2016年已經(jīng)過(guò)去，無(wú)論有收獲、有成就，還是有經(jīng)驗(yàn)、有教訓(xùn)，都成為記憶中的一種財(cái)富。

每一年，中國(guó)房地產(chǎn)的起落曲線都不同，但向前發(fā)展的趨勢(shì)無(wú)可阻擋。每一年，都有無(wú)數(shù)人在行業(yè)中沉浮，殫精竭慮，或謀一時(shí)、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來(lái)，我們都想知道中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)家如何認(rèn)知行業(yè)、掌控企業(yè)，他們會(huì)用怎樣的視野來(lái)詮釋自身的行動(dòng)與思考。

無(wú)論如何，房地產(chǎn)行業(yè)需要領(lǐng)袖，領(lǐng)袖的意義在于他們的命運(yùn)成為詮釋時(shí)代進(jìn)程的符號(hào)，這是一種財(cái)富。

2017觀點(diǎn)年度論壇即將到來(lái)之際，我們將重溫過(guò)去一年曾經(jīng)近距離接觸和深度交流的一批中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)家，他們的思考、他們的探索、他們的觀點(diǎn)，會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？

當(dāng)他們的故事放置于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的宏大背景時(shí)，我們就擁有了不一樣的解讀中國(guó)房地產(chǎn)的路徑與模式。

這一周，我們從記憶中翻找出以下兩位企業(yè)家，重新閱讀和認(rèn)知：海亮地產(chǎn)控股集團(tuán)有限公司總裁周迪永，以及力高地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總裁黃若青。

周迪永：海亮方略

普陀區(qū)中江路上那棟藍(lán)白相間的玻璃幕墻辦公樓，就是海亮地產(chǎn)總部海亮大廈。從這里往東三四百米便到了上海的一個(gè)4A級(jí)景區(qū)長(zhǎng)風(fēng)公園，如果再?gòu)街弊?，就是華東師大中山北路校區(qū)。

周迪永的辦公室在海亮大廈22樓東側(cè)閣樓上，站在這里臨窗眺望，可以看到遠(yuǎn)處被綠色植被包圍且泛著粼粼波光的長(zhǎng)風(fēng)公園。更遠(yuǎn)處，各色高樓鱗次櫛比。采訪那天，窗外無(wú)風(fēng)，烏云密布，略顯悶熱。

他的辦公室格局和條理都很清晰。里側(cè)深棕色辦公桌背后，是儲(chǔ)放文件的柜子，透過(guò)玻璃可以看到厚厚幾沓文件，和集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的幾張大合影則在座位正后方，格外顯眼?？块T一側(cè)擺著一套黑色沙發(fā)，棕色的木質(zhì)扶手顯得質(zhì)感十足，而茶幾的中央則擺放著一盒安吉白茶。

忙，幾乎是周迪永的常態(tài)，但這是他喜歡的感覺(jué)，忙忙碌碌的狀態(tài)讓他感覺(jué)踏實(shí)。采訪中周迪永的話不算太多，甚至讓人覺(jué)得有些內(nèi)斂。這幾年很少看到他公開(kāi)接受專訪，我們算是個(gè)例外。

經(jīng)過(guò)連續(xù)幾年熟悉后，對(duì)周迪永的采訪早已不是一問(wèn)一答形式，更像是朋友之間的交流。

氣氛很融洽，幾乎是知無(wú)不言。一年前，周迪永正是坐在這個(gè)位置上給我們描繪了一個(gè)“海亮的故事”。因此，對(duì)于這次交流會(huì)有哪些與往年不同的地方，我們也充滿期待。

過(guò)去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各式聲浪此起彼伏，關(guān)于高房?jī)r(jià)、地王、央企整合、千億規(guī)模的討論從來(lái)沒(méi)有中斷。但細(xì)心的人或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企都在想方設(shè)法造勢(shì)的時(shí)候，海亮地產(chǎn)卻謹(jǐn)慎地保持沉默。

這并不是周迪永樂(lè)于見(jiàn)到的，但市場(chǎng)非理性背后確實(shí)有稍許無(wú)奈：“最近拿地不是很多，主要是土地儲(chǔ)備壓力很大，溢價(jià)太高，覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)還是很大。”

新項(xiàng)目的選擇利潤(rùn)是第一位的，令周迪永欣慰的是，至少海亮既有項(xiàng)目還是有著不錯(cuò)的表現(xiàn)。不管是利潤(rùn)率還是售價(jià)，都有不同幅度的提升：“海亮總部作出架構(gòu)調(diào)整后，對(duì)區(qū)域也進(jìn)行了調(diào)整。總部引進(jìn)了一些高管團(tuán)隊(duì)，在營(yíng)銷、生產(chǎn)能力上都做得還不錯(cuò)。”

但是蘇州、合肥這些二線城市地王頻出，還是給這位年輕總裁出了一道難題：地還拿不拿？拿，意味著需要承擔(dān)更高的成本風(fēng)險(xiǎn)；不拿，企業(yè)發(fā)展的持續(xù)性無(wú)從保證。這是周迪永的焦慮，也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的共同問(wèn)題。

“這個(gè)選擇是對(duì)的！”一年后再回過(guò)頭來(lái)看時(shí)，周迪永的言辭中透著一絲自豪，要知道高地價(jià)一度讓海亮飽受質(zhì)疑。

這并不是事后算賬的一種僥幸，“從戰(zhàn)略的角度來(lái)看，主要是進(jìn)入的時(shí)機(jī)選得比較好”，周迪永這樣認(rèn)為。事實(shí)也確實(shí)如此，過(guò)去一年，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為二線城市中的佼佼者，對(duì)比2015年上半年房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，蘇州房?jī)r(jià)今年一步一個(gè)臺(tái)階，到4月已經(jīng)翻了一倍。

“亂市”之中，周迪永似乎格外強(qiáng)調(diào)時(shí)機(jī)，他深知民營(yíng)企業(yè)與國(guó)企、央企并不在同一條起跑線上：“要做下去的話，第一要在合適的時(shí)機(jī)選地，合適的時(shí)機(jī)可能比地塊的位置更重要。第二是要回歸產(chǎn)品本身，現(xiàn)在做產(chǎn)品服務(wù)確實(shí)很重要，做不好的話，客戶可以觀望、挑剔、選擇。”

在規(guī)模上，周迪永不是一個(gè)喜歡乘勝追擊的人，讓他進(jìn)入戰(zhàn)斗狀態(tài)的因素有很多。如果說(shuō)前幾年還是規(guī)模的話，那么，眼下他更為看重的是利潤(rùn)率和其他經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)。

在帶領(lǐng)海亮地產(chǎn)行進(jìn)途中，負(fù)債率自始至終都可能是讓他發(fā)出“剎車”命令的一個(gè)關(guān)鍵因素。

海亮地產(chǎn)的內(nèi)部導(dǎo)向不是要規(guī)模，規(guī)模其實(shí)只是一個(gè)結(jié)果，他們看重的還是各方面指標(biāo)，首先是利潤(rùn)水平，其次是經(jīng)營(yíng)性結(jié)果，即每年凈現(xiàn)金流有多少，償債能力強(qiáng)不強(qiáng)，庫(kù)存大不大，積壓的產(chǎn)品有多少，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率怎么樣。

“這些數(shù)據(jù)做好了，規(guī)模自然就上去了。只要企業(yè)是健康的，150億跟200億沒(méi)有什么區(qū)別。”說(shuō)話聲調(diào)不高的周迪永，對(duì)于這一切顯得格外淡定。

“我們想控制住負(fù)債率。”他不止一次提到，不管是區(qū)域的調(diào)整還是城市布局的不盲目擴(kuò)張，都可以看得出海亮地產(chǎn)在控負(fù)債方面的想法。

“短時(shí)間內(nèi)可以靠負(fù)債撐下去，但是最終漏洞還是要填，負(fù)債還不掉就要把股東以前賺的拿出來(lái)。”

這是對(duì)于形勢(shì)和行業(yè)的判斷，周迪永稱，過(guò)去房地產(chǎn)還是高收益低風(fēng)險(xiǎn)，但近期來(lái)看已經(jīng)演變?yōu)榈褪找娓唢L(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，這種局面并不會(huì)長(zhǎng)久延續(xù)下去，目前只是一個(gè)調(diào)整期，企業(yè)所需要做的就是安全度過(guò)這個(gè)周期，然后擇機(jī)獲取項(xiàng)目。

當(dāng)然，過(guò)去一年周迪永對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的思考遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此，家鄉(xiāng)諸暨的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，讓他感同身受，這也更加堅(jiān)定了他對(duì)打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的決心。

美國(guó)學(xué)者普拉哈拉德及哈默爾很早就提出了這個(gè)國(guó)內(nèi)主流經(jīng)管教育中必然會(huì)提及的概念——核心競(jìng)爭(zhēng)力。周迪永很清楚，以前到處是機(jī)會(huì)，到處都覺(jué)得能賺錢，但到今天這個(gè)時(shí)刻，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，經(jīng)濟(jì)本身也在下行過(guò)程中，所以核心競(jìng)爭(zhēng)力和優(yōu)勢(shì)變得更加重要。

“相比以前，海亮的投資會(huì)更加謹(jǐn)慎，會(huì)把更多的錢投入到比如說(shuō)銅加工的技術(shù)創(chuàng)新。在教育方面，會(huì)把更多的錢投到硬件改善及教師收入水平提高，把現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)繼續(xù)做得更強(qiáng)一點(diǎn)。地產(chǎn)也是這樣，我們不會(huì)像2013 年以前那樣，海亮地產(chǎn)只會(huì)在已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域里面做得更深更細(xì)。”

改變，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一種智慧，也是海亮地產(chǎn)的主題。兩個(gè)小時(shí)的訪談很快，不經(jīng)覺(jué)間就已臨近正午。在攝影師的要求下，周迪永答應(yīng)為我們拍攝幾張照片，畢竟網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于他的影像都太雷同。

“望著遠(yuǎn)方！雙手交叉在胸前！對(duì)！就是這樣。”在攝影師的“招呼”下，周迪永終于笑了。他認(rèn)真地注視著遠(yuǎn)處，仿佛看到了海亮地產(chǎn)未來(lái)的路。

黃若青：力高發(fā)展之道

七月盛夏的深圳，一場(chǎng)突如其來(lái)的陣雨過(guò)后，風(fēng)中仍挾帶著悶熱的氣息。在福田中心區(qū)，我們?cè)俅我?jiàn)到了黃若青。

跨過(guò)半年節(jié)點(diǎn)，對(duì)于地產(chǎn)人而言也并非能夠全然放松，作為力高地產(chǎn)集團(tuán)的總裁，黃若青在下半年頭一個(gè)月同樣沒(méi)有絲毫閑暇。

48歲的黃若青看起來(lái)清瘦而神采奕奕，他卻不時(shí)感嘆自己是“中老年人”，但熟悉他的人都知道，這種表述并不真實(shí)。

他過(guò)去十幾年和員工一起準(zhǔn)點(diǎn)上班，常常事必躬親，如今每天看報(bào)表、抓統(tǒng)籌，夜里還堅(jiān)持寫(xiě)書(shū)法。他的下屬甚至透露，經(jīng)常能從總裁辦公室里拿回一份用軟筆簽字的文件。

見(jiàn)面剛坐下，黃若青便主動(dòng)提及媒體及資本市場(chǎng)對(duì)力高的看法。讓人意外的是，對(duì)于外界的疑惑，他一一作出了回應(yīng)。

2014年1月30日，力高歷經(jīng)六年時(shí)間，終于如愿成為在港交所上市的房地產(chǎn)公司。無(wú)論對(duì)于創(chuàng)業(yè)者還是對(duì)企業(yè)，都是一件值得銘記的事情。在港交所的成功上市，讓力高實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際資本市場(chǎng)的接軌，開(kāi)啟了發(fā)展的新紀(jì)元。

不過(guò)，上市對(duì)于企業(yè)而言也是一把雙刃劍。資本市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)管理制度、財(cái)務(wù)制度以及信息公開(kāi)制度、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的要求，既是動(dòng)力也是壓力。這倒逼力高加速變革，組織的變革、人才的變革、文化的變革、產(chǎn)品的變革，剛剛開(kāi)始。

在上市之初，力高貫徹了謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)方針，其中IPO披露的凈負(fù)債與股本比率僅1.1%。2014年、2015年，公司收益分別為35.03億元、33.78億元，股東應(yīng)占溢利3.47億元、4.01億元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為9.52億元、16.89億元，凈資產(chǎn)負(fù)債比率42%、23%。

對(duì)于力高過(guò)去兩年的經(jīng)營(yíng)狀況，黃若青解釋稱，由于營(yíng)業(yè)收入是以結(jié)轉(zhuǎn)交易作為標(biāo)準(zhǔn)，公司的收益很大程度來(lái)源于上市前的合約銷售。盡管如此，他坦言，過(guò)去公司主要以已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲取的效益作為后續(xù)土地儲(chǔ)備的資金，所以造成規(guī)模發(fā)展較慢。

“這些因素導(dǎo)致外界認(rèn)為力高輕規(guī)模而重盈利，其實(shí)并非如此。”提起諸如此類的刻板印象，黃若青淡淡一笑，表示對(duì)于公司而言，規(guī)模與效益并不矛盾，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)也是接下來(lái)的必然方向，“企業(yè)沒(méi)有規(guī)模，就意味著沒(méi)有抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”

相比于一味擴(kuò)張，在黃若青看來(lái)，以資金運(yùn)營(yíng)為中心的有質(zhì)量的高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)，才是力高最優(yōu)先的選擇。

他直言，過(guò)去兩年對(duì)公司原有制度和文化進(jìn)行變革，在不割裂公司過(guò)去與現(xiàn)在關(guān)系的基礎(chǔ)上探索新的商業(yè)模式。最終，這種探索集中表現(xiàn)為對(duì)產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)、投資布局結(jié)構(gòu)以及債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

布局結(jié)構(gòu)方面，力高的投資策略由“擇優(yōu)深耕二線，重點(diǎn)拓展一線”，深化為“大力拓展一線城市，深耕已進(jìn)入的強(qiáng)二線城市”，并將布局收窄至深圳、廣州、上海、合肥、南昌、濟(jì)南、天津等具高增長(zhǎng)潛力的城市。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，黃若青介紹，力高除了銀行融資、美元債券發(fā)行、境外銀團(tuán)貸款等傳統(tǒng)渠道，已經(jīng)陸續(xù)嘗試了商業(yè)票據(jù)業(yè)務(wù)、特定收益轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，并與包括民生銀行、匯聯(lián)金融、平安信托等金融機(jī)構(gòu)探討更穩(wěn)定、深入合作的可能。

“力高平均借貸成本已經(jīng)由2015年的9.6%下降至8.6%左右，后面還會(huì)持續(xù)下降，這得益于多元化的融資渠道。”他透露，隨著客戶階段性應(yīng)收款項(xiàng)的金額逐漸加大，公司也在探討將購(gòu)房尾款打包進(jìn)行證券化的可行性。

不過(guò)，黃若青認(rèn)為，依靠資本市場(chǎng)這種短期的輸血促使企業(yè)的蛋糕迅速做大，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度講，融資僅是手段而非企業(yè)的終極目的。

按照黃若青的企業(yè)哲學(xué)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要放在優(yōu)先考慮的位置，這樣才具備可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。正如他在專訪中所提及：“做企業(yè)第一要素不是某階段運(yùn)營(yíng)得好不好，而是活著，這很重要。”

這隱含了另一層邏輯：中國(guó)作為第二大經(jīng)濟(jì)體已面臨增長(zhǎng)放緩壓力，企業(yè)或許會(huì)碰到更多不可期的挑戰(zhàn)。在經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，企業(yè)家賺錢往往是行情所使然；只有在經(jīng)濟(jì)不好時(shí)，才能發(fā)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)秀特質(zhì)。

對(duì)于力高而言，現(xiàn)階段面臨的挑戰(zhàn)還在于土地獲取方式。一二線城市土地招拍掛市場(chǎng)異常火熱，競(jìng)爭(zhēng)激烈以致地王頻出。在黃若青看來(lái)，這種拿地方式顯然不適合力高，公司的擴(kuò)張一定是以“與自身發(fā)展相匹配的方式”獲取更多土地。

通過(guò)城市更新介入土地市場(chǎng)是其中一種方式。觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，自2015年以來(lái)，力高先后在濟(jì)南、深圳、煙臺(tái)等城市獲取城市更新項(xiàng)目，單個(gè)規(guī)劃用地面積最大58.33萬(wàn)平方米。同年底，公司已交付物業(yè)平均收購(gòu)成本917元/平方米，僅占平均售價(jià)比例13.4%。

另一種方式是深化與區(qū)域性大型國(guó)企合作，力高這種合作主要集中于南昌區(qū)域，合作對(duì)象包括南昌工業(yè)控股集團(tuán)、南昌國(guó)資產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)、江西省核工業(yè)地質(zhì)局等，項(xiàng)目則涉及南昌·君御都、南昌·瀾湖國(guó)際等。

民企和國(guó)企合作往往意味著兩種價(jià)值觀的碰撞，但富于冒險(xiǎn)精神的黃若青認(rèn)為這值得一試。他透露，在合作之初雙方的確在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式上存在不同意見(jiàn)，為此力高給國(guó)企伙伴做了大量工作，強(qiáng)調(diào)民企在績(jī)效考核、資金使用率等方面的優(yōu)勢(shì)，最后終于達(dá)成了共識(shí)。

這種合作讓力高獲益匪淺，黃若青表示，國(guó)企在土地資源、區(qū)域影響力方面的優(yōu)勢(shì)，公司通過(guò)輸出專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和高效開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，輸出品牌知名度及美譽(yù)度。而且合作項(xiàng)目都以“力高”品牌開(kāi)發(fā)，公司可以收取一定的綜合管理費(fèi)。

隨著對(duì)話深入，黃若青一改之前的穩(wěn)重，語(yǔ)氣開(kāi)始變得輕松。

在黃若青給力高描繪的藍(lán)圖中，包括存量商業(yè)物業(yè)REITs試水、物業(yè)費(fèi)用資產(chǎn)證券化以及文化旅游、酒店都是未來(lái)探索方向，但即便業(yè)務(wù)再多樣化，他強(qiáng)調(diào)公司不會(huì)放棄在地產(chǎn)行業(yè)的管理積累，且始終以住宅開(kāi)發(fā)為最重要支柱。

這就像是設(shè)計(jì)一個(gè)建筑物，無(wú)論是小高層、高層還是超高層，設(shè)計(jì)師必須現(xiàn)在模型中尋找結(jié)果最重要點(diǎn)，也就是需要承重柱的地方。黃若青出身于建筑設(shè)計(jì)，如今設(shè)計(jì)企業(yè)架構(gòu)模型，他認(rèn)為到住宅才是那根承重柱。

“力高還將努力輸出自己的管理經(jīng)驗(yàn)和投資策略，以期在一片紅海當(dāng)中開(kāi)創(chuàng)出新的藍(lán)海。”黃若青透露，除了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，力高也開(kāi)始關(guān)注歐洲、澳洲等海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且以住宅項(xiàng)目為主。