韋謝 整個行業(yè)伸長了脖子靜候930這個傳統(tǒng)政策日的動靜，沒想到等來的卻是一連串調(diào)控政策的轟炸。

國慶長假剛剛過半，已有北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢等多個城市先后出臺了樓市的調(diào)控新政。這種極短時間內(nèi)多地政府密集出臺樓市調(diào)控政策的現(xiàn)象是史無前例的，這給了我們兩點暗示：

1.在樓市調(diào)控“因城施策”的大方針下，各地調(diào)控手段卻有很強的趨同性，一方面是由于城市之間的模仿，另一方面由于各個城市都面臨著同樣的政治正確的問題。

2.多地政策的密集出臺，似乎出臺樓市調(diào)控政策已經(jīng)成為一場“政治任務(wù)錦標(biāo)賽”，這很可能是決策層授意后，各地爭相表忠心的結(jié)果。

如果的確如此，那么全國層面上講，樓市的風(fēng)向已經(jīng)掉頭向下，無論是政策還是輿論都很難再對樓市有正向的刺激。因為在我國，國家意志至少在看得見的層面上，都能得到堅決的貫徹。

從2015年下半年開始，南京、蘇州、武漢、廈門等二線熱點城市就已經(jīng)基本確認(rèn)了當(dāng)?shù)貥鞘械膹?fù)蘇，到2016年初，尤其是滬深兩地“325”調(diào)控政策升級以后，滬深的市場資金被排擠外溢，這進一步刺激了長三角和珠三角重點城市的樓市。從南京、杭州、蘇州，到合肥、無錫；從東莞、惠州、珠海，到佛山、中山；乃至到胡煥庸線以東的幾乎所有副省級以上城市，我們見證了一個由點及面，自東向西的樓市熱度恣意蔓延的局面。這其中既有一線城市資金外溢尋求投資機會，也有本省人以實際居住需求為基礎(chǔ)的資金避險行為，二者相互疊加，內(nèi)外呼應(yīng)，不少熱點城市都出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。

在這一背景下，全國范圍內(nèi)居民購房的杠桿率節(jié)節(jié)攀升，到2016年第二季度，我們所估算的杠桿率指標(biāo)（當(dāng)年累計居民戶中長期貸款金額/當(dāng)年累計新建住宅銷售額）已經(jīng)超過了60%，超過歷年同期近20個百分點。此外，根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，7月人民幣貸款增加4636億元，其中住戶部門貸款增加4575億元；8月人民幣貸款增加9487億元，其中住戶部門貸款增加6755億元?？梢?，全國樓市的全面開花，可能已經(jīng)觸發(fā)了金融系統(tǒng)的風(fēng)險示警。

2015年12月的中央經(jīng)濟工作會議指出，2016年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標(biāo)就是要抓好“三去一降一補”五大任務(wù)。其中，去庫存、去杠桿被認(rèn)為是關(guān)涉房地產(chǎn)市場的兩個要點。一些市場觀點對這兩個要點的認(rèn)識和解讀有失偏頗，認(rèn)為去杠桿就是要降低樓市的杠桿率。其實，從房地產(chǎn)領(lǐng)域看，去庫存就是要鼓勵大家買房消化庫存，去杠桿并不是要限制居民購房的杠桿率，而是要去政府債務(wù)、企業(yè)債務(wù)。因此，去庫存、去杠桿的理想目標(biāo)是，萬眾一心齊買房，然后政府通過賣地去杠桿，企業(yè)通過賣房去杠桿，最終把政府和企業(yè)的杠桿轉(zhuǎn)移到居民身上。

我們看到今年2月2日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》中指出，“在不實施‘限購’措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點”，這個政策就是很明顯的為“去杠桿”背書。去杠桿的矯枉過正和去庫存的操之過急，造成社會資金和居民財富向房地產(chǎn)領(lǐng)域的空前聚集，這很可能會引起決策層對金融安全的憂慮。這就很容易理解國慶期間各地密集的“政策雨”了。

關(guān)于近期調(diào)控政策的幾點判斷如下：

1.二線熱點城市降溫，一線城市保持平穩(wěn)。與全國統(tǒng)一的調(diào)控政策相比，因城施策帶來的是多個城市對于類似政策的不斷重申，不斷強化，這對市場預(yù)期的壓制也更有持續(xù)性。各地的調(diào)控政策都以抑制投資性購房行為為主要目的。對于今年樓市火爆的熱點城市來說，缺少了投資性需求的支撐，后期樓市會有看得見的降溫。但由于熱點城市新房庫存都比較緊缺，因此短期內(nèi)價格不會松動。對于一線城市而言，無論是資金量還是樓市基本面都很健康，盡管市場心理會受到政策雨壓制，但預(yù)計量價會總體保持平穩(wěn)，即使有所起伏也會在短期內(nèi)恢復(fù)。

2.各地樓市的政策轟炸絕不會在今天結(jié)束，這一方面有政治正確的壓力，另一方面有來自已經(jīng)出臺調(diào)控政策的“兄弟城市”的競爭壓力，不僅是國慶，甚至整個十月都有可能成為“政策月”。

韋謝 Q房網(wǎng)新房事業(yè)部研究總監(jiān)

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