觀點(diǎn)指數(shù) 成交一反過去兩個(gè)月的頹勢(shì)實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升后，9月最后一天發(fā)布的新政卻帶出了飄綠的成交數(shù)據(jù)，并與國(guó)慶假日共同筑就了北京樓市冷熱的分水嶺。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年“十一”長(zhǎng)假7天（10月1日-10月7日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交1154套，日均成交量?jī)H165套，相比中秋小長(zhǎng)假的日均成交套數(shù)減少了161套，而相比9月的日均成交量更是減少了320套。

從上一個(gè)的統(tǒng)計(jì)周期來看，10月3日-10月9日，北京市商品房成交1377套，環(huán)比下降72%；成交均價(jià)28420元/平方米，環(huán)比下降32%；成交金額33.3億元，環(huán)比下降85%。

不管是今年以來一直獨(dú)占鰲頭的商住項(xiàng)目，還是一度引領(lǐng)房?jī)r(jià)的豪宅，或是波瀾不驚的商業(yè)市場(chǎng)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在新政與假期的雙重作用下已無昔日風(fēng)頭。

市場(chǎng)觀察

根據(jù)北京市建委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月3日-10月9日，北京新建住宅市場(chǎng)（剔除自住房和保障房，含普通住宅+豪宅+別墅）總成交額11.62億元，成交226套，環(huán)比下跌超過85%，成交均價(jià)為31164元/平方米。

住宅市場(chǎng)的冷卻程度可以從各類項(xiàng)目的成交表現(xiàn)得以窺見，北京周內(nèi)成交套數(shù)最多的項(xiàng)目為位于房山的天資華府，成交為42套。而在該項(xiàng)目之后，僅有長(zhǎng)海御墅成交為超過10套，其余項(xiàng)目平均成交不足三套。

更甚者，單價(jià)在60000元/平方米以上豪宅項(xiàng)目均只有一套成交，周內(nèi)共成交10套，成交面積0.15萬平方米，成交均價(jià)76555元/平方米，成交金額1.18億元。

此外，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，節(jié)前“京8條”新政的突然襲擊，使得大量項(xiàng)目的入市節(jié)奏被打亂。由于首套和二套房首付比例的同時(shí)提高，開發(fā)商需要對(duì)于客戶購(gòu)買能力進(jìn)行重新甄選，因此紛紛延后開盤。

由于新政中對(duì)商住項(xiàng)目并不設(shè)置限購(gòu)要求，因此，雖然受到假期的一定影響，但今年以來一直都是市場(chǎng)寵兒的商住項(xiàng)目并沒不過于清冷。在黃金周期間成交的1154套商品住宅當(dāng)中，商住所占比重高達(dá)88%。

從本周的數(shù)據(jù)來看，商住項(xiàng)目1001套的成交數(shù)目雖然環(huán)比下滑了65%，但比起純住宅下滑85%的情況，也相對(duì)不錯(cuò)了。

商業(yè)地產(chǎn)

10月3日-10月9日，北京商業(yè)市場(chǎng)成交54套，成交面積0.52萬平方米，成交均價(jià)34636元/平方米，成交金額1.81億元。其中位于豐臺(tái)區(qū)的張儀村定向安置房項(xiàng)目以17套的成交總數(shù)位列榜首，其余項(xiàng)目成交均不足五套。

寫字樓方面，本周共成交94套，成交面積1.12萬平方米，成交均價(jià)24017元/平方米，成交金額2.68億元。而且，與以上情況相仿，僅有一家獨(dú)大的天通中苑F區(qū)成交為70套，其余項(xiàng)目成交也只是三三兩兩。

土地市場(chǎng)

10月9日，在北京限購(gòu)新政后的首場(chǎng)土拍上，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)II-6街區(qū)X84R3地塊在經(jīng)過47次報(bào)價(jià)后，最終由博大新元以總價(jià)21.1億元奪得，溢價(jià)率139.74%。

值得注意的是，該地塊中居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè)“自住型商品住房”（最大套型面積90平方米），銷售限價(jià)為2.3萬元/平方米（含全裝修成本）。預(yù)計(jì)項(xiàng)目可提供1300套房源，總價(jià)在200萬以內(nèi)。

雖然是一幅限定售價(jià)的全自住房地塊，但當(dāng)天的土拍還是吸引包括博大新元、K2地產(chǎn)、碧桂園、天恒、魯能、金隅、萬科、中鐵、陽光城、中鐵建、首開住總聯(lián)合體等11家房企。不過，僅在開拍十分鐘后，地塊便火速被博大新元拿下。

資料顯示，該地塊為二類居住用地，其東至X84R2實(shí)驗(yàn)小學(xué)，南至千頃堂街（泰河三街），西至四海路（博興十一路），北至X84B1未出讓國(guó)有建設(shè)用地（西）、X84C1未出讓國(guó)有建設(shè)用地（東）；建設(shè)用地面積為5.07萬平方米，建筑控制規(guī)模≤10.13萬平方米，掛牌出讓起始價(jià)為人民幣15.1億元。

附：北京區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目一周銷售數(shù)據(jù)(2016年10月03日-10月09日)

數(shù)據(jù)來源：北京市住建委、觀點(diǎn)指數(shù)