金融，說到底就是識別風險、管理風險，并對風險定價，簡單來說就是——高風險、高收益，低風險、低收益。有些又要馬兒跑得快，又要馬兒不吃草的情況在金融界是不存在的，因為資金的價格核心因素就是風險。

而事實上，也是有房地產抵押的貸款利息就低，有定期存款質押的貸款更加便宜，目前一度熱門的新興互聯(lián)網(wǎng)金融更加篤信這個風險定價模型。

房地產企業(yè)頻頻為高利息買單

先說說開發(fā)貸款的高利率，開發(fā)貸是當一個項目拿到“四證”后，銀行才受理審批和放款的產品，也是商業(yè)銀行給房地產企業(yè)唯一的貸款類產品。

房地產行業(yè)是預售模式（預售許可證是開發(fā)商的第五證），當開發(fā)商拿到銀行貸款的那一刻，房子基本可以預售。

銀行會把銷售資金監(jiān)管起來，加上火爆的樓市，這是多么安全的貸款啊，按照資金風險收益匹配的原理，利率應該很低才對，但事實上，開發(fā)貸款都是基準利率上浮10%-30%。

再說說土地款貸款的高利率。一直到2011年后，地產商才真正認識到地價的上漲比房價快，在成本結構中占比越來越大，早搶到土地早享受土地漲價收益，作為唯一賣地的政府還要先付定金，拍中后一次性付款。

在這樣的背景下，開放商想拿土地，必須準備大筆現(xiàn)金，土地款融資模式就不斷被創(chuàng)新，各類非標、表外、夾層融資不斷涌現(xiàn)，這些繞過了銀行貸款的土地款，利息幾乎是銀行貸款的一倍，2012年后的三年里（近兩年房地產企業(yè)都發(fā)債去了），低利息也要12%左右，高利息要到17%左右，即使這樣也只有房地產百強企業(yè)才能獲得土地款融資。

供需關系決定房地產界的高利率

房地產企業(yè)為什么必須、也愿意承擔這么高的利息呢？首先，供需關系是一切商品定價的基礎，貨幣亦是如此。這個理論可以解釋過去房地產行業(yè)的高利息。

過去十多年，國家一直在控制房地產的過熱發(fā)展，各大銀行的開放貸款指標是限額控制，甚至是“白名單”控制的（就是總行發(fā)一個可以給予貸款的房企名單），僧多粥少，大家為了爭奪這個“低息”貸款，爭相漲價。

其次，高毛利的行業(yè)才有大量資金需求，去擴大產能。黃金十年的房地產行業(yè)，基本是供不應求，作為房企老板只要和銀行行長搞好關系，和各地市長搞好關系，只要借到錢、拿到地，就等于賺到錢了，根本不愁建造和銷售。

再看看今年的房地產企業(yè)的利息，普遍都低了不是一點點，說明行業(yè)毛利在降低，資金的供需關系在改變。如果從風險角度看，房地產企業(yè)可能因為滯銷帶來貸款風險，貸款利息上漲才對，可實際貸款利息一路下跌?？梢?，資金的供需關系是利息的第一決定因素，風險水平是第二決定因素。

熱餑餑長租公寓，為什么難借到錢？

現(xiàn)在看看長租公寓行業(yè)，職業(yè)房東的資金價格多少是合適呢？我們套用上面的邏輯：

過去兩年，長租公寓都有著強烈的擴張需求和資金需求，是TMT投資人眼中的重資產行業(yè)，是房地產人眼中的輕資產，不管重與輕，擴張就需要資金，可以給長租公寓投放資金的主體有哪些呢？2015年之前是VC，我們都知道VC的錢是最貴的，不能用百分比計算利息！現(xiàn)在是各類互聯(lián)網(wǎng)金融機構，年化利息15%屬于很厚道的機構啦，他們也專門挑選少量有規(guī)模、有品質公寓公司合作，這說明長租公寓行業(yè)資金供給方匱乏，供需失衡。

先定義一下長租公寓的毛利率＝（租金收入－租金支出－裝修分攤）/租金收入，拿一套房子算算，沒有40%－50%就別說自己是職業(yè)房東，因為不夠“職業(yè)”。從各項財務指標測算，長租公寓行業(yè)都明顯優(yōu)秀于房地產開發(fā)企業(yè)，如果用了財務杠桿，長租公寓的IRR更是房地產開發(fā)企業(yè)望塵莫及的。

除了不到20家的品牌公寓財務規(guī)范，公司治理結構完善，其他的職業(yè)房東雖然很賺錢，但財務不透明，管理不規(guī)范，金融機構無法做風險評估、風險控制，只要是規(guī)范的金融機構，是不敢借錢給職業(yè)房東的。職業(yè)房東是金融機構眼中的肥肉，又是黑箱，輕易不敢把手伸進去，偶爾試水，也必須通過高利息來覆蓋可能的風險敞口。

以上三個因素都決定了長租公寓行業(yè)的利息低不了。

提高自身公寓管理，爭取更多信用認可

行業(yè)融資格局無法改變的情況下，誰可以拿到更多、更便宜的錢，只能和長租公寓行業(yè)自身比，而不能和其他行業(yè)比較。只有做好自身的建設，才可以爭取到比同行低的貸款。

職業(yè)房東雖然很賺錢，但沒有規(guī)范的財務數(shù)據(jù)來證明，建議大家首先選擇一款適合自己的公寓管理軟件，先把現(xiàn)金流水管理起來，讓自己、讓資金方，清清楚楚看得懂這個生意是賺錢的。

職業(yè)房東一般有幾張信用卡不斷套現(xiàn)，如果管理不好，很容易產生預期，被計入央行的征信系統(tǒng)，所以不是萬不得已不要這樣。同時，建議大家關注自己的網(wǎng)購行為，因為你的每一次點擊都被記錄進了各家互聯(lián)網(wǎng)征信公司。芝麻信用分一定要維護好，只要認真對待和維護，700分以上不是難題。

我們有個思維誤區(qū)，和別人做生意的時候，心理總在嘀咕對方賺了多少錢，而不是自己賺了多少錢。一般互聯(lián)網(wǎng)金融公司的利息低于15%的就可能不賺錢啦。我們簡單算算自己的賬，在蘇州花2000元包租一個三改四的房子5年，花4萬元裝修，租出去4000元，一共可以賺12萬租金差，扣掉裝修費凈賺8萬。如果這4萬世年華利息15%借來的，借款期限是一年半，總利息1.5萬，凈賺6.5萬就相當于，你找到一套房子，別人出4萬裝修，賺了錢你分6.5萬，他分1.5萬，這是無本生意，等于白手起家，空手套白狼。

綜合來說，各中小品牌公寓要發(fā)展，就需要資金的強大支持，而希望可以從金融機構快速借到錢，借到“便宜”的錢，又需要從自身找原因，做好透明、真實、有效的公寓管理。管理離不開系統(tǒng)，更離不開人。

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