觀點(diǎn)數(shù)據(jù)周報(bào)（南京區(qū)域2016年4月11日-4月17日）：歷經(jīng)3月末兩周的暴漲之后，進(jìn)入“銀四”的南京樓市成交回落至每周“3000+”的穩(wěn)定水平，即使如此，房價(jià)不斷攀升的南京樓市依舊全國矚目。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月11日-4月17日，南京共認(rèn)購商品住宅3949套、成交3197套（不含溧水、高淳和都市圈），日均認(rèn)購564套、成交456套，與前一周相比（認(rèn)購商品住宅3105套、成交3527套）認(rèn)購套數(shù)上漲27.1%，成交套數(shù)下降9.3%。

而在上周，千萬級(jí)豪宅仁恒江灣天成開盤遭千人搶購的事件持續(xù)發(fā)酵，人們?cè)诟袊@近兩年來南京的房價(jià)像“脫韁野馬”的同時(shí)，也在趁機(jī)抓住投資的機(jī)會(huì)，而上周出臺(tái)的河西南規(guī)劃解讀更是提升了購房者對(duì)該片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Φ念A(yù)期。

此外，南京上周接連兩天掛出19宗地塊后，又在周五拍出一宗區(qū)域單價(jià)地王，由此麒麟板塊土地樓面價(jià)宣告破“2萬”，隨著這個(gè)房價(jià)洼地“面粉”貴過“面包”，南京剛需樓盤的陣地或退縮城市邊緣。

截至4月17日，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示庫存已經(jīng)回升至30200套左右，而上周曾短暫跌至3萬套以下。

市場觀察

4月11日-4月17日，南京共計(jì)有13個(gè)樓盤推出1900套房源，其中7個(gè)樓盤售罄，3個(gè)樓盤暫未提供數(shù)據(jù)，而其余銷售套數(shù)均達(dá)到8成以上。

從板塊來看，上周除仙林板塊無盤加推，其余7大板塊均有加推動(dòng)作。其中河西的仁恒江灣天成推出90套房源，兩天認(rèn)籌共計(jì)1514個(gè)登記號(hào)，平均17人搶一套房，共吸籌7.5億左右，而4月12日晚開盤后3個(gè)小時(shí)售罄。

同樣選擇在4月12日晚開盤的麒麟?yún)^(qū)中糧鴻云銷售一空，據(jù)悉，中糧鴻云當(dāng)晚加推了26號(hào)樓，共計(jì)158套房源，主力戶型為74平方米和89平方米，成交均價(jià)為17500元/平方米。而麒麟?yún)^(qū)的另一加推樓盤銀億東城上周推出196套房源，其中住宅部分全部售罄，別墅部分銷售8成。

值得一提的是城北項(xiàng)目證大大拇指廣場在4月13日一口氣推出390套房源，面積為36-90平方米，均價(jià)達(dá)到27000元/平方米，開發(fā)商也表示當(dāng)晚全部賣光。

江北板塊上周末有4盤推出，三盤均在周五推出，包括旭輝銀城白馬瀾山、純新盤明發(fā)珠江國際以及明發(fā)香山郡。這其中旭輝銀城白馬瀾山最受關(guān)注，加推200套房源吸引到近1400組客戶前來參與選房搖號(hào)。最終開發(fā)商稱，該批房源當(dāng)天全部賣完。

此外，城南禹洲吉慶里和和昌灣景、江寧愛濤尚書云邸和別墅帝景天譽(yù)等項(xiàng)目也有加推動(dòng)作。

商業(yè)地產(chǎn)

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月11日-4月17日，商業(yè)地產(chǎn)銷售市場共成交面積25339平方米，環(huán)比下跌16%。其中辦公類產(chǎn)品成交11636平方米，環(huán)比下跌42%；商鋪類產(chǎn)品成交13702平方米，環(huán)比上漲34%。

單日成交情況，辦公產(chǎn)品成交漲跌幅度不算大，商鋪產(chǎn)品成交在上周四4月14日的時(shí)候迎來一個(gè)高峰，單日成交達(dá)到5810平方米，主要得益于江寧板塊住宅底商項(xiàng)目的成交。

近期，在南京商鋪市場，位于河西南的面積在80-200平方米的海峽城三期商鋪以及位于城北板塊的世茂外灘新城項(xiàng)目社區(qū)底商受到不少投資人關(guān)注。此外，位于南站區(qū)域的證大喜瑪拉雅項(xiàng)目也將于近期推出其二期街區(qū)約22284平方米的商鋪。

土地市場

4月11日-17日，南京土地市場再次呈現(xiàn)一片熱鬧景象。備受矚目的周五土地競拍還未開始，南京土地供給“毫無預(yù)警”提速，在13、14日兩天一口氣推出了19宗地塊。

觀點(diǎn)新媒體了解，4月13日上午，南京市國土資源局發(fā)布最新出讓公告，共推出7宗地塊，總起始價(jià)達(dá)123億元，掛牌現(xiàn)場會(huì)時(shí)間為5月13日。

公告顯示，7宗地分布于4個(gè)區(qū)，分別為建鄴區(qū)4宗，秦淮區(qū)、江寧區(qū)、六合區(qū)各1宗，合計(jì)總用地面積為32.8萬平方米。

據(jù)了解，目前南京河西南地王為魯能公館項(xiàng)目，樓面價(jià)14078元/平方米。而此次新推的7宗地中，位于河西的NO.2016G12、NO.2016G13、NO.2016G14三宗地塊未拍已成新地王。

隨后，4月14日，南京市土地市場再推出12幅地塊，其中有11幅來自江寧，另有1幅則是位于浦口的商辦地。而江寧的11幅地塊中，有9幅為二類居住用地，另有商業(yè)用地和居住社區(qū)中心用地各1幅?？傆玫孛娣e達(dá)67.46萬平方米。

根據(jù)出讓公告，9宗二類居住用地中用地總面積最大的是江寧區(qū)雙龍大道以東、學(xué)林東路以南地塊，達(dá)9.5萬平方米，實(shí)際出讓面積8.96萬平方米，市政配套面積5407平方米，A地塊最大容積率2.0，建筑限高60米，B地塊最大容積率1.0，建筑限高12米，C地塊最大容積率1.2，建筑限高35米。

而江寧區(qū)棲隱路以東、學(xué)林東路以南地塊用地面積7.3萬平方米，規(guī)劃性質(zhì)為二類居住用地，最大容積率1.1，建筑限高24米，適合打造低密度的項(xiàng)目，可結(jié)合上秦淮生態(tài)濕地公園打造高端住宅。

“逢拍地必出地王”，上周五土拍會(huì)結(jié)束后，南京地王名單再次擴(kuò)增。4月15日下午，南京NO.2016G07、NO.2016G08 、NO.2016G09、NO.2016G10四宗地塊的出讓就誕生了江寧區(qū)麒麟板塊地王。

而競拍當(dāng)天，在多達(dá)24家房企舉牌61次之后，北京嘉城最終以47.6億元摘得NO.2016G09地塊，樓面價(jià)2.24萬元/平方米，成為江寧區(qū)區(qū)域單價(jià)地王。據(jù)悉，該地塊起始樓面價(jià)8500元/平方米，已經(jīng)超越此前區(qū)域地王價(jià)，因此開拍前就是準(zhǔn)地王。

浦口區(qū)的NO.2016G07、NO.2016G08兩宗地塊則分別為國資置業(yè)、棲霞建設(shè)競得，總成交價(jià)52.4億元。

其中，國資置業(yè)經(jīng)過47輪競拍，以31.4億元摘得江浦G08混合地，樓面價(jià)14095元/平方米。據(jù)稱國資置業(yè)實(shí)為南京市國有資產(chǎn)投資管理控股有限責(zé)任公司旗下的平臺(tái)公司。

另外，南京本地房企棲霞建設(shè)經(jīng)過86輪競拍，以21億元摘得板橋G10混合地，樓面價(jià)8882元/平方米。

宏觀政策

4月12日，南京市規(guī)劃區(qū)官方微信發(fā)布河西新城南部地區(qū)的規(guī)劃解讀，按照規(guī)劃，河西南將形成“兩軸、兩核、兩帶、五廊、八片”的空間結(jié)構(gòu)。

其中，“兩軸”指沿江東路及周邊腹地形成的商務(wù)服務(wù)軸，以及沿江山大街的青奧軸；“兩核”指CBD 二期、三期兩個(gè)商務(wù)辦公集聚核；“兩帶”指濱夾江和濱秦淮新河文化休閑觀光帶；“五廊”指長江與秦淮新河之間五條南北向的景觀通廊；“八片”是指八個(gè)居住片區(qū)。

據(jù)悉，整個(gè)河西南部規(guī)劃居住用地共500公頃，分為八個(gè)社區(qū)，為快速城市化的南京城市提供800萬-1000萬平方米住宅建筑，可以居住16萬-20萬人。

同時(shí)，河西南部許多路網(wǎng)正在加快建設(shè)，按規(guī)劃，未來從河西南到南京主城方向的道路是：“二快一主六次”，通向板橋方向?yàn)?ldquo;二快一主”，通往浦口方向?yàn)橐粭l快速路，即江山大街-梅子洲過江通道；而去往江寧方向是“二快一主”。

4月15日，南京出臺(tái)了《南京市棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)整治行動(dòng)計(jì)劃》，這是2020年前南京棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)整治計(jì)劃首次發(fā)布。

該《計(jì)劃》明確，今年南京主城六區(qū)將完成184個(gè)老舊小區(qū)整治，其中鼓樓80個(gè)，玄武48個(gè)，秦淮區(qū)42個(gè)，雨花臺(tái)區(qū)7個(gè)，棲霞區(qū)5個(gè)，建鄴區(qū)2個(gè)。

而2020年前，南京將完成1500萬平方米棚戶區(qū)改造和936個(gè)老舊小區(qū)整治，涉及1.1萬多戶居民，安置房不再集中建設(shè)。此外，鼓勵(lì)居民選擇貨幣化安置，也可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。這意味著未來5年內(nèi)，將有一大波拆遷戶帶著拆遷款來買商品房。