張宏偉 按照930有關(guān)樓市的中央精神，一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活，10月8日晚間，上海市住建委和規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱“滬六條”），在“滬九條”原調(diào)控政策基礎(chǔ)上進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的監(jiān)管和土地供應(yīng)調(diào)控。

文件顯示，該次頒布《意見(jiàn)》主要是在繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，加大執(zhí)法力度，規(guī)范市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲態(tài)勢(shì),確保本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“滬六條”發(fā)布之后業(yè)內(nèi)眾多人士都認(rèn)為這些政策只是表示表示，重申一下，但是筆者不這么認(rèn)為，一是因?yàn)椋灰浿醒刖駥?duì)一線“防泡沫”的要求，并且要求10月份就要見(jiàn)到成效，這不僅僅是房地產(chǎn)的問(wèn)題，也是政治問(wèn)題；二是這次發(fā)布的政策里面藏著大招，從執(zhí)行的角度從嚴(yán)，短期內(nèi)的強(qiáng)化執(zhí)行可能導(dǎo)致上海樓市交易降溫；三是，這些政策僅僅是住建委和規(guī)土局發(fā)布的政策，上海銀監(jiān)局還未出手，預(yù)計(jì)未來(lái)一兩周內(nèi)上海銀監(jiān)局還會(huì)有配套的措施出臺(tái)，從金融的角度為上海樓市降溫。由此可見(jiàn)，上海樓市要降溫了！而這個(gè)變局或?qū)⒃?017年年中發(fā)生。

以下是逐條解讀。

一、進(jìn)一步加大商品住房用地供應(yīng)力度。2016年商品住房用地供應(yīng)同比有較大幅度的增加。根據(jù)地塊不同情況，進(jìn)一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持住房的比例。

“滬六條”進(jìn)一步加大商品住房用地供應(yīng)力度，并且增加配建和自持比例的措施，其核心目的還是為了“控地王”，通過(guò)增加供應(yīng)防止地價(jià)過(guò)快上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，為樓市降溫。

從土地市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日，2016年1-9月上海住宅類用地成交規(guī)劃建筑面積459.40萬(wàn)平方米，同比下降40%，成交樓板價(jià)23966元/平方米，同比上漲128%，這說(shuō)明，在“地王”頻出的上海土地市場(chǎng)，地價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)出快速上漲態(tài)勢(shì)。

因此，“滬六條”出臺(tái)后，增加土地供應(yīng)，同時(shí)增加配建、自持比例有針對(duì)性的調(diào)控措施“控地王”，一方面有助于為土地市場(chǎng)降溫，另外也防止“地王”對(duì)房?jī)r(jià)的影響和傳導(dǎo)。具體來(lái)講：

1、上海前三季度土地出讓的量確實(shí)不多，加上1-4月和9月的基本斷供，上海需要通過(guò)加大土地供應(yīng)調(diào)節(jié)樓市供求關(guān)系，預(yù)計(jì)四季度以后上海會(huì)加快宅地供應(yīng)，從供應(yīng)的角度解決供需矛盾及市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題。

2、出臺(tái)“配建”措施和增加地塊自持比例要求，其實(shí)是降低開(kāi)發(fā)企業(yè)周轉(zhuǎn)率，也對(duì)企業(yè)成本控制、運(yùn)營(yíng)能力提出更高的要求，后續(xù)房企拿地可能會(huì)更加謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)可能因此降溫。其實(shí)，最近上海一部分地塊的“配建”政策就透露出未來(lái)上海土地新政的方向：

1）按地上總建筑面積的10%配置社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施（居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、治安聯(lián)防站、服務(wù)站、文化活動(dòng)室、老年康體活動(dòng)室、生活垃圾收集房、環(huán)衛(wèi)作業(yè)道班房等，其余建面統(tǒng)籌用于社區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施，原則上優(yōu)先用于文化、養(yǎng)老等服務(wù)設(shè)施）。但地上計(jì)容建筑面積將不包括建成后無(wú)償移交政府的上述10%社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施了。

2) 公共環(huán)境空間：應(yīng)設(shè)置不低于用地面積10%的公共環(huán)境空間（包含公共空間、公共通道等），公共空間包括：兒童游戲場(chǎng)、健身點(diǎn)、球場(chǎng)及其它公共空間。公共空間中應(yīng)設(shè)置公共藝術(shù)作品（設(shè)施），包括城市雕塑、裝置藝術(shù)，經(jīng)藝術(shù)化處理的城市家具和公共設(shè)施等，相關(guān)建設(shè)內(nèi)容應(yīng)在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中明確。公共空間建成后24小時(shí)向公眾開(kāi)放,如結(jié)合商業(yè)部分設(shè)置的，由受讓人負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理；如結(jié)合住宅部分設(shè)置的，建成產(chǎn)權(quán)應(yīng)無(wú)償移交政府，由政府負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。

據(jù)筆者了解，近期掛牌的奉賢南橋、莊行鎮(zhèn)地塊已經(jīng)執(zhí)行上述土地新政了。前期中止的浦東醫(yī)學(xué)園區(qū)、唐鎮(zhèn)、長(zhǎng)風(fēng)3個(gè)住宅地塊近期公告將恢復(fù)出讓，并明確提出：將增設(shè)有關(guān)公用開(kāi)放空間與公共服務(wù)設(shè)施等出讓條件。此外，月浦鎮(zhèn)即將推出一塊商辦用地，可能也要求配公共設(shè)施跟公共空間。

二、進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管。建立由市規(guī)劃國(guó)土資源局、市金融辦和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)等部門組成的商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管聯(lián)合工作小組，開(kāi)展土地交易資金監(jiān)管工作。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競(jìng)買人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來(lái)源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競(jìng)買或競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓活動(dòng)。

從當(dāng)前上海土地市場(chǎng)特征來(lái)看，今年以來(lái)上海“地王”現(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)“地王”或少數(shù)幾個(gè)“地王”，一旦市場(chǎng)遇到調(diào)整，那么這幾個(gè)“地王”或許會(huì)存在操盤的風(fēng)險(xiǎn)，最糟的結(jié)果就是項(xiàng)目降價(jià)銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個(gè)市場(chǎng)的。而現(xiàn)在上海土地市場(chǎng)，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使像青浦、奉賢、崇明等郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價(jià)拍出，那么，這也就意味著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不是單個(gè)項(xiàng)目的，而是整個(gè)市場(chǎng)的，一旦有風(fēng)險(xiǎn)就是系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

再加上房企越來(lái)越多通過(guò)金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資 “加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，從預(yù)期影響來(lái)看，隨著政策面的收緊與市場(chǎng)調(diào)整期的到來(lái)，房企在上海制造“地王”投資拿地的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，一旦這樣的風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)就不僅僅會(huì)波及房企自身，還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。因此，對(duì)于上海土地市場(chǎng)來(lái)講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會(huì)爆發(fā)。

“滬六條”提出，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競(jìng)買人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來(lái)源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競(jìng)買或競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓活動(dòng)。這其實(shí)是在為房企拿地“降杠桿”，也是為了防止企業(yè)激進(jìn)拿地導(dǎo)致地價(jià)普遍性上升而引發(fā)的系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。從未來(lái)企業(yè)拿地的角度來(lái)看，由于杜絕拿地配資等“加杠桿”措施，這對(duì)于企業(yè)自有資金拿地的能力提出考驗(yàn)，未來(lái)真正有自有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商才有可能在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)生存和發(fā)展。

三、進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房預(yù)銷售管理。自2016年10月8日起，全市新建商品住房銷售方案?jìng)浒笇?shí)行市、區(qū)兩級(jí)審核（包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案），對(duì)上市房源定價(jià)不合理的，堅(jiān)決予以調(diào)整。加強(qiáng)在售新建商品住房項(xiàng)目銷售價(jià)格監(jiān)測(cè)監(jiān)管，不得擅自提價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和本市商品住房銷售管理規(guī)定，在銷售現(xiàn)場(chǎng)醒目位置公示經(jīng)備案的銷售方案等內(nèi)容，實(shí)行一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)制度，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)上網(wǎng)銷售。嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，對(duì)有意規(guī)避限購(gòu)、限貸等相關(guān)規(guī)定的行為，強(qiáng)化監(jiān)管措施，加大管控力度。

四、嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為。持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為專項(xiàng)整治行動(dòng)，進(jìn)一步加大整治力度，重點(diǎn)查處捂盤惜售、炒作房?jī)r(jià)、虛假?gòu)V告、誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。物價(jià)管理管理部門會(huì)同住建等部門加強(qiáng)對(duì)商品住房預(yù)銷售價(jià)格的監(jiān)督檢查，依法嚴(yán)格查處各類價(jià)格違規(guī)行為。

從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日，2016年1-9月上海商品住宅成交面積1177.64萬(wàn)平方米，同比上漲16%，成交均價(jià)37395元/平方米，同比上漲19%，當(dāng)前上海樓市已經(jīng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。從市場(chǎng)去化壓力來(lái)看，截止2016年9月30日，上海市商品住宅庫(kù)存量已經(jīng)降至707.39萬(wàn)平方米，按照3個(gè)月移動(dòng)存銷比來(lái)計(jì)算，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)縮短至5.03個(gè)月，從指標(biāo)意義上來(lái)看，上海商品住宅市場(chǎng)仍然有價(jià)格上行的沖動(dòng)。因此，在中央精神的指導(dǎo)下，上海有必要強(qiáng)化執(zhí)行現(xiàn)有“滬九條”的相關(guān)措施，發(fā)布“滬六條”相關(guān)內(nèi)容。

從“滬六條”本項(xiàng)措施影響來(lái)看，政策提出，全市新建商品住房銷售方案?jìng)浒笇?shí)行市、區(qū)兩級(jí)審核（包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案），對(duì)上市房源定價(jià)不合理的，堅(jiān)決予以調(diào)整等等上述措施，同時(shí)，重點(diǎn)查處捂盤惜售、炒作房?jī)r(jià)、虛假?gòu)V告、誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為，其實(shí)對(duì)于四季度樓市影響還是較大的。一些高端樓盤有可能因此會(huì)被限價(jià)或限售。據(jù)此，企業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目進(jìn)度受阻，回款計(jì)劃受阻，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本會(huì)增加。同時(shí)，市場(chǎng)的庫(kù)存量會(huì)增加，市場(chǎng)去化周期會(huì)回升。

這也就意味著，雖然短期內(nèi)上海商品住宅基本面仍然沒(méi)有去庫(kù)存壓力，但是，隨著10月份“防泡沫”“滬六條”調(diào)控政策面執(zhí)行的從嚴(yán)執(zhí)行，市場(chǎng)去化周期會(huì)因?yàn)楣?yīng)量的增加、銷售量的減少而持續(xù)回升。

10月份“滬六條”樓市調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行后，新一輪的“控地王”降杠桿等措施也來(lái)了，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)因此而來(lái)臨。從市場(chǎng)的趨勢(shì)來(lái)看，10月份“滬六條”新政從嚴(yán)執(zhí)行，市場(chǎng)成交量勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)下滑，伴隨著供應(yīng)量的增加，為“銀十”的市場(chǎng)帶來(lái)一些不確定性。預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在2017年年中左右的時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及外環(huán)沿線“地王”頻出的板塊極有可能率先降價(jià)。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問(wèn)題。

從四季度房企策略來(lái)看，隨著樓市新政不斷從嚴(yán)執(zhí)行，市場(chǎng)交易量和價(jià)格的指標(biāo)勢(shì)必會(huì)有其中一個(gè)率先調(diào)整。筆者認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)成交量勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)下滑，價(jià)格也很難再上漲了，這為今年第四季度的市場(chǎng)帶來(lái)一些不確定性。從市場(chǎng)因素、房企沖刺銷售業(yè)績(jī)指標(biāo) “量”的角度考慮，今年第四季度適合“跑量”為主的策略。

從2017年房企策略來(lái)看，上半年基本上為上海樓市供求雙方博弈階段，量和價(jià)格仍然勢(shì)必會(huì)損失一個(gè)指標(biāo)，筆者認(rèn)為，上半年交易量勢(shì)必會(huì)首先出現(xiàn)下滑，從三季度開(kāi)始，個(gè)案開(kāi)始出現(xiàn)下跌，整體市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的趨勢(shì)，價(jià)格的指標(biāo)發(fā)生變化。因此，對(duì)于房企來(lái)講，總體上，2017年上半年應(yīng)未雨綢繆提前跑量，爭(zhēng)取更多的策略調(diào)整“窗口期”，防止下半年市場(chǎng)突變導(dǎo)致企業(yè)資金面遇到問(wèn)題。到了下半年，房企可以因地適宜采取“以價(jià)換量”的策略保證銷售業(yè)績(jī)的完成，同時(shí)，因?yàn)槭袌?chǎng)低迷期地價(jià)相對(duì)合理，房企可以進(jìn)行拿地布局“換倉(cāng)”，調(diào)整市場(chǎng)布局和城市布局，爭(zhēng)取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭(zhēng)取2018年之后下一輪市場(chǎng)上行周期的發(fā)展機(jī)會(huì)。

五、全面實(shí)行存量住房交易資金監(jiān)管制度。在已試點(diǎn)基礎(chǔ)上，制定存量住房交易資金監(jiān)管辦法，全面實(shí)行二手存量住房交易資金監(jiān)管。規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，嚴(yán)禁從事首付貸、過(guò)橋貸、違規(guī)房抵貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。

目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)亂象主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，一是房地產(chǎn)中介服務(wù)存在各式各樣的違規(guī)行為；二是房地產(chǎn)中介市場(chǎng)缺乏行業(yè)監(jiān)管；三是法律制度不夠完善，并且執(zhí)行不到位；四是房地產(chǎn)交易雙方自我保護(hù)意識(shí)不到位。因此，需要建議一個(gè)第三方的監(jiān)管平臺(tái)，在第三方監(jiān)管平臺(tái)上，二手中介公司機(jī)構(gòu)在這個(gè)平臺(tái)上登記并統(tǒng)一驗(yàn)證，抓住源頭，實(shí)時(shí)監(jiān)管公司的日常交易行為，保證經(jīng)紀(jì)行業(yè)交易的合法性、規(guī)范性。同時(shí)，平臺(tái)也對(duì)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)名驗(yàn)證，動(dòng)態(tài)監(jiān)控，以此來(lái)監(jiān)管經(jīng)紀(jì)人交易活動(dòng)，對(duì)其交易行為進(jìn)行合法性、合規(guī)性審查，對(duì)違規(guī)運(yùn)作者予以曝光和執(zhí)照暫停，使房地產(chǎn)交易全程公開(kāi)化、透明化。

從本次 “滬六條”關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容來(lái)看，“滬六條”提出：嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過(guò)橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。對(duì)各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開(kāi)展專項(xiàng)整治。本項(xiàng)措施是對(duì)“滬九條”措施的進(jìn)一步強(qiáng)化和回應(yīng)。筆者認(rèn)為，未來(lái)可能會(huì)從幾個(gè)方面嚴(yán)禁“首付貸”的現(xiàn)象發(fā)生：一是加強(qiáng)對(duì)放貸機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源審查，如果是P2P資金（吸取個(gè)人投資資金而不是機(jī)構(gòu)資金）來(lái)源的，這些肯定會(huì)嚴(yán)查，甚至馬上終止；二是，對(duì)放貸主體進(jìn)行資格限制，如果沒(méi)有消費(fèi)貸款的牌照不允許放貸；三是，對(duì)于購(gòu)房者這塊，也會(huì)進(jìn)行貸前承諾，承諾不使用首付貸，否則今后貸款信用可能會(huì)受到影響，可能因此而影響到自己的衣食住行；4、對(duì)現(xiàn)行中介行業(yè)、房地產(chǎn)公司進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)一個(gè)停止一個(gè)、處罰一個(gè)，不管規(guī)范金融市場(chǎng)，防止首付貸等行為影響金融系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng)。

六、加強(qiáng)政策解讀和宣傳

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)、分析和研判，定期發(fā)布統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。正確解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管措施和調(diào)控政策，及時(shí)澄清不實(shí)消息，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)理性消費(fèi)。對(duì)編造謠言、散布不實(shí)信息、擾亂市場(chǎng)秩序等行為，加大查處力度，依法依規(guī)予以嚴(yán)肅處理。

筆者認(rèn)為，本項(xiàng)措施主要是引導(dǎo)輿論，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，規(guī)范市場(chǎng)輿論環(huán)境。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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