編者按：3月31日消息，北京房協(xié)副會長陳志在接受采訪時表示，目前北京樓市的政策出發(fā)點應(yīng)是對癥下藥，沒必要對北京現(xiàn)有的限購政策再加嚴(yán)格。

同日，北京市國土資源局掛出三宗地塊出讓信息，其中位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的兩宗配建“公共租賃住房”地塊均要求，除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。

本文分析就認(rèn)為，對于北京而言，政策收緊的手段或?qū)⒉皇浅雠_新的嚴(yán)令法規(guī)。而是通過“90/70”等手段抑制地價快速上漲，從而從根本上解決房價上漲問題，并將滿足剛需人群的置業(yè)需求重新提升至重要地位，這也將成為北京未來政策導(dǎo)向的重點方向。

2015年3月30日，央行、住建部等五部委聯(lián)合發(fā)布樓市新政，對二套房首付比例及二手房稅費做出調(diào)整。其中首付比例調(diào)整包括：對擁有一套住房且購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。而稅費調(diào)整中普通住房營業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年。

在多次降準(zhǔn)降息的間接“搔癢”之后，這一“330”新政也將樓市放松推上一個高峰，而新政所帶來的真金白銀購房支出的減少，也激發(fā)了大量改善型需求進(jìn)入新房市場，樓市成交在2014年觸底之后開始反彈。根據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2015年3月31日-2016年3月30日，“330”新政執(zhí)行一年間，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交83562套，成交面積909.06萬平方米，相比2014年全年成交量分別增長37%、38%。與此同時，“330”新政執(zhí)行一年間北京商品住宅成交均價為29884元/平方米，相比2014年上漲14%。

由于政策主要面向改善型需求，因此此輪成交回升當(dāng)中改善型需求出力不少。從成交結(jié)構(gòu)變化來看，“330”新政一年間單價30000-70000元/平方米的中端改善型產(chǎn)品成交占比高達(dá)31%，相比2014年增加12個百分點；而戶型區(qū)間當(dāng)中150平米以上的大戶型成交占比15%，相比2014年也上升近3個百分點。

筆者認(rèn)為，此輪樓市放松新政出自全國“去庫存”的大背景之下，基于大量三四線城市庫存積壓市場停滯，中央政府開始從上而下，通過降準(zhǔn)降息、降低首付、減稅等各種手段進(jìn)行“救市”。而在這其中一線城市由于庫存基數(shù)較小，需求基數(shù)較大，在政策刺激之下開始快速出現(xiàn)量價回升，從2015年歷月的70大中城市數(shù)據(jù)變化中可以看出，大城市與中小城市之間的分化不斷加大，這也引起了中央的重視，開始醞釀“差別對待”的政策，其中上海、深圳紛紛開始通過延長限購年限等來收緊樓市。北京雖然尚未出臺具體政策，但政策轉(zhuǎn)向的預(yù)期將與上海深圳保持一致，受此影響，北京商品住宅市場量價走勢也將出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

不過對于北京而言，政策收緊的手段或?qū)⒉皇浅雠_新的嚴(yán)令法規(guī)。其原因主要在于北京樓市并未出現(xiàn)像上海、深圳的“過熱”現(xiàn)象，首先，從成交量來看，“330”新政后一年間雖然成交量出現(xiàn)回升，但37%的增幅與2009年4萬億刺激之下157%的增幅相去甚遠(yuǎn)，也遠(yuǎn)低于上海2015年成交量49%的年度增幅；其次，從成交價格來看，330新政一年間北京商品住宅成交價格漲幅14%，相比深圳2015年40%的年度漲幅低出不少。

而在這其中，成交主力區(qū)間五、六環(huán)之間，以及六環(huán)外的價格漲幅均僅9%，而四五環(huán)之間價格漲幅則高達(dá)34%。根據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2015年3月31日-2016年3月30日，“330”新政執(zhí)行一年間，北京商品住宅成交中五環(huán)外占比高達(dá)九成以上，而四、五環(huán)之間成交占比僅為5%。換言之，少量高端區(qū)域項目價格的快速上漲拉動了整體市場成交均價的上漲。而在低端剛需以及中低端改善型聚集的區(qū)縣，房價變動幅度并沒有很大，例如房山區(qū)、門頭溝區(qū)、懷柔區(qū)等房價漲幅均在10%以內(nèi)，而門頭溝區(qū)更是低至1%。

出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要在于地價的推動，土地成本的攀升使得北京住宅市場開始向著“單價高、面積大”的高端方向轉(zhuǎn)化。筆者猜測，北京的樓市新政或?qū)@這一現(xiàn)象進(jìn)行收緊布局。而近期的土地出讓條款也證實了這一猜測，3月底北京土儲中心網(wǎng)站掛出兩宗位于昌平南邵鎮(zhèn)的住宅用地，消失已久的“90/70”政策又重新被列入購地條款當(dāng)中。

北京地價逐漸走高，六環(huán)周邊的地價水平都普遍達(dá)到3萬元左右，這意味著未來北京住宅市場的剛需型產(chǎn)品將會越來越少，重拾“90/70”，其實主要是為了彌補剛需型產(chǎn)品供給不足的問題；而另一方面，這一政策也將有效抑制高價地現(xiàn)象，高地價對應(yīng)著高端產(chǎn)品，高端產(chǎn)品是為了滿足多次改善升級家庭的購房需求，這類家庭的居住需求是面積偏大的三居、四居及以上戶型，90平米難以滿足這類家庭的購房需求，只能是開發(fā)成為面向剛需及首剛客群的產(chǎn)品，那么單價就不可能過高。而開發(fā)商對于地塊未來面向的客群有了明確預(yù)判之后，對于能接受的地價上限也將收窄，北京的高價地現(xiàn)象也將得以緩解。

通過抑制地價快速上漲，從而從根本上解決房價上漲問題，并將滿足剛需人群的置業(yè)需求重新提升至重要地位，這也將成為北京未來政策導(dǎo)向的重點方向。

郭毅 亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)

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