2016年已經(jīng)成為過去，無論有收獲、有成就，還是有經(jīng)驗、有教訓(xùn)，都成為記憶中的一種財富。

每一年，中國房地產(chǎn)的起落曲線都不同，但向前發(fā)展的趨勢無可阻擋。每一年，都有無數(shù)人在行業(yè)中沉浮，殫精竭慮，或謀一時、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來，我們都想知道中國的房地產(chǎn)企業(yè)家如何認(rèn)知行業(yè)、掌控企業(yè)，他們會用怎樣的視野來詮釋自身的行動與思考。

無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)需要領(lǐng)袖，領(lǐng)袖的意義在于他們的命運成為詮釋時代進程的符號，這是一種財富。

2017觀點年度論壇即將到來之際，我們將重溫過去一年曾經(jīng)近距離接觸和深度交流的一批中國房地產(chǎn)企業(yè)家，他們的思考、他們的探索、他們的觀點，會對整個行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？

當(dāng)他們的故事放置于中國房地產(chǎn)發(fā)展的宏大背景時，我們就擁有了不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

這一周，我們從記憶中翻找出以下兩位企業(yè)家，重新閱讀和認(rèn)知：中原集團主席施永青，以及陽光100行政總裁林少洲。

施永青的對手和朋友

盛夏，香港。站在中環(huán)十字街頭，滿眼是新舊交替的摩天大樓；狹長的街道上，繁華摩登的商場食肆，忙碌嘈雜的攤販?zhǔn)袌?，以及行色匆匆的人們，訴說著它的繁忙和效率。

施永青的忙碌是從一大早便開始，花上一個小時寫一篇專欄的習(xí)慣，他堅持了十多年。

年近古稀之年的他，仍然時刻跟蹤著香港樓市與內(nèi)地樓市的發(fā)展，最新更新的博客上依舊堅持發(fā)表對當(dāng)前經(jīng)濟的獨特看法。

相約在上午10點鐘的采訪，施永青分秒不差出現(xiàn)在辦公室門口。西裝、領(lǐng)帶、金邊眼鏡，這一身標(biāo)準(zhǔn)裝束讓施永青看上去神采奕奕。

沒有拘謹(jǐn)和客套的寒暄，施永青像老朋友一樣跟我們熱聊起來。睿智、從容、富有邏輯，在將近兩小時交流中，他臉上始終掛滿笑容。

或許正是因為他的樂觀主義，中原集團在過去的三十幾年間，始終在香港及內(nèi)地的地產(chǎn)中介代理市場獨領(lǐng)風(fēng)騷。

不過，過去一年房地產(chǎn)中介行業(yè)風(fēng)起云涌，原本退居幕后的施永青重新走回臺前，帶領(lǐng)中原集團正在打一場守擂戰(zhàn)。

不緊不慢的語速，施永青用標(biāo)準(zhǔn)的港式普通話，給我們講述著他的朋友、他的對手的故事。

故事的開頭，從鏈家左暉說起。對于這位對手，施永青沒有避而不談，讓人驚嘆的是他如此熟稔競爭對手的經(jīng)營模式。

兩年來，隨著互聯(lián)網(wǎng)和大量資本的進入，地產(chǎn)代理行業(yè)的經(jīng)營模式、競爭環(huán)境發(fā)生了巨變，左暉領(lǐng)軍下鏈家迅速崛起。其中，鏈家對中原的威脅，最直接的無疑就是急劇擴大的規(guī)模。

施永青坦言，中原在內(nèi)地的市場占有率開始被對手蠶食，加上互聯(lián)網(wǎng)原因，對手不斷“燒錢”擴大規(guī)模。為了應(yīng)對競爭日趨劇烈的市場，這就是他決定再次“出來參與決策”的真正原因。

“現(xiàn)在比我厲害，我承認(rèn)這一點。”面對鏈家的來勢洶洶，施永青謙虛地笑了笑。

但鏈家開啟全國攻城掠地態(tài)勢，施永青并不看好，鏈家早年在北京的成功模式，只是“天時地利人和”下的一次奇跡，現(xiàn)在要在內(nèi)地其他城市復(fù)制仍有相當(dāng)大的挑戰(zhàn)。

在施永青看來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)產(chǎn)能是過剩的。他以上海為例稱，鏈家門店由年初300間開至現(xiàn)時1500間，但中原僅由400間增至500間。

現(xiàn)在，除了如何適應(yīng)各擴張區(qū)域的市場環(huán)境外，利潤將是鏈家必需解決的難題，“如果純粹是做大規(guī)模，但利潤微薄的話，那只能是撐得一時。”

“于中原而言，規(guī)模和盈利是雙軌并行，不能規(guī)模擴得很大，但沒有盈利，我們是很擔(dān)心這種事情發(fā)生的。”施永青稱，一開始中原就沒想過拼規(guī)模，都是希望自然成長，有盈利能力就慢慢擴張。

不過，施永青也強調(diào)，這并不代表鏈家就是錯的，他們現(xiàn)在的打法就是先從規(guī)模入手，希望先取得規(guī)模效應(yīng)。

與鏈家對戰(zhàn)，中原最大的實力就是現(xiàn)金流。“目前我們是盈利”，這就代表了不需要依靠外來的資金，可以自給自足，持久力會更強。

只有做到第一才有錢賺的房地產(chǎn)代理行業(yè)，來來往往之間，總有人要做墊腳石。

“在未來我們會很感謝現(xiàn)在來顛覆的人，沒有他們的顛覆，我們可能醒得慢一點。”施永青笑稱。

談到施永青的朋友，不得不提及的另一個人，是中原地產(chǎn)的聯(lián)合創(chuàng)始人王文彥。

1978年，29歲的施永青和同學(xué)王文彥各出5000元，創(chuàng)立中原地產(chǎn)公司。

彼時，香港國際金融中心地位開始確立，大批跨國公司來港設(shè)立分公司，加上地鐵修建計劃和“居者有其屋”計劃，人口增多，長江實業(yè)和新鴻基地產(chǎn)等一批地產(chǎn)巨頭崛起并上市，香港地產(chǎn)市場迅速繁榮。

兩人精準(zhǔn)的市場預(yù)判力與專業(yè)的執(zhí)行力，讓中原地產(chǎn)迅速發(fā)展壯大，從兩個人一張桌，發(fā)展到上千家分行、近6萬員工。

1992年，因管理理念不合，王文彥退出中原，做了在野股東。直到2015年9月30日，離開了23年的王文彥再次宣布正式加入中原地產(chǎn)代理有限公司、中原（中國）物業(yè)顧問有限公司與中原（集團）有限公司三家公司的董事會，擔(dān)任董事一職。

但王文彥的回歸，卻成為了中原地產(chǎn)走向資本市場的最大阻力。

早在2004年，施永青就曾經(jīng)公開宣布，中原要在兩年內(nèi)完成上市。但彼時，在中原地產(chǎn)內(nèi)部，王文彥與施永青各持有中原45%的股權(quán)，王文彥并不贊成公司上市，中原地產(chǎn)的上市計劃也因此擱置。

2015年8月，中原集團重提上市計劃。究其原因，中原地產(chǎn)表示，刺激做此決定的是目前面臨的最大競爭對手鏈家。

“現(xiàn)在我們看到對手們正在利用資本搶占市場，而且獲取資金方面的能力較強，所以中原也不能太傳統(tǒng)，要敢于迎戰(zhàn)這個游戲。”中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)主席黎明楷曾表示。

但與兇猛的對手相比，曾經(jīng)的創(chuàng)業(yè)伙伴意見相左更讓施永青痛心。

施永青此前表達(dá)了自己的不滿：“公司最需要資金時，王生都不愿意幫公司，遲早要‘離婚’。”

不過，抱怨歸抱怨，基于房地產(chǎn)代理行業(yè)正處于競爭激烈狀態(tài)，施永青暫時將與王文彥的“恩怨”放在一邊。

雖然上市計劃擱淺，但是施永青依然信心滿滿：“那就慢一點上市算了，不上市，我們也可以生存這么多年。”

林少洲歸來

2016年10月11日，林少洲久未更新的個人博客上發(fā)出了一篇新文章，題為“新征程新使命”。文章的內(nèi)容，是陽光100委任林少洲為行政總裁的公告。

半個月后，北京東三環(huán)光華路陽光100總部，觀點新媒體見到了新總裁林少洲。

49歲的林少洲，身著簡單的襯衣和西褲，戴著標(biāo)志性的細(xì)框眼鏡。25年風(fēng)云變幻的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，似乎并沒有抹去他身上的書生氣質(zhì)和理想情懷。

在中國房地產(chǎn)界中，他的故事有個與眾不同的開端：北大求學(xué)，奠定了他的學(xué)識基石；萬科起步，訓(xùn)練了房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)能力；厚土創(chuàng)業(yè)，則開啟了他對文化與地產(chǎn)相結(jié)合的嘗試。

這些平臺與身份的轉(zhuǎn)換之后，林少洲和陽光100選擇了彼此。

談及履新陽光100的原因，他的解釋是，骨子里相同的價值觀讓他最終與陽光100走到了一起。就陽光100的文化基因而言，這個決定是意料之外，情理之中。

“當(dāng)全世界都說中國是一個龐大的機會，我們在商業(yè)上做了很多準(zhǔn)備，但是，我們在思想和文化上卻嚴(yán)重地準(zhǔn)備不足。”林少洲曾寫道，傳承和創(chuàng)造，是一個呼喚中國文化的時代給予當(dāng)代名士的機會和責(zé)任。

向文化地產(chǎn)進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的陽光100，或許讓他看到了一片能讓理想與現(xiàn)實共生的土壤。但這也意味著，等待他的是一個沒有成熟模式可以參考的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。

在外界看來，這是個冒險而艱難的嘗試，林少洲卻保持著信心。

從操盤重慶喜馬拉雅項目到陽光100集團層面的整體運營，林少洲顯然已經(jīng)適應(yīng)了新的工作角色。

光華路2號的陽光100總部，也隨著這位新任總裁的到來發(fā)生了變化。其中一個細(xì)節(jié)，便是十幾年未曾改動過的辦公室，已經(jīng)被揭開了天花板。

裸露在墻面的管道網(wǎng)絡(luò)，近似于小小一方藝術(shù)空間的設(shè)計感，在工作場所中創(chuàng)造了一份更廣闊、更自由的新鮮感，瞬間給團隊帶來了新意和趣味。

關(guān)注創(chuàng)新與改變，活力與趣味，關(guān)注人們精神層面和內(nèi)心感受的愉悅，正是林少洲對陽光100文化地產(chǎn)戰(zhàn)略方向的重心。

在他看來，文化地產(chǎn)的核心在于滿足人們對精神喜悅的追求，創(chuàng)“如果以人的快樂為核心，那你的市場就是剛需。”

按照陽光100的勾勒，文化地產(chǎn)的運作將憑借對客群特征的研究，尋找出未被滿足的需求點，把文化內(nèi)容根植于項目，聚集人群形成社群，并以此為基礎(chǔ)搭建項目平臺，向商業(yè)伙伴開放合作，鏈接新型商業(yè)形態(tài)為陽光100的客戶及消費群體服務(wù)。

林少洲以陽光100柳州窯埠古鎮(zhèn)為例解釋道：“陽光100做的是新的生活方式載體，不管是消費還是娛樂、創(chuàng)業(yè)還是社交，都能夠在這個載體上落地。當(dāng)一個項目一年能夠吸引1000萬客流量時，流量本身就會產(chǎn)生價值。”

在陽光100的三季度會議上，戰(zhàn)略方向明確指向文化地產(chǎn)。用陽光100董事長易小迪的話來說，陽光100甚至不是在做商業(yè)地產(chǎn)，而是把過去的商業(yè)地產(chǎn)變成文化地產(chǎn)，變成時尚地標(biāo)。

“這也是易總和我骨子里的方向感。”創(chuàng)立厚土后致力于打造文化地產(chǎn)的林少洲，與易小迪不謀而合。在某個角度上，林少洲將這種共鳴歸為相似的背景，“我們都屬于讀書人出身”。

地產(chǎn)界的喧囂中，“讀書人”的標(biāo)簽并不多見，但對林少洲而言，這既是人生底色，也是其步入社會時最單純的起點。

2015年年底，陽光100董事長易小迪與林少洲見面時，他們原本僅是想發(fā)起“一個銀行的事”。

原本已經(jīng)打算離開房地產(chǎn)界的林少洲，在易小迪的邀請下，最終接手了重慶項目的工作。在重慶公司的工作顯現(xiàn)成效后，林少洲回歸到集團，開始接觸管理工作。

2016年9月，林少洲第一次以陽光100行政總裁身份亮相，對外講述陽光100的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

在文化地產(chǎn)的核心方向下，陽光100的產(chǎn)品線主要劃分為街區(qū)綜合體與住宅。林少洲并不否認(rèn)，作為戰(zhàn)略突圍重點的商業(yè)街區(qū)回報周期較長，因此公司仍將會保持住宅的適當(dāng)比例。

按照陽光100的規(guī)劃，以阿爾勒小鎮(zhèn)為代表的住宅產(chǎn)品線，將聚焦于青年群體在城郊的剛性置業(yè)需求。而商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品，則需要靈活地視乎條件進行布局。

在區(qū)域和項目的選擇上，林少洲有明確的想法：“商業(yè)街區(qū)在一線城市容易落地，但一線城市難就難在拿地。三線城市的選擇我們會更加謹(jǐn)慎，原則上更關(guān)注青年人口凈增長的城市”。

林少洲表示，珠三角、長三角以及北京、武漢、成都、重慶是陽光100積極拓展的區(qū)域。

除去戰(zhàn)略方向及產(chǎn)品線和項目的梳理，林少洲發(fā)力的重點也落在經(jīng)營和管理層面。一方面在經(jīng)營上更強調(diào)精細(xì)化，通過細(xì)分和創(chuàng)新銷售工作等手段提升團隊的戰(zhàn)斗力，另一方面在管理中既鼓勵自覺，也建立獎懲制度，提高團隊的工作激情和活力。

“陽光100一直是比較溫和的風(fēng)格，可能過去沒有完全地釋放團隊的戰(zhàn)斗力，那么現(xiàn)在會給予大家更多的刺激和不一樣的標(biāo)準(zhǔn)。”

談及業(yè)績目標(biāo)，林少洲并沒有給出具體數(shù)字。他認(rèn)為，陽光100的特點是按照內(nèi)在邏輯和理念去做事情。

“房地產(chǎn)已經(jīng)不是野蠻生長的階段了，我相信未來市場需要一些有自己節(jié)奏的公司，有自己的內(nèi)功，有自己的特色，有自己清晰的模式。”

在這條路上，林少洲要面對的更多挑戰(zhàn)，可能還在前方。