“樓市契稅新政”背后的房企機(jī)會，不要戀戰(zhàn)，抓住跑量去庫存的“窗口期”。

2014年下半年以來，盡管大部分城市限購政策取消、330新政出臺、財政部契稅新政出臺、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經(jīng)累計六次降息五次降準(zhǔn)，貨幣政策寬松與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會一直持續(xù)回升，不代表未來問題會越來越少。

樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢依賴樓市越嚴(yán)重，中國未來的樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險。

對于房企來講，財政部新政之后，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好契稅新政、六次降息五次降準(zhǔn)等政策面給予的跑量去庫存的“窗口期”，增加2016年上半年銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動推盤的局面；

其次，對于非一線城市來講，調(diào)整并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，積極去庫存，無論是90平方米以下的首套房，還是90平方米以上的首次改善項目或置換型項目，不要戀戰(zhàn)，不要期待房價再次快速大幅上漲，或繼續(xù)博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，二是想方設(shè)法盡快實現(xiàn)銷售業(yè)績回升。

原因主要有兩點：一是，從樓市大趨勢來看，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，從供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會；二是，去年“330新政”以來大中城市房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時陷入被動局面。

從本輪市場發(fā)展趨勢來看，新政會促使新一輪需求的釋放和透支，待本輪市場需求在今年上半年集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為，一線城市、部分二線城市樓市的量價齊升最多持續(xù)到今年上半年，也就是說， 2016年下半年新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。屆時，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

第三，通過調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲備項目結(jié)構(gòu)，在產(chǎn)品設(shè)計上合理配置90平方米以下和90平方米以上的產(chǎn)品比例，降低企業(yè)運營風(fēng)險。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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