張翔 國慶節(jié)期間，各地政府密集出臺房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策；新政至今，一線城市依舊緊控土地供應，政府對開發(fā)商出臺很多限制條件，近日北京竟出現(xiàn)開發(fā)商為了拿地，承諾100%自持住宅的奇葩土拍；同時，很多二線城市的房地產(chǎn)市場量價齊跌，并逐漸將寒意傳導至上游土拍市場，一些省會城市甚至出現(xiàn)了因報名房企太少，取消計劃內(nèi)土拍的窘相。

然而，天津土拍市場量價皆高，火熱程度絲毫未減，歸根結底是因其城市綜合價值相對較高；同時，預計未來地方政府會出臺更為嚴格的土拍政策，從源頭上合理限制土地總價、鼓勵配建。

據(jù)不完全統(tǒng)計，天津市場近3個月以來頻現(xiàn)高溢價、高總價成交地塊：8月24日，融創(chuàng)以61億拍得津濱大道沿線兩地塊，溢價率分別為176%、178%；9月29日，恒大以42.6億拍得天津咸水沽一地塊，溢價率315%；10月11日，中昂地產(chǎn)以10.8億拍得天津靜海一商住地，溢價率297%；10月12日，平安地產(chǎn)以76億拍得天津張家窩一住宅、商服地塊，溢價率99%；10月14日，萬科以74.5億拍得天津張家窩一宅地，溢價率107%；10月26日，金隅以57.5億拍得天津空港經(jīng)濟區(qū)三宗宅地，溢價率分別為476%、485%、521%；11月1日，聯(lián)盛地產(chǎn)拍得天津薊州區(qū)一宅地，溢價率167%；11月9日，金地以47.4億拍得天津南開雙峰道地塊，溢價率89.6%，預計未來售價7-10萬/平米。

同時，截止到11月14日，天津近期已掛牌津南、靜海、西青、北辰四區(qū)4宗土地，合計起始出讓價約96.84億元，市場普遍認為眾多房企會爭相高溢價奪地。

在“面粉貴過面包”的背后，是市場上供需兩端對天津樓市的持續(xù)看好，筆者分析，主要有以下幾個原因。

一是開發(fā)商早已看透本輪政策的性質(zhì)與目的，手握重金，對優(yōu)質(zhì)地塊蠢蠢欲動。中國作為世界第二大經(jīng)濟體，保持經(jīng)濟的平穩(wěn)運行至關重要；房地產(chǎn)業(yè)是我國社會經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)之一，聯(lián)動上下游諸多產(chǎn)業(yè)，與宏觀經(jīng)濟的關聯(lián)性極大，政府此輪調(diào)控政策的出臺，是為了抑制房價過快上漲，通過限購、限貸、限房價，從供需兩端發(fā)力，保持整體市場的穩(wěn)定，防止房價過快上漲，防止大量信貸因杠桿過高而刺破樓市泡沫，從而引起價格大幅下跌，影響房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。同時，2015年至今，市場行情普遍較好，不少房企自有資金充足，同時持有大量流動性杠桿，加上北京、上海、深圳近期推出嚴格的拿地政策和資金源審查制度，很多房企著眼于在天津等熱點城市揮金如土，攻城掠地。

二是天津此輪的限購政策對市場較為友好。很多熱點城市對購房者在購房資格上規(guī)定了社保繳納年限，限購又限貸；在貸款資質(zhì)上認房認購又認貸。對開發(fā)商限總價、限售價、限配建、限資金、限開發(fā)周期。但是細看天津的限購政策，政府只是限制外地居民在市內(nèi)六區(qū)及武清區(qū)購買第二套住房，并將首付款比例提高至40%；這個限購限貸政策沒有完全拒絕外地居民在天津置業(yè)，不妨礙外地居民在市內(nèi)六區(qū)及武清區(qū)購買首套房，也不妨礙外地居民在其他區(qū)縣多次購置普通商品房；同時，首付比例提高至40%對于大部分購房者來說沒有太大影響；況且，非限購區(qū)域的很多樓盤對消費者的吸引力也很大，比如說位于津南區(qū)的某教育園區(qū)就不在上述限購區(qū)域之內(nèi)，品牌房企扎堆，消費者購房積極性很高。

三是從目前的城市發(fā)展格局來看，考慮到東北地區(qū)整體經(jīng)濟形勢對哈爾濱、沈陽、長春等傳統(tǒng)工業(yè)城市的影響，以及全球外貿(mào)行業(yè)萎靡局面對大連和青島這兩座港口城市的拖累，目前我國北方地區(qū)在一線城市和熱點二線城市的數(shù)量、質(zhì)量上均與南方地區(qū)有一定差距。數(shù)據(jù)顯示，2016年我國北方房價上漲較快、百姓較為熱衷的投資城市僅有北京、天津、鄭州、濟南。在京津冀一體化的大背景下，天津作為直轄市、大型港口城市和傳統(tǒng)經(jīng)濟強市，必將持續(xù)吸引大量房地產(chǎn)剛性需求和投資需求。

四是天津的戶籍制度、高考制度和基礎設施相對較好，對于數(shù)量不斷增加的中產(chǎn)階級吸引力較大。相對于北京來說，落戶天津較為簡便，限制較少，這對整個華北地區(qū)非京籍居民的吸引力較大。天津高考的難易程度在全國范圍內(nèi)來說較為簡單，戶籍人口的大學錄取率較高。天津目前擁有55所高校，其中知名高校約10余所，如：南開大學、天津大學、天津科技大學、中國民航大學等；天津目前設立三級甲等醫(yī)院共17座，于數(shù)量和專業(yè)性上在全國較為突出。天津目前建有大小高鐵車站約10座，坐享京滬高鐵、京津城際高鐵以及在建的京濱高鐵所帶來的巨大人口流量與資金流量；環(huán)繞在天津周圍密集的高速公路網(wǎng)也給人們的出行帶來了極大的便利；另外，天津的交通擁堵情況和私家車車牌獲取的難易程度在大城市中也較為理想，尤其是和臨近的北京相比。

五是天津人口不斷增長，外部需求不斷聚集。近年來，我國大量年輕勞動力向東部沿海地區(qū)聚集，天津接納了大量不同教育背景的年輕人口。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截止至2016年5月，天津常住人口約520萬人，在數(shù)量上已經(jīng)超過常住人口為500萬人的廣州；從2012年至2016年四年間，天津常住人口增加了192萬人。這些年輕人口置業(yè)剛需旺盛，并且逐步向外圍城區(qū)擴散，抬高、支撐了天津的整體房價。同時，周邊很多置業(yè)需求紛紛匯集到天津進行投資。比如：北京限購范圍內(nèi)的投資需求和剛性需求、山東及河南等地區(qū)一些家庭為了子女高考需在津置業(yè)落戶、周邊石家莊和唐山等地的溢出需求等都大量涌入天津市場。

同時，筆者也梳理了天津樓市發(fā)展的幾個不利因素，希望各方能夠理性看待天津市場。

天津雖是直轄市，但是其產(chǎn)業(yè)政策一直不明晰，長期以來未能發(fā)展出強勁、特色的地方經(jīng)濟，這一點與上海、重慶、深圳等地差距明顯，若是經(jīng)濟沒有一定規(guī)模，那么就不能長久支撐一個城市高昂的的房價。天津地方上一些部門的服務意識還需要提高，否則中小民營企業(yè)很難做大做強，很難做到與城市共成長。近年來，不少外資撤離天津，這既與整體經(jīng)濟形勢和行業(yè)發(fā)展周期有關，也與地方政府的服務意識、服務水平有關。天津與北京的地理距離較近，但在經(jīng)濟上的互補性不強，導致兩者在各類資源上共享的少，制約和競爭的多。另外，與北京一樣，天津也面臨嚴重的霧霾問題，需要特別下決心、下功夫進行治理改善，否則長期來看會影響人口的持續(xù)導入。

當前我國經(jīng)濟形勢尚未完全企穩(wěn)，在熱點城市投資房產(chǎn)確實能夠做到對抗貨幣通脹和貶值，但是不論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是普通購房者都需要研判自身風險承受能力，未來銀監(jiān)會和央行很可能會在資金面上出臺更為嚴厲的監(jiān)管措施，房地產(chǎn)企業(yè)和購房者要做好面對穿透式信貸審查的準備。近期很多熱點城市紛紛執(zhí)行更為嚴格的土拍政策，從不同方面對開發(fā)商拿地進行制約，前段時間雙峰道地塊在掛牌前后就出現(xiàn)了限制最高價的聲音，未來天津地方政府有可能出臺排斥性更強、篩選性更強的土拍政策。所以目前各方一定要理性看待市場的火熱，切不能人云亦云，盲目跟風。

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