2015年全年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到95979億元，同比增長(zhǎng)1.0%，增速比前11個(gè)月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。2015年12月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。盡管單月房地產(chǎn)開發(fā)投資降速比上個(gè)月有所放緩，但仍然持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。

開發(fā)投資的先行指標(biāo)是房屋新開工面積。2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積15.4億平方米，同比下降14.0%。這是中國(guó)市場(chǎng)房屋新開工面積連續(xù)第二年同比下降，且新開工面積的下降幅度比2014年還有所擴(kuò)大。房屋新開工面積，是房屋施工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資最重要的先行指標(biāo)。連續(xù)兩年房屋新開工面積的下降，決定了未來房屋施工面積很難再繼續(xù)增長(zhǎng)。2015年，全國(guó)房屋施工面積73.6億平方米，同比增長(zhǎng)1.3%。如果施工面積很難繼續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資也就很難繼續(xù)增長(zhǎng)。

那么，有朝一日，會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)新開工面積的增長(zhǎng)呢？我們認(rèn)為很難出現(xiàn)。2014年以來，新開工面積的下降，性質(zhì)上完全不同于以往新開工的失速。這并不是因?yàn)樨泿耪呤站o，或者是產(chǎn)業(yè)調(diào)控加碼，開發(fā)企業(yè)控制開發(fā)進(jìn)度。政策放松，銷售轉(zhuǎn)好，都不足以推動(dòng)新開工面積轉(zhuǎn)為同比增長(zhǎng)。目前新開工面積增速的下降，核心原因是可開發(fā)地理半徑衰退（開發(fā)企業(yè)再也無力下沉四線以下城市，反而普遍收縮經(jīng)營(yíng)區(qū)域），且不少城市住房供給已經(jīng)過大。

因此，我們判斷，中國(guó)新房開發(fā)供應(yīng)側(cè)的永久性歷史頂部或已經(jīng)達(dá)到。

2015年全年，全國(guó)商品房銷售面積12.9億平米，商品房銷售額8.7萬億元，分別同比增長(zhǎng)6.9%和14.4%。全國(guó)商品房銷售額增速快于銷售面積增速，主要是因?yàn)橐欢€城市銷售占比增加。

2015年12月份全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比增速比2015年11月有所下降，這可能和2014年12月的基數(shù)變動(dòng)有關(guān)系。實(shí)際上，2015年12月銷售并未明顯降速，我們建議投資者不必對(duì)此進(jìn)行過度解讀。

展望2016年，較低的按揭利率水平和較寬松的政策環(huán)境，預(yù)計(jì)有能力托住銷售速度。但是，可銷售資源增長(zhǎng)已經(jīng)乏力，絕大多數(shù)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)城市的數(shù)量很難繼續(xù)增長(zhǎng)。我們認(rèn)為，2016年銷售規(guī)模增長(zhǎng)有限。值得指出的是，產(chǎn)業(yè)政策已經(jīng)從一個(gè)外生的影響因素，演變?yōu)橐粋€(gè)內(nèi)生的影響因素。我們不可能指望政策推動(dòng)2016年銷售快速增長(zhǎng)，因?yàn)橐坏╀N售出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的苗頭，政策就不會(huì)繼續(xù)發(fā)力。當(dāng)然，由于政策空間很大，所以我們也相信商品房銷售并不會(huì)出現(xiàn)問題。

我們統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)城市土地出讓的建筑面積規(guī)模已經(jīng)小于該城市的商品房銷售面積規(guī)模。從2014年三季度起，我們重點(diǎn)城市的庫(kù)存規(guī)模就開始出現(xiàn)了凈下降。但是，銷售增長(zhǎng)有限，土地出讓也并不會(huì)快速收縮，庫(kù)存的去化本身需要很長(zhǎng)的時(shí)間。

而且，這種庫(kù)存去化是結(jié)構(gòu)性的。2015年，還有合肥等6個(gè)城市出現(xiàn)了庫(kù)存的凈增長(zhǎng)。15個(gè)數(shù)據(jù)完整的城市里頭，只有深圳、廣州和上海在最近幾年庫(kù)存去化規(guī)模很大。仍有大連這樣的城市，雖然出現(xiàn)了庫(kù)存的凈去化，但2010年以來累積的庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)十分龐大。

本文來源：中信證券：房地產(chǎn)行業(yè)2015年數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)

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