觀點網(wǎng) 東起草場地，西至侯家莊，北隔河與東辛店相望，南至大山子北里，這里是望京，“國門第一形象”，北京的“第二CBD”，剛剛落成的金輝大廈，就坐落在這個區(qū)域的東北角。

采訪林宇的這一天，天氣稍微有些陰冷，從金輝大廈搭電梯到42層，可以俯瞰整個望京新城的壯闊景象。

黑色皮鞋，藍灰色襯衫，黑色西裝，銀灰色領(lǐng)帶，再加上一副四四方方的黑框眼鏡，26歲的林宇給我們的第一印象是氣質(zhì)儒雅。然而，在長達兩個小時的采訪后，這種形象漸漸被顛覆。

“做房地產(chǎn)也要有賽車這種冒險的精神，你不往前走，就會被別人推著往前走，或者被別人踩在腳下，我覺得再怎么樣也要拼一下，就算你做得不好，拼過了也沒什么遺憾。”

說出這句話的時候，林宇的表情坦蕩而堅定，眼神中流露出的是屬于一個90后獨有的少年銳志、意氣飛揚。

“金輝前幾年過于穩(wěn)健，包括資金的安排、投資的策略都偏謹慎，但其實20年來，金輝積累了豐碩的成果，積蓄了強勢的發(fā)展勁頭。我們是雙一千，土地儲備貨值超過1000億，面積超過1000萬平方米，這是我們現(xiàn)有的有效貨值，所以我們認為近期完成銷售500億的目標，應(yīng)該是比較穩(wěn)健、能達到的。”

從早期的金輝速度，到2004年走出福建、2009年遷入北京，再到2015年優(yōu)步系、2016年銘著系橫空出世，金輝走過了成長到成熟的20年。如今，林宇即將與青年金輝步入下一個更快速發(fā)展的20年。

曾經(jīng)的金輝

1996年，閩商林定強先生在福建創(chuàng)立了金輝集團。彼時，中國房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展的起步階段，富有生意頭腦、奉行“愛拼才會贏”的閩商紛紛加入開發(fā)商大軍陣營，林定強正是其中代表之一。

1999年，金輝獨立操盤的第一個項目——“錦江花園”正式落成，金輝也由此開啟了長達二十年的房地產(chǎn)行業(yè)征程。

隨后幾年間，金輝通過采用合作開發(fā)、獨立開發(fā)等形式，先后在福州開發(fā)落地了多個成功項目，迅速在福建房企商戰(zhàn)中占據(jù)一席之地。

2001年，不甘心拘于一隅且看好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展大勢的金輝開始擴張，尋求在大本營福建之外的全國性擴張。

當(dāng)時的行業(yè)環(huán)境，全國性房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量并不多，往外走的幾乎都是萬科、中海等大型房企，中小型房企幾乎只有金輝一家，在閩系房企中亦屬首例。

抱著這種敢為人先的態(tài)度，金輝2004年成功在重慶落地第一個省外項目，并先后進駐南京、西安、蘇州等地。

與大多數(shù)閩系房企到2015年之后才紛紛外遷上海不同，早在2009年，金輝就將總部搬進了北京，并正式確立全國化框架布局，進駐北京、上海兩大一線城市。

遷入北京后，金輝全國化布局速度開始加快，完成了東南部、長三角、環(huán)渤海、中西部四大區(qū)域的布局，目前足跡遍及北京、上海、重慶、福州、西安、合肥、沈陽、南京、蘇州、成都等16座核心城市。

“金輝前幾年過于穩(wěn)健，包括資金的安排、投資的策略都偏謹慎，但其實20年來，金輝積累了豐碩的成果，積蓄了強勢的發(fā)展勁頭“

談及金輝過去幾年的發(fā)展速度，林宇直承過于穩(wěn)健。相較于近乎同一時間起步的其他閩系房企，金輝的擴張速度雖然稱不上慢，但也算不上快。

“相對來講，金輝給大家的印象一直是比較穩(wěn)健和謹慎的，在這些區(qū)域里面，大家覺得閩系的企業(yè)相對比較激進，大家都比較拼。金輝肯定也拼，但是我們還是注重風(fēng)險的控制。”

在林宇看來，對于風(fēng)控的重視，是金輝的基因，這種基因亦體現(xiàn)在金輝近幾年的投資策略當(dāng)中。在土地市場最火的去年和今年，金輝的拿地動作并不多，僅在重慶、上海、蘇州、南京、西安、福州等已進入城市有所斬獲。

“前段時間，有些地區(qū)我們認為地價可能有點高了，有點風(fēng)險。當(dāng)然錢好拿，有些企業(yè)想在這個階段擴大規(guī)模，可以去看一些地，我覺得沒問題。但是從金輝的角度，這種投資方向不可取，我們是量跟質(zhì)都要保。”

據(jù)林宇介紹，未來金輝仍將圍繞現(xiàn)有重點區(qū)域，挖掘區(qū)域里面相對比較有潛力的板塊和需求，通過并購和合作的方式，拓展安全邊際較高的項目。

林宇的標簽

身處在這樣的變革時代，對于20歲的金輝和26歲的林宇來說，現(xiàn)在無疑都是最好的年代。

作為年輕的90后副總裁、員工們眼中少年激揚的宇總，二代的光環(huán)和所將承受的壓力依然是難以避開的話題。

“作為一個年輕的90后總裁，您希望留給業(yè)界一個怎樣的形象？”

拋出問題，帶著些許謹慎，但林宇的回答稍稍讓人感到意外。

“我并沒有對個人有更多的定位，我希望還是金輝這個品牌跟我們的產(chǎn)品是我們業(yè)主和客戶對金輝的標簽和印象，我更注重這個東西。對個人，各有各的看法，你覺得我是什么樣的人，我就是什么樣的人。”

注重個性、強調(diào)個人色彩是社會給90后貼的標簽，但在林宇身上，這個標簽卻并不突出，相較于公眾的看法，林宇更加看重的是業(yè)主及客戶對金輝品牌和產(chǎn)品的印象。

9月23日，金輝在上海舉行集團20周年暨銘著系品牌發(fā)布會，并舉行了金輝首個高端系列代表作品金輝·海上銘著的啟動儀式，這也標志著金輝正式進入高端陣營。

“銘著的產(chǎn)品線定位主要還是本區(qū)域高端的改善人群，他們對生活品質(zhì)有很高的要求，同時對于生活空間感，包括鄰里之間的關(guān)系，包括對物業(yè)管家式的服務(wù)、居住的安全等方面，都是非常關(guān)注的。”

簡約現(xiàn)代的設(shè)計風(fēng)格、全通透的架空樓底、雙大堂的設(shè)計、泛會所的地下空間、5.8米面寬的超大橫廳、自動開合的窗簾系統(tǒng)……提及銘著系，林宇對產(chǎn)品細節(jié)如數(shù)家珍，實干派的個性展露無遺。

但在奉行閩系實干的傳統(tǒng)基因之外，林宇賦予金輝更多的還有屬于一個90后年輕一派在產(chǎn)品上的革新和創(chuàng)造，金輝的另一產(chǎn)品線優(yōu)步系便是其中最好的例證。

優(yōu)步系，這個與Uber同名、被林宇定位為“優(yōu)人一步”的產(chǎn)品，是金輝專門為新時代的年輕剛需和剛改客戶所設(shè)計的產(chǎn)品線。據(jù)林宇介紹，優(yōu)步系創(chuàng)立的初衷，同樣源于對剛需和剛改人群的深入研究。

“以前很多開發(fā)商可能覺得，年輕的剛需客戶總價承受能力有限，但是通過我們對客戶的調(diào)研，他們對生活其實是有要求的。我們不一定說要花很多錢，但是可以提供給客戶一些跟別人不同的生活方式。”

正是基于“為客戶創(chuàng)造更具質(zhì)感生活”的理念，優(yōu)步系從產(chǎn)品設(shè)計之初便在生活、鄰里、配套的體系上優(yōu)先做好規(guī)劃設(shè)計：WIFI、跑步道、鄰里中心等，我們的優(yōu)步大道、優(yōu)步學(xué)府、優(yōu)步水岸，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域特色，滿足了人群的生活需求，金輝正在逐步拉近人與建筑之間的距離。

下一個20年

“我們是有潛力的，彈藥還是充足的，儲備的土地也是沒問題的。我們是雙一千，土地儲備貨值超過1000億，面積超過1000萬平方米，這是我們現(xiàn)有的有效貨值，所以我們認為短期內(nèi)實現(xiàn)年銷售500億的目標，應(yīng)該是比較穩(wěn)健、能達到的。”

提及對金輝下一個20年的展望，26歲的林宇顯然已經(jīng)做好了準備。

“我希望在未來的發(fā)展中，金輝對客戶的理解能更進一步，怎么樣帶給客戶家或者生活的概念，這應(yīng)該是未來金輝發(fā)展的一個主要元素。”

在林宇看來，未來的企業(yè)競爭當(dāng)中，大家會越做越深入，對于客戶和產(chǎn)品的研究，仍然是未來金輝需要投入的重中之重。有了這樣一個客戶基礎(chǔ)之后，才是金輝自身強有力的產(chǎn)品。

據(jù)林宇介紹，除了優(yōu)步系和銘著系，金輝已經(jīng)研發(fā)了一條新的產(chǎn)品線，針對中端改善型客戶的再改產(chǎn)品線，預(yù)計明年推向市場，并很有信心給市場帶來驚喜。

“這條產(chǎn)品線在明年就會入市，因為我們有幾個地塊具備這樣的素質(zhì)，未來這幾個產(chǎn)品，我們會重新做研發(fā)和對外形象的展示，只要買過我們產(chǎn)品或者了解過我們產(chǎn)品的人，他們對我們的產(chǎn)品印象肯定是會很深刻的，同時覺得這個產(chǎn)品跟我們的時代是相結(jié)合的。”

從發(fā)展速度上看，盡管說房地產(chǎn)行業(yè)也需要像賽車一樣的冒險精神，但林宇仍然強調(diào)，金輝不會盲目地擴張，保證有質(zhì)量的增長仍然是金輝堅守的底線。

“按照權(quán)益測算，公司截至目前實際操盤的項目簽約銷售額已超過200億，明年往350億努力，從而實現(xiàn)一個較高的年均復(fù)合增長率。”

在這樣的高速發(fā)展之下，如今做好優(yōu)質(zhì)充足的人才儲備變得十分關(guān)鍵，對此，林宇給出的藥方是兩個：一是70%內(nèi)部培養(yǎng)和30%外部引進的人才比例；二是做好人才的本土化。

“前兩年外部進的人比較多，因為企業(yè)處于高速發(fā)展的階段，從今年和明年開始，我們主要推兩個品牌去做我們的人才規(guī)劃，一個是去年開始做的‘輝動力’體系，一個是已經(jīng)做了好多年的‘千里馬’培養(yǎng)體系，做企業(yè)內(nèi)部競聘和培訓(xùn)，做高管的儲備。”

林宇希望，在未來3到5年間，把公司經(jīng)理級以下的員工都換成輝動力的新鮮血液，并通過內(nèi)部培養(yǎng)和培訓(xùn)，加深人才對企業(yè)未來戰(zhàn)略發(fā)展的理解和對企業(yè)的忠誠度。

“不從外部引進不行，都從外部挖也不行。因為不從外部挖人，就沒新鮮血液，很容易走入自己的圈子或自己的思維困境里。但全部從外面挖也不行，你就沒有了本身這個企業(yè)的特色或者說核心的競爭力。”

人才策略下放到項目公司層面，林宇認為十分重要的是實現(xiàn)人才的本土化，與外部引進和內(nèi)部培養(yǎng)相結(jié)合的人才策略相似，林宇認為，平衡關(guān)系、把控風(fēng)險仍然應(yīng)當(dāng)放在首位。

“從房地產(chǎn)的角度來看，我們認為前端部分全部都要本土化，后端風(fēng)控的可以保留一部分集團外派或者交流的人員，這樣的話可以平衡之間協(xié)作的關(guān)系，同時能把控住風(fēng)險。”

據(jù)林宇介紹，未來，金輝將改變原有的總部對城市公司的二級扁平化管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榭偛康絽^(qū)域再到城市公司的三級管理模式，把區(qū)域建立起來，提升反應(yīng)能力和增強區(qū)域競爭力。

“我們的目標是先進30強，先進第二梯隊。第一梯隊還說不上，各有各的競爭力，我們到第二梯隊的時候，產(chǎn)品、管理、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略又改變了。”

以下為觀點新媒體對金輝集團集團副總裁及董事林宇先生的專訪實錄：

觀點新媒體：今年是金輝20年，動作也比較多，包括推出了很多新的產(chǎn)品系列。以前金輝比較低調(diào)，現(xiàn)在回歸到一線和一些比較中性的地方，有什么不一樣的改變？

林宇：公司是1996年成立的，實際上1992年、1993年我父親已經(jīng)在做房地產(chǎn)，只是當(dāng)時沒有金輝這個品牌，因為當(dāng)時市場還沒那么規(guī)范。

1996年的時候，金輝正式建立，2000年以前還是在福建做一些項目，包括合作開發(fā)、獨立開發(fā)，開發(fā)了幾個成功的項目。

憑借以前在福建的口碑，包括早期的速度，金輝發(fā)展還是比較快的，前5年就在福建的房企里面占有一席之地。

2001年金輝開始往外走，真正落地項目是在2004年，在重慶拿下來省外第一個項目。在當(dāng)時的市場環(huán)境和行業(yè)環(huán)境來看，全國性開發(fā)商還不是太多，2000年開始大家都在往外走，可能幾家大的公司在往外走，中小型公司里面我們算第一批，在閩系里面我們也算是第一批往外走的。

2006年的時候，我們進了南京和西安，這也是現(xiàn)在我們重倉的城市。然后一直在擴張，到2009年進了北京、上海。2009年把總部搬到北京CBD，也在上海拿了兩個項目，一個商住項目，一個住宅項目，所以2009年我們搭下了正式大的框架布局。

搭下來之后，在2009年之后的兩到三年，我們就在我們所布局大區(qū)的周邊城市進行擴張，可能重慶的就往成都，南京的往揚州、鹽城、連云港擴張。

接下來就到去年和今年，去年和今年也拿了幾塊地，在上海、蘇州等地，更偏重一線，我們認為風(fēng)險比較小。

同時，現(xiàn)在地價這么高的時段，拿一些安全邊際比較高的地塊，是我們拓展的方向。在中西部的重慶、成都、西安、鄭州，我們認為現(xiàn)在房價和地價相對比較低的城市拿地，包括最近也在京津冀看一些地。

現(xiàn)在房價比較低，地價相對來說有一定空間，這些高潛力的地塊，我們今年布局會比較多。我們也在關(guān)注很多一二線核心城市的市場，但是拿的地并不多，我們希望通過并購和其它的合作方式，去拿一些我們認為安全邊際比較高的項目。

我覺得我們對未來的投資方向或者戰(zhàn)略發(fā)展方向，更多的還是圍繞現(xiàn)有重點區(qū)域，去挖掘這些區(qū)域里面相對比較有潛力的板塊和需求。

相對來說，金輝一直給大家的印象是比較穩(wěn)健和謹慎的，在這些區(qū)域里面，大家覺得閩系的系統(tǒng)相對比較激進，大家都比較拼，金輝肯定也拼，但是我們還是注重風(fēng)險的控制。

觀點新媒體：拍地和并購?fù)瑫r做？

林宇：同時做。我們今年更多的是并購和合作，拍地占的份額不大。但是在這個月開始到春節(jié)前，我們可能會去獲取一些土地。

觀點新媒體：現(xiàn)在錢從哪里來？

林宇：我們前期有儲備，今年的錢都還沒拿出來，現(xiàn)金流夠。我們跟平安、民生、渤海簽的授信，一大部分都沒用，我們還是彈藥充足的。

觀點新媒體：準備抄底是吧？

林宇：對，在價格合適的時候入手，前段時間有些地區(qū)可能有點過高了。

當(dāng)然，有些企業(yè)想在這個階段擴大規(guī)模，我覺得沒問題，但是從金輝的角度，可能還不是這種投資的方向，我們量跟質(zhì)都要保。

短期內(nèi)可能相對悲觀，長期看是好的。大家可能覺得明年的銷售不如今年，從回款、現(xiàn)金流，資金壓力方面可能相對困難一點，褲腰帶要勒緊一點，但是長遠來看肯定不會有太大的問題。

觀點新媒體：這兩年是從100多億到200多億，明后年對自己的復(fù)合增長率要求多高？

林宇：按照權(quán)益測算，公司截至目前實際操盤的項目簽約銷售額已超過200億，明年往350億努力，從而實現(xiàn)一個較高的年均復(fù)合增長率。

前幾年過于穩(wěn)健，包括資金的安排、投資的策略都偏謹慎，其實我們是有潛力的，彈藥還是充足的，儲備的土地也是沒問題的。

我們是雙一千，土地儲備貨值超過1000億，面積超過1000萬平方米，這是我們現(xiàn)有的有效貨值，所以我們認為500億目標應(yīng)該是比較穩(wěn)健能達到的。

觀點新媒體：到500億，準確說就是第一梯隊到第二梯隊之間。

林宇：我們的目標是先進30強，先進第二梯隊，第一梯隊還說不上。各有各的競爭力，我們到第二梯隊的時候，產(chǎn)品、管理、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略又會改變。

觀點新媒體：人才是挖的還是培養(yǎng)的？

林宇：前兩年外部進的人比較多，因為企業(yè)處于高速發(fā)展的階段，內(nèi)部人才跟不上，必須去外面招聘，否則就面臨管理的問題，所以前兩年我們從外部大量引進一些人才，這些人才有的適應(yīng)，有的不適應(yīng)，肯定都會有，融入進來的就慢慢沉淀下來了。

從今年和明年開始，主要推兩個品牌作為我們的人才未來規(guī)劃，一個是去年開始做的輝動力，做校招，跟龍湖的士官生類似，我覺得他們這種體系是比較好的，我們也做了一個輝動力的體系，從去年開始招一些相對素質(zhì)比較高的研究生、本科畢業(yè)生進來，我們希望在3到5年，把經(jīng)理級以下的所有員工，用我們輝動力的新鮮血液替換掉。

其次是高管發(fā)展計劃，我們有千里馬計劃，這個做了好幾年了。這個計劃是企業(yè)內(nèi)部競聘和培訓(xùn)，做高管的儲備，我們每年都會有一期，調(diào)出30到50個集團內(nèi)部很優(yōu)秀的中高級人才，未來會有不同的項目總，或者專業(yè)的高管崗位，也明確跟這些參與競爭的人說，如果通過了千里馬測試，未來晉升過程中有一些比較好的機會，會優(yōu)先考慮他們。

從內(nèi)部培養(yǎng)和培訓(xùn)來看，加深了他們對企業(yè)未來戰(zhàn)略發(fā)展的理解，也加深了他們對企業(yè)的忠誠度。

未來大的策略可能70%是內(nèi)部培養(yǎng)，30%從外部引進，大概保持這樣一個健康的循環(huán)。全部都不從外部引進也不行，都從外部挖也不行，因為不從外部挖，就沒新鮮血液，很容易就走入自己的圈子或者思維的困境里。

全部從外面挖也不行，就沒有了本身企業(yè)的特色，或者核心競爭力。因為挖進來的人不是講一兩次就能形成核心競爭力的，要通過項目實操、管理、開會等，潛移默化地進行影響，讓他們認為我是金輝人，金輝應(yīng)該做什么。

所以，我們可能還是更注重內(nèi)部的培養(yǎng)，再加上外部的輔助。

觀點新媒體：重慶、北京、上海、蘇州的人是從總部調(diào)過去，還是當(dāng)?shù)氐氖袌鲇僧?dāng)?shù)氐娜藖碜觯?/strong>