剛剛過去的國慶長假，多地密集出臺限購政策似乎成了對“黃金周”的反諷。房地產(chǎn)限購政策愈演愈烈，這顯然與中央對樓市的態(tài)度有關。在各地依靠房地產(chǎn)火爆短暫地緩解了經(jīng)濟和財政壓力之后，中央對房地產(chǎn)泡沫膨脹風險的擔心主導了政策。

從2010年至今，中國樓市已經(jīng)歷了限購、取消限購到再度重啟限購的一個來回。在高峰期，國內(nèi)一度有46個城市實施了樓市調(diào)控政策。雖然政府屢次調(diào)控，但中國至今仍未跳出越調(diào)控越上漲、離不開也甩不掉的怪圈。

在我們看來，國內(nèi)對房地產(chǎn)的矛盾與糾葛心態(tài)，與政府對房地產(chǎn)市場缺乏長期政策有關。從歷史來看，中國近20年房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，實際上重復了國際上已經(jīng)發(fā)生過的“危機三角”模式——過度城市化帶來了資本過剩，資本過剩造成經(jīng)濟危機，危機修復后人們將發(fā)展的希望再度投向城市化。中國經(jīng)濟如果要真正實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，就必須突破“危機三角”循環(huán)，擺脫很多地方經(jīng)濟和財政對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，找到新的發(fā)展出路。

要制訂針對房地產(chǎn)市場適度的長期政策，首先需要政策制訂者對房地產(chǎn)業(yè)有一個基本定位。在我們看來，中國經(jīng)濟賦予房地產(chǎn)業(yè)過高的地位，對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度太高。資本過剩推高了房地產(chǎn)資產(chǎn)價格，吸引了大量的金融資源進入房地產(chǎn)業(yè)，推動了房地產(chǎn)業(yè)的自我強化，現(xiàn)在，高房價已給中國城市經(jīng)濟帶來了極大的抑制和普遍的殺傷力。因此，抑制和削弱房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)泡沫，應該成為國內(nèi)房地產(chǎn)政策的長期目標。

在政策思路上，中國應該以房地產(chǎn)稅收為主來來設計房地產(chǎn)業(yè)的長期政策。總體來看，長期政策應體現(xiàn)如下一些原則：（1）相關稅收政策、信貸政策應該有利于普通人滿足基本的住房需求，讓中產(chǎn)階級群體實現(xiàn)居者有其屋；（2）稅收政策設計應該打擊以炒作為目的的房地產(chǎn)投資和交易，讓炒作型的投資只有微利或者根本難以有利可圖；（3）稅收政策應該考慮對房地產(chǎn)業(yè)開征遺產(chǎn)稅或空臵稅，以減小以投資為目的的房地產(chǎn)交易行為。簡單說，要實現(xiàn)三個核心目標：一是滿足基本居住需求；二是減少投機炒作；三是推動投機性資本遠離房地產(chǎn)行業(yè)。

接下來，市場和投資人普遍關注的，除了此次調(diào)控的實際效果外，還包括從樓市擠出的資金會流向哪里。在安邦看來，考慮到中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大背景，此輪樓市調(diào)控肯定不會輕易放開，而國內(nèi)股市目前既缺乏基本面支撐，也缺乏政策支持，再加上去年剛剛出現(xiàn)大股災，短期內(nèi)市場很難重建信心。因此，樓市調(diào)控導致流入股市的資金恐怕極為有限。至于實業(yè)投資，在當前市場形勢下，更不會成為投資者的選擇。因此，在“經(jīng)濟低迷+政策緊縮+人民幣承受貶值壓力”的綜合背景下，更大的可能性則是，樓市調(diào)控將加劇一部分資金外流。

其實，資金大舉涌向海外的情況，從內(nèi)地居民爭相赴港購買保險以及外管局收緊內(nèi)地赴港購買保險渠道上已經(jīng)顯現(xiàn)?？梢灶A見的是，國內(nèi)收緊樓市后，包括買保險在內(nèi)的各種資金外流，將會更加活躍，而持續(xù)且隱蔽的資本外流對人民幣匯率構成了極大壓力，并將繼續(xù)蠶食中國的外匯儲備，需要相關部門關注這種趨勢和潛在風險，并在管控政策上有所調(diào)整。

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