無論是一線還是二三線城市，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)早已不是遍地黃金，產(chǎn)品對(duì)路、市場(chǎng)細(xì)分、專業(yè)為上才可以保證項(xiàng)目成功。此時(shí)，營(yíng)銷的重要性不斷前置，只有它才可能幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流正常流轉(zhuǎn)，才可以保證企業(yè)長(zhǎng)期的生存與發(fā)展。

從宏大視野來決斷企業(yè)的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)，3月21-24日，觀點(diǎn)年度論壇以“供給新節(jié)奏”為主題，邀請(qǐng)到賈康、陳淮、朱中一及開發(fā)、金融企業(yè)一大批名家大腕現(xiàn)場(chǎng)剖析當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)、2016房地產(chǎn)政策與走勢(shì)、金融去泡沫化等重要話題，逾百家卓越企業(yè)高層將現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)過往企業(yè)成功之道與預(yù)測(cè)今后面對(duì)的種種可能。

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專題：2016觀點(diǎn)年度論壇

直播實(shí)錄：2016觀點(diǎn)年度論壇（一）

主持人：尊敬的各位來賓：

歡迎大家回到2016觀點(diǎn)年度論壇大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。今天下午，更多嘉賓將為我們奉獻(xiàn)精彩的演講，接下來還有兩場(chǎng)的精彩的主題討論。提前預(yù)告，19點(diǎn)整，華譽(yù)景觀?2015年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜頒獎(jiǎng)盛典暨深迅數(shù)據(jù)招待晚宴也將盛大舉行，敬請(qǐng)大家屆時(shí)關(guān)注和參與。接下來，我們正式開始今天下午的議程。

2016觀點(diǎn)年度論壇下午的會(huì)議主題是“重構(gòu)：新節(jié)奏的艱難嘗試”。首先開啟的是主題演講環(huán)節(jié)。

讓我們掌聲有請(qǐng)今天下午首位奉獻(xiàn)演講的嘉賓，他是：新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、董事副總裁李戰(zhàn)洪先生。李戰(zhàn)洪先生的演講題目是“供給新節(jié)奏下的突破”。

李戰(zhàn)洪：由于時(shí)間關(guān)系，我要快點(diǎn)講一下，上午主要是講大勢(shì)，講宏觀，下午就跟大家講微觀。

中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史告訴我們，一直認(rèn)為房地產(chǎn)拐點(diǎn)來臨，盲目轉(zhuǎn)型的企業(yè)不具備可持續(xù)發(fā)展能力，主要是老板能力差或者企業(yè)能力差，然后就轉(zhuǎn)型了。中國(guó)的企業(yè)很多能看到方向，但往往原地踏步，如何邁出步伐，如何突破是關(guān)鍵。

先看看新鷗鵬和其它的企業(yè)一個(gè)最大的不同。未來的藍(lán)海是文、教、衛(wèi)，新鷗鵬在教育這一塊有很大的發(fā)展，并且現(xiàn)在在衛(wèi)生這一塊也有很大的努力。
（見PPT）這是我們辦的教育的實(shí)景照片，讀書不容易，這是絕對(duì)的剛需。

這是在網(wǎng)上搜索的供給側(cè)改革的幾個(gè)要點(diǎn)，我們的工作也是按照這幾個(gè)方向來做的。

雖然艱難，我們?nèi)绾蝸碜?？我們?個(gè)突破的方式。

第一是奪單項(xiàng)冠軍，這是我一直說的話，從1998年到現(xiàn)在18年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，要在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上混下去，而且要混得比較好，一定要奪取單項(xiàng)冠軍，因?yàn)樵谥袊?guó)這塊土地上不產(chǎn)生全能冠軍，也無法產(chǎn)生全能冠軍，到現(xiàn)在還沒有全能冠軍，誰(shuí)能奪取全能冠軍誰(shuí)就是找死，所以只有奪取單項(xiàng)冠軍，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)都是依靠單項(xiàng)冠軍求生存、謀發(fā)展，獲得政府資源、政策資源、土地資源、資金資源、市場(chǎng)資源、合作資源，我們看恒大、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、華夏幸福等等，他們都是奪取一個(gè)單項(xiàng)冠軍使自己變得強(qiáng)大，所以?shī)Z取單項(xiàng)冠軍很重要，從我所在的新鷗鵬公司來說，我們要把教育地產(chǎn)的單項(xiàng)冠軍拿下。

第二是關(guān)聯(lián)發(fā)展、合作發(fā)展。老板能力差，企業(yè)就多元化，我們講究的是關(guān)聯(lián)發(fā)展、合作發(fā)展，這是未來的一個(gè)出路。這里一個(gè)最重要的要點(diǎn)就是行業(yè)的生態(tài)關(guān)系在變化，以前就是獨(dú)立發(fā)展，現(xiàn)在是戰(zhàn)略合作伙伴很重要，行業(yè)間的合作也很重要，再就是上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)關(guān)系更加密切，所以如何合作發(fā)展、關(guān)聯(lián)發(fā)展，是我們突破的一個(gè)重要的方向，我們的思路也是按照這個(gè)方向來走的。

第三是差異化競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品序列。我們?yōu)槭裁催@幾年發(fā)展快？包括進(jìn)入了加拿大、洛杉磯、歐洲，這都是最近一年發(fā)生的事情，我們的產(chǎn)品從國(guó)家級(jí)的到社區(qū)級(jí)的全都有，國(guó)家級(jí)的有教育產(chǎn)業(yè)園，城市級(jí)的有教育城，區(qū)域中心級(jí)的有教育綜合體，板塊級(jí)的有教育廣場(chǎng)，社區(qū)級(jí)的有智慧教育天地，這幾種產(chǎn)品序列都是圍繞教育來做文章。

第四是同時(shí)做好四個(gè)市場(chǎng)?，F(xiàn)在的開發(fā)商做得比較艱難的就是做一個(gè)市場(chǎng)，就是賣房子，這是不夠的。做好一個(gè)市場(chǎng)是一條線，做好兩個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)面，你做好三個(gè)市場(chǎng)、四個(gè)市場(chǎng)，它就是一個(gè)立方體，做大企業(yè)的立方體很重要，關(guān)聯(lián)發(fā)展就是讓你在立足于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，同時(shí)做好多個(gè)市場(chǎng)，所以我們的發(fā)展方向就是在做好銷售地產(chǎn)的同時(shí)，做好資本市場(chǎng)、教育市場(chǎng)，另外一個(gè)就是最近我們把三個(gè)市場(chǎng)變成四個(gè)市場(chǎng)，加了一個(gè)海外市場(chǎng)，我們?cè)诩幽么?、美?guó)洛杉磯和歐洲已經(jīng)全部進(jìn)入了。我總結(jié)的是，做一個(gè)市場(chǎng)死，做兩個(gè)市場(chǎng)會(huì)活，做三個(gè)市場(chǎng)就能夠活得很滋潤(rùn)，如果能夠同時(shí)做好四個(gè)市場(chǎng)，這個(gè)時(shí)候就基本上可以彎道超車。如果只做一個(gè)市場(chǎng)的，肯定是叫苦連天。

第五是新鷗鵬教育的五個(gè)結(jié)合，我們做教育的時(shí)候是把五個(gè)方面的結(jié)合做足。線上教育與線下教育、學(xué)歷教育與非學(xué)歷教育、國(guó)內(nèi)教育與國(guó)際教育，專業(yè)培訓(xùn)與興趣教育，課堂文化與課外實(shí)踐，包括在國(guó)際上三大區(qū)域（澳洲、歐洲和北美洲）的布局，我們已經(jīng)基本完成。

第六是做教育的時(shí)候我們做K12+4的專家。K12這個(gè)理念，在我沒做教育之前也不太了解，但是現(xiàn)在把K12運(yùn)用得很靈活，K就是3年的幼兒園教育，12是6年小學(xué)、3年初中、3年高中，4是4年大學(xué)，現(xiàn)在我們已經(jīng)是全體系，從K12+4。

第七是打造中國(guó)云教育產(chǎn)業(yè)園。在重慶的這個(gè)項(xiàng)目2.7平方公里的面積，現(xiàn)在正在開始了，我們跟很多的大學(xué)進(jìn)行合作打造這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)園。我們的云教育在線在全球都有布局。

第八是標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制產(chǎn)品，現(xiàn)在做得比較大的開發(fā)商，比如說萬(wàn)達(dá)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，紅星美凱龍的家居Mall，它都是把它的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制之后，它才能快速發(fā)展，所以你的企業(yè)要想在供給新節(jié)奏下突破，你要考慮你的產(chǎn)品，第一，有沒有差異化的競(jìng)爭(zhēng)力，第二，是不是標(biāo)準(zhǔn)化，可不可以復(fù)制。在可復(fù)制的產(chǎn)品里面，在我們做的新鷗鵬教育城有1.0、2.0、3.0和4.0版本。1.0就是學(xué)校+住區(qū)。2.0是學(xué)校+住區(qū)+教育Mall，教育Mall就相當(dāng)于八九十年代的少年宮的功能，小孩的課外培訓(xùn)一站式解決，不用到處跑了，我們?cè)谝粋€(gè)教育城里面直接可以搞定。3.0是在2.0的基礎(chǔ)上加了教育產(chǎn)業(yè)園。4.0就是教育+，類似于互聯(lián)網(wǎng)+，我們把教育和更多的方面結(jié)合。

第九是16年做教育，專心做好6件事?，F(xiàn)在我們已經(jīng)創(chuàng)辦了2所學(xué)歷教育的大學(xué)，第3所大學(xué)是醫(yī)科大學(xué)，目前正在創(chuàng)辦，我們未來將建成中國(guó)最大的教育產(chǎn)業(yè)園。我們已經(jīng)辦了5所巴川中學(xué)，連續(xù)15年蟬聯(lián)重慶中考第一。創(chuàng)辦巴川國(guó)際高中，2015年，我們的畢業(yè)生百分之百進(jìn)入世界50強(qiáng)大學(xué)，67%進(jìn)入世界20強(qiáng)大學(xué)，美國(guó)排名第一的高中進(jìn)入世界20強(qiáng)大學(xué)的許多只有57%，但是它進(jìn)入哈佛、耶魯、普林斯頓、麻省理工、斯坦福的比例比我們高，它有23%，我們?cè)谶@一塊跟它的差距比較大，但是在20強(qiáng)的大學(xué)入學(xué)比例，我們比它高。我們標(biāo)準(zhǔn)化模式打造新鷗鵬教育城產(chǎn)品系列，而且現(xiàn)在在全球布局，在洛杉磯、加拿大、歐洲的布局已經(jīng)落定。最后一個(gè)方面打造萬(wàn)畝青少年實(shí)踐基地。

新鷗鵬的使命，我們有教育集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)，我們整個(gè)大集團(tuán)是以教育為使命，地產(chǎn)和金融只是載體，做國(guó)際教育產(chǎn)業(yè)的專家，打造教育產(chǎn)業(yè)的新繁榮。

在這里怎么突破？我們?cè)O(shè)計(jì)的路徑是這樣的，先是開發(fā)了房子，后來做城市產(chǎn)品，建社區(qū)，做服務(wù)，到了現(xiàn)在是建學(xué)校，做教育?，F(xiàn)在新鷗鵬教育集團(tuán)和地產(chǎn)集團(tuán)是兩個(gè)國(guó)家馳名商標(biāo)，2015年是中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)第356位，連續(xù)5年是中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。

我的介紹就到這里，謝謝大家。

主持人：非常感謝李先生的精彩演講，接下來有請(qǐng)今天下午第二位演講嘉賓，掌聲有請(qǐng)好屋CEO陳興女士。

陳興：“大家好，我是陳興”，2014年好屋中國(guó)正式進(jìn)入華南的時(shí)候，我學(xué)了這句粵語(yǔ)。但是昨天到廣州，感覺是去了一趟紐約，因?yàn)樵诼飞匣ǖ臅r(shí)間差不多的，我相信很多人都感同身受，今天下午來看到了很多新面孔，也看到很多老面孔，包括昨天在機(jī)場(chǎng)我跟吳兵總發(fā)信息，我說你演講是穿西裝還是穿牛仔褲？我說我穿破洞的褲子，現(xiàn)在已經(jīng)社群經(jīng)濟(jì)了，對(duì)于85后的我，現(xiàn)在已經(jīng)30歲了，在當(dāng)下我們要更多的接地氣。

今天是我今年第一場(chǎng)大型的演講，在去年有很多朋友看到我的朋友圈，說正能量的陳興去哪里了，其實(shí)我是在游學(xué)，到處看一看，然后腳踏實(shí)地地做出來。我們這個(gè)市場(chǎng)很大，客戶需求很大，但是我們也是風(fēng)云變化，看天吃飯。

今天我跟各位一起分享、學(xué)習(xí)和匯報(bào)一下我們對(duì)房地產(chǎn)分化市場(chǎng)下的O2O應(yīng)對(duì)策略，其實(shí)主題就六個(gè)字“為家互聯(lián)一切”。

為什么是為家互聯(lián)一切？在去年好屋中國(guó)就提出了品牌升級(jí)的戰(zhàn)略，我們不僅僅是一家房地產(chǎn)O2O全民眾銷平臺(tái)，在下一個(gè)三年我們提出的戰(zhàn)略是為家互聯(lián)一切。昨天在我的同事群里面，我說去年我們公司提出為家互聯(lián)一切，有些高管還不相信，有些同事還說為什么？今天“十三五”的策略出來，我說你們認(rèn)不認(rèn)，公司的戰(zhàn)略還是高瞻遠(yuǎn)矚，有遠(yuǎn)見的，所以昨天這段話我讓我的助理發(fā)到高管群里面。政策很重要，看我黨說什么，我們要做什么。我跟各位分享一下，數(shù)說“十三五”，互聯(lián)網(wǎng)中遇見未來。萬(wàn)物互聯(lián)、人機(jī)互聯(lián)、天地一體，是昨天中央新聞講的，這是“十三五”綱要為我們描繪的5年后的互聯(lián)網(wǎng)空間，所以我們?cè)诋?dāng)下在研究，未來的3到5年，我們應(yīng)該做什么，我們應(yīng)該提前準(zhǔn)備些什么，應(yīng)對(duì)好了，我們就有先機(jī)。在這個(gè)部分我們能看到，到2020年，固定寬帶家庭普及率將達(dá)到70%，移動(dòng)寬帶用戶的普及率將達(dá)到85%，所以我們能看到現(xiàn)在開發(fā)商的紙質(zhì)的物料越來越少，因?yàn)閹缀跷覀儾惶珪?huì)看，但是我們移動(dòng)互聯(lián)的工具越來越多，包括十三五計(jì)劃中，互聯(lián)網(wǎng)中遇見未來，最重要的目的是為了由互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)搭建起來的信息空間，5年后我們將遇到更美好的生活。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈都在做“家”的生意，曾經(jīng)我們一直說建房子、做產(chǎn)品、做服務(wù)，我記得吳兵總的演講說，由銷售銷售到到達(dá)到達(dá)，兩年前我們?cè)诿懒趾臅r(shí)候，從清遠(yuǎn)沿線過來，我看到到處都是人，我當(dāng)時(shí)說，我看到這是兩類人，一類是經(jīng)紀(jì)人，一類是在等待客戶的經(jīng)紀(jì)人，到門口的時(shí)候還是經(jīng)紀(jì)人，當(dāng)然也有人山人海的客戶。其實(shí)我很重要的是把經(jīng)紀(jì)人理解為房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)里面的物流，就是搬運(yùn)工。所以在這個(gè)過程中，面對(duì)當(dāng)下的局勢(shì)，以及我們房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的特性，我用一個(gè)字來說就是“贏”字。這個(gè)贏字代表危機(jī)意識(shí)、口碑、一馬當(dāng)先。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈都在做“家”的生意，曾經(jīng)我們一直說建房子、做產(chǎn)品、做服務(wù)，我記得吳兵總的演講說，由銷售銷售到到達(dá)到達(dá)，兩年前我們?cè)诿懒趾臅r(shí)候，從清遠(yuǎn)沿線過來，我看到到處都是人，我當(dāng)時(shí)說，我看到這是兩類人，一類是經(jīng)紀(jì)人，一類是在等待客戶的經(jīng)紀(jì)人，到門口的時(shí)候還是經(jīng)紀(jì)人，當(dāng)然也有人山人海的客戶。其實(shí)我很重要的是把經(jīng)紀(jì)人理解為房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)里面的物流，就是搬運(yùn)工。所以在這個(gè)過程中，面對(duì)當(dāng)下的局勢(shì)，以及我們房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的特性，我用一個(gè)字來說就是“贏”字。這個(gè)贏字代表危機(jī)意識(shí)、口碑為重、一馬當(dāng)先。

市場(chǎng)大好，也要保持創(chuàng)新和改變的意識(shí)。蘇州現(xiàn)在在開發(fā)商不愁貨賣的時(shí)候，也加大和電商合作，電商可以提供更多的溢價(jià)空間，把精裝修包進(jìn)去，連著車位一起解決掉，把他買房到最后要不要賣房的服務(wù)全部做完。去庫(kù)存依然是今年非常重要的作用，包括萬(wàn)科在內(nèi)的開發(fā)商平均去庫(kù)存的時(shí)間都有23個(gè)月。我們從這個(gè)表可以看到，華東的昆山、蘇州、南京的庫(kù)存都不高，鄭州、濟(jì)南、深圳、上海、武漢、重慶、長(zhǎng)沙、南通、北京，這些地方的庫(kù)存也不是很高，圖中紅色的部分是庫(kù)存很大的，大家盡量不要去的地方就是太原、呼和浩特和大連。所以在這個(gè)地方，我們的確要大數(shù)據(jù)，大數(shù)據(jù)最重要的是分析數(shù)據(jù)、研究數(shù)據(jù)之后我們轉(zhuǎn)化、應(yīng)用。所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，互聯(lián)網(wǎng)使是行業(yè)整體焦慮之時(shí)渴望的新出路，寄希望于互聯(lián)網(wǎng)為房地產(chǎn)雪中送炭。互聯(lián)網(wǎng)思維的核心其實(shí)就是連接，如何來實(shí)現(xiàn)連接？連接這個(gè)詞對(duì)各位來講其實(shí)很普通。2004年的時(shí)候我跟我的同事講連接的時(shí)候，很多人不相信。人與人、房與人、物與物、物與人、人機(jī)，在工業(yè)4.0時(shí)代就是各種連接，連接能提高我們的效率，所以我們當(dāng)時(shí)開始對(duì)12款產(chǎn)品進(jìn)行打造，很多人說你們?yōu)槭裁匆鲞@么好的產(chǎn)品？因?yàn)槿诵圆灰粯?，人的需求不同?/p>

我們說家是最好的屋，從2015年我開始只管公司的品牌推廣之后，我就提出了高度，好屋中國(guó)的品牌很簡(jiǎn)單，如何讓在座的各位你的聽覺聽得到，如何讓你的視覺看得到，如何讓你的身體感受得到。下面通過一個(gè)視頻來看我們好屋中國(guó)的做法。

（播放視頻）

當(dāng)時(shí)有很多的朋友，好屋到底是做什么的？你們?cè)谧鍪裁?？你們即將做什么？我們這家公司從2012年成立以來，我們就很清晰地明確了自己的愿景，我們的愿景是希望成為房地產(chǎn)創(chuàng)新營(yíng)銷的連跑者，我們的使命是希望居者有其屋，居著樂好屋，從有然后再給他更好的家。所以在這個(gè)模塊中，我們從新房、二手房、金融、互聯(lián)網(wǎng)家裝切入，買房子、賣房子，到最后交易之后，還有很多其它的事，包括家裝、金融服務(wù)等等，后端的交易鏈的服務(wù)也是非常大的市場(chǎng)。

在這個(gè)過程中如何能夠快人一步？對(duì)O2O的理解，線上線下、全民眾銷，線下的轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié)，目前有90多萬(wàn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人是我們的合伙人，包括去年下半年我們還跟代理公司進(jìn)行合作。好屋目前已經(jīng)進(jìn)入到二手房和金融平臺(tái)。

感謝各位的聆聽，希望大家多關(guān)注和支持，以及鞭策我們的成長(zhǎng)，謝謝大家。

主持人：非常感謝陳總的精彩發(fā)言。接下來我們將繼續(xù)進(jìn)入今天下午的演講環(huán)節(jié)，他是美林基業(yè)集團(tuán)副總裁兼營(yíng)銷中心總經(jīng)理吳兵先生。吳兵先生的演講題目是：思考路徑?jīng)Q定成敗”。

吳兵：大家下午好，15分鐘要說很多東西不一定說得齊全。很多時(shí)候我們都在探討，從2015年到2016年我們應(yīng)該怎么走，我們可以從買書是怎么買的這個(gè)路徑思考我們買房子的方式。以前我們買書會(huì)去新華書店買，因?yàn)槟抢锲贩N比較齊全?，F(xiàn)在我們到淘寶、當(dāng)當(dāng)買，因?yàn)槟抢镉懈蟮恼劭邸Ｎ覀儚默F(xiàn)在開始，買書到哪里買呢？可能我們上羅輯思維，因?yàn)樗阉Y選過的書推薦給我們。這里會(huì)不會(huì)推薦怎么做菜的書，推薦怎么運(yùn)動(dòng)的書呢？不會(huì)。

同樣我們看房地產(chǎn)，過去幾年我們?cè)谧鰩讟邮虑椋覀儚南愀蹖W(xué)來的經(jīng)驗(yàn)是“地段地段地段”，到2008年以來的“價(jià)格價(jià)格價(jià)格”，到現(xiàn)在的“到達(dá)到達(dá)到達(dá)”。在互聯(lián)網(wǎng)思維下如何運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)的工具做房地產(chǎn)的營(yíng)銷呢？中國(guó)美林湖從2008年以來做了很多的思考，我跟大家分享一下，每個(gè)人都有微信，但是誰(shuí)用微信的熱力圖運(yùn)用于房地產(chǎn)的營(yíng)銷？我們打開微信，它除了搶紅包、發(fā)紅包，除了群管理，除了有社群的功能以外，其實(shí)還有城市端口，里面有一個(gè)熱力圖，你能迅速看出離你周圍范圍內(nèi)所有競(jìng)品樓盤現(xiàn)時(shí)的人流情況，你可以通過熱力圖對(duì)你小區(qū)內(nèi)的時(shí)間的變化，停留的時(shí)間，甚至可以分析判斷你的客流和人流到底在哪里停留，科技就在我們手上。我們有用過騰訊系統(tǒng)研發(fā)的微云圖嗎？這一切都是為了應(yīng)用于客戶的到達(dá)。

以前我們是注重建房，接著我們把配套做好，把服務(wù)做好，把社區(qū)做好，這是三五年前，或者先階段我們還要努力做的事情，但從2016年發(fā)生了轉(zhuǎn)變，就是社群出現(xiàn)了。社群的出現(xiàn)，有兩個(gè)代表的項(xiàng)目，一個(gè)是福建的聚龍小鎮(zhèn)，在整個(gè)社區(qū)里面，他們提出一個(gè)口號(hào)“文明是這個(gè)社區(qū)最好的風(fēng)景”，我們可以了解一下，它的97%的成交源于業(yè)主轉(zhuǎn)介紹，它的營(yíng)銷成本只有千分之一。還有一個(gè)做得非常好的項(xiàng)目就是在北方的阿那亞。社群是2016年最關(guān)鍵的關(guān)鍵詞，如何把社群人群正好好，如何把自己的項(xiàng)目標(biāo)簽化、行業(yè)化、碎片化、粉末化傳播，吸引客戶的到達(dá)，和管理組織好自身的社群，可能是每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或者房地產(chǎn)人需要思考的問題。

我記得我的商業(yè)的老師上課給我講了一個(gè)故事，我覺得這個(gè)故事為我啟發(fā)非常大，他在講美國(guó)宇航員登月的時(shí)候，所有的科學(xué)家在思考一個(gè)問題，這個(gè)問題是怎么把鋼筆帶上太空，這個(gè)墨水不會(huì)漏下來，結(jié)果太空總署花了一年的時(shí)間，花了100萬(wàn)研究帶只鋼筆上太空書寫而不漏水，結(jié)果成功地在太空上使用了這兩支鋼筆，可以認(rèn)真書寫不漏水。美國(guó)有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、強(qiáng)大的科研能力，花100萬(wàn)美金研究這個(gè)太容易了。到了蘇聯(lián)，蘇聯(lián)做了一件很簡(jiǎn)單的事情，就是把兩支鉛筆帶上去，因?yàn)樗哪康暮芎?jiǎn)單，只是為了書寫。美國(guó)先登月的，美國(guó)花了時(shí)間、精力去做了兩支100萬(wàn)美金研發(fā)的鋼筆去做書寫，他的思考路徑由一開始就是錯(cuò)誤的。我們?cè)趺礃訌姆康禺a(chǎn)的營(yíng)銷里面去思考做最簡(jiǎn)單的事情？做把兩支鉛筆帶上太空去書寫的事情。

我舉一個(gè)我朋友的案例，他姓張，他在深圳，他也從事房地產(chǎn)的研發(fā)和產(chǎn)品的研發(fā)，他在美林湖的項(xiàng)目里面是專門做H5的，他花了非常多的時(shí)間做一件事，就是每天大量閱讀100年以前的照片，然后把每個(gè)照片放大，把這些百年照片上的街區(qū)的商業(yè)名稱的中文域名和英文域名注冊(cè)起來，然后把這些品牌自己持有，他擁有了一批各行各業(yè)的百年企業(yè)的品牌。我舉個(gè)例子，等一下大家可以百度一下，三角牌毛巾，這個(gè)毛巾品牌是他持有的，這是一個(gè)百年企業(yè)，這個(gè)企業(yè)跟抗日戰(zhàn)爭(zhēng)的日貨進(jìn)入中國(guó)之間有一段很精彩的故事，跟1937年日軍進(jìn)入中國(guó)的時(shí)候有一段很精彩的故事，而他已經(jīng)持有這個(gè)三角牌毛巾的品牌了。他擁有這個(gè)品牌做什么呢？他已經(jīng)征集全國(guó)各種的毛巾廠參與到這個(gè)三角牌毛巾的生產(chǎn)里面，他通過這個(gè)三角牌毛巾銷售到全國(guó)，以百年企業(yè)國(guó)產(chǎn)品牌的名義銷售到全國(guó)，他做了一件既簡(jiǎn)單又有傳播力的事。他跟我說，他的每一個(gè)毛巾的利潤(rùn)的一半要捐獻(xiàn)給抗日老兵。同樣一件很簡(jiǎn)單的事，他去標(biāo)簽化了，他去行業(yè)化了，他用了一個(gè)歷史故事，他做粉末化、碎片化的傳播。我希望這兩個(gè)故事給我們所有在思考2016年房地產(chǎn)營(yíng)銷如何走的每一位同學(xué)、每一位領(lǐng)導(dǎo)帶來思考，希望留意明天的課程，謝謝大家。

主持人：感謝前面幾位嘉賓的精彩演講，下一個(gè)環(huán)節(jié)將進(jìn)入2016觀點(diǎn)年度論壇第二場(chǎng)主題討論會(huì)?；ヂ?lián)網(wǎng)思維、多產(chǎn)業(yè)布局、多元化跨界，行業(yè)在進(jìn)步，模式在創(chuàng)新。金融與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合助推房地產(chǎn)走向全新高度困境面前，行業(yè)更宜應(yīng)時(shí)所需，開放眼量，尋找更多變革的利刃，斬?cái)鄠鹘y(tǒng)的束縛。2016觀點(diǎn)年度論壇主題討論會(huì)之二的主題是：金融與營(yíng)銷助推地產(chǎn)+與互聯(lián)網(wǎng)變革物語(yǔ)。

首先有請(qǐng)本次討論的主持嘉賓：寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生。下面有請(qǐng)討論嘉賓上臺(tái)，掌聲有請(qǐng)：

深圳花樣年商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理邱志東先生

美林基業(yè)集團(tuán)副總裁兼營(yíng)銷中心總經(jīng)理吳兵先生

智安天使科技（中國(guó)）有限公司創(chuàng)始人董事長(zhǎng)楊忠先生

好屋CEO陳興女士

盛世神州基金首席執(zhí)行官李萬(wàn)明先生

浦贏資本管理集團(tuán)創(chuàng)始合伙人、總裁丁亞明先生

鼎信長(zhǎng)城創(chuàng)始合伙人、執(zhí)行總裁王健飛先生

中原好房子網(wǎng)絡(luò)科技有限公司CEO倪曉波先生

廣州華譽(yù)景觀工程設(shè)計(jì)有限公司董事總經(jīng)理張明燕女士

接下來把時(shí)間交給韓世同先生為我們展開討論，本次討論的時(shí)間為45分鐘。

韓世同：剛剛聽了陳興總和吳兵總給我們介紹他們?cè)谶@個(gè)新形勢(shì)下運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)來促進(jìn)營(yíng)銷的經(jīng)驗(yàn)介紹，其實(shí)這兩位我們認(rèn)識(shí)都非常長(zhǎng)時(shí)間了，我見到吳兵總我非常想說一句話，“士別三日當(dāng)刮目相看”，因?yàn)閰潜壬诿懒趾ぷ髁耸嗄辏瓉淼木坝^做得非常好，那都是他的功勞，但是現(xiàn)在轉(zhuǎn)身一遍，變成在營(yíng)銷方面非常有心得、有體會(huì)。前幾年我和陳興總第一次見面，你在論壇上你和大家描繪房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)O2O平臺(tái)的模式，我們看到這幾年這個(gè)企業(yè)的發(fā)展非常迅速，有些打法連我都看不明白，我也做過一段時(shí)間好屋中國(guó)的市場(chǎng)顧問，現(xiàn)在他們發(fā)展得非常迅速，我覺得非?？上病Ｔ谧臈钪铱傇瓉硎窃趭W園執(zhí)掌帥印的，現(xiàn)在也加入到互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷當(dāng)中。在座的不僅是互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)方面的，還有金融方面的專家，今天的房地產(chǎn)可能靠傳統(tǒng)的借貸關(guān)系不一定走得那么遠(yuǎn)，怎么樣才能借助資本的力量，甚至我們看到互聯(lián)網(wǎng)金融的模式也在對(duì)我們整個(gè)行業(yè)的運(yùn)作、運(yùn)營(yíng)發(fā)生根本性的變化。希望我們能在這45分鐘的時(shí)間內(nèi)，能把他們觸網(wǎng)的經(jīng)驗(yàn)和跟金融結(jié)合的經(jīng)驗(yàn)分享出來。我還是老規(guī)矩，順著我旁邊一路講下去，剛才吳兵總雖然已經(jīng)講了一些經(jīng)驗(yàn)和實(shí)例，我也想再聽聽您對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融這塊的想法，以及美林湖未來的營(yíng)銷方面的想法。

吳兵：互聯(lián)網(wǎng)金融是我沒有深入思考和關(guān)注的方面，我簡(jiǎn)單談一下，在很多郊區(qū)的大盤，特別是旅游地產(chǎn)和三四線城市里面，它未來發(fā)展要解決的就是產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的問題，這三個(gè)問題在很多的行業(yè)，特別是在汽車行業(yè)里面已經(jīng)做得很好了，有各種的平臺(tái)，已經(jīng)很成熟了。我覺得在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，特別是金融機(jī)構(gòu)，在未來參與到旅游地產(chǎn)方面，如何使它的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，然后參與到里面，也符合我們國(guó)家的大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的倡導(dǎo)。曾經(jīng)我在一個(gè)電臺(tái)節(jié)目里分享到，在歐美很多地方都有一個(gè)間隔年的說法，在中國(guó)還沒有出現(xiàn)，這個(gè)間隔年是大量的年輕人畢業(yè)以后在工作之前，他有一年的時(shí)間不尋找工作，他去接觸社會(huì)?，F(xiàn)在這個(gè)風(fēng)氣在中國(guó)也慢慢興起，他們?cè)陂g隔年不一定是在都市，他們會(huì)去到郊區(qū)或者農(nóng)村體驗(yàn)一下社會(huì)，我覺得房地產(chǎn)利用間隔年的興起，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行一些新的設(shè)計(jì)，對(duì)它的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)都一些新的考慮。我覺得房地產(chǎn)金融往這些方面關(guān)注是一個(gè)很大的方向。

韓世同：下一位是楊忠總，他現(xiàn)在在創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)辦了智安天使科技公司，您是做過開發(fā)商的，也是做CEO，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型來為開發(fā)商進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，您講講您在這些方面有什么看法，或者有什么好的模式，能夠向我們的行業(yè)介紹和推介的？

楊忠：其實(shí)我做開發(fā)商的時(shí)間已經(jīng)比較久了，從1993年一直做開發(fā)商，做了20幾年了。

韓世同：楊總最開始是在中海，后來又到奧園。

楊忠：對(duì)，在中海服務(wù)了10年時(shí)間，另外在中惠熙元也做了6年多，在奧園也做了6年多，在奧園負(fù)責(zé)整個(gè)運(yùn)營(yíng)。

我介入到互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)是2014年，當(dāng)時(shí)考慮傳統(tǒng)行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)的融合，考慮了兩年多，今年脫離了20多年的房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入到互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。對(duì)互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)我有很深的體會(huì)，結(jié)合到今天這個(gè)題目，我覺得體會(huì)比較深的就是房地產(chǎn)營(yíng)銷加互聯(lián)網(wǎng)，這是體會(huì)比較深的，這也是創(chuàng)業(yè)選擇的方向。關(guān)于房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，我是從這幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)的：
第一，我覺得地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷是勢(shì)在必行的。今天中國(guó)談得比較多的是產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)的去庫(kù)存就是一種產(chǎn)能過剩，這個(gè)庫(kù)存是怎么產(chǎn)生的呢？今天上午有很多專家都有解讀，從我們的角度理解，這是一個(gè)越來越大的市場(chǎng)，它本身就應(yīng)該分工越來越細(xì)，越來越專業(yè)，這樣的話才容易產(chǎn)生一種創(chuàng)新，才能提高勞動(dòng)生產(chǎn)力，才是更有生命力的財(cái)富。如果房地產(chǎn)在創(chuàng)新工作中進(jìn)行得越深入，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體都是很有發(fā)展前途的。房地產(chǎn)創(chuàng)新從這個(gè)角度就是勢(shì)在必行，這是第一點(diǎn)。

第二，創(chuàng)新房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)的路口在哪里？我認(rèn)為這個(gè)路口應(yīng)該是選擇在營(yíng)銷這樣一個(gè)切入點(diǎn)。在座的全是房地產(chǎn)的從業(yè)人士，有很多從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，營(yíng)銷在房地產(chǎn)是很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，從拿地、定位開始，貫穿到中間根據(jù)客戶的需求，我們推出合適的戶型，到最后推盤、銷售，以營(yíng)銷作為突破口來創(chuàng)新，這是非常重要的，這一點(diǎn)的入口非常清晰。從2014年開始，開發(fā)商遇到很多問題，比如說我們?cè)谕茝V的時(shí)候，那個(gè)錢花出去沒什么效果，我們花錢以后也沒有數(shù)據(jù)反饋，到底我這個(gè)錢花出去有沒有電話來，有沒有人看，到底這個(gè)反饋是從哪兒來的，自己沒譜。還有一個(gè)就是我們的客戶該需要找我們的時(shí)候也找不著。像我們前段時(shí)間深圳客外溢就是這種情況，他外益以后他找東莞樓盤、中山樓盤他還不好找，這都是開發(fā)商在營(yíng)銷過程中碰到的問題，現(xiàn)在有很多互聯(lián)網(wǎng)的工具、方法應(yīng)用，能把這個(gè)很好地解決起來，所以我覺得突破口應(yīng)該找在這兒是很好的。

這樣就涉及到第三點(diǎn)，有這樣的必然趨勢(shì)，找到這樣的路口，應(yīng)該怎么做？前面李總的演講中提到，中國(guó)很多企業(yè)家往往知道路在哪兒，但是總是原地踏步，或者用一句話說，互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新不僅僅是一個(gè)姿態(tài)，而是一種能力，而是一種實(shí)踐。有這樣的一個(gè)認(rèn)識(shí)，往前去走，按照互聯(lián)網(wǎng)的基本的路徑圖，其實(shí)是很清晰的，以實(shí)際的需求為切入點(diǎn)，然后做一個(gè)合適的產(chǎn)品，然后整合渠道資源，整合商業(yè)模式，那就走下去了，如果再往細(xì)一點(diǎn)說，你可以走到這個(gè)行業(yè)的生態(tài)圈里面去。具體怎么做，不同的企業(yè)有不同的方法，比如說我們智安科技選擇的是一個(gè)全網(wǎng)營(yíng)銷的推廣模式，我們?cè)诜康禺a(chǎn)推廣上想辦法。最早根據(jù)大數(shù)據(jù)分析，給客戶進(jìn)行畫像，找到我們的目標(biāo)客戶，然后根據(jù)房地產(chǎn)的特質(zhì)，整合渠道，對(duì)它進(jìn)行一種創(chuàng)意的設(shè)計(jì)，然后根據(jù)客戶的意識(shí)的輸出，對(duì)他進(jìn)行攔截，對(duì)意向客戶精準(zhǔn)營(yíng)銷。

但是也有一些其他的企業(yè)有不同的做法，比如說有的企業(yè)是以街景地圖為營(yíng)銷載體來做的，還有一些企業(yè)是以搜索推廣來切入的，渠道很多，只要我們按照一個(gè)好的模式去做，最后就能起到很好的效果，最后能為房地產(chǎn)的營(yíng)銷帶來實(shí)效。

韓世同：謝謝楊忠先生為我們介紹了比較好的利用互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷的模式，當(dāng)然如果有需要的話可以找他。

接下來一位是中原好房子的倪總。大家都了解中原，中原有兩件事情，一個(gè)是沒上市，還有一個(gè)是剛剛上網(wǎng)。在我理解的中原是一二手加在一起，目前為止還是中國(guó)最大的中介公司，世聯(lián)行在一手房非常強(qiáng)大，但是在二手房就不太強(qiáng)，而中原是一二手都非常強(qiáng)的，如果有一個(gè)非常強(qiáng)的網(wǎng)，那就更不得了。我們看到鏈家最近非常猛，搜房之前也有動(dòng)作，想要下來做中介，中原的一舉一動(dòng)也非常受到關(guān)注，您來談?wù)勀銈冇|網(wǎng)的經(jīng)驗(yàn)。

倪曉波：我覺得我做這件事情完全屬于被逼的，大家都了解中原，我其實(shí)是一個(gè)中介經(jīng)紀(jì)公司的地產(chǎn)老兵，干了十幾年的營(yíng)銷，中原也算是一個(gè)很傳統(tǒng)的中介企業(yè)，包括您說的我們沒有上市，互聯(lián)網(wǎng)的工具我們也沒有怎么用?，F(xiàn)在做這個(gè)事情的原因在于世界發(fā)生了很大的變化，兩年前我都不知道我會(huì)做這樣的事情。就今天這樣一個(gè)主題，我談一些我的觀點(diǎn)。去庫(kù)存在我看來，它有很多不一樣的地方，去庫(kù)存不是今天才出現(xiàn)的，不是狹義地把房子賣掉，我覺得更大的問題，更長(zhǎng)期會(huì)出現(xiàn)在地產(chǎn)領(lǐng)域的問題是廣義的去庫(kù)存，就是去弱的產(chǎn)能，去不能滿足于這個(gè)時(shí)代發(fā)展的產(chǎn)能，這個(gè)產(chǎn)能還很巨大，它不是短期就能去掉的。現(xiàn)在大家看到剩下的庫(kù)存量，剛才陳興總有一張圖表，其實(shí)看上去已經(jīng)消腫很多了，在前兩年這個(gè)圖更可怕，但是這個(gè)重點(diǎn)的問題是有很多的弱產(chǎn)能要去掉。

在我父輩那一代是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)能是一切的指標(biāo)，它只做產(chǎn)能，一切都以計(jì)劃為目標(biāo)，后來到了90年代改革開放之后，就有了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，它是以供需為目標(biāo)、以市場(chǎng)為目標(biāo)，雖然我們有很多調(diào)控去影響它。但是到了今天，這一切又發(fā)生了很大的變化，就是以社群為目標(biāo)，因?yàn)檎麄€(gè)世界的變化，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的快速發(fā)展產(chǎn)生了巨大的變化，這是質(zhì)變。所以到今天為止，我們的房地產(chǎn)營(yíng)銷因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)產(chǎn)生了很大的變化。我們發(fā)現(xiàn)金融和互聯(lián)網(wǎng)變成了社群經(jīng)濟(jì)之下房地產(chǎn)的必由之路。中原做這件事還是比較簡(jiǎn)單和質(zhì)樸的，首先我們會(huì)盤活我們自己的資源，我們有五六萬(wàn)個(gè)在職的經(jīng)紀(jì)人，他們背后活躍著五六十萬(wàn)個(gè)他的社群經(jīng)紀(jì)人，在他每天的工作日程當(dāng)中，如果以年度算，每年會(huì)有500萬(wàn)左右的客戶群體進(jìn)入到這個(gè)平臺(tái)。反過來講，我們?cè)诰€上如何跟線下進(jìn)行一個(gè)合理的打通？把線下的資源和線上的入口進(jìn)行一個(gè)很好的匹配，這個(gè)其實(shí)是未來一門很大的生意。我覺得現(xiàn)在在臺(tái)上的各位很可能代表了房地產(chǎn)發(fā)展的未來，而不是以前我們看到的很多top50、top100的開發(fā)商，我覺得坐在臺(tái)上的我們才是房地產(chǎn)的未來。我明天也會(huì)講到一些我們具體的玩法，也會(huì)跟大家做一些交流。

韓世同：謝謝倪總，下一位是浦贏資本的丁總，我們也看到今天這個(gè)市場(chǎng)上變化非常迅速，之前資本跟房地產(chǎn)的組合可能沒有互聯(lián)網(wǎng)的加入，現(xiàn)在有互聯(lián)網(wǎng)的加入，有了更多的東西，包括有眾籌，還有最近說得非常多的首付貸的問題等等。資本方面我也不是特別熟，我想請(qǐng)你談?wù)?，如何在這樣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境下創(chuàng)新和避險(xiǎn)？后面幾位資本方面的專家都談?wù)勥@個(gè)問題。

丁亞明：說到資本，在座的有盛世神州的李總，還有鼎信長(zhǎng)城的王總，我們?cè)瓉砭褪堑禺a(chǎn)界的人士，而且我們都跟復(fù)地集團(tuán)有點(diǎn)緣分，復(fù)地現(xiàn)在還是盛世神州的股東之一，我們都是復(fù)地的老同事，確實(shí)復(fù)地為行業(yè)輸送了大量的人才。

剛才主持人講房地產(chǎn)金融是不是就是首付貸？嚴(yán)格意義上來講，房地產(chǎn)金融最早還是離不開房地產(chǎn)基金，我們?nèi)皇亲钤缫慌龇康禺a(chǎn)基金的，我在2008、2009年就在做房地產(chǎn)基金，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)基金的模式主要還是投資，是一種集合了一批的資金，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資的模式，比如說現(xiàn)在做得比較多的，像我們浦贏資本的業(yè)務(wù)，我們基本上可以涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)的前半個(gè)流程，包括拿地，甚至付保證金的時(shí)候，我們可以跟開發(fā)商共同匹配資金，你拿不到地沒關(guān)系，我們有資金的儲(chǔ)備，先把資金給你，你拿到地之后，我給你付這個(gè)款，包括解決開發(fā)商后續(xù)的建設(shè)費(fèi)用，這是我們房地產(chǎn)基金的主要的特征。最近幾年，房地產(chǎn)基金的更重要的發(fā)展方向，我們更加關(guān)注股權(quán)的投資，就是同股同權(quán)的投資，我們會(huì)和開發(fā)商站在一起，客觀地評(píng)價(jià)這個(gè)項(xiàng)目的收益，我們不要求任何的保底，或者是一個(gè)債權(quán)的屬性，我們和開發(fā)商在一起是做股權(quán)的投資，這是一個(gè)方面。

另外就是主持人剛才講的，我覺得更側(cè)重于后端，就是在房地產(chǎn)銷售過程中，甚至二手房交易過程中，也產(chǎn)生了很多金融的屬性，剛才好屋中國(guó)的陳總講了一半，我其實(shí)對(duì)這個(gè)很感興趣，我本來想聽的，結(jié)果沒講完，會(huì)后希望跟陳總多交流，我對(duì)這個(gè)非常有興趣。因?yàn)檫@個(gè)是把房地產(chǎn)金融和互聯(lián)網(wǎng)又結(jié)合了。我們剛才講的房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資也好，基金化的投資也好，根本的還是債權(quán)，或者是一個(gè)股權(quán)，或者用行業(yè)的術(shù)語(yǔ)來講是一個(gè)非標(biāo)資產(chǎn)，是一個(gè)大類資產(chǎn)，要么投5個(gè)億、10個(gè)億，可能沒有幾萬(wàn)塊錢的投法，但是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改變了這一切，特別是在房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域，我們也看好這個(gè)方向，有房地產(chǎn)消費(fèi)金融。從浦贏資本來說，我們沒有投房地產(chǎn)的消費(fèi)金融，但是我們也投了很多這樣的公司，我們也在做PE股權(quán)投資，也許未來跟好屋中國(guó)有可能合作，我可以利用我的規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)，他利用他的消費(fèi)場(chǎng)景和客戶段的優(yōu)勢(shì)，我們進(jìn)行匹配，組合出更好的產(chǎn)品為大家服務(wù)。

韓世同：非常難得，你們幾位都是從復(fù)地出來，從開發(fā)商轉(zhuǎn)享盡榮，又反過來為房地產(chǎn)服務(wù)，楊總從房地產(chǎn)出來走向了互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，覺得非常好。當(dāng)然剛剛您還是注重在前端的服務(wù)，這是非常好的。下面我們請(qǐng)盛世神州的李總談?wù)勀目捶ê拖敕ā?/p>

李萬(wàn)明：盛世神州基金也是在房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)期成立的，是2010年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)中央電視臺(tái)報(bào)道，嚴(yán)冬來了，大家抱團(tuán)取暖，實(shí)際上作為房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)開發(fā)過程中不可或缺的一個(gè)部分，只不過之前我們國(guó)家的法律還不夠健全，所以做起來非常費(fèi)勁，隨著新的合伙企業(yè)法頒布之后，我們的法律基礎(chǔ)有了，所以就產(chǎn)生很多。當(dāng)然我們對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)是有高度依賴的，兩年前我們一直在討論房地產(chǎn)的分化與轉(zhuǎn)型，實(shí)際上我們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的判斷也還是很謹(jǐn)慎的，比如說我們認(rèn)為三線城市可能存在分化，三四線城市可能比較艱難，我們成立6年來沒往這個(gè)區(qū)域投。比如說小房地產(chǎn)商在轉(zhuǎn)型、分化過程中，可能在銷售、融資方面會(huì)存在很大的困難，所以應(yīng)該走向并購(gòu)之路，這幾年我們也做了很多這方面的業(yè)務(wù)，使得很多公司都通過這種機(jī)會(huì)能夠把自己的資產(chǎn)，通過跟大企業(yè)、跟基金的合作實(shí)現(xiàn)快速的變現(xiàn)。我們現(xiàn)在往房地產(chǎn)行業(yè)投資已經(jīng)超過100個(gè)億，去年也新增了30個(gè)億。這一年多來，我們更希望對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)比較敏感，然后有自己獨(dú)特的產(chǎn)品技術(shù)和管理能力的企業(yè)進(jìn)行合作，比如說當(dāng)代集團(tuán)在節(jié)能環(huán)保上非常有優(yōu)勢(shì)，比如說陽(yáng)光100在街區(qū)商業(yè)方面，打造情景商業(yè)方面非常有優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，我們也愿意與眾多的大型開發(fā)商合作，跟萬(wàn)科、恒大都有過合作。跟這些排名前10位的企業(yè)合作，更多的是依賴于他們的判斷，和我們的資金組織能力，進(jìn)行合作共贏。

我們對(duì)互聯(lián)網(wǎng)方面也比較關(guān)注，我們認(rèn)為未來的發(fā)展中，有很多網(wǎng)的技術(shù)，都可以值得我們關(guān)注。比如說平安好房和當(dāng)代做的在前端的眾籌的概念，引進(jìn)房地產(chǎn)前期策劃與定位，我認(rèn)為是非常有意思的，因?yàn)橥ㄟ^這個(gè)辦法可以評(píng)判有多少人關(guān)注我們的項(xiàng)目，有多少人對(duì)我們的項(xiàng)目提出什么樣的意見，也許我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位會(huì)做得更到位一些，更別說還解決了一個(gè)前期的蓄客的問題，使得我們正式推出銷售的時(shí)候能夠避免誤判，避免客戶的流失。

在網(wǎng)的方面，最新還有一個(gè)新的發(fā)展方向，就是物聯(lián)網(wǎng)，剛才提到國(guó)務(wù)院都已經(jīng)提到把萬(wàn)物互聯(lián)，實(shí)際上這是一個(gè)更為全新的概念，也就是說我們傳統(tǒng)的只是人與人交換，未來可能物與物也要交換，物與人也要交換信息，通過這種交換可以更好地關(guān)注空調(diào)的運(yùn)行、冰箱的運(yùn)行，包括我們?cè)?jīng)碰到過的飛機(jī)失事，飛機(jī)不見了，但是發(fā)現(xiàn)它的馬達(dá)還在運(yùn)行，這就是物聯(lián)網(wǎng)的一個(gè)很典型的內(nèi)容。我們最近在北京也在參與組建一個(gè)專門投物聯(lián)網(wǎng)的基金，未來會(huì)有更多的投入物聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)的資金聚集起來，支持網(wǎng)與房地產(chǎn)的發(fā)展，我們說房地產(chǎn)+是一個(gè)最有前途的方向，而不是傳統(tǒng)說的互聯(lián)網(wǎng)+。當(dāng)然，像很多金融服務(wù)、很多后續(xù)的消費(fèi)服務(wù)都會(huì)隨著這個(gè)網(wǎng)的建立越來越好，希望有機(jī)會(huì)與大家一起合作探討。

韓世同：謝謝李總，接下來是陳興總，你剛剛時(shí)間沒有把握好，有些話題還沒有表達(dá)，你現(xiàn)在可以繼續(xù)扣著我們這個(gè)題目來講講。

陳興：只要不花錢的事，能合作的我覺得各位都應(yīng)該去嘗試；只要不犯法的市，如果能夠?yàn)榭蛻魟?chuàng)造新的價(jià)值，我認(rèn)為都應(yīng)該去做；還有一個(gè)是連接，在任何一個(gè)時(shí)間，我們都有成本，要?jiǎng)澇鑫覀兿鄳?yīng)的價(jià)值，有緣分的人我們一定會(huì)在一起。

我們要樹立口碑，也是我們的積德和福報(bào)的一個(gè)部分，復(fù)地是我的第一個(gè)貴人，后來中海信了，他們的產(chǎn)品在華東熱銷。在南通商業(yè)滯銷的時(shí)候，華潤(rùn)信了，華潤(rùn)熱銷，世茂信了，相信的力量非常重要，當(dāng)然也有不相信的，在合作的過程中，因?yàn)楹献髁?，就不分你我。在這個(gè)過程中心態(tài)非常重要，合作一定是大家一起來做。另外一個(gè)是裝備很重要，在當(dāng)下如果還是靠赤手空拳去打仗，我覺得老早就OUT了。在當(dāng)下我們一定是海陸空協(xié)同，工具和裝備非常重要，我們生產(chǎn)了很多的工具和裝備，包括還有一些秘密武器還沒有拿出來用。
今天在座的都是開發(fā)商和金融伙伴，我建議兩個(gè)事情，第一，售樓處是一個(gè)場(chǎng)景的入口，但是從售樓處進(jìn)來并沒有結(jié)束，所以有機(jī)會(huì)，各位把我們的社區(qū)拿100平米做一個(gè)物業(yè)的租售中心，如果你沒有工具沒關(guān)系，我們給你提供工具。第二，只要是能夠?yàn)橛脩籼岣咝?，提高價(jià)值的事情，我們都應(yīng)該鼓勵(lì)去嘗試。

看天吃飯很重要，未雨綢繆也很重要，快人一步非常重要，只要不犯法，只要這個(gè)不花錢，只要對(duì)結(jié)果有好處的事情，鼓勵(lì)大家都去做，先下手為強(qiáng)，快人一步。

韓世同：下一位是王總，王總是鼎信長(zhǎng)城的總裁，您來談?wù)劷鼮榉康禺a(chǎn)服務(wù)的事情。

王健飛：前面幾位都說得比較完備了，我就說兩點(diǎn)，第一，互聯(lián)網(wǎng)+在哪里+，前面幾位說得很明確，可能營(yíng)銷是最好的突破口，我覺得營(yíng)銷可能也是唯一的突破口。我舉一個(gè)小例子，一個(gè)是剛才李萬(wàn)明總提到的當(dāng)代，它在做眾籌的一些活動(dòng)，我知道有幾個(gè)開發(fā)商都在做，像金茂發(fā)了一個(gè)產(chǎn)品叫金茂寶，發(fā)了8000萬(wàn)，還有一個(gè)開發(fā)商叫眾美，它搞了一個(gè)大產(chǎn)業(yè)圓，搞了一個(gè)主題園區(qū)，做了一個(gè)眾籌的事情。眾籌一方面是解決了營(yíng)銷的問題，更多的實(shí)際上是在兩個(gè)層面，第一個(gè)是驗(yàn)證了市場(chǎng)，提前回款這個(gè)事并不是開發(fā)商最看重的，更多的是驗(yàn)證市場(chǎng)，看這個(gè)產(chǎn)品是否符合市場(chǎng)的胃口。另外一個(gè)也是給投資人樹立信心。

第二，互聯(lián)網(wǎng)+還要加在一個(gè)開放的心態(tài)上。要有一個(gè)價(jià)值增值的心態(tài)，只要是能為項(xiàng)目帶來增值，我為什么不去做？要有一個(gè)開放合作的心態(tài)，只要能為帶來各方共贏的事情，我就可以去做。同樣在我們的項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資的時(shí)候，我們可以和開發(fā)商一起去交保證金、交土地款，這都是共贏合作。剛才主持人也介紹了，我是鼎信長(zhǎng)城的董事合伙們，我還有另外一個(gè)身份，就是我們和金茂有一個(gè)聯(lián)合的合資的基金管理公司，在3月底會(huì)做一個(gè)大的發(fā)布，在這個(gè)平臺(tái)里面我也擔(dān)任執(zhí)行總裁的角色，在這個(gè)平臺(tái)上，我們也是開放地做一些股權(quán)的合作，包括以我們這個(gè)平臺(tái)為主的并購(gòu)的業(yè)務(wù)。

這是我提到的兩點(diǎn)，第一是互聯(lián)網(wǎng)+加在什么地方，第二是誰(shuí)來+。

韓世同：最后請(qǐng)星漢資本的惠總談一談互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)地產(chǎn)的推動(dòng)。

惠鋒：我們是華南地區(qū)規(guī)模最大的TMT投資銀行，主要是做房地產(chǎn)的，我在房地產(chǎn)股權(quán)領(lǐng)域有一些經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)?008年的時(shí)候，股權(quán)投資過一家西部的房地產(chǎn)公司，這家房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)A股買殼上市，我們做的不是對(duì)項(xiàng)目的股權(quán)投資，而是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的股權(quán)投資，有點(diǎn)像PE。后面我們轉(zhuǎn)到VC和TMT的投行，我們過去投資的很多客戶都是跟房地產(chǎn)相關(guān)的，有互聯(lián)網(wǎng)家裝的，有長(zhǎng)租公寓的，我們最近還在做一個(gè)跟按揭相關(guān)的。去年上半年有一波互聯(lián)網(wǎng)泡沫，很多O2O的模式受到大家的質(zhì)疑。

從互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)角度來看，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)大的房地產(chǎn)行業(yè)的影響還是有很多正面的作用。我們自己也投資了一家互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)?shù)钠脚_(tái)，它的單筆銷售金額是300萬(wàn)以上，它90%的客戶都是來自于互聯(lián)網(wǎng)。它其中很大一部分成交的客戶都是沒見過面的，這個(gè)數(shù)據(jù)我當(dāng)時(shí)看了也挺吃驚的。從金融的角度，我們跟全國(guó)5大互聯(lián)網(wǎng)公司的戰(zhàn)略投資部門接觸也比較多，從金融投資的角度來講，我建議房地產(chǎn)從業(yè)者和互聯(lián)網(wǎng)的從業(yè)者，應(yīng)該心態(tài)更開放。我們現(xiàn)在看到幾大互聯(lián)網(wǎng)公司的戰(zhàn)略投資部門其實(shí)是很開放的，他們?cè)跓o論是O2O，還是線下的部分，他們是抱著很開放的心態(tài)做布局和投資。反過來看房地產(chǎn)的這些從業(yè)者們是不是也能更開放，在股權(quán)的方面互相交叉的探討相關(guān)的可能性。比如說互聯(lián)網(wǎng)公司有沒有可能跟房地產(chǎn)公司有些股權(quán)的合作，或者說房地產(chǎn)公司有沒有可能投一些互聯(lián)網(wǎng)的公司。

韓世同：謝謝惠總。我們短短的45分鐘，在座的幾位有一部分是資本市場(chǎng)實(shí)干出來的，給我們探討了很多他們的經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)，還有一部分是在互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷、電商方面的實(shí)戰(zhàn)派，給出了非常精彩的經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)，非常感謝觀點(diǎn)為我們搭建了這樣一個(gè)平臺(tái)，讓我們這么多的朋友在這樣一個(gè)金融與營(yíng)銷助推地產(chǎn)+與互聯(lián)網(wǎng)變革物語(yǔ)的這樣一個(gè)話題的精彩分享，謝謝各位，下面把時(shí)間交給主持人，謝謝在座的各位。

主持人：謝謝大家的配合，也謝謝韓世同先生精彩的主持，謝謝所有嘉賓的精彩發(fā)言。

接下來馬上進(jìn)入到演講的環(huán)節(jié)，有請(qǐng)下一位演講嘉賓上場(chǎng)，他是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康先生，賈康先生的演講題目是“爭(zhēng)議中的房地產(chǎn)稅與房貸杠桿”。

賈康：謝謝主持人，按照論壇設(shè)定的題目，我用大概半小時(shí)左右的時(shí)間，談一談自己怎么看待有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)稅和房貸杠桿這兩方面的問題。

兩個(gè)主題詞，我先說第一個(gè)，可能要說得展開一些，后面那個(gè)房貸杠桿的問題，我認(rèn)為相對(duì)來說比較簡(jiǎn)單，前面這個(gè)問題就要多費(fèi)一些口舌。

房地產(chǎn)稅已經(jīng)爭(zhēng)議了多年，在座的各位朋友可能都有印象，但是如果看一下中央這么多年來歷次正式發(fā)出的文件，對(duì)房地產(chǎn)稅改革的方向一項(xiàng)是肯定的，而且在經(jīng)過了多年的物業(yè)稅的模擬試點(diǎn)之后，上海、重慶兩地當(dāng)時(shí)稱為房產(chǎn)稅，其實(shí)就是包括消費(fèi)住房的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上要推行從無到有的改革制度建設(shè)的試點(diǎn)，這兩地的試點(diǎn)之后，我們?cè)谑舜蠼o出頂層規(guī)劃非常重要的三中全會(huì)的60條決定里面，可以看到一個(gè)非常明確的指導(dǎo)意見，就是加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革。解讀上就是認(rèn)為到了三中全會(huì)以后，全面改革推進(jìn)過程中間，不是擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的問題，而是要立法先行，把房地產(chǎn)稅立法走完它的所有立法程序之后，依法執(zhí)行的問題。但是這幾年觀察下來，這個(gè)進(jìn)程仍然承稱得上是舉步維艱。我們?cè)诓煌瑘?chǎng)合都可以看到，關(guān)于房地產(chǎn)稅的看法是大相徑庭的，我參與的各種討論，包括方方面面的論壇、協(xié)議，也包括內(nèi)部改革方案、思路的討論，一直到最高決策層，政治局常委級(jí)的內(nèi)部座談會(huì)上，都聽得到各種不同的意見，在網(wǎng)上的聲音有一些是帶有很強(qiáng)烈不滿情緒的，在體制內(nèi)，有時(shí)候不同意見是相對(duì)比較委婉的，或者繞一個(gè)圈，但你完全聽得出來他并不認(rèn)同或者借題發(fā)揮的、實(shí)質(zhì)性的表達(dá)他的不認(rèn)同。

我們現(xiàn)在如果按照不為上、不為書，只為識(shí)的精神，我認(rèn)為有一套在邏輯上貫通的關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的認(rèn)識(shí)。我們現(xiàn)在不可逆轉(zhuǎn)地要搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，建設(shè)現(xiàn)代國(guó)家，必須要建設(shè)現(xiàn)代財(cái)政制度，而現(xiàn)代財(cái)政制度服務(wù)于全局，服務(wù)于國(guó)家治理的現(xiàn)代化，是離不開直接稅建設(shè)的，而中國(guó)的直接稅制度建設(shè)中很關(guān)鍵的就是房地產(chǎn)稅。

三中全會(huì)不光說要加快房地產(chǎn)稅立法，而且還有一句話說，要逐步提高直接稅比重。在中國(guó)直接稅主要可以從哪些操作點(diǎn)去入手提高它的比重呢？現(xiàn)在能夠考慮的，一個(gè)是房地產(chǎn)稅，一個(gè)是個(gè)人所得稅。房地產(chǎn)稅在住房保有環(huán)節(jié)是從無到有，個(gè)人所得稅總體來說是要全面設(shè)計(jì)，它的低端就是過了起征點(diǎn)的低中收入階層，它的稅負(fù)是要往下調(diào)，而它的高端，特別是原來的超額累進(jìn)稅不能覆蓋的有明顯的先富起來的人，他們應(yīng)該給國(guó)庫(kù)多交稅。這兩個(gè)方面之外，還有有爭(zhēng)議的遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅，我認(rèn)為現(xiàn)在不具備討論和設(shè)計(jì)遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅的條件，它只是一個(gè)研究。

回到房地產(chǎn)稅來說，如果按照三中全會(huì)非常明確的權(quán)威的改革方案設(shè)計(jì)，必須抓住不放的一個(gè)制度建設(shè)問題，那就對(duì)應(yīng)到現(xiàn)在最高決策層清晰地給出的一種醒目的表述，就是我們要著力推進(jìn)供給側(cè)改革，說全了是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，在改革上說的結(jié)構(gòu)首先就是制度結(jié)構(gòu)，制度結(jié)構(gòu)要處理復(fù)雜的結(jié)構(gòu)問題，比如說稅制，它的結(jié)構(gòu)問題就是多稅種、多環(huán)節(jié)、多重征稅。供給側(cè)改革中間，我們認(rèn)為制度供給是龍頭，制度供給里當(dāng)然包括了攻堅(jiān)克難的推進(jìn)這些不可回避的重點(diǎn)的改革任務(wù)問題，而房地產(chǎn)稅就是其中之一。在中央現(xiàn)在明確提出以后，大家都在領(lǐng)會(huì)供給側(cè)改革，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，我認(rèn)為是一個(gè)其中應(yīng)有之意，這是一個(gè)非常鮮明的觀點(diǎn)。

接下來我稍微談一談，怎么樣看待我前面說的這樣一個(gè)結(jié)論。如果從實(shí)證的角度來看，我們搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必須承認(rèn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有它的一些共性規(guī)律，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在前面發(fā)展過程中間，走到世界頭號(hào)強(qiáng)國(guó)的美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，它的積極的內(nèi)容我們得借鑒，美國(guó)怎么成為世界頭號(hào)強(qiáng)國(guó)的？它的建國(guó)的歷史只有200多年，它在它的進(jìn)步時(shí)代，主要就是在1880到1920這40年的時(shí)間段里面，它面對(duì)的社會(huì)矛盾是通過改良的制度建設(shè)的方式，形成了規(guī)范的稅收制度、預(yù)算制度、公共意愿表達(dá)機(jī)制、公共權(quán)力的監(jiān)督制約機(jī)制。當(dāng)時(shí)的新聞媒體已經(jīng)在陽(yáng)光化的環(huán)境條件下代表公眾，對(duì)政府的各種各樣盡職不到位的情況加以批評(píng)和施加壓力的作用，而公眾在他們的公民權(quán)利發(fā)揮過程中間，也越來越具有現(xiàn)代社會(huì)的公民意識(shí)和納稅人的意識(shí)，各種各樣的作用綜合起來，在1913年，美國(guó)的個(gè)人所得稅形成了相對(duì)穩(wěn)定的模式和形態(tài)，而在這個(gè)過程中間，美國(guó)的基層地方政府的地方稅體系也跟著大體成形，在1920年，我們現(xiàn)代意義的預(yù)算，在美國(guó)以全國(guó)多半的GDP都集中在紐約的紐約當(dāng)?shù)匦纬赡０澹院笱杆贁U(kuò)展到全國(guó)各地。美國(guó)在這個(gè)過程中，我們現(xiàn)在看起來，最簡(jiǎn)要的說就是，政府能夠履行它的職能，必須解決錢從哪里來，必須用到哪里去，這樣完成它的財(cái)政優(yōu)化，它的聯(lián)邦政府的錢主要從直接稅來，它的地方政府相當(dāng)于我們的省以下，它的省一級(jí)是聯(lián)邦制的，稱為州，和中國(guó)不可比，我們說的地方，到了美國(guó)就是它的基層政府，基層政府的收入主要是來自它的房地產(chǎn)稅。

我多年前在美國(guó)做訪問學(xué)者的時(shí)候就注意調(diào)，美國(guó)這個(gè)層級(jí)的政府收入，如果從比重來說，房地產(chǎn)稅所占的比例高的達(dá)到90%以上，低的也不能低于40%以下，這樣一個(gè)房地產(chǎn)稅作為主體的稅種，支持著美國(guó)地方政府解決錢從哪里來的問題，然后處理好它的職能履行，把錢用好，把職能按照他們的法律框架、制度規(guī)則發(fā)揮好的問題。這樣一種經(jīng)驗(yàn)借鑒在其他的經(jīng)濟(jì)體里，包括后進(jìn)的，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體里都可以看得出來得到回應(yīng)了。

不客氣地講，中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)有了這么多年的發(fā)展，口口聲聲說在搞社會(huì)主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是在再分配方面，直接稅的作用之弱恐怕全世界獨(dú)一無二，在新興經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)走到了領(lǐng)頭羊位置的中國(guó)，我們現(xiàn)在如果在整個(gè)的收入，政府的稅收方面來看，差不多70%是來自間接稅，直接稅的收入相當(dāng)弱，而且這里面企業(yè)所得稅其實(shí)不能認(rèn)為是實(shí)打?qū)嵉闹苯佣悺Ｎ覀冊(cè)谶@個(gè)方面顯然是在種種條件之下缺少現(xiàn)代化的稅制特征的。而我們前面一些時(shí)候反復(fù)論證過，現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)稅作為一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，可以使地方稅體系建設(shè)和地方政府職能的合理發(fā)揮內(nèi)洽。中國(guó)現(xiàn)在再往前看，還要有房地產(chǎn)相伴隨著的城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，至少30年左右的時(shí)間段?，F(xiàn)在真實(shí)的中國(guó)城鎮(zhèn)化的水平，按照中央五中全會(huì)說明的，戶籍人口的城鎮(zhèn)化率也就是40%，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，走到70%的高位才會(huì)轉(zhuǎn)入低平發(fā)展階段，按照每年提一個(gè)點(diǎn)，也要有30年，在這種情況下，房地產(chǎn)當(dāng)然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，但是這個(gè)支柱能不能健康地發(fā)揮它的作用，這是至關(guān)重要的，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)稅種種方面可以論證，它有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，有利于促進(jìn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱作用。反之，這個(gè)支柱建設(shè)不到位，它會(huì)不斷困擾我們，一會(huì)兒出現(xiàn)過熱，一會(huì)兒出現(xiàn)過冷，一會(huì)兒出現(xiàn)肆無忌憚的炒作，一會(huì)兒大家感覺到房地產(chǎn)要崩盤，當(dāng)然我們一向反對(duì)這種極端化的判斷，但是顯然在這方面我們?nèi)狈﹂L(zhǎng)期的穩(wěn)定的制度框架。

另外房地產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)現(xiàn)在要特別重視的共享發(fā)展、收入再分配有獨(dú)特的意義和可能做出的貢獻(xiàn)。這方面大家一望而知，它作為一個(gè)直接稅，除了籌集政府收入，特別重要的是它會(huì)發(fā)生按照支付能力原則在稅收上抽肥的作用，對(duì)有豪宅，有多套房的對(duì)象，讓他多做一些稅收貢獻(xiàn)，讓這些資金進(jìn)國(guó)庫(kù)。而抽肥之后就能補(bǔ)瘦，政府用這個(gè)財(cái)力扶助弱勢(shì)群體，加強(qiáng)保障房建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)福利，這也是一個(gè)共贏，這個(gè)不是讓先富起來的人傷筋動(dòng)骨，是在他們發(fā)展享受的層面上適當(dāng)讓渡，它本質(zhì)上是一個(gè)共贏的稅收。而這樣一來，總體來說中國(guó)的直接稅比重提高，就可以把間接稅的比重下降，宏觀稅負(fù)保持穩(wěn)定的情況下，整個(gè)的稅收痛苦會(huì)減少。因?yàn)樵絹碓蕉嗟氖杖胧怯兄Ц赌芰Φ娜嗽谒麄兊陌l(fā)展享受層面做了一個(gè)讓渡，而不是像過去經(jīng)濟(jì)學(xué)分析表明，大量的實(shí)際的稅負(fù)是落到了消費(fèi)大眾身上，而消費(fèi)大眾中的大多數(shù)是低中收入階層，他們一旦知道自己吃個(gè)饅頭有稅，過中秋節(jié)買個(gè)月餅有稅，他們當(dāng)然怒不可遏。以這樣的稅負(fù)的結(jié)構(gòu)化優(yōu)化的調(diào)整，降低整個(gè)社會(huì)的稅收痛苦，當(dāng)然就是促進(jìn)社會(huì)和諧。

當(dāng)然還要特別強(qiáng)調(diào)一下，房地產(chǎn)稅制的建設(shè)，它還有利于促進(jìn)我們民主法治，它適合以地方基層為主體來掌握這個(gè)稅收。我們的市、縣政府合在一起是房地產(chǎn)稅稅源的主要收取者，中央和地方政府在一起，通過立法形成框架以后，年復(fù)一年這個(gè)稅收是進(jìn)地方的金庫(kù)，這個(gè)過程首先結(jié)合的就是地方從基層開始社區(qū)，政府怎么把錢花好的問題，老百姓受到這樣直接稅的調(diào)節(jié)，他當(dāng)然就會(huì)進(jìn)一步追問，這個(gè)錢花得好不好，你必須透明，必須給百姓知情權(quán)，知情權(quán)后面知道的就是質(zhì)詢權(quán)、建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)，它自然而然就要生長(zhǎng)出法制化、民主化的機(jī)制，這對(duì)中國(guó)有莫大的意義，我們現(xiàn)在苦于政治體制改革無法開展，但是你從這里實(shí)質(zhì)性地推進(jìn)民主化、法制化，不就是在借鑒美國(guó)進(jìn)步時(shí)代的經(jīng)驗(yàn)嗎？以一個(gè)社會(huì)上陣痛不大的良性改良的切入，實(shí)質(zhì)性地解決政治體制改革的問題，這個(gè)作用非常大。

再往后還得說一下爭(zhēng)議點(diǎn)，過去我都有回應(yīng)，很多人不信，說你說了這么多好處，可行性怎么樣？國(guó)外都是私有土地，中國(guó)的土地多少國(guó)家的，我們這樣做會(huì)不會(huì)有法理上的障礙？其實(shí)不是這樣的，國(guó)外有私有土地，但是也有公有土地，英國(guó)是最典型的，它無論最終所有權(quán)是公的還是私的土地上，所有的住房一律要開征地方政府掌握的不動(dòng)產(chǎn)稅。我們的特別行政區(qū)香港，它一向開征的就有房地產(chǎn)稅，但是它的土地恰恰不是私有制。從實(shí)踐表明來說，這樣一個(gè)論據(jù)其實(shí)不成立，從邏輯上我們也印證了，既然80年代我們有國(guó)有企業(yè)跟其它企業(yè)一樣要對(duì)國(guó)家上交所得稅的邏輯和實(shí)踐，同樣的道理，我們可以把它引申到房地產(chǎn)稅，在終極是國(guó)有的所有權(quán)的土地上，不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)一個(gè)的持有主體是有自己相對(duì)獨(dú)立物質(zhì)利益的主體，而這種獨(dú)立的物質(zhì)利益通過立法的調(diào)節(jié)，完全可以施加這種調(diào)節(jié)。當(dāng)然我們也必須同時(shí)說清楚，物權(quán)法已經(jīng)給出了一個(gè)社會(huì)所關(guān)心的40年到70年的住房產(chǎn)權(quán)土地方面的產(chǎn)權(quán)到期怎么辦的問題，物權(quán)法這叫用益物權(quán)，到期應(yīng)予以展期，我們無非是要在立法過程中感覺明確展期所應(yīng)該遵循的操作細(xì)節(jié)，這樣來穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，不要使大家在這方面還受到一些迷盲和干擾。

還有一些重復(fù)征收問題、稅基評(píng)估、小產(chǎn)權(quán)房的問題等等，我們都做了評(píng)估，時(shí)間關(guān)系我不能展開講了，大家可以在網(wǎng)上搜一搜我們的論證。

一句話，我們?cè)跔?zhēng)議中間任務(wù)，這些對(duì)房地產(chǎn)稅不認(rèn)同的，說有硬障礙的觀點(diǎn)確實(shí)是不成立的，但是我們又強(qiáng)調(diào)另外一個(gè)，我認(rèn)為必須特別注意的觀點(diǎn)，搞社會(huì)主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)特色的現(xiàn)代化，從追趕到趕超，必須守正出奇。我前面說的美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，它是帶有共性規(guī)律的，我們必須在認(rèn)同這種市場(chǎng)規(guī)律之上的正道，這就是所謂守正。我們不可能在搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面又否定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在共性規(guī)律方面走出一條路，必須認(rèn)識(shí)、適應(yīng)、尊重和敬畏市場(chǎng)規(guī)律，而建設(shè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)匹配的長(zhǎng)效的調(diào)節(jié)機(jī)制。但守正后邊的出奇是對(duì)中國(guó)更直接的挑戰(zhàn)，因?yàn)槲覀儾豢赡芎?jiǎn)單照搬別國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，就走出一個(gè)中國(guó)現(xiàn)代化的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之路，你必須認(rèn)識(shí)到中國(guó)現(xiàn)在在特定的國(guó)情，特定的發(fā)展階段，特定的一些漸進(jìn)改革路徑約束情況下，我們?cè)趺窗堰@個(gè)路走通，讓社會(huì)各方接受，所以我也反復(fù)強(qiáng)調(diào)，這方面也伴隨爭(zhēng)議，就是中國(guó)不能照搬美國(guó)的房地產(chǎn)稅普遍征收的模式，美國(guó)是見一平米就征一平米，碰到了問題怎么解決另外再說。即使這個(gè)房子是我的先輩遺傳給我的，拿到我手里，我自己的錢又不足以支付這個(gè)稅收的話，美國(guó)人的邏輯是你可以把這個(gè)房子賣掉，你把原來的稅結(jié)清之后，你去租房住，你的收入再低，政府給你提供安居房，中國(guó)顯然不能照搬這種方式，我們必須找到一開始立法的時(shí)候社會(huì)上最大公約數(shù)，可接受的制度設(shè)計(jì)，這就是所謂出奇，就是要適合中國(guó)國(guó)情，能夠支撐中國(guó)繼續(xù)在成功的趕超中間，從追趕到趕超，來實(shí)現(xiàn)我們的現(xiàn)代化過程。

我認(rèn)為有一些積極的探討，是要在立法過程中間陽(yáng)光化地鼓勵(lì)大家各抒己見以后實(shí)質(zhì)性地往前推進(jìn)。那時(shí)候如果按照現(xiàn)在人大的有關(guān)方面的回應(yīng)，我們的房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)進(jìn)入一類立法，也就是在去年下半年明確說進(jìn)入立法規(guī)劃以后，它是排在第一位的，一旦啟動(dòng)一審以后，這個(gè)方案要征求社會(huì)意見的時(shí)候，大家都可以發(fā)表自己的意見。怎么樣處理中國(guó)必須要有一個(gè)第一單位扣除的問題，時(shí)間關(guān)系不允許我展開，但是我在這里簡(jiǎn)單提一下，有的研究者提的建議框架是清楚的，有不動(dòng)產(chǎn)登記制度信息支撐，整個(gè)國(guó)土上所有的不動(dòng)產(chǎn)信息一網(wǎng)打盡，在實(shí)際操作的過程中間，你可以把所有的應(yīng)該納稅的不動(dòng)產(chǎn)，包括消費(fèi)住房普遍覆蓋之后，按照不動(dòng)產(chǎn)登記信息的支撐，依法做第一單位的扣除，是第一套房也好，是人均多少平米也好，先征后返，或者先進(jìn)入再說也可以，這樣操作是沒問題的。

在這樣一種守正出奇的方式下，大家還應(yīng)該認(rèn)識(shí)一下在立法推進(jìn)方面時(shí)機(jī)怎么看待。今年我看到有關(guān)的主要管理部門在年度的改革和工作安排里面沒有提房地產(chǎn)稅，財(cái)政部的領(lǐng)導(dǎo)只說了一句要配合人大立法，發(fā)改委的領(lǐng)導(dǎo)提都沒有提，總體的報(bào)告也沒有說。我覺得有關(guān)部門確實(shí)有一種考量，至少我們從外部來分析判斷，中央很關(guān)心的房地產(chǎn)去庫(kù)存，有關(guān)部門可能擔(dān)心，你現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)推進(jìn)這個(gè)立法過程，會(huì)對(duì)去庫(kù)存帶來心理上的對(duì)沖。如果不提它，更有利于現(xiàn)在先消化房地產(chǎn)的庫(kù)存，來解決我們現(xiàn)在矛盾主要方面的問題。這么想是不是有一定道理？我們姑且不論，但是我覺得最新的一個(gè)動(dòng)態(tài)又給我們新的啟發(fā)。有關(guān)部門如果說前面有那樣一個(gè)考慮，咱寫緩一緩，表面上不臺(tái)強(qiáng)調(diào)它或者不再提它，但是現(xiàn)實(shí)中的矛盾就冒名，這一輪中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速出現(xiàn)在去庫(kù)存概念下冰火兩重天的情況，這邊三四線城市還在想著怎么去庫(kù)存的時(shí)候，一線城市的熱度又迅速上升，而且形成了美中的抱怨和對(duì)世紀(jì)的管理部門的壓力。我建議在正義的時(shí)候就把問題挑明，既然是冰火兩重天，既然是中國(guó)房地產(chǎn)從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，它還會(huì)往下發(fā)展，分化過程中間，結(jié)構(gòu)性的對(duì)策特別關(guān)鍵，我們?cè)诹⒎ㄟ@方面是不是可以考慮，不是說把它先緩一緩，而是積極地討論把這個(gè)立法推進(jìn)，同時(shí)要給一個(gè)信息，立法一旦通過之后，執(zhí)行的時(shí)候是可以區(qū)分先后的，比如說我理解現(xiàn)在這樣熱度上升的一線城市，除了增加供給緩解之外，你必須還有長(zhǎng)效機(jī)制，推出房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅推出首先可以考慮在北、上、廣、深這樣熱得不得了的地方來實(shí)現(xiàn)，這是符合供給側(cè)改革的一個(gè)內(nèi)在邏輯的思路，這是我對(duì)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)稅的基本看法。房地產(chǎn)稅改革大的方向下，我要特別注意它的內(nèi)在邏輯，從短期到中長(zhǎng)期怎么銜接，執(zhí)行過程中間在供給側(cè)又要特別強(qiáng)調(diào)區(qū)別對(duì)待。

再說第二個(gè)概念，就是房貸杠桿問題，它關(guān)聯(lián)著一個(gè)非常關(guān)鍵的概念仍然是區(qū)別對(duì)待，我們?cè)诳吹椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)這幾年的調(diào)整，現(xiàn)在有大量的以三四線城市為主的庫(kù)存的情況下，在房地產(chǎn)以貸款支持的融資方面，已經(jīng)表現(xiàn)出了加杠桿，在整個(gè)要求去杠桿的導(dǎo)向之下，我們其實(shí)一直強(qiáng)調(diào)這是新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，只能是結(jié)構(gòu)性的去杠桿。在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)走完調(diào)整過程方面你既然要去庫(kù)存，適當(dāng)?shù)囊痈軛U，所謂理性的判斷更加要強(qiáng)調(diào)，這個(gè)加杠桿不適合一線城市，一線城市在這個(gè)基礎(chǔ)上，已經(jīng)有了加杠桿的措施，這個(gè)沒有必要否定它，但是沒有必要繼續(xù)加杠桿了，一線城市現(xiàn)在雖然熱，但是主要的需求方還應(yīng)該肯定，主要還是剛性需求和改善性需求，還沒有聽說誰(shuí)像前些年那樣肆無忌憚地進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)就是為了炒作，但已經(jīng)出現(xiàn)炒作的苗頭，這時(shí)候我們要穩(wěn)一穩(wěn)，你過去的貸款還清以后，再買房就可以按照首套房貸的待遇，給予這樣的待遇大體是合適的，它支持的主要還是剛性需求和改善性需求，沒有必要再往上加杠桿。

但是在三四線城市還要考慮適當(dāng)?shù)募訌?qiáng)房貸的杠桿。但是有一條，我跟朱中一老師也交流過，我觀察三四線城市即使是強(qiáng)調(diào)加杠桿，如果你只把它理解為商業(yè)性貸款這個(gè)基礎(chǔ)上的加杠桿，不足以解決三四線城市去庫(kù)存的問題，因?yàn)槿木€城市已經(jīng)形成了可能供給的住房，它主要的銷售對(duì)象還是農(nóng)民工，他們的支付能力不足以按照商品房的定位比較充分地吸收庫(kù)存，一定要有政策性的杠桿，在更優(yōu)惠房貸按揭安排的同時(shí)加政策杠桿，來把其中的很多的房轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房和公租房，解決低中端的社會(huì)成員住有所居的貸款需求。這樣是一個(gè)比較復(fù)雜的設(shè)計(jì)，但是這是新供給情況下，中國(guó)人必須處理的帶有挑戰(zhàn)性的命題。我們的結(jié)構(gòu)性的問題要得到處理，要把有效市場(chǎng)加上有為和有限的政府，形成一套盡可能高水平的理性供給管理的方案，這就是我對(duì)這兩個(gè)概念的基本看法，請(qǐng)各位批評(píng)指正，謝謝大家。

主持人：非常感謝賈康先生的精彩演講。接下來我們有請(qǐng)下一位主題演講的嘉賓上臺(tái)，他是：觀瀾湖地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理洪剛先生。洪剛先生的演講題目是“休閑產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍者，觀瀾湖運(yùn)營(yíng)思路下的藍(lán)海戰(zhàn)略”。

洪剛：各位嘉賓、各位同行大家下午好！很榮幸能聽到賈康先生關(guān)于稅收政策的一些講解，對(duì)開發(fā)商在當(dāng)今的稅收政策上有很大的指導(dǎo)意義，對(duì)我們有一個(gè)借鑒。下面我簡(jiǎn)單跟大家匯報(bào)一下，對(duì)觀瀾湖運(yùn)營(yíng)的思路，做一個(gè)案例分享，談不上什么匯報(bào)。

首先看一下觀瀾湖是什么，大家對(duì)觀瀾湖的理解可能還局限于高爾夫，觀瀾湖1992年起步于高爾夫，但不止高爾夫，我們舉辦過上百場(chǎng)高爾夫比賽，老虎伍茲首訪中國(guó)和第二次訪?？?，都是由觀瀾湖舉辦的。逾百場(chǎng)國(guó)際賽事，成就不可復(fù)制的圈層。我們既然做高爾夫，就要把它做成世界頂級(jí)的賽事，而不是把它僅僅當(dāng)做一個(gè)地產(chǎn)的配套，高爾夫在觀瀾湖就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)。到2016年3月份，觀瀾湖在全球共有516個(gè)互惠球會(huì)。除了我們是全球最大的高爾夫球會(huì)之外，也成為全球最大的高爾夫球會(huì)網(wǎng)絡(luò)互惠求會(huì)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。我們每年都以很大的速度向海外擴(kuò)展，目前五大洲，除了南極洲之外我們基本上都有了，在非洲的肯尼亞，歐洲、北美、南美、澳洲、大洋洲和亞洲，基本上我們都有覆蓋。

觀瀾湖在深圳和?？谟许敿饧?jí)冠軍人馬設(shè)計(jì)的高爾夫球場(chǎng)，（見PPT）這是我們的一些球場(chǎng)，2010年中國(guó)十佳高爾夫球會(huì)、中國(guó)十佳高爾夫新球場(chǎng)?？谟^瀾湖高爾夫度假區(qū)一號(hào)球場(chǎng)，被評(píng)為亞洲最新、最有創(chuàng)意的球場(chǎng)。這是我們海南球場(chǎng)的一些現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景。

在成就了世界最大球會(huì)的同時(shí)，我們也有全球最頂級(jí)的高爾夫會(huì)所，這是東莞的會(huì)所，有6萬(wàn)平米。這是深圳會(huì)所。

觀瀾湖經(jīng)過20多年的發(fā)展，除了高爾夫會(huì)所、球場(chǎng)之外，還是有五星級(jí)酒店的合作平臺(tái)，除了觀瀾湖自己的觀瀾湖度假酒店之外，我們還跟hardrock在內(nèi)地進(jìn)行首先合作，包括在海南合作的麗思卡爾頓和萬(wàn)麗，這也是大中華區(qū)首個(gè)麗思卡爾頓旗下的高爾夫度假酒店。

觀瀾湖源起于1992年，目前是世界第一大高爾夫綜合休閑產(chǎn)業(yè)群，是世界第一大球會(huì)，是全球最佳的高爾夫旅游休閑勝地，國(guó)家5A旅游景區(qū)。

24年，觀瀾湖走到今天，我們擁有了吃、住、游、購(gòu)、娛、會(huì)、養(yǎng)成、賽、文、教十大產(chǎn)業(yè)，目前已經(jīng)形成了一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。（見PPT），這是深圳觀瀾湖新城。同時(shí)我們?cè)诤Ｄ细９步ǖ暮Ｃ鈬?guó)際購(gòu)物中心在2月1日開業(yè)迎賓，這個(gè)購(gòu)物中心不單純只是免稅，有更多的比免稅更優(yōu)惠的條件，因?yàn)樵诤Ｄ厦舛愂怯猩舷薜?，現(xiàn)在是一個(gè)人8000，在我們合作的商場(chǎng)里面，他們購(gòu)物的環(huán)境體驗(yàn)更高于免稅。同樣跟香港蘭桂坊在觀瀾湖打造海南時(shí)尚中心。在文化產(chǎn)業(yè)和主題景區(qū)產(chǎn)業(yè)方面，與風(fēng)向鋼和華誼兄弟共同打造海南的文化旅游新地標(biāo)，觀瀾湖華誼馮小剛電影公社，2014年7月1日1942街正式運(yùn)營(yíng)，在運(yùn)營(yíng)的當(dāng)天，群星畢至，星光熠熠。2015年12月電影公社南洋街正式開業(yè)。2015年12月，電影公社的老北京街的奠基儀式舉行，預(yù)計(jì)今年年底老北京街正式開放。全球最大的影棚（8000平方米）也在觀瀾湖。

作為在電影公社的這個(gè)產(chǎn)業(yè)來講，很多人已經(jīng)知道華誼兄弟已經(jīng)捆綁電影公社和平安，包括在深圳也準(zhǔn)備打造一個(gè)電影公社，但是它最成功的就是跟觀瀾湖在?？诤献髯龅牡谝患?，它里面的每一個(gè)場(chǎng)景都是可經(jīng)營(yíng)、可使用的，而不是一個(gè)簡(jiǎn)單的布景搭建。在這里面，其實(shí)它更多的是一個(gè)商業(yè)，結(jié)合旅游度假、商業(yè)，變成了一個(gè)主題在里面。

文化產(chǎn)業(yè)，觀瀾湖藝工場(chǎng)，這是我們?cè)谏钲诟貞c的某個(gè)企業(yè)共同打造的中國(guó)另外一個(gè)O2O的產(chǎn)業(yè)，就是手工藝的O2O產(chǎn)業(yè)，也即將在今年落地。

在教育方面，觀瀾湖與海南省重點(diǎn)華僑中學(xué)共同打造海南僑中國(guó)際學(xué)校，也將成為整個(gè)海南島最著名、最頂尖的學(xué)校之一。全球最大的火山巖礦溫泉集群，我們一共有168個(gè)泡池，取自地下800米的純凈水源，在90間水療護(hù)理套房里面，我們打造了養(yǎng)生和度假的產(chǎn)品。

中國(guó)第一個(gè)狂野水世界，?？谟^瀾湖狂野水世界，是我們和澳洲的公司共同打造的狂野水世界，也預(yù)計(jì)在2016年開始營(yíng)業(yè)。

觀瀾湖國(guó)家足球訓(xùn)練基地，我們?cè)谶@里有20個(gè)訓(xùn)練基地，有20個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的足球訓(xùn)練場(chǎng)地，也配合國(guó)家的足球戰(zhàn)略發(fā)展，在?？诼涞?。

觀瀾湖是什么？觀瀾湖在海南島打造了旅居新標(biāo)桿。（見PPT）這是我們的航拍圖，這是一些別墅產(chǎn)品。在別墅產(chǎn)品里面，我們結(jié)合市場(chǎng)的需求，我們打造了三合院別墅，結(jié)合四合院的使用功能，進(jìn)行三合院的別墅改造。

在觀瀾湖經(jīng)過24年的發(fā)展以后，觀瀾湖+除了我們提到的10大產(chǎn)業(yè)以外，在2014年我們進(jìn)軍了養(yǎng)老市場(chǎng)。中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的市場(chǎng)潛力非常巨大，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)達(dá)到退休年齡的中老年人將近有4億人口，但是這個(gè)巨大的市場(chǎng)是如何經(jīng)營(yíng)、如何運(yùn)營(yíng)，如何在這個(gè)巨大的市場(chǎng)里面產(chǎn)生價(jià)值呢？它脫離不了經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)的思維，也就是觀瀾湖無形中走到了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)的前端，用了24年去鍛煉我們的團(tuán)隊(duì)，去完善我們的運(yùn)營(yíng)體制，打造我們的平臺(tái)。根據(jù)老齡委的統(tǒng)計(jì)，2015年宜居養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)有1295萬(wàn)人的市場(chǎng)空缺，2050年的市場(chǎng)需求將達(dá)到5萬(wàn)億，而目前的市場(chǎng)供給不足1000億，這是一個(gè)龐大的養(yǎng)老市場(chǎng)。我們打造養(yǎng)老市場(chǎng)，不單純是醫(yī)養(yǎng)為主，更多的還要結(jié)合主題，我們?cè)陴B(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合文化主題地產(chǎn)，我們更多的是打造主題式的文化旅游結(jié)合養(yǎng)老，結(jié)合海南建省的基礎(chǔ)，打造一個(gè)完美的、全方位的產(chǎn)業(yè)集群。

主持人：非常感謝洪剛先生的演講。我們今天大會(huì)的演講環(huán)節(jié)到這里告一段落。我們接下來事不宜遲馬上進(jìn)入2016觀點(diǎn)年度論壇主題討論會(huì)第三場(chǎng)。

供給側(cè)改革正在顛覆房地產(chǎn)企業(yè)過往高速成長(zhǎng)的基礎(chǔ)，唯有新環(huán)境下進(jìn)行更多的試驗(yàn)，選擇最適合企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的路徑。這次2016觀點(diǎn)年度論壇主題討論會(huì)第三場(chǎng)的討論主題是：模式試驗(yàn)供給時(shí)代的企業(yè)轉(zhuǎn)型路徑。

首先，有請(qǐng)本次討論的主持嘉賓上臺(tái)就坐：廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜先生。下面有請(qǐng)討論嘉賓上臺(tái)就坐：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康先生；方圓集團(tuán)董事副總裁容海明女士；福晟集團(tuán)董事、常務(wù)副總裁何建華先生；東莞天安數(shù)碼城有限公司董事總經(jīng)理余安定先生；廣州話譽(yù)景觀董事總經(jīng)理張明燕女士。

接下來把時(shí)間交給黃韜先生，本次討論的時(shí)間是45分鐘。

黃韜：接下來由我來主持，我也是代表廣州人，我土生土長(zhǎng)在廣州，這次的討論會(huì)也是今天的壓軸，今天很多嘉賓來自全國(guó)各地，所以首先代表廣州歡迎各位。

我從業(yè)已經(jīng)24年了，在中原地產(chǎn)做了21年，我的風(fēng)格是比較活躍一點(diǎn)，因?yàn)槲沂亲鲣N售出身的，也有好久沒有做主持了，今天對(duì)我也是一個(gè)挑戰(zhàn)。在座的有老朋友，有我的合作伙伴，也有新朋友，也有我的偶像。所以我想把這個(gè)論壇主持得好玩一點(diǎn)，不要太緊張，以后之前我看幾個(gè)討論都是沒講話的人就看手機(jī)，變成了臺(tái)下的聽眾就不感興趣，或者說覺得不過癮。今天我盡量讓在座的幾位嘉賓過癮一點(diǎn)。因?yàn)闀r(shí)間有限，每個(gè)人大概8分鐘，我分兩個(gè)時(shí)段，一個(gè)3分鐘，一個(gè)5分鐘，然后你們各自發(fā)揮。

在供給側(cè)轉(zhuǎn)型的時(shí)代，企業(yè)有什么新路徑？我先將這個(gè)問題拋給在座的嘉賓。對(duì)這個(gè)問題你們?cè)趺纯?？你們先拋出一個(gè)觀點(diǎn)，每人3分鐘，先從最邊上的余總開始。

余安定：今天的主題是講供給側(cè)改革，我們是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，很多人認(rèn)為天安數(shù)碼城是做電子產(chǎn)品市場(chǎng)的，其實(shí)我們是做了很多年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的，所以對(duì)這一塊的體會(huì)，我自己的理解，未來不管是房地產(chǎn)，還是整個(gè)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該是四個(gè)字，就是“轉(zhuǎn)型升級(jí)”，房地產(chǎn)面臨一個(gè)很大的轉(zhuǎn)型升級(jí)的機(jī)遇?，F(xiàn)在去內(nèi)地看，特別是鄉(xiāng)村，很多白色垃圾，或者說大量的建筑的品質(zhì)是很差的，中國(guó)未來的房地產(chǎn)的發(fā)展，你再到西歐、日本去看，別人的建筑的產(chǎn)業(yè)化，我們的房地產(chǎn)本身也存在一個(gè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的問題。作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，怎么能夠在這種大的轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下幫助企業(yè)適應(yīng)這個(gè)環(huán)境，取得成長(zhǎng)，我覺得這是一個(gè)主題。

張明燕：我用托爾斯泰的《安娜卡列琳娜》開頭的一句說，“幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸”，企業(yè)也是一樣的，遇到問題的企業(yè)是各有各的問題，要么是產(chǎn)品和市場(chǎng)不能夠滿足需求，要么就是營(yíng)銷有問題，總是有一個(gè)方面出了問題。從我理解來講，升級(jí)包含兩個(gè)方面，一個(gè)是挖掘客戶的需求，找到客戶新的需求，然后讓你的產(chǎn)品去滿足客戶的需求，另外一種就是客戶的需求沒變，以前是粗制濫造，現(xiàn)在你要高品質(zhì)的服務(wù)，在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，無非就是這兩大類型。

針對(duì)這兩種情況，我們公司也有一些相應(yīng)的做法，待會(huì)兒大家可以深入的交流。

何建華：這個(gè)政策出來，大家也知道中央提出這個(gè)思路以后，包括上午幾個(gè)專家講到，這個(gè)政策出來是好意，但是真正搞清楚這個(gè)政策的不多，中央定了調(diào)，省里、市里、縣里都在開會(huì)，把中央的政策法規(guī)讀一遍，我相信聽懂的也不多，這種政策出來了，從字面上我認(rèn)為是增加了供給，或者說從層面再增加一部分，可能是需求增加，或者是各方面的資源也增加了。我看到很多東西出來，讓我們感覺到不是簡(jiǎn)單的說農(nóng)民進(jìn)城買房，應(yīng)該說現(xiàn)在該買的農(nóng)民也買了，再增加農(nóng)民進(jìn)城買房的可能性并不大。農(nóng)村的集體用地也要改革，從金融方面也有政策資源，有很多更細(xì)的政策更加要接地氣，全國(guó)房地產(chǎn)原來一片紅的黃金時(shí)代已經(jīng)過了，現(xiàn)在是兩極分化非常嚴(yán)重，以北、上、廣、深帶動(dòng)的二線三線城市肯定還不錯(cuò)，所謂的去庫(kù)存，我估計(jì)它本身庫(kù)存也不存在問題，所以也抓住了這次機(jī)會(huì)，有大量的房?jī)r(jià)提升。首先從地價(jià)方面就可以感受到，很多地方已經(jīng)是面粉超過了面包價(jià)格。三四線城市因?yàn)闅v史原因，特別是原來的限購(gòu)導(dǎo)致現(xiàn)在大量的庫(kù)存，它現(xiàn)在不是賣不出去，就算降價(jià)也賣不出去了，作為在一線的開發(fā)商，我還是希望有好的政策幫助我們提出好的作用。

賈康：要說企業(yè)方面，我沒有什么發(fā)言權(quán)，只是作為研究者從觀察的視角說一下，首先從宏觀層面講，宏觀層面講的是要優(yōu)化結(jié)構(gòu)。宏觀層面說到的精神要到了企業(yè)，我覺得它一定要對(duì)接到我們自己的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃、戰(zhàn)略、策略全套的設(shè)計(jì)上。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果從供給方來說，我覺得它明顯的有不同的偏好，在低端、中端、高端這個(gè)很粗的分析下還有很細(xì)的分析。比如說同樣做高端，可能風(fēng)格還不一樣，有的是做田園別墅，有的是跟商場(chǎng)很靠近的高檔的公寓。比如上海的湯臣一品，它每平米要賣20萬(wàn)，我去過那里，它沒有什么田園因素，它就是鋼筋水泥，但是它還是賣得很好，所以同樣的高端它有不同的產(chǎn)品。到了中端、低端的情況更為復(fù)雜。作為研究者，我有這么一個(gè)感覺，可能我們的開發(fā)商，供方的市場(chǎng)主體要總結(jié)以往的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)一個(gè)最適合自己發(fā)揮相對(duì)優(yōu)勢(shì)的技術(shù)路線，你在什么樣的定位上主打什么樣的風(fēng)格，或者主打你的什么特色。在具體設(shè)計(jì)的后面，所謂升級(jí)，我理解大家不能都往高端升級(jí)，你就是做一般商品住宅的，它同樣有升級(jí)的問題，因?yàn)樗行詢r(jià)比，性價(jià)比更好就是升級(jí)，但是誰(shuí)說得好，誰(shuí)說它不好，你得分析市場(chǎng)，分析潛在的客戶人群，另外加上政府的政策給你的推動(dòng)。我觀察，一般商品住宅最有可能和棚戶區(qū)改造、公租房在一起打包，你很難把高檔的別墅和棚戶區(qū)改造捆綁在一起讓開發(fā)商來做。但是一般商品住宅捎帶著保障房的供給，是有可能打到一個(gè)包里讓你做的，在這時(shí)候如果加上了有效的政策支持，也就是體現(xiàn)了一種升級(jí)。趁著政策的加力，你一下就把這個(gè)事情做得更紅火，更有擴(kuò)大市場(chǎng)份額的可能性，你在這個(gè)地方取得了經(jīng)驗(yàn)，說不定對(duì)品牌另外一個(gè)地方的機(jī)會(huì)，你去參加競(jìng)爭(zhēng)的話，可能勝算就能提高一些，這都算升級(jí)，這是我的一個(gè)觀察，僅供參考。

黃韜：我們的論壇有宏觀，有微觀，有操作層面，也有方向性的一些說法。在第一個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中最后一位發(fā)言的是我的老朋友，我們跟方圓集團(tuán)有很多的合作，容總也是廣州人，所以最后請(qǐng)你發(fā)表一下您的觀點(diǎn)。

容海明：我們一直講這是一個(gè)供給過剩的年代，什么是供給過剩？我認(rèn)為只有無個(gè)性、低品質(zhì)的產(chǎn)品才會(huì)供給過剩。但有一樣?xùn)|西永遠(yuǎn)不會(huì)過剩，就是個(gè)性化、高品質(zhì)的服務(wù)。我們除了講過剩，還有一樣?xùn)|西，對(duì)立的就是稀缺。剛才我一邊在聽?zhēng)孜患钨e的分享，我一邊粗略地?cái)?shù)了一下下面的人數(shù)，以今天參會(huì)的200人為例，假設(shè)每個(gè)人的年收入100萬(wàn)，我相信可能在座很多嘉賓年收入絕對(duì)不止100萬(wàn)，今天在場(chǎng)所有人的年收入的價(jià)值就是2個(gè)億。按照365天來算，今天價(jià)值就超過60萬(wàn)。再把它分?jǐn)偟矫總€(gè)小時(shí)，可能每一個(gè)小時(shí)的價(jià)值就超過6萬(wàn)，再到我個(gè)人這短短的3分鐘的分享，可能我就擁有了在座所有嘉賓注意力價(jià)值的2萬(wàn)，所以我在這里感謝各位嘉賓把你們價(jià)值2萬(wàn)的注意力給了我。當(dāng)然如果有一點(diǎn)掌聲，我會(huì)更感謝，這是一個(gè)獎(jiǎng)金。

為什么舉這個(gè)例子？其實(shí)未來在產(chǎn)品過剩，任何供給都可能過剩的年代，我們要獲取轉(zhuǎn)型的成功和順利，要緊緊抓住消費(fèi)者的注意力，消費(fèi)者在你身上停留的時(shí)間越多，注意力的價(jià)值就越大，你的企業(yè)才有可能獲得生存和發(fā)展，這是我的觀點(diǎn)。

黃韜：非常好的一個(gè)觀點(diǎn)，其實(shí)我們以前在開會(huì)的時(shí)候曾經(jīng)用過這個(gè)觀點(diǎn)，所以我們開會(huì)盡量要簡(jiǎn)短扼要，達(dá)到目的就行了。因?yàn)槲覀冞@是最后一個(gè)對(duì)話環(huán)節(jié)，所以我們也會(huì)抓緊時(shí)間。

下面進(jìn)入第二個(gè)環(huán)節(jié)。剛才幾位嘉賓說了，對(duì)于供給側(cè)的一些感想，接下來的問題就比較具體一點(diǎn)，應(yīng)該怎么做，或者怎么給出意見？剛才容總也講了，今天到場(chǎng)的嘉賓不是上萬(wàn)人，不是幾十萬(wàn)人的會(huì)議，是閉門會(huì)議，而且這次會(huì)議給我的感覺，我覺得這次是最嚴(yán)格的一次，我們這是業(yè)內(nèi)的會(huì)議，關(guān)門的會(huì)議，我們也想聽一些亮點(diǎn)，聽一點(diǎn)真知灼見。接下來關(guān)于供給側(cè)怎么去做，大家給出點(diǎn)意見。我們從容總先來。

容海明：我的觀點(diǎn)很簡(jiǎn)明，我認(rèn)為深耕服務(wù)是企業(yè)，尤其是房企在規(guī)?；l(fā)展以外的其中一條道路。一個(gè)日本企業(yè)可以靠只賣一種甜品成為百年老店，可以成為銷售額過億的企業(yè)。其實(shí)在過去黃金的10年，房地產(chǎn)行業(yè)是追求高速規(guī)?；⒖焖俚膹?fù)制，但是在下半場(chǎng)，我認(rèn)為經(jīng)營(yíng)比開發(fā)更加重要，不僅是傳統(tǒng)觀念上的商業(yè)物業(yè)需要經(jīng)營(yíng)，同樣的，住宅物業(yè)也需要經(jīng)營(yíng)，而經(jīng)營(yíng)人心才是最高級(jí)別的經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)人心就是我們所講的深耕服務(wù)。之前我看到兩位嘉賓也有分享過關(guān)于社群運(yùn)營(yíng)的概念，其實(shí)我們一直講圈層，圈層可能只是基于社會(huì)身份和物質(zhì)屬性的歸類，但是社群就是擁有相同的社會(huì)價(jià)值觀和精神認(rèn)同的一群人，如果我們能夠?yàn)橐蝗喝俗龊梅?wù)，其實(shí)這個(gè)企業(yè)已經(jīng)擁有非常強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力。從來不要妄想去服務(wù)好所有人，而是如何服務(wù)好一群人。開始的時(shí)候可能是起步于服務(wù)社群，就是服務(wù)社群里的某個(gè)個(gè)體，從而形成你的服務(wù)體系和標(biāo)準(zhǔn)，接下來就要成為社群服務(wù)，就如何去深化和維系一個(gè)社群。舉個(gè)例子，方圓集團(tuán)在過去一年半時(shí)間里面，有兩個(gè)項(xiàng)目的案例，可以是比較特立獨(dú)行的，和大家分享一下，一個(gè)是我們從化的項(xiàng)目還沒開盤就被預(yù)定一空，在開始的時(shí)候，我們讓有意向購(gòu)買的業(yè)主都要簽下一份承諾，購(gòu)買這個(gè)社區(qū)絕對(duì)不用于出租經(jīng)營(yíng)。換言之，我們把這個(gè)社群的其中一個(gè)價(jià)值觀給統(tǒng)一了。因此，我們就提供全套的托管服務(wù)，以及親朋好友的接待服務(wù)，全生命周期的，圍繞這個(gè)自用的物業(yè)，度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生的全生命周期的服務(wù)。而另外一個(gè)相反的例子，方圓澳洲財(cái)富計(jì)劃在過去一年半的時(shí)間，我們讓中國(guó)區(qū)的投資者簽下一份承諾，這個(gè)房產(chǎn)他并不用于自住，而全部作為理財(cái)產(chǎn)品，追求資本的復(fù)合增長(zhǎng)。這兩個(gè)相反的案例其實(shí)正是我們深耕一群人為他做好全生命周期的服務(wù)，從而獲得我們創(chuàng)新發(fā)展模式所謂的轉(zhuǎn)型成功的兩個(gè)案例。

黃韜：剛才聽到容總說的經(jīng)營(yíng)比開發(fā)重要，經(jīng)營(yíng)人心更重要，這個(gè)觀點(diǎn)也很特別，我相信在座的各位也明白，方圓集團(tuán)做了這么多年，也是很實(shí)在，有很多經(jīng)驗(yàn)可以分享。

下一位請(qǐng)福晟的何總來說一說，對(duì)于供給側(cè)改革這一塊你們?cè)趺醋觯?/p>

何建華：大家知道，戰(zhàn)略永遠(yuǎn)大于戰(zhàn)術(shù)，選城市比選項(xiàng)目更重要，特別是有這么好的政策出來，它的發(fā)力肯定是在大城市，或者中型以上的城市，所以對(duì)我們開發(fā)商來講，我們也非常珍惜這次市場(chǎng)回暖有前期的跡象的機(jī)會(huì)，特別是以北、上、廣、深這種很明顯的市場(chǎng)成交量和價(jià)格有上漲預(yù)期的時(shí)候，我們反而更需要在這個(gè)時(shí)候抓住擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，或者是抓住這次在城市里面一些好的地段的項(xiàng)目。大家也知道，最近幾大城市的土地拍賣很火爆，包括南京、福州、廈門等地，前幾年很少見到有這么熱鬧的土地市場(chǎng)，很多開發(fā)商都非?？春梦磥淼恼麄€(gè)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。

同時(shí)我們做產(chǎn)品一定要有抓住客戶心理的思路，創(chuàng)新升級(jí)。我上周參加北京的一個(gè)論壇，我也看到一個(gè)變化，10年前的百?gòu)?qiáng)企業(yè)，現(xiàn)在很多都已經(jīng)不在市場(chǎng)上了，而且很多還是國(guó)有企業(yè)，很可惜?，F(xiàn)在看來，主要是他們?cè)趧?chuàng)新方面有問題，或者是他們的機(jī)制有問題，導(dǎo)致他們現(xiàn)在被兼并。未來兼并也是一個(gè)大的趨勢(shì)，包括福晟去年在福州就收購(gòu)了5個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)我們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上也積極作為，當(dāng)時(shí)看到土地價(jià)格比較高的情況下，作為民營(yíng)企業(yè)，我們無法跟大的央企來拼，現(xiàn)在拿地不是看項(xiàng)目的利潤(rùn)多少，大家比拼的是融資的成本誰(shuí)最低。這是好事也是壞事，耗時(shí)就是這個(gè)城市的市場(chǎng)太熱了，不好的就是，因?yàn)榇蠹叶际亲銎髽I(yè)的，肯定利潤(rùn)要有保證，大家在賭未來，特別是有些城市現(xiàn)在是透支的狀況，我作為第一線的地產(chǎn)商的角度，我覺得這不是一個(gè)好事。

未來的產(chǎn)品升級(jí)是很關(guān)鍵的，我們?cè)诋a(chǎn)品單價(jià)一直升高的情況下很多人覺得總價(jià)有壓力，你的產(chǎn)品一定要升級(jí)，我們傳統(tǒng)的叫“偷面積”，或者是創(chuàng)新戶型，在這些方面也是很重要的。
另外一點(diǎn)，我也是跟前面幾位嘉賓有一樣的思想，你的服務(wù)品質(zhì)，包括你的互聯(lián)網(wǎng)+的概念、貼心服務(wù)的概念是非常重要的。

黃韜：謝謝何總，何總剛才說到福州，說到深圳，其實(shí)我要補(bǔ)充一下，非常歡迎大家來廣州投資、發(fā)展。何總旁邊這位美女，我一直在觀察你，你也沒有看手機(jī)，你一直微笑著思考，所以我想你對(duì)這個(gè)問題怎么操作有了你的答案，請(qǐng)你說說你的看法。

張明燕：我接著剛才的話題講，一個(gè)是挖掘客戶的需求，我們?cè)诜?wù)的過程中，發(fā)現(xiàn)很多客戶在銷售的時(shí)候需要一些氣氛，能夠令購(gòu)房者比較有熱情，所以我們就拓展了我們景觀的軟裝，使現(xiàn)場(chǎng)非常有氣氛，而且做出來一些主題，這就是我們拓展我們服務(wù)防偽的一個(gè)方面。另外一個(gè)方面，過去的旅游地產(chǎn)其實(shí)很多是假旅游地產(chǎn)，就是假旅游、真地產(chǎn)，就是為了賣完房子，未來不會(huì)做旅游?，F(xiàn)在做旅游地產(chǎn)就必須做真的旅游，我們跟美國(guó)一家專業(yè)做旅游的公司合作，共同成立了一家旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，這樣我們可以在客戶需要做真正的旅游地產(chǎn)的時(shí)候，我們給他們提供更好的服務(wù)。同時(shí)，我們?cè)谛蓍e農(nóng)業(yè)方面做了非常多的努力，我們多次帶著核心團(tuán)隊(duì)到臺(tái)灣考察，也包括到國(guó)外進(jìn)行一些休閑農(nóng)業(yè)考察。我們有一個(gè)客戶的項(xiàng)目非常遠(yuǎn)，如果要賣房是不好賣的，我們就考慮在附近做一個(gè)休閑農(nóng)業(yè)的體驗(yàn)區(qū)，能吸引那些年紀(jì)大的客戶，或者希望生活更健康一點(diǎn)的客戶，同時(shí)這些客人又成為農(nóng)莊的客戶，形成相互增強(qiáng)的效應(yīng)，所以就會(huì)有很多的想法出來。我們也通過擴(kuò)展這樣的技術(shù)隊(duì)伍，為我們客戶提供更好的服務(wù)。這是我們?cè)跇I(yè)務(wù)擴(kuò)展方面的做法。

另外一方面就是在我們的服務(wù)品質(zhì)方面，我們最近的兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是保利的項(xiàng)目，一個(gè)是富力的項(xiàng)目，獲得了原野杯的大獎(jiǎng)，我們也引進(jìn)ACOM這類的國(guó)際公司，他們的收費(fèi)很高，在市場(chǎng)不好的時(shí)候，他們的經(jīng)營(yíng)方面有壓力，我們就吸收他們的外籍設(shè)計(jì)師，把我們的品質(zhì)提高到國(guó)際品質(zhì)的高度。另外還包括我們的造價(jià)優(yōu)化，我們?yōu)楸＠瘓F(tuán)做的一個(gè)項(xiàng)目，造價(jià)才260塊，一般的項(xiàng)目都要做到300到400塊，每平方省了將近100塊錢，這個(gè)項(xiàng)目被湛江市政府和保利定為低造價(jià)、高質(zhì)量的典范。在市場(chǎng)萎縮的情況下，我們還在招聘，吸收那些經(jīng)營(yíng)不好的公司留下的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師。我們用這些方法，所以使我們沒有受市場(chǎng)的沖擊。綜合一句話就是找到客戶的需求，然后滿足他，這就是供給側(cè)改革的最核心的內(nèi)容。

黃韜：張總說得非常到位，也非常準(zhǔn)確，而且我發(fā)現(xiàn)張總是一位非常低調(diào)的老板，剛才你公布的一些數(shù)據(jù)，的確是性價(jià)比很高，我相信在供給側(cè)這樣一個(gè)大的背景下，這樣的發(fā)展更符合市場(chǎng)的需求，更實(shí)在，而且據(jù)我了解，張總已經(jīng)來廣州20多年了，很有廣州務(wù)實(shí)的態(tài)度，非常好。

接下來是東莞天安數(shù)碼城有限公司的余總。我們?cè)跂|莞也有分公司，我們知道去年深圳的樓市火了一把，把東莞、惠州、中山都帶起來了。據(jù)我了解，天安數(shù)碼城是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的供給側(cè)改革方面應(yīng)該怎么做呢？

余安定：我剛才講轉(zhuǎn)型升級(jí)，我想結(jié)合著供給側(cè)改革時(shí)代怎么做轉(zhuǎn)型升級(jí)講講我的體會(huì)和觀點(diǎn)。我雖然在東莞工作，但是我住在深圳，前段時(shí)間我去深圳的宜家逛了一下，我發(fā)現(xiàn)宜家很擁擠，幾乎在里面是挪著出去的。但是我再去其它幾個(gè)家具市場(chǎng)，里面人很少。我覺得這里面隱含了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向，因?yàn)橐思依锩嫠械漠a(chǎn)品，它的設(shè)計(jì)感非常強(qiáng)，它的品質(zhì)感，它跟年輕人結(jié)合，跟家里的環(huán)境結(jié)合度非常高，而且它這種自己安裝的方式，成本也很低。再到其它的家私城去看，你要自己訂，買回去還要人送，安裝工上門安裝價(jià)格也比較貴。所以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，你看宜家和其它的家私城，里面是不同的人群，不同的經(jīng)營(yíng)狀況，這是從家私行業(yè)來講。

房地產(chǎn)其實(shí)也面臨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的問題，我還是結(jié)合我自己談點(diǎn)實(shí)際的案例。我家的房子剛剛裝修完，我有一個(gè)體會(huì)，誰(shuí)家的房子裝修完都想放兩個(gè)月，讓它晾一晾再搬進(jìn)去。但是我發(fā)現(xiàn)我放在那里晾的時(shí)候有一個(gè)事情我很痛苦，就是我把窗戶打開，我不在那里住，下雨的時(shí)候我很擔(dān)心雨飄進(jìn)來，我要去關(guān)掉。但是我如果一直關(guān)著，那我那兩個(gè)月就白晾了，所以我就在想，有沒有一種手機(jī)操控的方式，下雨了我用手機(jī)操作把窗戶關(guān)上，其實(shí)這一類的問題會(huì)延伸出圍繞著住宅的居住需求的非常多的痛點(diǎn)，這些是非常值得挖掘的。這些痛點(diǎn)都是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向。
我有時(shí)候也做創(chuàng)業(yè)的評(píng)委，我前段時(shí)間就看到一個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)榉孔佑形鲿竦膯栴}，他們?cè)谘兄埔环N涂料，涂到外墻之后，可以減少房屋西曬，而且它是可調(diào)控的，在你西曬的時(shí)候可以減少照射，讓里面的溫度不高，我覺得類似的方向都是房地產(chǎn)本身產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向。

最后我想舉個(gè)例子。天安數(shù)碼城做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我的主要客戶跟咱們?cè)谧拈_發(fā)商的客戶很不一樣，大家是做住宅開發(fā)的，我是做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的，我的客戶更多的是企業(yè)。我經(jīng)常跟企業(yè)家接觸，很多企業(yè)家跟我說，第一批擁有財(cái)富的企業(yè)家現(xiàn)在很迷盲，不知道拿錢干什么，買房子吧，覺得房?jī)r(jià)很高，投資股票也覺得很危險(xiǎn)，到國(guó)外去又不習(xí)慣。所以我覺得現(xiàn)在整個(gè)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，其實(shí)面臨著一個(gè)非常大的困難，但是其實(shí)也是一個(gè)非常大的機(jī)遇，看你怎么去做。

天安數(shù)碼城投資了一個(gè)孵化器，叫制造局，最近我們有一個(gè)案例，可以跟大家分享一下，這個(gè)孵化器的方向是專門在海外找技術(shù)、找人才，到國(guó)內(nèi)來跟我們園區(qū)的企業(yè)做對(duì)接。我們?cè)诠韫韧读艘粋€(gè)做兒童智能手表的企業(yè)，這個(gè)企業(yè)的創(chuàng)始人是蘋果和谷歌原來的高級(jí)工程師出身的，這個(gè)人非常厲害，我們投了他以后，我們勸他把他的制造端放到中國(guó)來做，中國(guó)有很低的成本，很快速的反應(yīng)，深圳也是智能硬件之都。他聽了我們的建議來了，他帶著100塊樣板來了，我們?cè)谏钲谡伊艘患曳浅：玫钠髽I(yè)來給他做，結(jié)果100塊板全部給他打報(bào)廢了。問題出在哪里呢？設(shè)備和美國(guó)的設(shè)備是一樣的，問題就出在流程上，出在人的制造文化和工藝上。后來這個(gè)老外給我們做了一個(gè)99頁(yè)的PPT，告訴你，你的流程應(yīng)該怎么梳理，你的工藝應(yīng)該怎么改進(jìn)，這些也隱含了我們未來的產(chǎn)業(yè)升級(jí)要做的事情。我們的制造要趕上日本、德國(guó)，它的核心不在于我們要有它一樣的設(shè)備，其實(shí)中國(guó)現(xiàn)在設(shè)備并不比國(guó)外差，那些老外到了我們園區(qū)看我們的設(shè)備以后，他覺得我們的設(shè)備很牛，我們的基礎(chǔ)設(shè)施是全世界很好的，但是我們現(xiàn)在真正缺的是我們的制造文化，這一點(diǎn)我們是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如人家的。你給日本人99道工序，他會(huì)按照每一道工序嚴(yán)格去做，我們的工人會(huì)優(yōu)化，把99道工序給你優(yōu)化成9道，就會(huì)出現(xiàn)很多的問題。同樣的設(shè)備制造出來的保溫杯，日本的保溫杯摔到地上它同樣會(huì)保溫的，中國(guó)的保溫杯摔完之后就不保溫了，這里面的差距就在細(xì)節(jié)方面，這就是我們產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向。如果我們真的能夠從過去的低端產(chǎn)能的引進(jìn)、資本的引進(jìn)，到今天我們以技術(shù)和人才的引進(jìn)來改造我們的工藝，改造我們的流程，提升我們的產(chǎn)業(yè)制造水平的話，我們未來產(chǎn)生的需求就會(huì)很大，大家剛才談到農(nóng)民工進(jìn)城的問題，怎么樣讓他們能夠買得起房，怎么把這些人變成有效的需求，我覺得最終還是要落實(shí)到你的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)是不是成功的，如果我們一旦成功了，你這些制造工人就同樣擁有德國(guó)和日本的技工的收入水平，在德國(guó)和日本，它的技工的收入是比博士收入還高的。

黃韜：謝謝余總，剛才你說到的問題我很有認(rèn)同感，我也是最近在裝修房子，也的確遇到你所說的問題。還有一點(diǎn)你剛才提到我也很認(rèn)同，就是中國(guó)人比較善于變通，我也去過德國(guó)好幾次，德國(guó)人給我的感覺就很嚴(yán)謹(jǐn)，中國(guó)人認(rèn)為他是死板，但是我們作為企業(yè)，對(duì)市場(chǎng)負(fù)責(zé)，我們應(yīng)該采取一種折中和平衡。
在我們對(duì)話最后的環(huán)節(jié)，在賈康院長(zhǎng)總結(jié)之前，我想插一個(gè)問題給容總，因?yàn)槿菘偸呛苌賲⒓踊顒?dòng)的，所以我要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，請(qǐng)容總代表廣州的開發(fā)商給我們講一下，廣州的房?jī)r(jià)為什么這么低？我覺得這跟供給側(cè)是有點(diǎn)關(guān)系的。最后再請(qǐng)賈康院長(zhǎng)幫我們總結(jié)。

容海明：剛才黃韜總的意見其實(shí)已經(jīng)給出了答案，供給側(cè)和房?jī)r(jià)中間有一個(gè)關(guān)鍵詞，就是人。過去這幾年，廣州在高端創(chuàng)新人才、高端科技金融業(yè)人才、服務(wù)業(yè)人才方面的增長(zhǎng)率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北、上、深的，所以才出現(xiàn)了今天的局面。接下來要怎么破局？如果不從頂端的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)去破局，如果在高端的服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、科技業(yè)的人才增長(zhǎng)方面沒有取得突破，廣州的房?jī)r(jià)仍然會(huì)緩慢上升，或者說遇到瓶頸。

黃韜：我隱約聽出來，這個(gè)破局很快會(huì)來，而且感覺買房，在廣州買更有價(jià)值。最后有請(qǐng)賈康院長(zhǎng)幫我們總結(jié)一下，你覺得供給側(cè)改革從操作層面應(yīng)該怎么做？或者說有什么宏觀方面的方法？

賈康：我沒有這個(gè)總結(jié)的能力，我還是試著提煉一個(gè)關(guān)鍵詞，供給側(cè)在適應(yīng)市場(chǎng)用戶需要方面有一個(gè)概念我覺得很重要，叫做用戶體驗(yàn)，現(xiàn)在說的創(chuàng)新就是要讓用戶體驗(yàn)有明顯的升級(jí)感，特別是顛覆性的，把原來認(rèn)為不可能的事情做成了可能，最有代表性的就是在互聯(lián)網(wǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了羊毛出在豬身上，牛來買單，有了這樣一種顛覆性的創(chuàng)新。在前面我說的觀點(diǎn)上，我想再補(bǔ)充一點(diǎn)，如果作為一個(gè)開發(fā)商，你考慮以技術(shù)支撐我們的用戶體驗(yàn)升級(jí)的創(chuàng)新方面，有一個(gè)和綠色發(fā)展密切相關(guān)，明顯提高用戶體驗(yàn)的案例，就是我知道有企業(yè)利用地源熱泵技術(shù)，在南京、武漢等等中部城市，解決了一個(gè)在夏天有酷暑，你必須有空調(diào)設(shè)備才能過得去，到了冬天又沒有暖氣，你又必須在室內(nèi)有特殊的供暖設(shè)備，你才能在冬天舒適生活。它這個(gè)地源熱泵技術(shù)，它是從地下100米左右抽上那個(gè)恒溫的氣體，加上一些其他的技術(shù)處理，它標(biāo)榜的是這個(gè)樓盤恒溫、恒濕、恒氧，這個(gè)生活上的體驗(yàn)可就大不一樣，過去我知道南京、上海這種城市是不錯(cuò)，各有特點(diǎn)，但很怕在它那里過盛夏和嚴(yán)冬。我在上海讀基礎(chǔ)課的時(shí)候，冬天手腳都有凍瘡，其實(shí)它的溫度并不特別低，但是濕度高，非常受不了。但是在夏天又熱得一塌糊涂。而這個(gè)恒溫、恒濕、恒氧就顛覆了過去的這樣一種感覺。這就是現(xiàn)在可以看得到的用戶體驗(yàn)升級(jí)的具體例證。

往前看，類似的還有一個(gè)案例，我聽說現(xiàn)在有關(guān)部門也在考慮，電動(dòng)汽車的發(fā)展，充電樁不光設(shè)在跟道沿線，還要進(jìn)社區(qū)，還要進(jìn)咱們居民樓盤的地下車庫(kù)。這個(gè)充電樁要進(jìn)來，現(xiàn)在可能付出的成本很高，得到用戶體驗(yàn)方面的回應(yīng)不足，但是我們是不是到了某一個(gè)臨界點(diǎn)上，它的技術(shù)過了臨界點(diǎn)，普遍化的時(shí)候，那時(shí)候你要準(zhǔn)備比別人快半步，你可能在這方面就能樹立品牌，就能靠自己的經(jīng)驗(yàn)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。我聽說充電樁還可以帶出另外一個(gè)東西，就是分布式能源。私家車放在那里充電的同時(shí)，它也可能加入智能電網(wǎng)，它能夠賣電。比如說董明珠現(xiàn)在講的家居智能化，它就是在外面有太陽(yáng)能電源，然后和格力手機(jī)配套，家居智能化，用分布式能源。你把私家車停在這里，夜間大量的電用不出去的時(shí)候，你可以用那個(gè)電充電，每度電比較便宜，比如說2毛5一度電，你到白天的時(shí)候，這個(gè)車一天都不用，放在這個(gè)地方，充電樁接過來，在白天的高峰期，你把電賣出去，你賣4毛5、5毛，你在這里產(chǎn)生增值，晚上停在那里你就可以充電，白天你不用車，你就可以供電，那就非常合算，這個(gè)市場(chǎng)打開之后，跟中國(guó)更合理地用智能電網(wǎng)來減少污染源，我們整個(gè)的綠色發(fā)展、低碳發(fā)展進(jìn)入新境界，每個(gè)人在這里面可以獲得共贏，我提這點(diǎn)參考，這是遠(yuǎn)景，但是我們要有所準(zhǔn)備。

黃韜：感謝各位的積極參與，我們這一階段的討論就到此結(jié)束，謝謝各位。

主持人：謝謝各位嘉賓的精彩討論！請(qǐng)臺(tái)上嘉賓留步，工作人員邀請(qǐng)其他嘉賓上臺(tái)，讓攝影師為我們合影留念，謝謝！

尊敬的各位來賓、親愛的朋友們，2016觀點(diǎn)年度論壇的大會(huì)在這里告一段落，謝謝大家的支持。下面將進(jìn)入茶歇交流環(huán)節(jié)，請(qǐng)大家在工作人員的指引下，移步廣州白天鵝賓館西區(qū)·二樓沙面廳，那里還將有一場(chǎng)精彩的樓市討論會(huì)，韓世同、黃韜、龍斌等幾位房地產(chǎn)的大咖名嘴將在沙面之濱開講論劍，敬請(qǐng)大家密切關(guān)注。

今晚19點(diǎn)，華譽(yù)景觀·2015年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜頒獎(jiǎng)盛典暨深迅數(shù)據(jù)招待晚宴將在廣州白天鵝賓館四樓白天鵝宴會(huì)廳正式舉行，讓我們一同見證中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最光榮的時(shí)刻，請(qǐng)大家屆時(shí)準(zhǔn)時(shí)參與，謝謝大家！