傅士鵬 如果你有興趣想搞清楚倫敦各個地標(biāo)背后的所有人，你會驚奇地發(fā)現(xiàn)倫敦大部分知名地標(biāo)都已經(jīng)不是英國人的了。倫敦金融城最具代表性的地標(biāo)建筑“小黃瓜”現(xiàn)在歸屬巴西億萬富翁Joseph Safra；卡塔爾主權(quán)基金擁有倫敦第一高樓“碎片大廈”（the Shard）；西倫敦知名歷史遺跡巴特西發(fā)電站正由馬來西亞財團(tuán)出資開發(fā)重建，新加坡淡馬錫控股、法國保險公司AXA、加拿大財團(tuán)PSP和不列顛哥倫比亞省投資管理公司正在共同開發(fā)未來倫敦金融城第一高樓22 Bishopsgate。為什么英國人自己不持有倫敦地標(biāo)建筑？又或者為什么世界各國的投資者都這么青睞英國地產(chǎn)？

倫敦未來的天際線

從2007年到2015年，非歐盟投資者對英國投資交易額從52.7%上升到82.5%

圖為RCA統(tǒng)計的過去15年里非歐盟國家對英國地產(chǎn)投資的走勢變化，藍(lán)色為中東，黃色為北美，綠色為亞洲，我們可以看到從2001年到2016年中東投資者一直表現(xiàn)穩(wěn)健，北美投資者走勢和英國地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期幾乎一致，亞洲投資者（包括經(jīng)濟(jì)騰飛的中國在內(nèi)）對英投資一直呈上升趨勢。

我們首先從北美、中東、亞洲三個區(qū)域分別看看這些地方的投資者都在英國投資了什么？

北美

北美兩國對英國地產(chǎn)的投資策略非常不同，以養(yǎng)老基金為代表的加拿大投資者傾向于投資并長期持有英國資產(chǎn)，而以黑石為代表的美國投資者擅長機會型投資，快進(jìn)快出迅速獲益。北美投資者從2001年開始至今已經(jīng)在英國投入了超過998.5億英鎊，是三個地區(qū)里對英國投資最多的區(qū)域。

2016年以來北美投資者在英國投資的幾個主要項目包括：加拿大養(yǎng)老基金投資公司（CPPIB）投資3.25億英鎊買下伯明翰Grand Central購物中心；脫歐公投后美國Wells Fargo銀行迅速投資3億英鎊買下金融城寫字樓33 King William Street作為其新總部；高盛4億英鎊買下瑞典財團(tuán)出售的倫敦地產(chǎn)資產(chǎn)包。

以美國最具有代表性的投資者黑石為例，黑石從2011年開始到現(xiàn)在對英國地產(chǎn)市場直接投資了171個項目，總投資額為72.7億英鎊，占美國對英地產(chǎn)總投資的12%，主要投資包括倫敦金融城辦公綜合體項目Devonshire Square和Broadgate，倫敦市中心的辦公樓Adelphi。另外黑石還間接投資英國地產(chǎn)，通過旗下的物流地產(chǎn)投資機構(gòu)Logicor投資英國物流產(chǎn)業(yè)，目前擁有600多個物流物業(yè)，占地面積達(dá)到1300萬平方英尺，還通過旗下學(xué)生公寓公司Victoria Hall持有英國11個城市的學(xué)生公寓物業(yè)，總共擁有7000多個學(xué)生床位。

美國Wells Fargo銀行于脫歐公投后迅速在倫敦買下辦公樓并將其重新改建，圖為大樓效果圖

中東

中東投資者通過石油迅速積累財富之后，就選擇把錢投資在英國地產(chǎn)來分散風(fēng)險，中東投資者一開始時傾向于投資倫敦最奢侈最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，如卡塔爾財團(tuán)投資開發(fā)的豪華住宅海德1號，阿布扎比皇室持有的位于Mayfair核心區(qū)的Berkeley Square地產(chǎn)，沙特財團(tuán)Olayan持有的騎士橋物業(yè)（Knightsbridge）。但最近幾年中東投資者策略有所轉(zhuǎn)變，開始更多地投資長期穩(wěn)定的資產(chǎn)，如科威特財團(tuán)St Martins投資17億英鎊買下了位于倫敦塔橋附近的辦公樓綜合體More London，卡塔爾投資局投資5.57億買下了倫敦奧運村并要講其改造為公寓進(jìn)行出租。除了主權(quán)基金之外，中東的私人投資者出于避險和保值考慮在英國也非?；钴S，買下了許多倫敦市中心的豪華公寓。即便如此，中東財團(tuán)從2001至今在英國的投資額323.6億英鎊只占到北美地區(qū)投資額的三分之一。

以卡塔爾投資局（QIA）為例，卡塔爾投資局從2011年開始到現(xiàn)在對英國地產(chǎn)市場直接投資了29個項目，總投資額約為73.3英鎊，占整個中東地區(qū)投資額的23%，超過了黑石72.7億英鎊的投資額?？ㄋ柾顿Y局旗下?lián)碛写罅總惗氐貥?biāo)：哈羅德百貨（Harrods）、碎片大廈（the Shard）、金絲雀碼頭金融城（Canary Wharf）、切爾西營（Chelsea Barracks）。

圖為哈羅德百貨和金絲雀碼頭金融城的夜景

亞洲

由于亞洲國家特別是中國近十幾年來的經(jīng)濟(jì)騰飛，亞洲投資者成了英國房地產(chǎn)市場增長最迅猛的一股力量。最近幾年對亞洲整體投資份額貢獻(xiàn)最多的便是中國投資者，中國投資者在過去2年僅對倫敦就投資了33億英鎊，比如中國主權(quán)基金中投從黑石手中買下了西倫敦Chiswick商務(wù)區(qū)；中國人壽3.46億鎊買下第三個倫敦寫字樓Aldgate Tower；復(fù)星3億英鎊收購倫敦第二個寫字樓Thomas More Square，并收購英國本土地產(chǎn)基金深耕市場；香港富豪鄭家純將投資84億英鎊重建東倫敦格林威治半島；東方資產(chǎn)旗下的東方藏山剛在倫敦設(shè)立了辦公室準(zhǔn)備在未來三年投資9億英鎊?？梢哉f中國從主權(quán)基金到險資到港資再到各種專業(yè)的投資機構(gòu)，都已經(jīng)在英國有所布局，有關(guān)一些項目的具體信息可以參考博主之前寫過的一篇總結(jié)文《習(xí)主席訪英一周年，這一年來都有哪些中國企業(yè)在英國投資了？》。

從圖表中我們可以看出，亞洲投資者在2010年之后增長勢頭非常強勁

除了中國投資者之外，新加坡投資者在英國也非?；钴S，淡馬錫控股和其成立的豐樹（Mappletree）在倫敦均有多筆地產(chǎn)投資，豐樹去年剛剛投資3.65億英鎊買下曼城阿伯丁布里斯托的辦公樓資產(chǎn)，今年又投資了5.5億英鎊拿下了位于雷丁的Green Park商務(wù)區(qū)。淡馬錫更不用說，2011年到現(xiàn)在對英國地產(chǎn)投入了23.4億英鎊買下了31個資產(chǎn)，占到亞洲總投資額的7%，旗下核心資產(chǎn)包括：倫敦市中心辦公樓MidCity Place，泰晤士河畔地標(biāo)Blue Fin Building、住宅開發(fā)項目Bankside，和開頭提到過的未來倫敦金融城第一高樓22 Bishopsgate。另外，臺灣韓國日本投資者在倫敦也有不少動作，韓國養(yǎng)老基金NPS曾于2009年買下位于金絲雀碼頭的匯豐大樓，后將其出售給卡塔爾投資局收益頗豐，臺灣保險公司國泰人壽也在去年斥資5.75億鎊買下了金融城寫字樓Walbrook Building，日本三井不動產(chǎn)目前正在開發(fā)White City西倫敦住宅項目。

淡馬錫控股持有的倫敦地標(biāo)Blue Fin Building

中投持有的倫敦Chiswick Park商務(wù)園區(qū)

那為什么英國人不自己持有呢？

因為英國本地投資者資金體量不夠，做不了這些地標(biāo)項目，最后也沒有國際金主這么有錢買地標(biāo)。福布斯有個有意思的數(shù)據(jù)，單單中國去年一年新增了70個億萬富豪，英國全國就50個億萬富豪，還比不上中國香港的69人。好項目總得有人去做，外國投資者有錢就上了。不過這些地標(biāo)英國人也都有參與，從設(shè)計、債務(wù)融資、法律、會計、到全程的建筑施工，大部分工作都是英國人完成的。只要一直有人買，自己持不持有就不重要了，重要是保證自己能一直生產(chǎn)出別人想買的東西，英國人還一直能搞出新的東西讓別人買，這樣的做法才是大智慧，有人一直買你的東西多開心。

為何世界各國的投資者都這么青睞英國地產(chǎn)？

英國（特別是倫敦）作為世界巨富park money的天堂，優(yōu)勢從來都是在于其對私人財產(chǎn)嚴(yán)格的法律保護(hù)，和隨之而來的資產(chǎn)保值和流動性。一直以來，世界各國新富源源不斷地來到英國，從前是中東俄羅斯，現(xiàn)在是中國東南亞，以后可能是伊朗越南印尼，再加上一直不遺余力投資的北美投資者，各種資本都在這里匯聚。倫敦作為一個平臺型的城市，永遠(yuǎn)不用擔(dān)心它缺少投資，因為倫敦金融城里通勤的銀行家、會計、律師們每天在做的就是確保這套“英式體制”一直能夠正常運轉(zhuǎn)。而對于來自世界各地的投資者，英國從來都是不拘一格得接納，與全球資本形成你中有我，我中有你的聯(lián)系，這樣的聯(lián)系又更加促進(jìn)海外投資者進(jìn)一步擁抱透明開放的英國市場，形成了一種良性循環(huán)。

傅士鵬 常駐英國倫敦從事中英投資

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