動(dòng)力”。

招商能力方面，閻鏡予介紹，星河于深圳星河WORLD園區(qū)的招商定了三大方向，分別為金融、戰(zhàn)略新興、文化創(chuàng)意，根據(jù)閻鏡予向觀點(diǎn)新媒體提供的數(shù)據(jù)，目前深圳星河WORLD園區(qū)中這三大行業(yè)的集聚度達(dá)到73%。

“也就是說(shuō)，有73%的企業(yè)按照了我們的規(guī)劃入駐進(jìn)來(lái)，如此，在這三方面，深圳星河WORLD園區(qū)便有集聚度，各企業(yè)間能互動(dòng)、交流、抱團(tuán)，深圳星河WORLD園區(qū)就能成為一個(gè)協(xié)同創(chuàng)造、有聯(lián)盟概念的園區(qū)。”

閻鏡予說(shuō)，這也就意味該園區(qū)有了完整的生態(tài)，而打造完整生態(tài)的前提是要有一個(gè)相對(duì)較大的運(yùn)營(yíng)體量，而這又需要有足夠的自持運(yùn)營(yíng)能力。