主持嘉賓：中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松先生

討論嘉賓：中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生；旭輝集團(tuán)董事長林中先生；保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司副總經(jīng)理余英先生

巴曙松：最近一兩周，我發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)的段子有點(diǎn)像當(dāng)年股市5000—6000點(diǎn)的時(shí)候的段子，非常多?，F(xiàn)在有一句玩笑話說，現(xiàn)在中國的這些上市公司里面，利潤能夠在北上廣深買一套房子的不到一半，所以在北京和上海的兩個本地人結(jié)婚，這個業(yè)務(wù)規(guī)?；旧舷喈?dāng)于兩家上市公司并購。而且說這些房地產(chǎn)中介已經(jīng)取代中國的上百家證券公司和投行，成為最大的投行，雖然撮合一單，成交額就上千萬。

我看這次的題目深“房地產(chǎn)回歸與長效機(jī)制之問”，我們的文件一說“要建立××”，其實(shí)意思就是說現(xiàn)在還沒有。我們說要建立長效機(jī)制，說明現(xiàn)在還沒有。

我一直在想一個問題，兩會剛剛勝利結(jié)束，怎么各地都搶著買房子，這些買房人到底擔(dān)心什么呢？都有點(diǎn)恐慌性，站在買房者的角度，站在開發(fā)商的角度，站在政府的角度，他們怕什么呢？為什么會出現(xiàn)這樣的情況呢？我們先討論這個問題，請陳主任先給我們分享一下。

陳淮：說那么長的主題詞，其實(shí)就一句話，什么是長效機(jī)制。我覺得我們討論房地產(chǎn)長效機(jī)制，請金融專家來是個錯誤，尤其請金融專家做主持人就是更大的錯誤。因?yàn)殚L效機(jī)制和金融沒什么關(guān)系。我們一些官員和金融專家都以為房地產(chǎn)的長效機(jī)制就是利率，就是貨幣供應(yīng)量、貸款規(guī)模，最好給中央領(lǐng)導(dǎo)擱一個水龍頭，我的升息、降息、貸款規(guī)模多大，要多大開多大。

什么叫長效機(jī)制呢？第一，是一個長期建設(shè)調(diào)整過程才能發(fā)揮效應(yīng)的機(jī)制。

第二，建好了以后在一個長期過程中發(fā)揮效應(yīng)的機(jī)制。這就是中文之妙，聽起來像繞口令，但是有道理。為什么有那么多剩女呢？因?yàn)?ldquo;她從前喜歡一個人，現(xiàn)在就喜歡一個人”。

打個比方說，基礎(chǔ)設(shè)施、市政管廊、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、城市功能區(qū)調(diào)整，是一天能建成的嗎？這是一個長期過程。但是當(dāng)它完成以后，這個城市的國際競爭力，居民的福利資源等都會有一個非常大的提高，這就叫長期建設(shè)才能完成的事和建設(shè)以后在長期中發(fā)揮的效用。

有哪些呢？四條：第一，城市結(jié)構(gòu)調(diào)整。人們都想去北上廣深。巴博士畫1萬張圖，從2017年畫到3017年它也是這樣，因?yàn)楸本┰偌哟笸恋毓?yīng)，沒有人能憑空造出土地面積來，除了上帝，我估計(jì)劉謙也不行。

何況此地非彼地，誰能把北京核心市區(qū)擴(kuò)張了，全中國十幾億人都想住到北京去，無論如何住不下，那怎么辦？大中小城市均衡發(fā)展是出路，讓人們更均衡地分布在更多的中心城市，讓福利資源、教育資源、就業(yè)資源，以及養(yǎng)老資源和很多商業(yè)資源更均衡地分布在各個城市中，這叫長效機(jī)制。北京房價(jià)為什么漲？就因?yàn)檫@個短缺，不均衡。調(diào)整的第一個長效機(jī)制和金融沒關(guān)系。

第二，土地制度的改革。土地不是今年、明年的供應(yīng)量的大和小，而是要讓土地這種基礎(chǔ)要素真正成為市場競爭的、自由配置的、合理的要素。從政府的壟斷供給下解脫出來，從政府的行政性供給手段中解脫出來，這才能夠真的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，這叫長效機(jī)制，這一條和利率、貨幣供應(yīng)量、貸款規(guī)模也沒關(guān)系。

第三，這一點(diǎn)和金融有點(diǎn)關(guān)系，把長期依賴于銀行作為貨幣供應(yīng)者的間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y。這句話說了十幾年，由于銀行這個地位在其中，當(dāng)人們要改變這個格局的時(shí)候，他說那不行，這是我的肥肉。

當(dāng)一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，他說那不行，風(fēng)險(xiǎn)過多的集中在銀行的頭上了。實(shí)際上有很多人在不同層次上愿意承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，比如債券，比如說更大的直接融資，這些事是根本解決房地產(chǎn)業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的關(guān)鍵，這是長效機(jī)制。

第四，風(fēng)險(xiǎn)防范的堤壩。房地產(chǎn)業(yè)本來有風(fēng)險(xiǎn)，要有防范風(fēng)險(xiǎn)的堤壩，而不是說不讓風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，誰能控制得了地震、海嘯、火山爆發(fā)？只能在出現(xiàn)之后，人們有效的、高效率的、事先做好預(yù)案的機(jī)制下減少災(zāi)害損失、人員傷亡。長效機(jī)制是干這個的。

比如說明天突然通貨膨脹了，一大批在2014年、2015年、2016年買了房的人怎么辦，利率上揚(yáng)，月供翻了一番，你付得起嗎？怎么對他們實(shí)行救助，這叫長效機(jī)制。一大批人想炒房子，炒房子的資產(chǎn)配置需求也是正當(dāng)合理的市場需求，但是我們怎么把他們從對實(shí)物型住宅的需求上引導(dǎo)到虛擬資產(chǎn)上？

比如說房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，北上廣深出一個指數(shù)，你到市場上炒這個指數(shù)，你預(yù)期深圳房價(jià)漲，你買指數(shù)不就行了嗎，別買實(shí)物房，這叫長效機(jī)制。類似的防波堤還有很多，比如住宅儲蓄銀行，它是讓人們更多的對自己的住房責(zé)任承擔(dān)起更大的責(zé)任，比如說你自愿地把你的錢存到巴曙松銀行的住宅儲蓄賬戶中來，政府給你免個人所得稅。但是你唱卡拉OK不行，你必須用于將來的住房消費(fèi)，人們更自覺地在他的收入中對自己未來的住房負(fù)有責(zé)任，這些都是長效機(jī)制。

什么叫長效機(jī)制，以上四個方面是我們房地產(chǎn)健康發(fā)展的短板，這是需要建立的長效機(jī)制。

巴曙松：我作為主持人評論三點(diǎn)：第一，陳主任把剛才的5分鐘已經(jīng)占用完了，而且這5分鐘講的比剛才15分鐘的實(shí)際內(nèi)容還多。

第二，我原來一直以為是領(lǐng)導(dǎo)們不知道什么叫長效機(jī)制，現(xiàn)在我明白了，他知道，他就是不做。

第三，我補(bǔ)充一個數(shù)據(jù)來證明房地產(chǎn)市場和金融業(yè)強(qiáng)相關(guān)。我們把這十幾年貨幣供應(yīng)量和社會融資總額，和房價(jià)、房地產(chǎn)成交、市值，以及跟股市價(jià)格做了相關(guān)分析發(fā)現(xiàn)，中國的股市反而跟貨幣供應(yīng)量關(guān)系還不是很大，反而房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度非常大。所以還真的就是跟金融相關(guān)。所以下一次你還得請一個搞金融的來主持，我可以不來，但是還得找一個搞金融的來。

陳淮：房地產(chǎn)業(yè)和金融的關(guān)聯(lián)，和房地產(chǎn)業(yè)的長效機(jī)制和金融的關(guān)聯(lián)是兩碼事。股市和金融的關(guān)聯(lián)太大了，股價(jià)沒和金融的關(guān)聯(lián)聯(lián)系起來，但是股價(jià)的波動和金融密切的聯(lián)系起來了。

巴曙松：請業(yè)界的余總和林總談?wù)勀壳暗姆康禺a(chǎn)的狀況，怎么看它的長效機(jī)制對我們業(yè)界的影響？順便也評論一下陳主任的看法。

林中：中央政府提出來長效機(jī)制，希望房地產(chǎn)行業(yè)能平穩(wěn)健康的發(fā)展，因?yàn)檫@個行業(yè)涉及面很廣，既涉及到經(jīng)濟(jì)又涉及到民生，這個出發(fā)點(diǎn)是好的，但是市場并不是能這么平穩(wěn)，每年跟GDP同樣的指數(shù)增長，可能是所有政府都希望看到的，全世界的政府來看，房地產(chǎn)問題都不是一個純經(jīng)濟(jì)問題，都是經(jīng)濟(jì)加上政策一起作用的市場，全世界沒有一個是完全市場化的房地產(chǎn)市場。

中國走到現(xiàn)在，房地產(chǎn)面臨著新的問題，我們目前看到一個現(xiàn)狀，就是這個市場分化很厲害，二線城市就分化為四類，有壓力大的，壓力中的，壓力小的，還有沒壓力的，三四線城市也分了三四類，中國已經(jīng)不能用漲和跌來看，所以我們要分化的調(diào)控。

但是在目前這個大的格局看，一線和二線城市其實(shí)面臨著很重要的問題是供應(yīng)短缺，雖然我們現(xiàn)在強(qiáng)力在一線和二線城市打壓需求，大部分的投資需求打壓下去以后，其實(shí)它還有自住的剛性需求，這一塊的需求沒辦法被滿足，過一兩年以后，只要政策一放松，這種需求連帶的一些投資需求會爆發(fā)反彈，又會出現(xiàn)一些情況，一二線城市房價(jià)再漲百分之四五十，那是可以看得到的。

這就回到一個很重要的問題，長效機(jī)制里面很重要的，比如說城鎮(zhèn)化政策，我們是想把人口導(dǎo)入到中小城鎮(zhèn)，控制大城市的發(fā)展，要控制大城市的絕對人口數(shù)量，比如說北京2200萬，上海2600萬，這種數(shù)量是不是有一個依據(jù)？

因?yàn)橐粋€國家的人口分布不是均衡在國土上，仁厚密度是平均的。我們看日本東京的人口密度和北海道的人口密度差了幾百倍。北海道的人口密度大概一平方公里只有幾十人，東京的仁厚密度在每平方公里大概有幾十萬人。

中國未來的國家的競爭力一定是在大的城市群形成的帶動的創(chuàng)新的力量、金融的力量、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換的力量，推動中國在世界上的競爭力。所以我們的城鎮(zhèn)化是不是要把人口往中小城市導(dǎo)入？中小城市有很多的土地供應(yīng)，但是沒有需求。所以我們一邊壓制一二線城市的需求，不增加供應(yīng)，一邊中小城市要大力去庫存，這個方面其實(shí)就是一個長效機(jī)制需要去解決的問題。

解決它的供需結(jié)構(gòu)性錯位的問題，背后也涉及到土地的政策，包括陳主任也講18億畝紅線如何來分布。我們看到上海、北京都沒地，其實(shí)你把上海的地圖拉開，上海和蘇州中間有大部分的綠地，那都是基本農(nóng)田。

巴曙松：你覺得按照陳主任講話說的四個方面的長效機(jī)制，房價(jià)就能下來嗎？

林中：我覺得有可能，我們的改革是被倒逼的，只有矛盾到比較深刻的時(shí)候，這些機(jī)制才會出來，日子好過的時(shí)候，這些機(jī)制都不一定出來。

所以我認(rèn)為長效機(jī)制的推出對整個行業(yè)的健康發(fā)展是很重要的，但是長效機(jī)制的推出涉及的面和利益是比較廣的，我們所有的改革都是倒逼的，只有到某一個時(shí)刻，我相信這些機(jī)制在可預(yù)見的將來一定會出來。

余英：我非常同意陳主任的觀點(diǎn)，他提的四點(diǎn)是長效機(jī)制最主要的四點(diǎn)，當(dāng)然不限于這四點(diǎn)。

巴曙松：你覺得還有哪些不足，再補(bǔ)充兩條。

余英：就陳主任給大家說的話留下印象深的，我在他的觀點(diǎn)下再說一點(diǎn)問題，以證明他的觀點(diǎn)是正確的。

因?yàn)槲沂歉愠鞘幸?guī)劃出身的，這些年國家在推行城鎮(zhèn)化，希望控制特大城市規(guī)模，發(fā)展中小城市，但實(shí)際情況是村到鎮(zhèn)、鎮(zhèn)到小城市、小城市到大城市、大城市往特大城市移民的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。什么原因？就是我們的醫(yī)療、教育等等資源全在最好的城市里面，我們都希望能夠在最好的醫(yī)院、最好的學(xué)校旁邊有一套房子，這個房子能增值，誰占領(lǐng)了這個房子，誰的增值最好。

那個青山綠水、新鮮空氣的水庫邊上、大湖邊上的房子不值錢。國外也一樣，我到德國去，德國人都往一些大城市走。

現(xiàn)在搞特色小鎮(zhèn)，希望開發(fā)商把醫(yī)院、學(xué)校都帶過去，人們都住在小鎮(zhèn)里，如果真能做好當(dāng)然非常好。

另外土地這一塊也是如此，前一段時(shí)間有一個謠傳說要放開土地，農(nóng)民的宅基地可以流轉(zhuǎn)，我說這是好事，以后郊區(qū)的開發(fā)商的別墅沒人買了，開發(fā)商的別墅賣600萬，我買農(nóng)民的地蓋個別墅最多100萬，無非開發(fā)商的別墅就是多一個會所，但是住別墅的人也不是天天到會所里去。

到開發(fā)商那里買的別墅可以抵押、銷售，農(nóng)民地上建的別墅法律不保證，哪天被拆了，所以土地沒放開是不行的，現(xiàn)在只有一家賣地的，開發(fā)商就是買地，這一塊的長效機(jī)制沒有做到。

政府說它有一個工具箱，里面有各種政策，隨時(shí)拿出來，里面可能也有這個長效機(jī)制，但是目前來看用得比較立竿見影的，比較短的機(jī)制用得多一點(diǎn)，而真正的長效機(jī)制可能不是說一兩年就能解決的。

前段時(shí)間說廣深之爭，說深圳想超廣州，缺的不多，就缺幾個國際一流的學(xué)校、國際一流的醫(yī)院。這就是很大的缺口，跟北京、上海、廣州相比，深圳這方面確實(shí)缺得很大，但是深圳的創(chuàng)新環(huán)境很好，所以這一輪房價(jià)猛漲。如果深圳再把北上廣的好醫(yī)院、好大學(xué)、好中學(xué)都引進(jìn)來，深圳的房子就可能不是今天均價(jià)十幾萬了，可能均價(jià)得20萬了。如果再往深圳集中，這個房價(jià)控不住。

但是如果在我們老家有特別好的學(xué)校、特別好的醫(yī)院，可能我們馬上都去買了。現(xiàn)在誰敢到郊區(qū)買房養(yǎng)老？突然得病了還得往廣州拉，路上兩個小時(shí)，如果是心臟病發(fā)作，十幾分鐘就沒希望了，所以這一級的長效機(jī)制非常重要。

當(dāng)年有一位專家給領(lǐng)導(dǎo)建議說北京市交通堵就是因?yàn)橛幸画h(huán)、兩環(huán)、三環(huán)、四環(huán)，說北京把環(huán)去掉了就不堵了，我覺得是瞎扯。北京為什么堵？也是城市空間的問題，市政府、中央政府，各部位、央企總部全在中間，每天人往中間去辦事，能不堵嗎？所以現(xiàn)在北京搞了個通州，算是分散了，這就是一個城市結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來交通的改善。

假設(shè)我們在惠州海邊有更好的基礎(chǔ)設(shè)施，我相信住在深圳北部的人還不如住在東邊的惠州，但是實(shí)際情況不是這樣的，所以我覺得長效機(jī)制，可能陳主任說的幾條里面，對整個結(jié)構(gòu)的調(diào)整，減少分化非常有幫助。

現(xiàn)在看到了分化，前年就說分化，去年也說分化，今年的分化更嚴(yán)重，前兩年是北京、上海的人口凈流入，這兩年是廣州、深圳的人口凈流入，每年來幾十萬人，這是上了戶口的，還有大部分沒有戶口的，還有流動人口，人員越來越集中，房價(jià)越高。分化加劇，一線城市暴漲，這些問題需要一個長效機(jī)制來解決。

巴曙松：我聽出來了，你們?nèi)徽f了房子還是要漲，但是你們聽聽坐在后面那些年輕人的憤怒。

我們從金融的角度還是看數(shù)字，現(xiàn)在中國老百姓持有的住宅房地產(chǎn)市值大概270萬億人民幣，還不算今年漲的這一波，這是去年下半年的估算。你們剛才說這一輪調(diào)控之后，一旦把限購取消，還要漲百分之三五十。270萬億，每漲10%就是27萬億，27萬億是什么概念呢？上海證券交易所、深圳證券交易所和香港證券交易所，三個證券交易所所有的上市公司全買下來是70萬億，如果中國的房子漲10%，就能把上交所買下來，再漲10%，把深交所買下來，再漲10%，把港交所買下來。

房子作為資產(chǎn)，它跟其它的資產(chǎn)是有比較的，它就這么一直漲下去？這是我的第一個疑問。

第二，周邊市場越來越開放，現(xiàn)在我們北上廣深比東京的房子貴，更不需要跟美國比了，我在紐約住了兩年，只要離開曼哈頓島，這個房子跟北京比較真是太便宜了。我們說人多有霧霾，為什么人多呢？你說醫(yī)療條件好，在霧霾那么重的地方，你說醫(yī)療條件好，這也是挺幽默的。

所以我的第二個問題要請教的，房地產(chǎn)這一個資產(chǎn)已經(jīng)高達(dá)270萬億的市值，如果說它繼續(xù)漲，跟其它的資產(chǎn)的估值比較越拉越大，跟周邊的其他的經(jīng)濟(jì)體的價(jià)格差異越拉越大，我們能不能想一下大概什么時(shí)候是個頭？什么時(shí)候是拐點(diǎn)？

巴曙松：反正也沒有回答我的問題，還是請你們兩位回答一下。

林中：剛才巴教授講中國270萬億的房屋的市值跟交易所的比較，我們沒有做過這個比較，比如說香港房地產(chǎn)市場的市值跟港交所的比較，我認(rèn)為這個比較并不能代表什么。

從房地產(chǎn)的趨勢來看，中國的房地產(chǎn)還是會向前，只有具備幾個大的趨勢出現(xiàn)以后，它才會放慢動作，第一個是中國城市化率超過75%了，整個中國大的城市人口的轉(zhuǎn)移、流動基本上進(jìn)入一個比較均衡的狀態(tài)。第二，中國的GDP進(jìn)入了一個低速增長期，GDP增長不會超過3%了。

第三，中國的人口的老化程度比較高了，到那個時(shí)候中國房地產(chǎn)可能會出現(xiàn)一些調(diào)整。

巴曙松：大概什么時(shí)候呢？

林中：我不知道。

巴曙松：總得有一個人回答吧，余總來回答。

余英：說到房價(jià)這個事，包括國內(nèi)的資產(chǎn)這么大，有時(shí)候確實(shí)牽涉到一些國家的政策，不敢講了，現(xiàn)在人民幣也不讓出境了，以前買國外的房子也還可以每個月刷一下，現(xiàn)在刷不了，我有一些朋友到馬來西亞買房子，就靠刷卡付錢，現(xiàn)在也卡住了。

談到國內(nèi)國外資產(chǎn)配置這一塊就不太好談，不好說。但是我想強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，我一直看好的是沿海這三大都市圈，也可以算上三小都市圈（成渝、武漢、海西）。我認(rèn)為這些地方在長效機(jī)制還沒發(fā)揮效應(yīng)的時(shí)候，人還是往這邊集中，哪天長效機(jī)制發(fā)揮作用了，人們開始回鄉(xiāng)了，在國外也發(fā)生過，可能是10年、20年之后。

這個醫(yī)院、大學(xué)不是10年就能發(fā)揮作用的，大家還是往珠三角、長三角跑，振興東北老工業(yè)基地，2003年我在沈陽工作，去振興老工業(yè)基地了，2007年我離開沈陽，我發(fā)現(xiàn)自那之后大量的人都離開了東北。

你要說具體的時(shí)間，我不是算命先生，但是畢竟說國家的長效機(jī)制，應(yīng)該以10年為一個單位來計(jì)算，在10年之內(nèi)，我還是看好這三個區(qū)域的房價(jià)。本來不應(yīng)該說房價(jià)，但是大家都很關(guān)心，我覺得至少這三大區(qū)域的房價(jià)不會跌，這是肯定的。能夠通過按揭貸款撬動的，你的錢被你的哥哥姐姐們炒房子發(fā)財(cái)了，你看到這個例子在你面前，你自己想吧。

巴曙松：本來想條件兩個問題，一個長效機(jī)制，最后也是在討論中。再想討論一下房價(jià)什么時(shí)候出現(xiàn)拐點(diǎn)，我看回答的也很含糊，可能這就是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場面臨的現(xiàn)狀，這個問題還在探索中，還沒有答案。所以我們觀點(diǎn)還得不斷地辦下去，不斷地討論下去。