3月25日上午10點(diǎn)，“史上最嚴(yán)”上海樓市新政“滬九條”發(fā)布，其中，重點(diǎn)涉及的調(diào)控措施有：第一，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范從業(yè)行為，嚴(yán)重查處違法違規(guī)行為；第二，落實(shí)差別化的信貸政策，對(duì)于擁有一套住房再次購(gòu)買普通商品住宅首付比例調(diào)整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%；第三，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，對(duì)于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務(wù)的要求從2年提高到5年。

由于“滬九條”發(fā)布當(dāng)天立即執(zhí)行，“滬九條”并沒(méi)有給予市場(chǎng)更多的緩沖空間，并且在二套房貸上是“認(rèn)房”的，因此，當(dāng)“滬九條”發(fā)布之后，可以稱之為“史上最嚴(yán)”上海樓市新政。“史上最嚴(yán)”上海樓市新政發(fā)布后，一手房房企、二手房上家、普通的購(gòu)房者均有些措手不及，在購(gòu)房交易環(huán)節(jié)可能還會(huì)遇到比較大的問(wèn)題：

一是，由于“滬九條”限購(gòu)條件升級(jí)，原本符合購(gòu)房資格的購(gòu)房者現(xiàn)在不符合購(gòu)房條件了，可能因此會(huì)退房；二是，二套房貸不僅僅“認(rèn)房”，二套首付比例也提高了，并且不允許購(gòu)房者使用“首付貸”場(chǎng)外資金，因此，大部分依靠貸款改善居住條件的首次改善群體來(lái)講可能因?yàn)?ldquo;滬九條”而退房。

那么，“滬九條”發(fā)布前后上海商品住宅成交情況如何？這其中退房的概率為多少？

從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上周(3月21-27日)上海商品住宅成交面積71.7萬(wàn)平方米，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)周成交數(shù)據(jù)新高!同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，原因主要有兩點(diǎn)：

一是，“滬九條”發(fā)布前，房企為規(guī)避政策影響，拼命跑量，尤其是政策發(fā)布前一天（24日），單日成交量突破20萬(wàn)平方米；“滬九條”發(fā)布后（25日發(fā)布，當(dāng)日開(kāi)始執(zhí)行，當(dāng)時(shí)網(wǎng)簽量高達(dá)25萬(wàn)平方米）周末兩天，開(kāi)發(fā)商搶開(kāi)盤搶客戶，無(wú)論是否符合“滬九條”政策內(nèi)容，先開(kāi)盤圈住客戶再說(shuō)，從網(wǎng)簽量也可以看出來(lái)開(kāi)發(fā)商搶客戶的狀態(tài)。

由此可見(jiàn)，包括3月25日“滬九條”發(fā)布當(dāng)日成交的數(shù)據(jù)、周末開(kāi)盤的這些客戶不一定符合新政的限購(gòu)條件、二套首付條件，因此，“滬九條”發(fā)布之后成交的數(shù)據(jù)尤其是周末開(kāi)盤的項(xiàng)目存在交易的水分，后期存在“退房”的風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商把已經(jīng)圈住的客戶梳理完畢后，不符合“滬九條”新政要求的客戶可能被退房，后期因此會(huì)發(fā)生“退房潮”。從“退房潮”可能發(fā)生的比例來(lái)看，根據(jù)業(yè)內(nèi)溝通與近5年非本地戶籍占到上海市常住人口的比例，“退房潮”可能在上周(3月21-27日)71.7萬(wàn)平方米成交量的20-30%，甚至比這個(gè)比例更高。

上述分析僅僅是發(fā)生在一手房新房領(lǐng)域，同樣，對(duì)于二手房領(lǐng)域來(lái)講，也會(huì)發(fā)生“退房潮”。據(jù)筆者了解，2015年上海二手房成交套數(shù)約為新房的3倍，非本地戶籍成交的購(gòu)房者數(shù)量占到整個(gè)市場(chǎng)的將近50%，如果這個(gè)比例到今年一季度仍然適用的話，那么，今年二手房市場(chǎng)當(dāng)中約有50%的成交客戶將受到“滬九條”新政的影響，從影響套數(shù)來(lái)講，二手房成交受影響的套數(shù)至少是新房市場(chǎng)的3倍。由此可見(jiàn)，二手房領(lǐng)域同樣也會(huì)因?yàn)?ldquo;滬九條”限購(gòu)條件的升級(jí)、二套首付比例的增加等因素而出現(xiàn)“退房潮”、“違約潮”。

從接下來(lái)上海樓市走勢(shì)來(lái)看，“滬九條”引發(fā)的“退房潮”、“違約潮”之后，由于“滬九條”的嚴(yán)格執(zhí)行、市場(chǎng)需求在前期大量透支，接下來(lái)上海商品住宅的走勢(shì)會(huì)逐漸趨于理性，從趨勢(shì)的角度來(lái)看，二季度、三季度上海樓市走勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)出“量跌價(jià)穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。下半年開(kāi)始尤其是10月份之后新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨，在成交量出現(xiàn)下滑的市場(chǎng)背景下，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤極有可能率先降價(jià)。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問(wèn)題。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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