2017中國房地產(chǎn)卓越100榜主榜單100家入榜企業(yè)是中國房地產(chǎn)卓越100榜的最重要部分。100家企業(yè)的評測指標則由營運、品牌、管理、商業(yè)模式四大體系構(gòu)成，總分值100分，權(quán)重分別為營運指標55%、品牌指標15%、管理指標15%、商業(yè)模式15%，即分別為55分、15分、15分、15分。

營運指標包含銷售金額、銷售面積、土地儲備、總資產(chǎn)四個單項指標；品牌指標體系包含品牌熟知度、品牌認可度、社會貢獻三個單項指標；管理指標體系包含團隊組織與建設、管理模式、領導力與執(zhí)行效率三個單項指標；商業(yè)模式指標體系包含產(chǎn)品的獨特性、革新的生產(chǎn)方式、營銷方式與組織、資金運用及融資四個單項指標。

品牌指標包含品牌熟知度、品牌認可度、社會貢獻三個單項指標，各占5%權(quán)重，即5分，總構(gòu)成15分值。

管理指標包含團隊組織與建設、管理模式、領導力與執(zhí)行效率三個單項指標，各占5%權(quán)重，即5分，總構(gòu)成15分值。

商業(yè)模式指標包含產(chǎn)品獨特性、革新的生產(chǎn)方式、營銷方式與組織、資金運用及融資四個單項指標。其中，產(chǎn)品獨特性權(quán)重為4%、生產(chǎn)方式權(quán)重3%、營銷方式與組織權(quán)重4%、資金運用及融資權(quán)重4%，即分別為4分、3分、4分、4分。

卓越100榜榜單點評

1、萬科“五連冠”，前三強差距越來越小

2016年，中國房地產(chǎn)行業(yè)最受矚目的三家企業(yè)毫無疑問是萬科、恒大、碧桂園。恒大在銷售規(guī)模上成功超越萬科，碧桂園再演“黑馬”本色，三家企業(yè)以超3000億的銷售表現(xiàn)，將其他房企遠遠拋離。

三家企業(yè)在卓越100榜的最終得分，是卓越100榜有史以來最接近的一次，分別為萬科88.9分、碧桂園87.6分和恒大87.2分。萬科僅在品牌指標方面有一些優(yōu)勢，領先恒大、碧桂園都是1分。

這是中國房地產(chǎn)卓越100榜創(chuàng)立以來，萬科連續(xù)第五年奪得第一。這五年來，萬科的對手有中海、有保利、有綠地、有恒大，這些企業(yè)輪番向萬科發(fā)起挑戰(zhàn)，并逐漸攻下中國房地產(chǎn)這座“山頭”。

在恒大、碧桂園的強有力挑戰(zhàn)下，已經(jīng)很難預測2017年萬科是否能繼續(xù)坐穩(wěn)第一的位置。萬科仍然受到長達數(shù)年的“股權(quán)之爭”事件影響，至今才看到塵埃落定的曙光；恒大、碧桂園情況較為相似，連續(xù)數(shù)年實現(xiàn)高速增長，在銷售規(guī)模上已經(jīng)追上萬科，但綜合各方面實力和表現(xiàn)，沒有辦法迅速超越底蘊深厚、連續(xù)多年穩(wěn)居第一的萬科。

僅從銷售規(guī)模而言，自從2005年萬科超越合生創(chuàng)展成為行業(yè)第一以來，這十多年萬科經(jīng)歷了與中海的“雙子星”時代，經(jīng)歷了綠城以及融綠合并的挑戰(zhàn)，經(jīng)歷了“綠萬之爭”，再到今天的“萬恒碧”三強時代。雖然對手不斷更換并越來越強大，但每一次萬科仍然坐穩(wěn)了中國房地產(chǎn)卓越100榜第一名的位置。

這就給其他房企提出了一個難題：怎樣才能徹底將萬科“趕下王座”？——也許2018年的3月份，我們會有一個明確的答案。

2、“萬恒碧”三分天下，大房企市場占有率不斷提升

“分化”這個命題，在中國房地產(chǎn)卓越100榜報告中已經(jīng)連續(xù)數(shù)年提及，但這里指的是企業(yè)之間的分化，而不是行業(yè)和城市的分化，雖然兩者是相輔相成的關系。

企業(yè)之間的分化，我們一般用兩個關鍵詞來描述，就是“強者恒強”和“大魚吃小魚”。

從數(shù)據(jù)可以看出，萬科、恒大、碧桂園三家2016年度銷售收入合計10469.8億元，占據(jù)2016年度中國房地產(chǎn)行業(yè)總體銷售收入117627億元的8.9%。過去兩年，房企銷售前三強的市場占有率分別是2015年7.94%和2014年8.08%，略有起伏。

以此推算，2017中國房地產(chǎn)銷售金額TOP10企業(yè)，銷售規(guī)模之和為21969.89億元，所占據(jù)的市場占有率為18.68%，較2015年和2014年分別高出1.11%和1.03%?？傮w而言，大企業(yè)市場占有率逐年攀升，符合“分化”這一市場趨勢。

在“去庫存”語境下，越來越多房企涌向一線城市和熱點二線城市，使得這些城市的房價與地價節(jié)節(jié)攀升，形成了越來越高的門檻，三四線則成為了“棄子”。這種分化的市場環(huán)境，造成的結(jié)果就是有資源、有能力、有規(guī)模、有策略、有野心的企業(yè)，才能如魚得水般繼續(xù)加速擴張。

市場分化結(jié)果之一是導致企業(yè)分化，企業(yè)分化的結(jié)果之一就是行業(yè)進入“并購時代”。

3、學步恒大、融創(chuàng)，陽光城220億并購發(fā)力擴張

隨著“招拍掛”土地成本的快速上漲，對于不少房企而言，并購土地或項目無疑是加速擴張的最直接、有效方式之一。

自從卓越100榜關注企業(yè)并購以來，我們過去耳熟能詳?shù)?ldquo;并購能手”有恒大、融創(chuàng)、碧桂園等。2016年，行業(yè)并購形勢出現(xiàn)了新的變化，也出現(xiàn)了新的“并購能手”——保利、中海、陽光城等。

恒大和融創(chuàng)等企業(yè)的并購動作已經(jīng)延續(xù)幾年，行業(yè)內(nèi)也已經(jīng)非常熟悉，2017年令人矚目的反而是閩系房企“黑馬”陽光城。

2016年8月，陽光城集團總裁張海民在博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，陽光城于招拍掛和并購市場的投資比例為2:8。

這是陽光城首次披露在并購市場的雄心，數(shù)據(jù)也能證明陽光城在并購行動上的表現(xiàn)：2016年1-6月，陽光城通過收購共計獲得2個項目（19宗地塊），股權(quán)收購價格33.71億元，計容建面318.82萬平方米。截至9月28日，陽光城再次通過公收購增添6個項目，成交總價為80.77億元。

11月，陽光城繼續(xù)斥資105億元收購物產(chǎn)中大集團旗下14個地產(chǎn)項目，使得年內(nèi)并購支出總額超過200億元。統(tǒng)計顯示，買下物產(chǎn)中大地產(chǎn)業(yè)務是陽光城2016年第8次并購，前7次收購代價約115億元，全年累計并購金額達約220億元，并購項目涉及城市分別是廣州、上海、杭州、蘇州、廈門、福州、長沙、南昌、西安等。

在陽光城大手筆并購背后，對比同期招拍掛的土地價格，綜合計算拿地成本較低。

4、央企重組大潮，從中海、保利到五礦地產(chǎn)的整合想象

除了民企并購擴張，還有不得不提及的一個行業(yè)趨勢，就是房地產(chǎn)央企的重組整合。

2015是國企深化改革元年，2016年則是國企改革加速推進的一年，地產(chǎn)央企整合步伐明顯加快。

就這一年而言，房地產(chǎn)央企重組標志性事件有中海整合中信、保利并購中航；更早之前，還有招商蛇口以換股形式吸收合并招商地產(chǎn)再上市等。此外，五礦和中冶、中交、魯能均啟動了地產(chǎn)業(yè)務整合。

值得注意的是央企五礦和中冶整合大背景下的五礦地產(chǎn)業(yè)務整合，首先是五礦集團內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務的整合，其次關注點是五礦地產(chǎn)整合中冶旗下地產(chǎn)業(yè)務的想象。

經(jīng)過近兩年不斷的努力，五礦集團地產(chǎn)業(yè)務在2016年實現(xiàn)了整合，一是采取了上市公司托管非上市業(yè)務的方式，將集團地產(chǎn)業(yè)務整合到了上市平臺；二是完成了五礦建設更名為五礦地產(chǎn)，集團內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務真正實現(xiàn)了一個團隊、一個平臺、一個品牌、一套體系的統(tǒng)一架構(gòu)。

在整合完成后，五礦地產(chǎn)規(guī)模擴張的步伐開始加快。據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年下半年，五礦地產(chǎn)先后在香港、南京、佛山、廣州等地斬獲多宗地塊。

“過去我們也在跑，今年可以說是穿上跑鞋了，后面應該會跑得更快。”對于整合完成階段性任務，五礦地產(chǎn)總經(jīng)理何劍波這樣表示。

五礦地產(chǎn)內(nèi)部整合完成后，與中冶旗下地產(chǎn)業(yè)務的整合想象，就成為房地產(chǎn)央企重組又一個足以令人驚喜的案例。

兩大央企整合如果實現(xiàn)整合，毫無疑問在地產(chǎn)行業(yè)的影響力會大大增加，無論是經(jīng)營實力、規(guī)模都會對當前房地產(chǎn)市場有非常大的影響?；蛟S將成為繼招商、中海、保利之后，由國企改革而催生的一個新的地產(chǎn)巨頭。

5、土地儲備邁向“兩億時代”，稀缺資源更加搶手

無論是“招拍掛”拿地還是并購重組，房地產(chǎn)企業(yè)最終尋求的目標都是土地儲備。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22025萬平方米，比上年下降3.4%，降幅繼續(xù)收窄0.9個百分點；土地成交價款9129億元，增長19.8%，增速回落1.6個百分點。

具體來看，北京、上海、廣州、深圳等為代表的一線以及熱點二線城市土地市場，在“回歸一二線”的行業(yè)趨勢下，稀缺的土地資源更加搶手，地價、賣地收入屢創(chuàng)新高。

從企業(yè)來看，有恒大、碧桂園、綠地三家企業(yè)土地儲備超過1億平方米，土地儲備前十名企業(yè)之和為73635萬平方米，比2015年的71297萬平方米增加2338萬平方米，增長率3.28%。

三家“億級”企業(yè)之下，還有16家企業(yè)土地儲備超過3000萬平方米。土儲冠軍恒大已經(jīng)連續(xù)數(shù)年保持在1億平方米之上，至今已接近2億平方米大關。

恒大過去兩年銷售業(yè)績高歌猛進，2016年合約銷售額更是達到行業(yè)第一的3733.7億元，主要原因之一就是得益于龐大的土儲規(guī)模及快周轉(zhuǎn)模式。據(jù)恒大披露，截止到2016年11月30日估值日期，恒大地產(chǎn)及其附屬公司在中國持作出售、自營、投資及發(fā)展中、未來發(fā)展等組別的物業(yè)共1393個，對應總市值8342億元。

龐大的貨值所依靠的自然是龐大的土地儲備，相對應的是，三家3000億銷售規(guī)模房企中，萬科土地儲備只有3582萬平方米，遠遠低于恒大的18600萬平方米和碧桂園的11073萬平方米。這種差距最終會造成什么樣的結(jié)果，也許只能等待時間來證明。

雖然土地儲備在營運指標中是作為參考指標，但是“面包”無論價錢幾何，都需要足夠的“面粉”才能制成。在面粉越來越貴的時候，想要獲得更多，肯定需要付出更大的代價。

6、前十企業(yè)面臨洗牌，做大規(guī)模中也需兼顧利潤

2017中國房地產(chǎn)卓越100榜中，排行前十的企業(yè)與上一年度完全一樣。其中排名變化較大的是碧桂園，從第六名升至第二名，重演成為千億房企那一年的黑馬軌跡。

另外一個排名變化較大的則是萬達商業(yè)，從第五降至第十，在金地、龍湖、華夏幸福等企業(yè)發(fā)力直追的背景下，下一年度掉出前十的可能性也比較大。

數(shù)據(jù)顯示，前十企業(yè)總得分是760.8分，占卓越100榜全部企業(yè)總分4220.7分的比例為18%。

第四到第九名保利、綠地、中海、融創(chuàng)、華潤置地、綠城排名變化不大，但是保利和綠地的得分與后面幾家企業(yè)拉開了一定距離，不像第六到第十二名企業(yè)，得分差距只有5分左右，平均每一名分差不到一分。

也就是說，這一批企業(yè)中，第六到第十二位排名很容易就會出現(xiàn)變化，因為相互之間非常接近。觀察第11-20名，比較新的面孔是新城、旭輝和正榮，這三家企業(yè)在2016年都展現(xiàn)出了不錯的實力，增長速度比較快。

值得注意的是旭輝，2016年，旭輝實現(xiàn)銷售金額530億元，已經(jīng)沖入第二陣營。2017年年初，旭輝提出五年內(nèi)實現(xiàn)2000億規(guī)模，2017年銷售目標確定為650億。

基于這樣的目標，旭輝繼續(xù)維持大手筆拿地的節(jié)奏，但同時也沒有隨意搶地，而是規(guī)模與盈利兼顧。

旭輝主席林中在2016年度業(yè)績會上也表示，旭輝以利潤為先，不參與規(guī)模和土儲競賽。2016年拿下的36個項目中，沒有一塊是地王。

年報顯示，2016年旭輝新增36個項目，應占權(quán)益土地成本為131億元，與2015年持平，但平均收購成本由2015年的6680元/平方米下降至3700元/平方米。

7、上市企業(yè)仍占主流，但資本市場鐘聲不再頻繁敲響

2016中國房地產(chǎn)卓越100榜入榜100家企業(yè)中，上市企業(yè)數(shù)量為64家，較上一年度有所減少。

一方面原因是調(diào)整了統(tǒng)計口徑，例如地產(chǎn)業(yè)務隨集團整體上市，未分拆單獨上市的，不計算為上市企業(yè)；另一方面原因，是出現(xiàn)了萬達商業(yè)退市等現(xiàn)象。

無論如何，上市企業(yè)仍然是卓越100榜的主流，這是近幾年來都無法否認的現(xiàn)實。但值得注意的是，2016年度卓越100榜入榜企業(yè)中僅有一家新上市企業(yè)，同時有一家知名企業(yè)退市。

資本市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度似乎正在發(fā)生改變，更青睞于新的概念和業(yè)態(tài)。

過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場中比較活躍的是物業(yè)和中介公司，其中標志性的事件是綠城服務7月份在香港聯(lián)合交易所掛牌上市，以及協(xié)信、新城等企業(yè)分拆物業(yè)服務在新三板上市。

年內(nèi)實現(xiàn)地產(chǎn)主業(yè)IPO的企業(yè)僅有融信中國、佳源國際，其中佳源國際規(guī)模較小，未入選中國房地產(chǎn)卓越100榜。

萬達商業(yè)退市則是房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場中尋求改變的一個標志性事件，與此相類似的還有恒大分拆地產(chǎn)業(yè)務回歸A股借殼上市。

萬達商業(yè)A股上市計劃也在進行之中，但似乎還看不到結(jié)束的時點。資料顯示，中國證監(jiān)會網(wǎng)站2016年11月25日發(fā)布的一份文件顯示，萬達商業(yè)、富力地產(chǎn)、金輝集團、碧桂園物業(yè)服務、首創(chuàng)置業(yè)等企業(yè)的IPO申請已通過發(fā)審會，獲得受理。

8、一線城市房企“一統(tǒng)天下”，熱點二線陣營逐漸縮減

2016年度中國房地產(chǎn)卓越100榜入榜100家企業(yè)中，總部位于“北上廣深”一線城市的企業(yè)數(shù)量達到了78家，較2015年度的72家增長6家。毫無疑問，一線城市和重點二線城市的房地產(chǎn)企業(yè)做大做強的機會更多。

除了四大一線城市，位于杭州、福州、廈門、武漢、合肥、鄭州等熱點二線城市的企業(yè)數(shù)量為11家，屬于榜單中的第二陣營。

位于成都、重慶、昆明、貴陽等西部重要城市的企業(yè)數(shù)量為7家，剩余3家企業(yè)則屬于普通二線或其他三線城市。

分區(qū)域計算，以北京為核心的華北區(qū)域入榜企業(yè)數(shù)量是25家，以上海為核心的華東區(qū)域企業(yè)數(shù)量為23家，以廣州、深圳為核心的華南區(qū)域企業(yè)數(shù)量為30家，以廈門、福州為核心的東南區(qū)域企業(yè)數(shù)量為6家。

值得注意的是，總部在福建的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量逐年減少，原因是眾所周知的，不少海西房企不斷將總部遷往上海等一線城市，這也是一線城市房企數(shù)量逐年增加的一個主要原因。

2016年，總部由福建遷往上海的代表性企業(yè)，包括有泰禾、正榮、融信等。