英國(guó)Lloyds Bank最新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年倫敦房屋均價(jià)達(dá)到￡578,381（按照今天8.46的匯率約合人民幣489萬(wàn)），相比20年前漲了449%，是英格蘭威爾士地區(qū)房?jī)r(jià)（￡278,750）的兩倍，多了近30萬(wàn)英鎊。但20年之前這個(gè)差距還沒(méi)有這么大，1996年倫敦平均房?jī)r(jià)為￡105,266，僅比非倫敦地區(qū)多了3.4萬(wàn)英鎊。

究其原因，英國(guó)這20年來(lái)持續(xù)的去工業(yè)化使得產(chǎn)業(yè)不斷往倫敦集聚，去工業(yè)化后的英國(guó)服務(wù)業(yè)占總體GDP比重高達(dá)78.4%，而服務(wù)業(yè)（包括金融、科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等）又集中于倫敦，目前大倫敦地區(qū)的GDP已經(jīng)占英國(guó)總GDP的1/5左右。

1996年到2007年，英國(guó)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率一直維持在2%至4%之間，是歐洲GDP增長(zhǎng)率最高的國(guó)家之一，而作為英國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)的倫敦也在這個(gè)十年享受著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利，房?jī)r(jià)也是跟著水漲船高。

由上圖可以看出2008年金融危機(jī)之前倫敦房?jī)r(jià)連續(xù)增長(zhǎng)了十幾年，金融危機(jī)也確實(shí)給高度依賴金融業(yè)的倫敦造成了重創(chuàng)，2008-2009年兩年倫敦房?jī)r(jià)連續(xù)呈下跌趨勢(shì)，同時(shí)也帶來(lái)了一個(gè)難得的投資窗口期。

如上圖所示，倫敦房?jī)r(jià)從2009年開(kāi)始小幅回暖，加上歐債危機(jī)導(dǎo)致大量資金流入倫敦房產(chǎn)，倫敦房?jī)r(jià)從2012年開(kāi)始再度大幅度上漲。與之形成對(duì)比的是英格蘭地區(qū)整體房?jī)r(jià)上漲其實(shí)并不明顯，英格蘭東北部房?jī)r(jià)甚至一直呈下降趨勢(shì)。

而根據(jù)Lloyds Bank上個(gè)月最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（下圖），倫敦房?jī)r(jià)過(guò)去20年時(shí)間里上漲了449%，倫敦某些區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅甚至高達(dá)702%，20年間房屋增值156萬(wàn)英鎊。

如上圖所示，從上漲金額來(lái)看，倫敦傳統(tǒng)富人區(qū)Westminster（威斯特敏斯特區(qū)）和Kensington and Chelsea（肯辛頓和切爾西區(qū)）在過(guò)去20年里漲得最多，作為自古以來(lái)深受?chē)?guó)際巨富追捧的黃金地段，房屋均價(jià)分別上漲了123萬(wàn)英鎊和156萬(wàn)英鎊。

但倫敦傳統(tǒng)富人區(qū)畢竟一開(kāi)始進(jìn)入門(mén)檻較高，從投資回報(bào)率來(lái)看還是一些經(jīng)歷大規(guī)模重建升級(jí)的區(qū)域表現(xiàn)更好。

過(guò)去20年里倫敦所有區(qū)域中房?jī)r(jià)漲幅最大的是位于東北部的Hackney，Hackney離倫敦科技城和金融城不遠(yuǎn)，且靠著2012年倫敦奧運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)，由于近幾年大規(guī)模的區(qū)域升級(jí)改造，Hackney現(xiàn)在的IT產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口已經(jīng)達(dá)到了45,000人，比世界上任何一個(gè)區(qū)域的IT從業(yè)者都要多，房?jī)r(jià)也從1996年的7.5萬(wàn)英鎊漲至60.6萬(wàn)英鎊，投資回報(bào)率高達(dá)702%。

從上面的圖片我們可以看到，房?jī)r(jià)漲幅排名前列的地區(qū)大部分位于東倫敦，包括排名第一的Hackney（漲幅702%），緊挨著Hackney的Waltham Forest（617%），東南部的Southwark（626%）和Lewisham（601%），正東邊的Newham（612%）。

這些地區(qū)房?jī)r(jià)大幅度上漲的原因非常相似，區(qū)域本身的地理位置十分優(yōu)越（距離倫敦金融城通勤時(shí)間都在20分鐘之內(nèi)），有著強(qiáng)勁的買(mǎi)房和租房剛需支撐，只是因?yàn)樵镜褪杖肴丝诩酆蛥^(qū)域配套設(shè)施不足，使得這些地區(qū)過(guò)去一直屬于倫敦市中心的“價(jià)值洼地”。

隨著倫敦市政府這幾年重點(diǎn)開(kāi)發(fā)東倫敦，這幾個(gè)地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)馬上就顯現(xiàn)了出來(lái)，由于區(qū)域內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備充足，倫敦政府把許多重點(diǎn)項(xiàng)目都放在了東倫敦，比如已經(jīng)建成的金絲雀碼頭金融城和倫敦奧運(yùn)主場(chǎng)館，還在建設(shè)中的倫敦大學(xué)學(xué)院新校區(qū)、維多利亞和阿爾伯特博物館新館、倫敦交通局、英國(guó)金融監(jiān)管局等。

如上圖所示，東倫敦這幾個(gè)地區(qū)還是2016年GDP增長(zhǎng)最快的區(qū)域，Hackney地區(qū)GDP增速甚至超過(guò)7.5%，倫敦政府預(yù)計(jì)到2030年?yáng)|倫敦將為英國(guó)經(jīng)濟(jì)總量貢獻(xiàn)近50億英鎊。

除此之外倫敦交通局還在東倫敦引入了大規(guī)模的交通配套來(lái)升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施，包括已經(jīng)建成的輕軌線（DLR），Jubliee地鐵線延伸工程，和剛剛公布具體路線的Bakerloo地鐵線延伸工程。

以過(guò)去20年間上漲601%的Lewisham為例，已經(jīng)建成的輕軌線（DLR）把Lewisham和金絲雀碼頭金融城連了起來(lái)，上個(gè)月剛公布路線的Bakerloo地鐵線延伸工程更是把Lewisham和Elephant &Castle站直接相連，受此影響，Lewisham地區(qū)房?jī)r(jià)在過(guò)去兩年漲了近30%。香港首富李嘉誠(chéng)也瞅準(zhǔn)了Lewisham區(qū)域升級(jí)的機(jī)會(huì)，在2014年宣布旗下和記黃埔將投資10億英鎊在Lewisham建設(shè)Convoys Wharf綜合體項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目占地16.7公頃，包括住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、餐廳及酒店，開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)達(dá)15年。

由于從Lewisham到金絲雀碼頭金融城只需要12分鐘，很多上班族把家搬到了Lewisham。

隨著新地產(chǎn)項(xiàng)目不斷落成，越來(lái)越多的上班族開(kāi)始定居在Hackney，Waltham Forest，Newham，Southwark和Lewisham。這些區(qū)域里的新公寓因?yàn)楸容^合理的價(jià)格和便捷的交通正在吸引大量首次購(gòu)房者遷入東倫敦，形成了所謂的士紳化（Gentrification）：指一個(gè)舊社區(qū)從原本聚集低收入人士，到重建后地價(jià)及租金上升，引致較高收入人士遷入，并取代原有低收入者。

這樣一來(lái)，由于前文中提到的居住人口和配套設(shè)施兩大影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵問(wèn)題都在逐步改善，這些占據(jù)良好地理位置的區(qū)域的房?jī)r(jià)自然而然就漲上來(lái)了。

雖然脫歐在一定程度上影響了英國(guó)本地購(gòu)房者的積極性（英鎊貶值使得賺英鎊的上班族變“窮”了），但海外投資者憑著匯率優(yōu)勢(shì)正強(qiáng)勢(shì)入場(chǎng)搶占倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)份額，短期內(nèi)托住了倫敦房產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性。而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在下一個(gè)取代倫敦紐約的大城市出現(xiàn)之前，這兩大城市的房?jī)r(jià)應(yīng)該還是持續(xù)堅(jiān)挺。如果說(shuō)北上廣深的購(gòu)房需求來(lái)自于全中國(guó)，那倫敦紐約的購(gòu)房需求便來(lái)自于全世界，目前倫敦面臨的挑戰(zhàn)可以歸因于脫歐帶來(lái)的短期不確定性，雖然豪宅市場(chǎng)受到一定沖擊，但倫敦的剛需依舊十分旺盛，倫敦平均工資達(dá)到40,752英鎊，高工資和高就業(yè)率依舊支撐著剛需市場(chǎng)。

傅士鵬，常駐倫敦供職于英國(guó)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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