2016年已經(jīng)過去，無論有收獲、有成就，還是有經(jīng)驗(yàn)、有教訓(xùn)，都成為記憶中的一種財(cái)富。

每一年，中國房地產(chǎn)的起落曲線都不同，但向前發(fā)展的趨勢(shì)無可阻擋。每一年，都有無數(shù)人在行業(yè)中沉浮，殫精竭慮，或謀一時(shí)、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來，我們都想知道中國的房地產(chǎn)企業(yè)家如何認(rèn)知行業(yè)、掌控企業(yè)，他們會(huì)用怎樣的視野來詮釋自身的行動(dòng)與思考。

無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)需要領(lǐng)袖，領(lǐng)袖的意義在于他們的命運(yùn)成為詮釋時(shí)代進(jìn)程的符號(hào)，這是一種財(cái)富。

2017觀點(diǎn)年度論壇即將到來之際，我們將重溫過去一年曾經(jīng)近距離接觸和深度交流的一批中國房地產(chǎn)企業(yè)家，他們的思考、他們的探索、他們的觀點(diǎn)，會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？

當(dāng)他們的故事放置于中國房地產(chǎn)發(fā)展的宏大背景時(shí)，我們就擁有了不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

這一周，我們從記憶中翻找出以下兩位企業(yè)家，重新閱讀和認(rèn)知：正榮集團(tuán)董事總裁黃仙枝，以及中城新產(chǎn)業(yè)控股(深圳)有限公司董事長(zhǎng)劉愛明。 

黃仙枝 正榮發(fā)力

忙，是大部分職業(yè)經(jīng)理人的寫照。接受觀點(diǎn)新媒體專訪前，正榮集團(tuán)董事總裁黃仙枝剛剛參加完一個(gè)發(fā)布會(huì)，時(shí)間掐得很準(zhǔn)，因?yàn)檫@之后，他又要趕去參加一場(chǎng)晚宴。

一身地產(chǎn)人經(jīng)典的白襯衫加黑西褲，一副黑邊眼鏡，坐在采訪席上的黃仙枝，笑容可掬。盡管時(shí)間并不寬松，但對(duì)于各種提問，他始終地保持著耐心，采訪在細(xì)聲慢語中進(jìn)行著。

黃仙枝語調(diào)溫和，但并不影響其講述的正榮是一家正在沖鋒陷陣，渴求加速前進(jìn)的企業(yè)。

2016年，正榮邁入了發(fā)展的第十八個(gè)年頭，為尋求更廣闊的發(fā)展空間，正榮選擇遷都上海。對(duì)于新環(huán)境，黃仙枝并不否認(rèn)，大家都覺得壓力很大，都有緊迫感。不過，這股壓力很快轉(zhuǎn)變成了動(dòng)力。

2016計(jì)劃超200億拿地、2018年實(shí)現(xiàn)1000億規(guī)模目標(biāo)、合伙人制度、精英計(jì)劃、股權(quán)投資、加強(qiáng)合作……正榮在加速追趕，并寄望實(shí)現(xiàn)超越。

2014年以來，房地產(chǎn)行業(yè)城市之間的分化加劇，房企之間的差距也在不斷拉大。“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者淘汰”發(fā)展態(tài)勢(shì)愈加凸顯。

面對(duì)行業(yè)洗牌，沒有誰能掉以輕心，行業(yè)的危機(jī)感在催促著成長(zhǎng)。現(xiàn)在，擺脫地域束縛，全國化擴(kuò)張已經(jīng)成為閩系房企的共同目標(biāo)，上海得天獨(dú)厚的人才優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、全國性品牌推廣優(yōu)勢(shì)等，無不是全國擴(kuò)張的必要元素。

“‘走出去’源于企業(yè)發(fā)展到一定階段對(duì)人才、資金和合作伙伴的升級(jí)需求。”前有世茂、旭輝、寶龍、升龍、陽光城，后有融僑、禹洲、中駿、融信等，如今都已遷都上海，或者形成雙總部的格局。

2016年，正榮作出了同樣的選擇，在黃仙枝眼中，“上海是金融與人才的高地”。

“正榮就是太穩(wěn)健了，這次搬到上海確實(shí)是逼一逼自己。”黃仙枝坦言，去上海這幾個(gè)月，比呆在福州兩年的感受都多。

2015年，正榮幾乎以翻一番的速度在增長(zhǎng)，銷售額錄得306.3億元，銷售面積235萬平方米。突破300億大關(guān)后，正榮成為閩系房企中的佼佼者，不過，站在上海這個(gè)國際化大舞臺(tái)，它需要變得更加“耀眼”。

“2016年把總部搬到了上海，大家都覺得壓力很大，發(fā)現(xiàn)發(fā)展還有更大空間，大家都有緊迫感。”在黃仙枝看來，正榮還需要加速。

高速擴(kuò)張成為了正榮的重要手段，2016年年初開始便頻繁出現(xiàn)在全國各地的土地市場(chǎng)。截至目前，正榮已經(jīng)成功在福州、長(zhǎng)沙、蘇州、天津、南京、武漢成功斬獲十幾宗地塊，耗資160多億，戰(zhàn)略性進(jìn)入武漢后，正榮的城市布局提升到了13個(gè)。

這是正榮繼2013年超200億拿地之后展開的第二輪全國擴(kuò)張，據(jù)正榮此前透露，2016年拿地預(yù)算不低于200億，這也意味著，下半年正榮的拿地模式將繼續(xù)。

黃仙枝毫不掩飾正榮對(duì)規(guī)模的看重，“規(guī)模對(duì)于企業(yè)發(fā)展還是有幫助的，是非常重要的，如果沒有規(guī)模，在市場(chǎng)中就沒有話語權(quán)，所有的成本都會(huì)變高。”未來這幾年，正榮將目標(biāo)定在了800-1000億。

“實(shí)現(xiàn)1000億肯定是沒問題的，只是看速度有多快。”但黃仙枝同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在做房地產(chǎn)營(yíng)銷，沒必要跟萬科、恒大比，就做第二梯隊(duì)的領(lǐng)軍者，同時(shí)保留進(jìn)軍第一梯隊(duì)的機(jī)會(huì)，“怎么從容怎么來做，也不要為了市場(chǎng)上的名次去做”。

“強(qiáng)擴(kuò)張、高周轉(zhuǎn)”一直被視為閩系房企得以快速發(fā)展的精髓，黃仙枝對(duì)負(fù)債率有自己的見解。他頗為認(rèn)同孫宏斌“不關(guān)心負(fù)債率，只關(guān)心現(xiàn)金流”的觀點(diǎn)，“企業(yè)要發(fā)展負(fù)債率就會(huì)高，企業(yè)如果不發(fā)展，當(dāng)然負(fù)債率就低，負(fù)債率再高，現(xiàn)金流好，就還是健康的，正榮會(huì)把負(fù)債控制在適合發(fā)展同時(shí)又相對(duì)安全的底線內(nèi)。”

對(duì)人才的渴求也成為正榮遷都上海后一個(gè)頗為深刻的認(rèn)識(shí)，“人才的水平差距太大了，不是一般的大”。

“現(xiàn)在的規(guī)模效應(yīng)和人、資本其實(shí)都是相關(guān)聯(lián)的，特別是人。”黃仙枝分析稱，一個(gè)同樣的盤，不同的老總管理，有的會(huì)賺錢，有的會(huì)虧本，正榮現(xiàn)在希望通過團(tuán)隊(duì)的精英化，提高整體運(yùn)營(yíng)能力，確保效益實(shí)現(xiàn)。

黃仙枝透露，正榮已經(jīng)推出精英計(jì)劃，在淘汰一部分人的同時(shí)挖掘更多人才，打造屬于正榮的精英團(tuán)隊(duì)。與此同時(shí)，正榮還效仿萬科、碧桂園、龍湖等同行，推出了合伙人制度，要求每一個(gè)城市公司、每一個(gè)項(xiàng)目公司的高層員工對(duì)項(xiàng)目要進(jìn)行跟投。

正如黃仙枝所言，上海是金融和人才的高地。目前，正榮的住宅地產(chǎn)、商業(yè)物業(yè)發(fā)展都進(jìn)入了快車道，作為“三駕馬車”之一的股權(quán)投資如今也找到了生長(zhǎng)的土壤，“金融資本更關(guān)鍵還是在人才，我們?yōu)槭裁窗崛ド虾Ｒ彩沁@個(gè)原因。”

此外，站在一個(gè)全新的發(fā)力點(diǎn)，正榮全國性范圍內(nèi)管控半徑的縮小也將帶來效率的提升。

問及未來是否會(huì)加強(qiáng)合作，黃仙枝直接了當(dāng)?shù)卣f：“肯定會(huì)。”他透露，最近會(huì)有一些合作動(dòng)作，我們的合作是基于優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共進(jìn)共贏。

劉愛明 創(chuàng)業(yè)一年

和劉愛明約訪的時(shí)間幾經(jīng)確定，最后選在中城新產(chǎn)業(yè)周年慶前一日。

這里是深圳華僑城創(chuàng)意文化園，由舊廠房改造而成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)工作室。劉愛明熱衷高科技，中城新產(chǎn)業(yè)的辦公場(chǎng)所“中城Office”充滿了智能化氣息，連會(huì)議室的玻璃也不例外。

隔幾步卻是另一番景象，一座巨大的根雕茶臺(tái)橫在并不寬敞的辦公室中間，劉愛明坐在木樁椅子上，手握一杯香茗。傳統(tǒng)與現(xiàn)代，似乎這種錯(cuò)位可以讓他在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中保持清醒認(rèn)識(shí)。

2015年6月，劉愛明告別職業(yè)經(jīng)理人生涯，說服了一群人，一起規(guī)劃并開創(chuàng)中城新產(chǎn)業(yè)的未來。

初創(chuàng)公司往往是新模式的誕生地，新模式甚至比靈活性更重要，“在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的窄門之路上，改革者需要堅(jiān)持‘產(chǎn)業(yè)是目標(biāo)，地產(chǎn)是結(jié)果’的宗旨。”

時(shí)隔一年，劉愛明再次與觀點(diǎn)新媒體一起暢聊“創(chuàng)業(yè)”。將近兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，對(duì)話涉及的話題很寬泛，從中城新產(chǎn)業(yè)的模式構(gòu)造，到引入技術(shù)轉(zhuǎn)移中心的初衷，再到當(dāng)前制造業(yè)轉(zhuǎn)型存在的種種壁壘。身處其中，既有驚喜也有挑戰(zhàn)，而他卻用平靜的語氣談?wù)撈疬@一切。

在劉愛明的哲學(xué)中，自己從事的創(chuàng)業(yè)與馬拉松有共同之處，都需要決心、堅(jiān)持與理性。正如他在微博上所寫的：“（創(chuàng)業(yè)）就像馬拉松，平靜的完成，成就是非凡的。”

在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，社會(huì)已不再滿足照搬舊模式、從1跨越到N的進(jìn)步。相反，探索新道路、從0到1的垂直進(jìn)步，被逐漸視為積極的商業(yè)模式。

房地產(chǎn)尤其如此，在互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)潮下，眾創(chuàng)空間、工改商住辦以及聯(lián)合辦公等形式是幾種熱門的模式。不過劉愛明指出，這些新模式只是循著互聯(lián)網(wǎng)特征，把傳統(tǒng)物理空間做了改變，對(duì)于產(chǎn)業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的轉(zhuǎn)型升級(jí)并沒有本質(zhì)驅(qū)動(dòng)。

在他看來，現(xiàn)在行業(yè)普遍關(guān)注畢業(yè)生、90后創(chuàng)業(yè)，實(shí)際上中國制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型帶來的需求轉(zhuǎn)變，是另一種“創(chuàng)業(yè)”：“對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)來說，制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)如果不成功，那發(fā)展的壓力就很大，所以我呼吁要關(guān)注‘大叔’創(chuàng)業(yè)。”

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正是中城新產(chǎn)業(yè)看好的突破口，劉愛明稱之為“窄門之路”。“窄門”取自圣經(jīng)，意為走的人少，卻是天堂之路。他多次強(qiáng)調(diào)，幾乎沒有人為轉(zhuǎn)型企業(yè)提供必要服務(wù)，自己創(chuàng)業(yè)的最大意義便在于填補(bǔ)其中從0到1的空白。

他解釋稱，中城新產(chǎn)業(yè)的模式區(qū)別于傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一是在大大小小的國企、外資、民企中，選擇為中小型企業(yè)推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)服務(wù)；二是強(qiáng)持有、弱銷售，產(chǎn)業(yè)是目標(biāo)，地產(chǎn)是結(jié)果。

“看這張圖，我現(xiàn)在百分之七八十的精力在忙著這上面的事。”劉愛明向觀點(diǎn)新媒體展示的是一張中城新產(chǎn)業(yè)生態(tài)圖解，列舉了中城·comp@ss(指南針)、國內(nèi)技術(shù)轉(zhuǎn)移中心、國際技術(shù)轉(zhuǎn)移中心、市場(chǎng)平臺(tái)、資金平臺(tái)、企業(yè)服務(wù)聯(lián)盟六大方面服務(wù)，服務(wù)核心則是制造業(yè)企業(yè)。

另一個(gè)微妙的變化則是，作為職業(yè)經(jīng)理人轉(zhuǎn)型的企業(yè)家，劉愛明對(duì)外鮮有強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地產(chǎn)屬性，取而代之的是宣講自己所能提供的技術(shù)服務(wù)。

這其中既包括龍崗的中科院技術(shù)轉(zhuǎn)移中心，與中國衛(wèi)星定位協(xié)會(huì)、中科北斗研究院合作成立的“北斗＋眾創(chuàng)空間”，以及北京科委下屬國際技術(shù)轉(zhuǎn)移華南分中心落地深圳灣。6月23日，中城新產(chǎn)業(yè)宣布在“坪山生命科學(xué)園”最新引入深圳大學(xué)醫(yī)學(xué)超聲關(guān)鍵技術(shù)。

“產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資源整合是關(guān)鍵，可以把中城新產(chǎn)業(yè)理解成一個(gè)平臺(tái)，提供轉(zhuǎn)型升級(jí)方面的服務(wù)。”劉愛明表示，未來公司在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)資源整合，這將轉(zhuǎn)化成實(shí)實(shí)在在的生產(chǎn)力。

不過他強(qiáng)調(diào)，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園和商業(yè)項(xiàng)目一樣，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值乃至升值是服務(wù)的根本出發(fā)點(diǎn)，最終物業(yè)租金仍是項(xiàng)目的營(yíng)收來源。

經(jīng)過一年的創(chuàng)業(yè)，中城新產(chǎn)業(yè)已在深圳灣、龍崗大運(yùn)軟件小鎮(zhèn)等地落地4個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目簽約數(shù)量則增至5個(gè)。劉愛明透露，按照計(jì)劃，2016年公司有大量的項(xiàng)目在推進(jìn)，接下來有意在寶安落地機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，此外還將逐步進(jìn)駐北京、上海兩大城市。

對(duì)于馬拉松跑者而言，最難熬的往往不是最后一段賽程，而是中途，皆因中途已經(jīng)遠(yuǎn)離起點(diǎn)，終點(diǎn)又遙不可及。劉愛明常常將創(chuàng)業(yè)喻作馬拉松，他比誰都清楚，自己的創(chuàng)業(yè)公司才剛邁過起點(diǎn)，勢(shì)必面臨中途的考驗(yàn)。

所以他一直強(qiáng)調(diào)，創(chuàng)業(yè)需要的不是激情，而是冷靜、理智、策略、堅(jiān)持，其中最重要的是堅(jiān)持。

在這場(chǎng)創(chuàng)業(yè)馬拉松里，心態(tài)的平和讓劉愛明至今仍保持著探索的欲望。在接受訪問時(shí)，他自稱“越來越有激情”，喜歡并愿意探索產(chǎn)業(yè)，“過去做了20多年房地產(chǎn)，現(xiàn)在換個(gè)角度看世界，會(huì)發(fā)現(xiàn)它很精彩。”